【正文】 ） 住 宅 （ 萬 平 方 米 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局）2）港北區(qū)2022～ 2022年 港 北 區(qū) 商 品 房 及 住 宅 空 置 面 積01234562022 2022商 品 房 （ 萬 平 方 米 ） 住 宅 （ 萬 平 方 米 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局）從上面兩圖可以看出，2022 年貴港市及港北區(qū)的商品房和住宅空置面積均有所下降，下降幅度多在 50%左右，而港北區(qū)住宅的下降幅度更高達 75%，可見前幾年的空置商品房在近兩年都被市場所逐步消化，市場對商品房仍存在有較大的需求。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086目前市場供應(yīng)量分析2022 年，貴港市房地產(chǎn)市場施工面積為 萬平方米，竣工面積為 萬平方米，竣工率不到 30%；商品房銷售面積約 萬平方米，與施工面積對比而言，尚剩余近 170 萬平方米尚未 銷售。小結(jié)：貴港土地供應(yīng)量較為充足，特別是在港北新區(qū)一帶，有大量土地可供開發(fā)，且開發(fā)中的樓盤多為超百畝的大中型項目，因此在近幾年內(nèi)，貴港房地產(chǎn)市場住宅供應(yīng)量較大，未來的市場競 爭將異常激烈。二、房地產(chǎn)板塊發(fā)展分析（一）房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)貴港城市房地產(chǎn)發(fā)展特點以及消費者對區(qū)域的認可度等因素，貴港房地產(chǎn)可分為三大大板塊，即老城區(qū)板塊、港北新區(qū)板塊和港南區(qū)板塊，如下 圖所示：（二）各板塊發(fā)展分析老城區(qū)板塊1）區(qū)域范圍東至港北東路，南至郁江，西至仙衣路，北至金港大道。2）代表樓盤 鳳凰城、聚龍城。3）綜述該區(qū)域作為貴港的老城區(qū)，區(qū)內(nèi)住宅多以筒子樓為主，雖然現(xiàn)仍是貴港的商業(yè)和居住中心，但由于不處 于城市的發(fā)展方向，且后備土地供應(yīng)不足，新開 發(fā)銷旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086售項目不多，未來發(fā)展受到一定的限制。港北新區(qū)板塊1）區(qū)域范圍東至汽車東站，南至金港大道，西至西環(huán)路，北至 龍 山。2）代表樓盤 盛世名門、德寶國際新城、普羅旺斯、陽光城、世紀經(jīng)典、聯(lián)邦國際，夢之島，中環(huán)商業(yè)廣場。3）綜述該區(qū)域作為未來城市發(fā)展的重點，樓盤高度聚集，由于市政府及相關(guān)各部門的北遷和未來城市中心的北移等市政利好因素影響，其潛力較大，帶動了大批的準客戶購買。該區(qū)域樓盤主要在金港大道兩邊，以市政府及新世紀廣場為核心進行分布；多以住宅為主，也有像夢之 島、中 環(huán)商業(yè)廣場等純商 業(yè)項目。目前區(qū)域內(nèi)各大住宅樓盤銷售狀況較好，且價格多在 1950 元/㎡左右，部分樓盤價格更可達到 2500元/㎡。港南區(qū)板塊1）區(qū)域范圍東至江南大道，南至南山風(fēng)景區(qū)，西北均至郁江。2）代表樓盤 江南商貿(mào)城（江南小鎮(zhèn)）、南湖商業(yè)城。3）綜述該區(qū)域是由小鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展而成，經(jīng)濟嚴重滯后，生活配套設(shè)施和人氣均不足，未能形成良好的居住及商業(yè)氛圍，且市民對該區(qū)域的認可度低，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的樓旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086盤項目未能形成熱銷，價格只相當(dāng)于港北區(qū)樓盤的 70%左右。（三）各板塊對比分析各板塊區(qū)域現(xiàn)狀對比分析板塊 地段 自然資源 配套 開發(fā)強度老城區(qū)板塊貴港老城區(qū)。有郁江以及東湖風(fēng)景。區(qū)域配套完善，生活及市政設(shè)施齊全。樓盤以筒子樓為主，不存在占地面積太大的樓盤。港北新區(qū)板塊未來城市發(fā)展中心。地塊自然資源缺少。生活配套與市政配套尚待進一步完善。以住宅開發(fā)為主，有部分商業(yè)項目，開發(fā)強度不大。港南區(qū)板塊郁江以南，發(fā)展滯后有郁江風(fēng)景、南山風(fēng)景區(qū)區(qū)域生活配套設(shè)施不足樓盤多是筒子樓，商品樓盤項目極少。分析：通過與其他兩板塊的現(xiàn)狀對比來看，老城區(qū)板塊雖然不是城市未來發(fā)展方向，但有完善的生活與市政配套設(shè)施以及豐富的自然景觀，應(yīng)充分挖掘現(xiàn)有資源，依托現(xiàn)有優(yōu)勢。各板塊產(chǎn)品對比分析板塊 樓盤規(guī)模 樓盤檔次 產(chǎn)品類別 戶型概況老城區(qū)板塊中小盤為主 中高檔與低檔以筒子樓為主，有部分多層和小高層，后期出現(xiàn)高層。以筒子樓為主，部分兩房和三房。港北新區(qū)板塊大中盤為主 中高檔與低檔以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大。以兩房和三房戶型為主。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086港南區(qū)板塊中小盤為主 低檔樓盤為主筒子樓和多層產(chǎn)品為主筒子樓以及兩房、三房戶型為主。分析：港北新區(qū)板塊是貴港市房地產(chǎn)開發(fā)的核心熱點區(qū)域，其特征為：樓盤“ 規(guī)模大、多檔次并存、產(chǎn)品類型豐富 ”。該區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，主要是因為處于未來城市發(fā)展方向，開發(fā) 商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。老城區(qū)板塊后備土地不足，新樓盤項目不多。港南板塊 樓盤檔次低，人氣 嚴重不足。各板塊價格對比分析板塊 價格綜述老城區(qū)板塊該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，但由于居住環(huán)境較擁擠，其價格并未處于城市最高水準，目前區(qū)域住宅均價在 1850 元/平方米左右港北新區(qū)板塊由于處于城市未來發(fā)展方向，配套有很大改善，該區(qū)域價格相對較高，駐扎均價在 1950 元/平方米左右。港南區(qū)板塊該區(qū)域發(fā)展與港北區(qū)相比嚴重滯后，配套設(shè)施不足，故區(qū)域住宅均價在 1300～1400 元/平方米之間。分析：整體而言，港北新區(qū)板塊樓盤價格相對最高， 這與消費者看好港北新區(qū)發(fā)展前景以及未來自身良好的居住條件有關(guān)。港南區(qū)板塊由于偏離城市中心以及配套不足，價格最低。各板塊發(fā)展趨勢對比分析板塊 發(fā)展趨勢預(yù)測老城區(qū)板塊其前景與港北新區(qū)板塊相比處于劣勢，但由于市政配套與生活配套的完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤仍將具有一定的市場空間。港北新區(qū)板塊未來的前景看好，近期眾多樓盤的相繼開發(fā)將有利于區(qū)域人氣的迅速聚集，但眾多樓盤的開發(fā)，未來區(qū)域市場競爭將更加激烈。隨著該區(qū)域成為未來的行政與居住中心，生活配套設(shè)施將逐步得到完善。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086港南區(qū)板塊其前景與其他兩大板塊明顯處于劣勢，但隨著市政配套與生活配套的逐步完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤仍將具有一定的市場空間。分析：在未來的發(fā)展過程中，港北新區(qū)板塊發(fā)展?jié)摿ψ畲螅姓途幼≈行牡谋币茖硗晟频呐涮自O(shè)施；老城區(qū)板塊可依托現(xiàn)有的完善配套，仍將有一定的發(fā)展空間；港南區(qū)板塊由于缺乏生活和市政設(shè)施，因此在市場競爭中仍將處于劣勢地位。三、房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢分析港北新區(qū)成為目前貴港發(fā)展的熱點和重點區(qū)域通過目前貴港在售典型項目分布圖可以看出，基本都集中在港北新區(qū)區(qū)內(nèi)，像普羅旺斯、世紀經(jīng)典、盛世名門、陽光城等更是代表著目前 貴港房地產(chǎn)市場開發(fā)水平，相信在貴港城市中心北移的大趨勢帶動下，港北新區(qū)在未來幾年將繼續(xù)以高速增長，是貴港房地產(chǎn) 市場發(fā)展的熱點和焦點區(qū)域。各區(qū)域發(fā)展不均衡，差別較大 在前文的各項經(jīng)濟指標中，無論是銷售價格還是供應(yīng)量上，港北新區(qū)都是遙遙領(lǐng)先，港北新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展代表了貴港的房地產(chǎn)市場。老城區(qū)是現(xiàn)在的主要居住區(qū)域，但未來可供開發(fā)的土地少，且不在未來 發(fā)展方向， 發(fā)展受到限制。相比之下，港南區(qū)發(fā)展普遍落后于另外兩區(qū)域，而且之間差距明顯。 目前港北區(qū)是貴港市投資開發(fā)建設(shè)的重點區(qū)域，而且在城市向北發(fā)展的大背景下，無論是市政配套建設(shè)， 還是市容市貌都有了較大的改善，但相 對于老城區(qū)其生活配套設(shè)施仍顯不足，隨著未來幾年生活配套設(shè)施的完善，港北新區(qū)的發(fā)展將超越老城區(qū)。起步較晚，但房地產(chǎn)水平提升較快2022 年貴港的房地產(chǎn)發(fā)展才正式起步，經(jīng)歷了三年的發(fā)展，貴港房地產(chǎn)開發(fā)水平提升較快，三年時間 內(nèi)，市 場上已出現(xiàn)了小高 層和高層產(chǎn)品，普 羅旺斯和旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086陽光城的情景洋房、別墅產(chǎn)品等高端產(chǎn)品已經(jīng)面世。但貴港人傳統(tǒng)占天占地的思想仍然嚴重，筒子樓產(chǎn)品依然處于熱銷狀態(tài)，隨著新一代年輕人思想的逐步轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)思想可望有所改觀。市場對新事物的接受程度仍需提高雖然貴港市場上已出現(xiàn)了小高層和高層產(chǎn)品，但據(jù)了解，貴港市民對筒子樓產(chǎn)品仍情有獨鐘。其原因在于：一方面是由于貴港人傳統(tǒng)的占天占地思想仍然嚴重，筒子樓作為該地區(qū)的獨特建筑戶型，在現(xiàn)有以及新開發(fā)樓盤中仍占相當(dāng)大的比重，居民對筒子樓的偏好心理導(dǎo)致了對其他住宅產(chǎn)品類型的排斥。另一方面是由于高層住宅的價格較高，均價在 2022 元/平方米以上，部分項目更高達 2500 元/平方米，三房大 戶型單位總價一般都超 過 30 萬，相對于大多數(shù)工薪家庭每人 1000 元左右工資而言，遠遠超過他們的消費水平。四、房地產(chǎn)新政分析：2022 年，被譽為中國房地產(chǎn)的“調(diào)控之年”，政府一系列的重拳出擊，從土地、信貸等房地產(chǎn)行業(yè)鏈條各個環(huán)節(jié)都一并收緊，意在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制房價過快上漲，自 2022 年年初起，出臺主要宏觀調(diào)控政策如下：? 2022 年 4 月 28 日 央行上調(diào)房貸利率，5 年期以上的銀行房貸基準利率由％上調(diào)至 ％。分析：這是央行繼 2022 年加息以后，短短一年多時間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。? 2022 年 5 月 17 日 促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（“國六條” ）。分析：“國六條 ”內(nèi)容包括住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面。業(yè)內(nèi)人士 認為這六條措施拉開了 2022 年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。? 2022 年 5 月 29 日《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（“國十五條”）分析：“國十五條 ”是對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90 平方米、雙 70％的標準。? 2022 年 7 月 6 日 《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086分析：該意見進一步明確了“國十五條” 文件中 90 平方米 標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督 檢查，落 實責(zé)任追究制度，地方政府要 負起切實責(zé)任等等的具體措施。 ? 2022 年 7 月 6 日 《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》分析：該通知是對我國房地產(chǎn)預(yù)售制度的重新規(guī)范，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后， 應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。同 時 加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可 證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā) 布商品房 預(yù)售廣告。? 2022 年 8 月 1 日 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行分析：該兩個規(guī)范對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細化，進一步明確六 類情形必 須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范 圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂 和商品住宅等各 類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工 業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機構(gòu)和價格爭議裁決機制。? 2022 年 9 月 5 日 《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》分析：該《通知》明確要求：進一步明確土地管理和耕地保護責(zé)任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計， 規(guī)范土地出 讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴肅懲處土地違法違規(guī)行 為。點評： 2022 年政府針對房地產(chǎn)行業(yè)所出臺的政策，涉及項目規(guī)劃、金融、土地、交易等各個方面，政府已從宏觀調(diào)控發(fā)展到微調(diào)，從整體來看，政府的目的在于抑制房價過快增長，調(diào)整市場住房結(jié)構(gòu)，并防止炒地與炒房行為。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086第四部分：典型項目分析旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086一、典型項目類比分析開發(fā)團隊項目名稱 開發(fā)商 規(guī)劃設(shè)計 營銷策劃盛世名門 小龍房地產(chǎn) 小龍建司 廣州同創(chuàng)卓越德寶 國際新城 甘化綠島房地產(chǎn) —— 自銷中 強 普羅旺斯 中強置業(yè) 深圳綜勘院 美聯(lián)物業(yè)（南寧）陽光城 貴港萬家居房地產(chǎn) —— 寶資通世紀經(jīng)典 香港東達集團/貴港九房龍地產(chǎn) —— 東達營銷