【正文】 點(diǎn)評(píng)： 2022 年政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所出臺(tái)的政策，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、金融、土地、交易等各個(gè)方面，政府已從宏觀調(diào)控發(fā)展到微調(diào)，從整體來(lái)看，政府的目的在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，調(diào)整市場(chǎng)住房結(jié)構(gòu)，并防止炒地與炒房行為。分析：“國(guó)六條 ”內(nèi)容包括住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。起步較晚，但房地產(chǎn)水平提升較快2022 年貴港的房地產(chǎn)發(fā)展才正式起步，經(jīng)歷了三年的發(fā)展，貴港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平提升較快，三年時(shí)間 內(nèi)，市 場(chǎng)上已出現(xiàn)了小高 層和高層產(chǎn)品，普 羅旺斯和旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086陽(yáng)光城的情景洋房、別墅產(chǎn)品等高端產(chǎn)品已經(jīng)面世。隨著該區(qū)域成為未來(lái)的行政與居住中心，生活配套設(shè)施將逐步得到完善。老城區(qū)板塊后備土地不足，新樓盤(pán)項(xiàng)目不多。分析：通過(guò)與其他兩板塊的現(xiàn)狀對(duì)比來(lái)看，老城區(qū)板塊雖然不是城市未來(lái)發(fā)展方向，但有完善的生活與市政配套設(shè)施以及豐富的自然景觀，應(yīng)充分挖掘現(xiàn)有資源，依托現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)。有郁江以及東湖風(fēng)景。2）代表樓盤(pán) 盛世名門(mén)、德寶國(guó)際新城、普羅旺斯、陽(yáng)光城、世紀(jì)經(jīng)典、聯(lián)邦國(guó)際，夢(mèng)之島，中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)。商品房及住宅價(jià)格變化1）貴港市2022 年 2022 年 2022 年商品房 947 元/平方米 1478 元/平方米 1752 元/平方米住宅 ——元/平方米 ——元/平方米 1551 元/平方米2）港北區(qū)2022 年 2022 年商品房 1527 元/平方米 1888 元/平方米住宅 1362 元/平方米 1720 元/平方米從上表可看出，近兩年，貴港市以及港北區(qū)的商品房和住宅價(jià)格增長(zhǎng)率較大，其原因有三方面：一是由于土地成本與建筑成本的增加導(dǎo)致房屋價(jià)格的上漲；二是隨著多種創(chuàng)新戶型的出現(xiàn)，以及項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì)逐步得到重視，使得價(jià)格有所上揚(yáng)；三是由于許多外來(lái)投資者的進(jìn)入，導(dǎo)致價(jià)格被進(jìn)一步抬高。2022 年 銷售面積的高速增長(zhǎng)是由于 2022 年的投資額高速增長(zhǎng)所導(dǎo)致。 但不容忽視的是，由于貴港城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)依然薄弱，支柱產(chǎn)業(yè)的支撐能力稍顯不足，其整體經(jīng)濟(jì)仍處于較低水平，因此 貴港居民的購(gòu)買力相對(duì)有限， 對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成了價(jià)格上的局限。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)設(shè)置為：1 家綜合超市，營(yíng)業(yè)面積 1500 平方米左右，經(jīng)營(yíng)食品、小百貨等日常生活用品 為主。重點(diǎn)發(fā)展中型綜合超市、 倉(cāng)儲(chǔ)式商 場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店，配套建設(shè)三星級(jí)以上賓館。未來(lái)規(guī)劃的原則是控制規(guī)模，防止過(guò)渡膨脹，過(guò)渡開(kāi)發(fā)， 繼續(xù)保持以大型百貨店為主體，改造 傳統(tǒng)百貨店向精品店、專業(yè)店或百貨加超市、加餐 飲轉(zhuǎn)變；分期分批對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行超市化改造，或進(jìn)行功能升級(jí)調(diào)整；重點(diǎn)抓好鳳凰城、華隆商業(yè)廣場(chǎng)、豐寶商 業(yè)城等項(xiàng)目的建設(shè)和招商工作；大力發(fā)展老字號(hào)店、專業(yè)店、精品店， 實(shí)行品牌經(jīng)營(yíng)。? 江南組團(tuán)：完善改造中山路江南段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。中小套型普通商品住房用地規(guī)劃主要集中布置在套型面積 90 平方米以上商品住房用地沿街的位置、城西區(qū)沿西環(huán)大道及城北區(qū)和港北區(qū)沿北環(huán)大道內(nèi)側(cè)的地塊，以及沿黎湛鐵路南 側(cè)的地塊。住房建設(shè)規(guī)劃1）規(guī)劃目標(biāo)：全市平衡，整體控制。在功能分區(qū)上，老城、城北、港北、城西、江南五個(gè)組團(tuán)為城市的主要居住、商業(yè)組團(tuán)，其居住人口占城市總?cè)丝诘?70%以上，糖城組團(tuán)、老港組團(tuán)和八塘組團(tuán)是以工業(yè)為主的組團(tuán)。市域城鎮(zhèn)二級(jí)發(fā)展軸三條：? 沿 209 國(guó)道形成東龍－蒙公－覃塘的二級(jí)發(fā)展軸。到 2022 年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值達(dá)到 415 億元（按2022 年價(jià)格，下同），年均增長(zhǎng) 13％，人均生產(chǎn)總值 達(dá) 1000 美元以上，財(cái)政收入35 億元，年均增長(zhǎng) 15％，全社會(huì)固定資產(chǎn)年均增長(zhǎng) 30％，五年累 計(jì)投資力爭(zhēng)達(dá)900 億元。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其中年產(chǎn)值超過(guò) 10 億元的有 2 家，年 產(chǎn)值超過(guò) 3 億元的有 5 家。另外據(jù)資料顯示，今年 1～3 月份， 貴港市的城鎮(zhèn)居民可支配收入為 3036 元，居全省 14 地市的最后一位；增幅為 %，居倒數(shù)第二位。二、貴港市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值保持高速增長(zhǎng)1）貴港 GDP 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)0501001502002503002022 2022 2022 2022 2022 2022（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴港市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）2022 年，貴港全市國(guó)民生產(chǎn)總值為 億元，同比增長(zhǎng) %，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長(zhǎng) %。（七）旅游文化貴港市是著名的旅游勝地，以“樹(shù)奇、石怪、泉甘、茶香” 聞名于世的桂平西山，是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。2022 年全市貨物吞吐量達(dá)到 1644 萬(wàn)噸，是中國(guó)西部地區(qū)最大的內(nèi)河港口。四、調(diào)查結(jié)果的可信度分析二手資料通過(guò)貴港市房管局等相關(guān)職能部門(mén)的官方網(wǎng)站及文本資料提供，準(zhǔn)確率 90%；樓盤(pán)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，是由公司調(diào)查人員對(duì)相關(guān)樓盤(pán)進(jìn)行了實(shí)地訪問(wèn)，并在官方網(wǎng)站上對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了核實(shí)，準(zhǔn)確率 85%以上；以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回歸總部后通過(guò)對(duì)比分析以及適當(dāng)?shù)碾娫捇卦L等方式，對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗(yàn)證、 調(diào)整，本報(bào)告所使用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率 應(yīng)可達(dá) 90%以上。在 貴司的積極配合下，調(diào)查工作在較短時(shí)間 內(nèi)得以按照計(jì)劃順利實(shí)施。同時(shí)， 為 更全面和更深入了解貴港的城市發(fā)展與居民生活情況，我 們還針對(duì)城市相關(guān)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查。住宅項(xiàng)目包括：盛世名門(mén)、德寶國(guó)際新城、中強(qiáng)普羅旺斯、陽(yáng)光城、世紀(jì)經(jīng)典、江南小 鎮(zhèn)等樓盤(pán) ，商業(yè)項(xiàng)目包括王府井商廈、華隆商業(yè)廣場(chǎng)、港寶國(guó)際生活港、中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)、南湖商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目，以及當(dāng)?shù)刂饕值?，?duì)文化娛樂(lè) 、餐 飲進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。（三）行政區(qū)域及人口貴港現(xiàn)轄桂平市、平南縣、港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)共 1 市 1 縣 3 區(qū)，總面積10606 平方公里，2022 年末全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，市區(qū)戶籍總?cè)丝诩s 萬(wàn)人，從事貿(mào)易及非農(nóng)業(yè)活動(dòng)、居住 1 年以上的暫住人口約 萬(wàn)人，因此實(shí)際市區(qū) 總?cè)丝跒? 萬(wàn)人。自然景觀和人文景觀眾多，別具特色，是廣西重要的旅游 勝地和重點(diǎn)發(fā)展的桂 東歷史文化宗教名勝旅游的中心。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086【小結(jié)】? 貴港歷史悠久，是古代重要的州府所在地，也是現(xiàn)代重要的內(nèi)河樞紐港口；城市依山傍水，自然景觀和人文景觀資源豐富。從居民實(shí)際生活水平來(lái)看，2022 年貴港的人均可支配收入為 8938 元，尚未突破萬(wàn)元大關(guān)，同時(shí)居民的人均消費(fèi)支出達(dá)到了 5795 元，占據(jù)了人均可支配收入的 70%左右。貴港經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r? 第一產(chǎn)業(yè)：貴港是著名的農(nóng)業(yè)大市，是廣西重要的商品糧、糖料、水果和禽畜、水產(chǎn)基地，享有魚(yú)米之鄉(xiāng)、荔枝之 鄉(xiāng)、龍眼之鄉(xiāng)、 陳桂之鄉(xiāng)等美譽(yù)，素有“中國(guó)糖城”之稱。? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：以市場(chǎng)為導(dǎo)向，發(fā)展具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。 ”旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：6024290862）主城區(qū)用地規(guī)模與城市人口發(fā)展規(guī)劃—— 2022 年 2022 年建設(shè)用地規(guī)模 平方公里 平方公里城市人口 萬(wàn)人 48 萬(wàn)人人均建設(shè)用地面積 平方米 平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：貴港市近期建設(shè)規(guī)劃（2022—2022））從主城區(qū)用地規(guī)模與城市人口規(guī)劃來(lái)看，五年內(nèi)主城區(qū)人口將增加 萬(wàn)人，按照 2022 年規(guī)劃城鎮(zhèn)人均住房面積 平方米計(jì)算，2022 年～2022 年市場(chǎng)將規(guī)劃新增住房居住面積 萬(wàn)平方米以上。? “五心”：以市級(jí)行政中心為主的城市行政商貿(mào)主中心以及以城西組團(tuán)、港北組團(tuán)、老城組團(tuán)、江南組團(tuán)行政中心為主的四個(gè)副中心。? 四縱：一縱為國(guó)道 209 線貴港段，二縱為興業(yè)至大圩二級(jí)公路，三縱為玉林至桂平二級(jí)公路，四縱為榮縣至金秀二級(jí)公路。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：6024290863）住房建設(shè)總量控制至 2022 年新增住房建筑面積 萬(wàn)平方米、共 32300 套住房；其中規(guī)劃新增廉租房建筑面積 萬(wàn)平方米、4000 套；規(guī)劃新增經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積 萬(wàn)平方米、3900 套； 規(guī)劃新增中小套型普通商品住房建筑面積 萬(wàn)平方米、15200 套；規(guī)劃新增套型面積 90 平方米以上商品住房建筑面積共 萬(wàn)平方米、6900 套；規(guī)劃期內(nèi)拆遷回建房面積 萬(wàn)平方米、2300 套。? 市級(jí)中心：沿中山路設(shè)置上規(guī)模的金融、商業(yè)機(jī)構(gòu)。3）市級(jí)商業(yè)中心區(qū)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（一級(jí)商業(yè)中心）貴港市未來(lái)規(guī)劃的市級(jí)商業(yè)中心區(qū)有兩個(gè)，一個(gè)是老城商業(yè)中心區(qū)，另一個(gè)是廣場(chǎng)商業(yè)中心區(qū)。4）區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（二級(jí)商業(yè)中心）區(qū)域性商業(yè)中心一般位于地域中心、交通樞紐地段、旅游、大中院校區(qū)以及居民比較集中的地區(qū)，對(duì)繁 華商業(yè)中心區(qū)客流起分流作用，又兼有輻射和帶動(dòng)周圍地區(qū)商業(yè)發(fā)展的功能。? 江南商業(yè)中心區(qū)：范圍從郁江大橋到江南大道，重點(diǎn)整治市容市貌，取締馬路市場(chǎng)，搞好環(huán)境衛(wèi)生，加大商業(yè)設(shè)施建設(shè)力度。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086城市規(guī)劃小結(jié)：貴港市城市整體規(guī)劃（2022—2022）及貴港市近期建設(shè)規(guī)劃（2022－2022 年）資料表明，貴港城市總體將向北 發(fā)展，而本項(xiàng)目地處 城市老城區(qū)，并不 處在城市未來(lái)發(fā)展主方向上。2022 年和 2022 年的施工與竣工面積比都超過(guò)了 3 倍。港北區(qū)在 2022 年也比 2022 年有 21%的增長(zhǎng)，由于該區(qū)銷售面積基本保持不變，故銷售額 的增長(zhǎng)主要來(lái)自于價(jià)格的增長(zhǎng)。2）代表樓盤(pán) 鳳凰城、聚龍城。2）代表樓盤(pán) 江南商貿(mào)城（江南小鎮(zhèn)）、南湖商業(yè)城。生活配套與市政配套尚待進(jìn)一步完善。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086港南區(qū)板塊中小盤(pán)為主 低檔樓盤(pán)為主筒子樓和多層產(chǎn)品為主筒子樓以及兩房、三房戶型為主。港南區(qū)板塊由于偏離城市中心以及配套不足，價(jià)格最低。老城區(qū)是現(xiàn)在的主要居住區(qū)域，但未來(lái)可供開(kāi)發(fā)的土地少，且不在未來(lái) 發(fā)展方向， 發(fā)展受到限制。四、房地產(chǎn)新政分析：2022 年，被譽(yù)為中國(guó)房地產(chǎn)的“調(diào)控之年”，政府一系列的重拳出擊，從土地、信貸等房地產(chǎn)行業(yè)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)都一并收緊，意在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，自 2022 年年初起，出臺(tái)主要宏觀調(diào)控政策如下：? 2022 年 4 月 28 日 央行上調(diào)房貸利率，5 年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由％上調(diào)至 ％。同 時(shí) 加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可 證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得發(fā) 布商品房 預(yù)售廣告。綠島房地產(chǎn) —— 自銷中 強(qiáng)? 2022 年 7 月 6 日 《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：602429086分析：該意見(jiàn)進(jìn)一步明確了“國(guó)十五條” 文件中 90 平方米 標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督 檢查，落 實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要 負(fù)起切實(shí)責(zé)任等等的具體措施。其原因在于：一方面是由于貴港人傳統(tǒng)的占天占地思想仍然嚴(yán)重，筒子樓作為該地區(qū)的獨(dú)特建筑戶型，在現(xiàn)有以及新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中仍占相當(dāng)大的比重，居民對(duì)筒子樓的偏好心理導(dǎo)致了對(duì)其他住宅產(chǎn)品類型的排斥。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析港北新區(qū)成為目前貴港發(fā)展的熱點(diǎn)和重點(diǎn)區(qū)域通過(guò)目前貴港在售典型項(xiàng)目分布圖可以看出，基本都集中在港北新區(qū)區(qū)內(nèi)，像普羅旺斯、世紀(jì)經(jīng)典、盛世名門(mén)、陽(yáng)光城等更是代表著目前 貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平，相信在貴港城市中心北移的大趨勢(shì)帶動(dòng)下，港北新區(qū)在未來(lái)幾年將繼續(xù)以高速增長(zhǎng)，是貴港房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)區(qū)域。港南區(qū)板塊該區(qū)域發(fā)展與港北區(qū)相比嚴(yán)重滯后，配套設(shè)施不足，故區(qū)域住宅均價(jià)在 1300～1400 元/平方米之間。港北新區(qū)板塊大中盤(pán)為主 中高檔與低檔以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大。港北新區(qū)板塊未來(lái)城市發(fā)展中心。目前區(qū)域內(nèi)各大住宅樓盤(pán)銷售狀況較好，且價(jià)格多在 1950 元/㎡左右，部分樓盤(pán)價(jià)格更可達(dá)到 2500元/㎡。小結(jié)：貴港土地供應(yīng)量較為充足，特別是在港北新區(qū)一帶，有大量土地可供開(kāi)發(fā)，且開(kāi)發(fā)中的樓盤(pán)多為超百畝的大中型項(xiàng)目，因此在近幾年內(nèi)，貴港房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)量較大，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)將異常激烈。旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ：6