【導(dǎo)讀】池廠北路南原安陽(yáng)市電池廠地塊上。該地塊規(guī)劃面積公頃，分為三部分，其中商業(yè)規(guī)劃為公頃,居住公頃,與河北省邯鄲市相望，東與濮陽(yáng)市毗鄰，南與鶴壁、新鄉(xiāng)連接。安陽(yáng)是河南省的重要工業(yè)基地，已初步形成了。全市現(xiàn)有限額以上工業(yè)企。2020年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)%，人均生產(chǎn)總值達(dá)到12054元，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額億元，貸款余額億元，分別增長(zhǎng)%和17%。目前，全市有中國(guó)名牌1個(gè)、河南省名牌產(chǎn)品19個(gè)、河南省名牌農(nóng)產(chǎn)品3. 科研院所8家，其中中央直屬1家。截止2020年底，安陽(yáng)市城鎮(zhèn)化率為%。安陽(yáng)市連續(xù)七年被評(píng)為“全省小城鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)地市”，滑縣道。續(xù)趨高，房屋銷售和土地交易價(jià)格指數(shù)上漲明顯，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)將繼續(xù)保持若干年。房屋銷售價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)上漲明顯.房屋銷售價(jià)格上漲幅度已達(dá)歷年之最。更為火爆，而市場(chǎng)也逐步接受安陽(yáng)市場(chǎng)的發(fā)展。安陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成比上年同期有較大增長(zhǎng)。

　　

【正文】 之和的計(jì)算，不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)為萬(wàn)元。 （九 ）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （十）管理費(fèi) 管理費(fèi)指在開發(fā)銷售過(guò)程中所發(fā)生的管理人員薪金、福利，公共關(guān)系費(fèi)，行政辦公費(fèi)等，管理費(fèi)一般以以上九項(xiàng)目之和的 2%計(jì)算，合計(jì)為萬(wàn)元。 （十一）相關(guān)稅費(fèi) （ 1）營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)額即銷售額的 5%計(jì)算。即萬(wàn)元 （ 2）城市建設(shè)維護(hù)稅 稅率以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)，稅率為營(yíng)業(yè)稅的。即萬(wàn)元。 （ 3）教育費(fèi)及附加 教育費(fèi)及附加以營(yíng)業(yè)稅為計(jì)征依據(jù)，稅率為營(yíng)業(yè)稅的。即萬(wàn)元。 綜上，相關(guān)稅費(fèi)為萬(wàn)元。 因此項(xiàng)目綜合總成本為：萬(wàn)元。 二、項(xiàng)目銷售均價(jià)模擬 市場(chǎng)比較法 以 20202020 年推出的主要類 比競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格濱河國(guó)際、香謝麗舍為基準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目自身質(zhì)素，并綜合現(xiàn)有的同等項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行定價(jià)。 成本法定價(jià) 本項(xiàng)目總成本為萬(wàn)元，從靜態(tài)形式分析，本項(xiàng)目建筑面積為平方米，本項(xiàng)目綜合成本價(jià)按建筑面積為／平方米。 根據(jù)市場(chǎng)比較法和成本法，本項(xiàng)目即將在 2020 年下半年推出，市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)接近 3300 元 /平方米，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性定價(jià)，本項(xiàng)目的均價(jià)按建筑面積銷售價(jià)格若定位為 3300 元／平方米左右，將對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 三、項(xiàng)目產(chǎn)出 本項(xiàng)目在 2020 年 5 月進(jìn)入銷售期后，將會(huì)有銷售回款的資金產(chǎn)出。項(xiàng)目產(chǎn)出主要指住宅銷售 收入。 按總建筑面積平方米，銷售均價(jià)統(tǒng)一估算為 3000 元 /平方米，即總銷售額為萬(wàn)元。 第四節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及財(cái)務(wù)效益分析 一、項(xiàng)目盈利能力分析 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，將項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率為 10%。 n FNPV=Σ (CICO)t（ 1+ic） t t=0 FNPV?財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 CI t?第 T 年的現(xiàn)金流入量 CO t ?第 T 年的現(xiàn)金流出量 ic?基準(zhǔn)收益率 以 2020 年 5 月份為計(jì)算基準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)，在實(shí)際折現(xiàn)時(shí)，計(jì)算的“年”的起始時(shí) 間從 5 月份至第二年 4月份，第一年度內(nèi)銷售房屋面積達(dá)到 60%，第二年度內(nèi)銷售剩余的 40%房屋面積。據(jù)此，項(xiàng)目現(xiàn)金分年度流量為 年度現(xiàn)金流量表： 表 7 期初 第一年 第二年 注：現(xiàn)金流動(dòng)以年中為時(shí)點(diǎn)計(jì)算。 FNPV=（萬(wàn)元） 0 由于 FNPV大于 0，因此，項(xiàng)目可行，可以接受。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 內(nèi)部收益率 I 的計(jì)算公式為： FIRR=Σ (CICO)t（ 1+IRR） t=0 t=1 當(dāng) I=10%時(shí)， FIRR2=% 故當(dāng) I=10%時(shí)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)上可以接受。 投資利潤(rùn)率 本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率指項(xiàng)目利潤(rùn)與建設(shè)項(xiàng)目總投資額的比率，它是考查項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。 從靜態(tài)看，項(xiàng)目總銷售額為萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資為萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率 =（企業(yè)所得稅前）。 第五節(jié) 項(xiàng)目不確定性因素分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。 利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤(rùn)三者的關(guān)系，考慮利潤(rùn)為零時(shí)的銷售 收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)項(xiàng)目銷售率為 100%。為便于計(jì)算，本次測(cè)算只考慮可售部分的盈虧平衡，計(jì)算過(guò)程如下： （一）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) = = 本項(xiàng)目銷售面積保本點(diǎn)為萬(wàn)㎡，占計(jì)劃總銷售面積萬(wàn)㎡的 %。 （二）銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn) = = /（ %） =7,432（元 /㎡） 本項(xiàng)目銷售均價(jià)保本點(diǎn)為元 /㎡，占計(jì)劃銷售均價(jià)元 /㎡的 87%。 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡保本點(diǎn)在 6090%之間時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡保本點(diǎn)為87%，且銷售量和銷售均價(jià)中均未考慮車位，因此安全相對(duì)較大。 二、投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避建議 項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2020 年 4 月開始認(rèn)購(gòu)登記， 2020 年 5 月開始公開發(fā)售，項(xiàng)目銷售狀況關(guān)系到公司資金的運(yùn)轉(zhuǎn)是否順暢。項(xiàng)目進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，將大量依靠銷售回款進(jìn)行滾動(dòng)投資開發(fā)。項(xiàng)目進(jìn)入公開發(fā)售后，在 2020 年 11 月至 2020 年 3月面臨整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淡季的沖擊。在 2020 年 4 月至 10 月，必須加大廣告宣傳力度，以保證項(xiàng)目能平穩(wěn)進(jìn)入下半年的銷售旺季。 項(xiàng)目銷售時(shí)，主體工程 進(jìn)度必須與保證銷售進(jìn)度的要求。工期是消費(fèi)者信心的保證。 項(xiàng)目銷售時(shí)，面臨香謝麗舍等項(xiàng)目的市場(chǎng)沖擊，同時(shí)安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目也有相當(dāng)大的影響。 第六節(jié) 項(xiàng)目評(píng)價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 （ 1）、通過(guò)以上分析和經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的結(jié)果說(shuō)明，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率正常，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商前期投入較大，回收資金能力正常； （ 2）、本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)銷售控制與工程進(jìn)度建設(shè)周期的監(jiān)控，可適當(dāng)加大建設(shè)投資成本，如利 用新材料、加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)、品位和差異化。 （ 3）、 鑒于安陽(yáng)市中高檔住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體有約 60%來(lái)自于外地在本地生活及西部和市郊，項(xiàng)目推廣的區(qū)域比較廣，為達(dá)到快速銷售及投資回收，不但要加大對(duì)產(chǎn)品的打造和投入，同時(shí)項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度和品牌塑造，對(duì)項(xiàng)目投資回收至關(guān)重要。 （ 4）、可通過(guò)合理避稅，爭(zhēng)取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營(yíng)業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強(qiáng)項(xiàng)目的操作空間。 綜上所述，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的初步市場(chǎng)研究及投資分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目具有一定的可操作性，由于中高檔項(xiàng)目的價(jià)格敏感性相對(duì)較小，相信通過(guò)專業(yè)的資源整合，來(lái)提升本項(xiàng)目在市場(chǎng)的整體競(jìng)爭(zhēng)力 ，項(xiàng)目運(yùn)作是可行的。 項(xiàng)目操作建議 （ 1）項(xiàng)目在立項(xiàng)、施工前期應(yīng)更加深入具體做好比較充分的市場(chǎng)調(diào)研工作，如在戶型設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格定位等方面考慮目前的市場(chǎng)需求，為項(xiàng)目的下一步進(jìn)展和銷售的順利進(jìn)行打下良好的基礎(chǔ)，在營(yíng)銷過(guò)程中采取靈活多樣的、目標(biāo)市場(chǎng)針對(duì)性較強(qiáng)的營(yíng)銷推廣方式，以最小的營(yíng)銷費(fèi)用達(dá)到最好的銷售推廣效果。 （ 2）項(xiàng)目在入市前期應(yīng)做好合理的銷售價(jià)格政策，采取成本定價(jià)與市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)相結(jié)合的定價(jià)策略。 （ 3）為提高發(fā)展商投資收益率，本項(xiàng)目認(rèn)真做好園林景觀的營(yíng)造與售后物業(yè)服務(wù)和小區(qū)作，價(jià)格將隨著項(xiàng) 目品牌的擴(kuò)大而適當(dāng)提升，已顯出項(xiàng)目強(qiáng)大的生命力。 （ 4）應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)期間做好預(yù)售工作，加大宣傳推廣力度，抓住安陽(yáng)市相關(guān)大型的節(jié)點(diǎn)宣傳，將對(duì)本項(xiàng)目起到事半功倍的作用。 結(jié) 束 語(yǔ) 結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查、現(xiàn)有樓盤狀況和消費(fèi)者調(diào)查以及本項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣勢(shì)分析，我們認(rèn)為： 一、河南仁和置業(yè)在安陽(yáng)電池廠開發(fā)中高檔社區(qū)，市場(chǎng)洞察力敏銳，符合市場(chǎng)發(fā)展需求。開發(fā)商實(shí)力雄厚 ,本著博采眾長(zhǎng)的理念預(yù)備精心打造項(xiàng)目，這是項(xiàng)目未來(lái)取得成功的基礎(chǔ) 二、在開發(fā)過(guò)程，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)借鑒目前競(jìng)爭(zhēng)樓盤的優(yōu)點(diǎn)與缺憾，深入研究即將開發(fā)的大面積項(xiàng)目的發(fā)展趨 勢(shì)，集中定位，取長(zhǎng)補(bǔ)短。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風(fēng)格、花園等等）要根據(jù)目前安陽(yáng)的市場(chǎng)情況，進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 六、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，發(fā)展商應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立“安陽(yáng)市房地產(chǎn)第一方陣”之品牌形象，全方位提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，并擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。 七、根據(jù)安陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進(jìn)并能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路成為必然。