抑制房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的數(shù)模論文-資料下載頁(yè)
2025-08-14 11:06本頁(yè)面
【正文】 21濟(jì)南2101575．017038981武漢1928768．109137820廈門3072137．1683711768石家莊1811903．995747240表四同樣我們對(duì)房?jī)r(jià)與人口密度做回歸分析得回歸方程： ，復(fù)相關(guān)系數(shù)R=為各年商品房?jī)r(jià)格（每平方米價(jià)格），為人口密度(人／km2)商品房?jī)r(jià)格與人口密度關(guān)系如下圖五:圖五由此我們得出結(jié)論：影響房?jī)r(jià)另外一個(gè)重要變量是地區(qū)差異。人口密度對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的正向作用，地區(qū)人口越密集，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)越貴。我們?cè)賹?duì)房?jī)r(jià)與家庭人均年可支配收入做回歸分析得回歸方程：,復(fù)相關(guān)系數(shù)R=為各年商品房?jī)r(jià)格（每平方米價(jià)格）,為家庭人均年可支配收入(元)商品房?jī)r(jià)格與家庭人均年可支配收入關(guān)系如圖六:圖六由此我們得出結(jié)論：我們房?jī)r(jià)與城市居民家庭人年可支配收入進(jìn)行一元線性回歸，回歸結(jié)果表明，房?jī)r(jià)與可支配收入顯著相關(guān)。這也我們前面建立的模型得到的結(jié)論正好一致。下面我們對(duì)回歸分析結(jié)構(gòu)做總結(jié)如表五：主要因素回歸方程復(fù)相關(guān)系數(shù)RGDP與房?jī)r(jià)人口密度與房?jī)r(jià)人均可支配收入與房?jī)r(jià)表五從以上結(jié)果我們作出如下結(jié)論：相關(guān)系數(shù)越高，對(duì)房?jī)r(jià)的影響越大。GDP，人均可支配收入，人口密度與房?jī)r(jià)均有密切的關(guān)系，它們與房?jī)r(jià)的相關(guān)系數(shù)均超過(guò)了50%，尤其是前兩個(gè)因素甚至超過(guò)了90%，所以我們認(rèn)為GDP，人均可支配收入，人口密度（即地區(qū)差異）是影響房?jī)r(jià)的主要因素。以上我們只是分析了與房?jī)r(jià)密切相關(guān)的社會(huì)因素，也是比較難確定的因素，當(dāng)然房?jī)r(jià)的基本構(gòu)成因素是不可忽略的，如房地產(chǎn)的造價(jià)，土地費(fèi)用，開發(fā)商利潤(rùn)，這些也是影響房?jī)r(jià)的主要因素，但這些因素的確定相對(duì)簡(jiǎn)單，從我們給出的開發(fā)商角度的定價(jià)模型就可以得出。綜合上述，影響房?jī)r(jià)的主要因素有：GDP，人均可支配收入，地區(qū)差異，房地產(chǎn)的造價(jià)，土地費(fèi)用，開發(fā)商利潤(rùn)等等。七 建議的提出及論證由于房?jī)r(jià)的上漲是諸多因素共同作用的結(jié)果,我們針對(duì)以上影響房?jī)r(jià)的因素提出政策性的建議如下:(1)由于造價(jià)是影響住宅售價(jià)的關(guān)鍵因素，而造價(jià)中的主要構(gòu)成部分是地價(jià)，因此，政府在調(diào)控土地供給量同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格控制土地價(jià)格，防止因土地供應(yīng)偏緊，使獲取土地的競(jìng)爭(zhēng)加劇。(2) 在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中，統(tǒng)一公建要求，嚴(yán)格稅收制度，杜絕以各種不法手段，逃避社會(huì)職責(zé)，賺取額外利潤(rùn). 各項(xiàng)優(yōu)惠政策應(yīng)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),保證開發(fā)商同一條件下公平競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，節(jié)省成本。 (2)對(duì)于部分房?jī)r(jià)過(guò)高和房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快的地區(qū)，尤其是對(duì)城市化水平已經(jīng)相當(dāng)高的地區(qū)，需要研究其房?jī)r(jià)的形成機(jī)制，并予以密切注意。 (4) 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，解決日益增多人口的居住問(wèn)題。(5) 建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制和信息披露制度，掌握真實(shí)的市場(chǎng)走勢(shì)信息，根據(jù)各種房地產(chǎn)指標(biāo)體系指標(biāo)的異常波動(dòng)，及時(shí)采取相應(yīng)的措施。(6) 利用經(jīng)濟(jì)杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，,目前住宅抵押貸款日益成為居民購(gòu)房的主要資金來(lái)源，也是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的金融動(dòng)力，因此，當(dāng)前應(yīng)該加快住宅抵押貸款合約的標(biāo)準(zhǔn)化，并大力推行固定利率的抵押貸款。(7)，分析自我消費(fèi)能力與消費(fèi)群體類別，要使消費(fèi)能力與消費(fèi)檔次相匹配，不要給開發(fā)商有誤導(dǎo)和借機(jī)發(fā)揮的機(jī)會(huì)，抑制房地市場(chǎng)中的盲目行為。（8）推行“梯度推進(jìn)”與“中心城市輻射”相結(jié)合的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。與國(guó)家經(jīng)濟(jì)重心“北進(jìn)西移”的變化趨勢(shì)相適應(yīng)，使房地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。 以上政策性建議可以科學(xué)指導(dǎo)政府利用經(jīng)濟(jì)杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展, 以引導(dǎo)機(jī)制為主，強(qiáng)制手段為輔, 發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置資源的優(yōu)勢(shì)和各種經(jīng)濟(jì)杠桿的導(dǎo)向作用,，并推動(dòng)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展。在一個(gè)以固定利率抵押貸款品種為主的市場(chǎng)中，央行可以通過(guò)抵押貸款利率的調(diào)整來(lái)靈活地控制增量貸款需求，同時(shí)，也不會(huì)對(duì)已經(jīng)發(fā)生的存量貸款產(chǎn)生沖擊。在這種情況下，可以收到調(diào)節(jié)市場(chǎng)但不擾亂市場(chǎng)的雙重功效。 綜合上述,主要國(guó)家嚴(yán)控一級(jí)市場(chǎng), 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二、三級(jí)市場(chǎng),完善金融服務(wù),施行有效的政策策略,房地產(chǎn)市場(chǎng)就可以健康、持續(xù)地發(fā)展。參考文獻(xiàn)1.《2001年世界發(fā)展指標(biāo)》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，20022.《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（20012006），中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社.《由房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算問(wèn)題所引出的問(wèn)題》中國(guó)房地產(chǎn)，1999(12)
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