【正文】 立地塊進行綜合性指標打分，判定地塊等級，以根據(jù)等級進行產(chǎn)品的配比，以保證實現(xiàn)地塊價值的最大化。 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 選擇高層 +別墅的產(chǎn)品定位，能夠提升項目檔次，促進項目快銷。 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 A地塊 B地塊 C地塊 通過對地塊資源等級的劃分，在滿足指標規(guī)劃條件的前提，對所屬地塊的物業(yè)形態(tài)進行初步的定位： 該地塊景觀資源性相對于 B、 C地塊較弱，同時受規(guī)劃指標關于南北側(cè)均為商業(yè)街的影響，地塊的私密性、舒適性難以保證。因此建議配置的物業(yè)形態(tài)為： 半圍合式全高層住宅 該地塊與 A地塊存在一定的相似性，但 B地塊鄰近主題公園，主要景觀面的資源優(yōu)勢明顯，有利于項目打造高端類物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品，將景觀價值充分利用，同時有助于提高項目的品質(zhì)形象。因此建議配置的物業(yè)形態(tài)為： 高層住宅 +小高層住宅（由景觀面向外依次退讓，保證景觀資源的最大化利用） 。 該地塊獨立性較強，毗鄰主題公園，較 B地塊更易與主題景觀融合，具備高端物業(yè)形態(tài)的打造條件。因此建議配置的物業(yè)形態(tài)為： 聯(lián)排別墅 +雙拼別墅，形成一個私密性的別墅社區(qū) A地塊：三級地塊 B地塊：二級地塊 C地塊：一級地塊 第四部分：市場定位 產(chǎn)品規(guī)劃上大體采用高低配即別墅 +高層電梯的方式，即以地塊天然分布進行產(chǎn)品布置。 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 第四部分：市場定位 在市場上樹立高端形象，且產(chǎn)品有區(qū)分，且附加價值高，性價比更高。 住宅物業(yè)配比原則 ? 在保證項目高端形象同時應充分考慮項目的高接受度要求； ? 結(jié)合客戶需求和市場表現(xiàn)看，合理的總價是我們戶型配比的關鍵，與譽峰、城南一號等必須具備較強的總價優(yōu)勢，與鳳凰城、蘭庭等要有高端品質(zhì)的性價比優(yōu)勢。 ? 電梯產(chǎn)品中 120150㎡ 的改善型三房產(chǎn)品應為主力產(chǎn)品，在核心位置布置大面積產(chǎn)品以拔高項目品質(zhì)和形象，臨路側(cè)布置中小產(chǎn)品以豐富項目產(chǎn)品線。 ? 電梯產(chǎn)品在保證戶型舒適型空間尺度的基礎上，通過高附加值送贈達到主力面積段，形成單價和高性價比優(yōu)勢。 ? 別墅產(chǎn)品應保證其舒適的空間尺度感，并通過地下室、花園、大露臺及挑高空間送贈等形式實現(xiàn)空間的較大延展，形成遠高于麓山和卡地亞的高性價比優(yōu)勢。 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 高低配產(chǎn)品中，別墅產(chǎn)品占據(jù)項目核心景觀，更顯高貴；而高層電梯產(chǎn)品借別墅盤更能提升檔次，二者相得益彰。 第四部分：市場定位 城市高低配項目參考：邵陽較少，而廣州該類項目較多 中海金沙熙岸 位于廣州西部金沙洲板塊，緊鄰800米珠江上游黃金江岸風景畫廊。項目總用地面積約 19萬㎡，規(guī)劃總建筑面積 41萬㎡，產(chǎn)品主要包括 Townhouse（聯(lián)排別墅）、高層板式住宅 ，容積率 萬科中糧金域藍灣 位于廣州金沙洲濱江公園旁，緊鄰珠江。項目總用地面積約 ㎡，規(guī)劃總建筑面積 ㎡，產(chǎn)品主要包括聯(lián)排、雙拼，小高層及 1922層高層 ，容積率 恒大御景半島 位于廣州西部金沙洲板塊，緊鄰 江上游?？傆玫丶s 54萬㎡，總建筑面 ㎡，產(chǎn)品主要包括聯(lián)排別墅、獨立別墅高層住宅 ，容積率 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 C區(qū)別墅產(chǎn)品以舒適型城市別墅配比，容積率為 ， A、 B區(qū)為 28層高層電梯洋房 第四部分：市場定位 除別墅外，市場對高層電梯不敏感，底層洋房和高層電梯價格差不大，所以做滿容積率要 3，以實現(xiàn)利潤最大化。 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 別墅以 250平聯(lián)排別墅為主，電梯以 110140平三房變四房戶型為主，為保持項目高端，不設置純二房戶型。 第四部分：市場定位 戶型配比建議 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 總體要求為：聯(lián)排別墅做成四層，頂層主人房全層設計，客廳雙層挑高，花園面積在 100150平米之間。 面積區(qū)間為 350平米左右，地下室通風采光性能好，露臺面積為 50平米左右； 具體參考保利葉上海聯(lián)排戶型。 保利葉上海聯(lián)排戶型； 235平 273平戶型，含 90平地下室；客廳挑空， 100150平花園；主人房全層設置，帶大露臺。 別墅戶型參考 1葉上海（聯(lián)排） 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 320平戶型， 40平米左右花園， 100平米左右地下室， 雙層車庫結(jié)合下沉式花園與露臺設計，有效的將內(nèi)室外景交錯的聯(lián)系起來； 內(nèi)庭院整體上空，合理的使較為狹長的戶型采光得到保障； 客廳挑空設計，尊貴大氣，頂層的露臺帶來自然的舒適； 華僑城聯(lián)排戶型； 典型城市別墅戶型，小花園，大露臺，地下室通風采光，但開間不到 7米較小。 別墅戶型參考 2華僑城（聯(lián)排） 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 269平戶型， 80平米左右花園， 80平米左右地下室， 客廳挑高，地下室連接庭院保證采光，增加尺度感與舒適度； 錯層庭院設計增加室內(nèi)外空間感； 地下室設置衛(wèi)生間，保證主仆分區(qū)； 主臥獨享超大露臺，主衛(wèi)景觀獨好，彰顯主人氣派。 麓山國際聯(lián)排戶型； 功能分區(qū)，通風采光較好，保證主臥和主人房以及客廳的舒適度；花園面積相對較大。 別墅戶型參考 3麓山國際（聯(lián)排） 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 建面 100㎡ ，送主臥配套衣帽間，奢華主臥品質(zhì)；贈送多一個房間。 電梯戶型參考 1南湖國際社區(qū) 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 兩房變五房，并保證客廳開間 電梯戶型參考 2中海蘭庭 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 中海蘭亭 89平兩房變四房戶型；帶入戶花園及室內(nèi) 25平米 ，可間隔成四房。 電梯戶型參考 3中海蘭庭 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 均可由 75㎡ 變?yōu)?100多㎡，采用與業(yè)主預先簽訂委托裝修合同的形式，將報批時預留的 6m挑高分別拆發(fā)給上下兩戶； 電梯戶型參考 4萬科金色海蓉 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 南湖國際社區(qū) 169平戶型， 4房兩廳雙衛(wèi)；贈送露臺面積達 42平米。 電梯戶型參考 5南湖國際社區(qū) 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 保利玫瑰郡項目 125平三房變四房戶型；帶入戶花園、空中花園、挑高陽臺以及主臥弧形陽臺。 電梯戶型參考 6保利公園 198 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 建議采用在邵陽少見，在保利蝴蝶谷深受客戶喜歡的英倫風格。 別墅建筑風格建議 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 建議采用新古典主義風格 將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，符合城南客戶的審美觀和價值需求。 第四部分：市場定位 電梯建筑風格建議 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 注：鳳凰城、蘭庭的可供應住宅建面為剩余可推體量 本案在容積率、用地規(guī)模、建筑規(guī)模等方面在競爭項目中占有一定優(yōu)勢。 第四部分：市場定位 與鄰近項目的比較優(yōu)勢 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 S ，配套完善 ，容積率較低 ，影響整體感和整體規(guī)劃 ，對項目形象造成影響 W O T ，發(fā)展?jié)摿Υ? ，給本項目留有較大空間 ，較易造勢 ，未來競爭大 2. 房價過快上漲，未來市場不確定性較強 ，項目品牌優(yōu)勢較難發(fā)揮 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 充分發(fā)揮保利品牌、濱河公園和伊藤等綜合優(yōu)勢，創(chuàng)造比較優(yōu)勢，形成核心競爭力 對策 內(nèi)化河流和公園，引入公園商業(yè)，強調(diào)工廠即將搬遷，推廣中強調(diào)規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展 對策 以項目綜合優(yōu)勢，挖掘市場空白，采取高舉高打和高性價比策略 把握好開發(fā)節(jié)奏，開發(fā)抗風險產(chǎn)品，采用差異化和高性價策略。 對策 對策 項目核心價值提煉 保利品牌和背景 臨河及百畝濱河公園 伊藤洋華堂商業(yè)配套 …… 這些要素是否構(gòu)成項目的核心價值？！ —— 不是！ 我們具備的優(yōu)勢資源： 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 本項目最大的問題在哪里？ 品牌、地塊、資源和市場供給嚴重同質(zhì)化 ！！ 項目難點與突破點 本項目最大的機會在哪里？ 項目定位和產(chǎn)品規(guī)劃超越同質(zhì)化 ?。? 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 核心價值之思考 發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，實施差異化競爭策略！ 項目核心價值提煉 我們的核心策略是： 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 第四部分：市場定位 從區(qū)域市場上來看本項目 ?區(qū)域定位為高檔居住區(qū)，高檔樓盤最為集中； ?區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集，打造高檔物業(yè)； ?從中高檔物業(yè)銷售速度看，中高檔物業(yè)銷售速度較快； ?從客戶需求看，區(qū)域中舒適型物業(yè)需求較為旺盛； ?從未來市場看，競爭較大，低端項目難以發(fā)出自身聲音。 從自身來看本項目 ?項目為本區(qū)域最后一塊有公園的項目； ?保利品牌落地邵陽， 2023年，邵陽保利年； ?項目 199畝較大規(guī)模，承擔邵陽公司資金回籠重任，銷售速度是第一位的； ?項目相對低密度，且生態(tài)資源豐富 ,先天條件好； ?項目位于 RBD區(qū)，伊藤商業(yè)以及中海、華潤在旁邊，項目注定不可能低調(diào)。 因此，本項目檔次定位以中高檔物業(yè)形態(tài)為主，結(jié)合部分高端物業(yè)，以保證品牌形象的同時，實現(xiàn)快速銷售的目的。 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 第四部分：市場定位 項目總體市場形象定位 國際城南墅質(zhì)公園住區(qū) 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 關鍵詞： ? 國際城南住區(qū) 表明本項目位于邵陽最有發(fā)展前景，擁有完善的各類配套，位于高尚生活圈內(nèi) ? 墅質(zhì)住區(qū) 說明本項目具有別墅和別墅般資源，這在區(qū)域既具有稀缺性，又使項目檔次和形象提升很大； ? 公園住區(qū) 說明本項目的居家環(huán)境十分優(yōu)越，百余畝濱河公園在規(guī)劃設計和打造時能達到名為城市公園，實為私享花園。 第四部分：市場定位 ?法國概念： ?融入法國文化，使公園真正的具有國際氣質(zhì) ?建筑：以法國風格為主的歐式建筑、小品 ?園林：大面積的草坪突顯法式浪漫氛圍，道路的綠化上，多使用法國梧桐、歐洲椴等樹種，花卉主要使用月季、大麗花、泰茲、歐石楠、香根鳶尾等，體現(xiàn)法式氣質(zhì)。 ?公園打造： ?從地塊南面進入公園，沿河建筑法國風情街，以小橋的形式形成河兩岸的互動 ?3號地塊旁的大面積草地，給喧囂的都市留出一片寧靜，同時也體現(xiàn)法式的浪漫 ?草坪上可設置法國（歐洲）文化廣場，不定期舉辦活動，融入文化的同時聚集人氣。 ?公園運作： ?集休閑、餐飲、文化、旅游及運動于一體； ?法國風情街免費引進各式歐式法國風情的商業(yè) ?公園內(nèi)舉辦法國文化交流節(jié)，提升國際氣質(zhì)，聚集人氣 法式風情公園休閑運動公園，公園符合市政規(guī)劃，商業(yè)避開伊藤競爭，且為業(yè)主提供一個高檔休閑運動場所。 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 方案一：國際化法式風情休閑運動公園 第四部分：市場定位 會所 臨河法國風情街 高爾夫生態(tài)綠地 組團式花團 法式風情橋 建筑、園林小品 游泳池 網(wǎng)球場 羽毛球場 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 方案一：國際化法式風情休閑運動公園 藝術小品 法式園林建筑 梧桐語 法國風情小花 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 方案一：國際化法式風情休閑運動公園 法國葡萄酒文化交流 法國文化交流 公園內(nèi)活動廣場舉辦法式文化節(jié) 帝王節(jié) 蠟圣節(jié) 愚人節(jié) 圣誕節(jié) …… 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 方案一：國際化法式風情休閑運動公園 公園引入南草坪 為喧囂都市人營造自然地歸所 （運營參考：可做為婚慶基地） 為都市人群 找一個可以恣意奔跑、翻滾、釋放自我的空間，無限接近自然的空間 身處未來城市的核心，但是感受的卻是來自原野的寧靜和寥廓 第四部分：市場定位 產(chǎn)品定位 形象定位 公園規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 方案一：國際化法式風情休閑運動公園 ?法式風情街的國際風情與國際城南的氣質(zhì)相吻合； ?很好的結(jié)合項目周圍大體量的商業(yè)，形成互動，使得利益最大化； ?以免費招租的形式，吸引商家，帶動公園的氣氛； ?聚集城南外籍人士，形成真正具有異域文化的法師風情街。 ?沿河商業(yè)街臨近高層而離別墅區(qū)