【正文】 點評： 2022 年政府針對房地產(chǎn)行業(yè)所出臺的政策，涉及項目規(guī)劃、金融、土地、交易等各個方面，政府已從宏觀調控發(fā)展到微調，從整體來看，政府的目的在于抑制房價過快增長，調整市場住房結構，并防止炒地與炒房行為。分析：“國六條 ”內(nèi)容包括住房供 應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等方面。起步較晚，但房地產(chǎn)水平提升較快2022 年貴港的房地產(chǎn)發(fā)展才正式起步，經(jīng)歷了三年的發(fā)展，貴港房地產(chǎn)開發(fā)水平提升較快，三年時間 內(nèi)，市 場上已出現(xiàn)了小高 層和高層產(chǎn)品，普 羅旺斯和旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086陽光城的情景洋房、別墅產(chǎn)品等高端產(chǎn)品已經(jīng)面世。隨著該區(qū)域成為未來的行政與居住中心，生活配套設施將逐步得到完善。老城區(qū)板塊后備土地不足，新樓盤項目不多。分析：通過與其他兩板塊的現(xiàn)狀對比來看，老城區(qū)板塊雖然不是城市未來發(fā)展方向，但有完善的生活與市政配套設施以及豐富的自然景觀，應充分挖掘現(xiàn)有資源，依托現(xiàn)有優(yōu)勢。有郁江以及東湖風景。2）代表樓盤 盛世名門、德寶國際新城、普羅旺斯、陽光城、世紀經(jīng)典、聯(lián)邦國際，夢之島，中環(huán)商業(yè)廣場。商品房及住宅價格變化1）貴港市2022 年 2022 年 2022 年商品房 947 元/平方米 1478 元/平方米 1752 元/平方米住宅 ——元/平方米 ——元/平方米 1551 元/平方米2）港北區(qū)2022 年 2022 年商品房 1527 元/平方米 1888 元/平方米住宅 1362 元/平方米 1720 元/平方米從上表可看出，近兩年，貴港市以及港北區(qū)的商品房和住宅價格增長率較大，其原因有三方面：一是由于土地成本與建筑成本的增加導致房屋價格的上漲；二是隨著多種創(chuàng)新戶型的出現(xiàn)，以及項目的園林景觀設計逐步得到重視，使得價格有所上揚；三是由于許多外來投資者的進入，導致價格被進一步抬高。2022 年 銷售面積的高速增長是由于 2022 年的投資額高速增長所導致。 但不容忽視的是，由于貴港城市經(jīng)濟基礎依然薄弱，支柱產(chǎn)業(yè)的支撐能力稍顯不足，其整體經(jīng)濟仍處于較低水平，因此 貴港居民的購買力相對有限， 對房地產(chǎn)的發(fā)展形成了價格上的局限。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086社區(qū)商業(yè)中心應設置為：1 家綜合超市，營業(yè)面積 1500 平方米左右，經(jīng)營食品、小百貨等日常生活用品 為主。重點發(fā)展中型綜合超市、 倉儲式商 場、專業(yè)店、專賣店，配套建設三星級以上賓館。未來規(guī)劃的原則是控制規(guī)模，防止過渡膨脹，過渡開發(fā)， 繼續(xù)保持以大型百貨店為主體，改造 傳統(tǒng)百貨店向精品店、專業(yè)店或百貨加超市、加餐 飲轉變；分期分批對農(nóng)貿(mào)市場進行超市化改造，或進行功能升級調整；重點抓好鳳凰城、華隆商業(yè)廣場、豐寶商 業(yè)城等項目的建設和招商工作；大力發(fā)展老字號店、專業(yè)店、精品店， 實行品牌經(jīng)營。? 江南組團：完善改造中山路江南段商業(yè)網(wǎng)點。中小套型普通商品住房用地規(guī)劃主要集中布置在套型面積 90 平方米以上商品住房用地沿街的位置、城西區(qū)沿西環(huán)大道及城北區(qū)和港北區(qū)沿北環(huán)大道內(nèi)側的地塊，以及沿黎湛鐵路南 側的地塊。住房建設規(guī)劃1）規(guī)劃目標：全市平衡，整體控制。在功能分區(qū)上，老城、城北、港北、城西、江南五個組團為城市的主要居住、商業(yè)組團，其居住人口占城市總人口的 70%以上，糖城組團、老港組團和八塘組團是以工業(yè)為主的組團。市域城鎮(zhèn)二級發(fā)展軸三條：? 沿 209 國道形成東龍－蒙公－覃塘的二級發(fā)展軸。到 2022 年實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值達到 415 億元（按2022 年價格，下同），年均增長 13％，人均生產(chǎn)總值 達 1000 美元以上，財政收入35 億元，年均增長 15％，全社會固定資產(chǎn)年均增長 30％，五年累 計投資力爭達900 億元。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)規(guī)模不斷擴大，其中年產(chǎn)值超過 10 億元的有 2 家，年 產(chǎn)值超過 3 億元的有 5 家。另外據(jù)資料顯示，今年 1～3 月份， 貴港市的城鎮(zhèn)居民可支配收入為 3036 元，居全省 14 地市的最后一位；增幅為 %，居倒數(shù)第二位。二、貴港市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況國民經(jīng)濟總值保持高速增長1）貴港 GDP 增長態(tài)勢0501001502002503002022 2022 2022 2022 2022 2022（數(shù)據(jù)來源：貴港市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）2022 年，貴港全市國民生產(chǎn)總值為 億元，同比增長 %，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元,增長 %。（七）旅游文化貴港市是著名的旅游勝地，以“樹奇、石怪、泉甘、茶香” 聞名于世的桂平西山，是國家級重點風景名勝區(qū)。2022 年全市貨物吞吐量達到 1644 萬噸，是中國西部地區(qū)最大的內(nèi)河港口。四、調查結果的可信度分析二手資料通過貴港市房管局等相關職能部門的官方網(wǎng)站及文本資料提供，準確率 90%；樓盤基礎數(shù)據(jù)深訪，是由公司調查人員對相關樓盤進行了實地訪問，并在官方網(wǎng)站上對數(shù)據(jù)進行了核實，準確率 85%以上；以上調查數(shù)據(jù)在調研小組回歸總部后通過對比分析以及適當?shù)碾娫捇卦L等方式，對所得數(shù)據(jù)進行了再次驗證、 調整，本報告所使用數(shù)據(jù)準確率 應可達 90%以上。在 貴司的積極配合下，調查工作在較短時間 內(nèi)得以按照計劃順利實施。同時， 為 更全面和更深入了解貴港的城市發(fā)展與居民生活情況，我 們還針對城市相關商業(yè)業(yè)態(tài)進行了專項調查。住宅項目包括：盛世名門、德寶國際新城、中強普羅旺斯、陽光城、世紀經(jīng)典、江南小 鎮(zhèn)等樓盤 ，商業(yè)項目包括王府井商廈、華隆商業(yè)廣場、港寶國際生活港、中環(huán)商業(yè)廣場、南湖商業(yè)廣場等商業(yè)項目，以及當?shù)刂饕值溃瑢ξ幕瘖蕵?、餐 飲進行重點調查。（三）行政區(qū)域及人口貴港現(xiàn)轄桂平市、平南縣、港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)共 1 市 1 縣 3 區(qū)，總面積10606 平方公里，2022 年末全市總人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，市區(qū)戶籍總人口約 萬人，從事貿(mào)易及非農(nóng)業(yè)活動、居住 1 年以上的暫住人口約 萬人，因此實際市區(qū) 總人口為 萬人。自然景觀和人文景觀眾多，別具特色，是廣西重要的旅游 勝地和重點發(fā)展的桂 東歷史文化宗教名勝旅游的中心。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086【小結】? 貴港歷史悠久，是古代重要的州府所在地，也是現(xiàn)代重要的內(nèi)河樞紐港口；城市依山傍水，自然景觀和人文景觀資源豐富。從居民實際生活水平來看，2022 年貴港的人均可支配收入為 8938 元，尚未突破萬元大關，同時居民的人均消費支出達到了 5795 元，占據(jù)了人均可支配收入的 70%左右。貴港經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況? 第一產(chǎn)業(yè)：貴港是著名的農(nóng)業(yè)大市，是廣西重要的商品糧、糖料、水果和禽畜、水產(chǎn)基地，享有魚米之鄉(xiāng)、荔枝之 鄉(xiāng)、龍眼之鄉(xiāng)、 陳桂之鄉(xiāng)等美譽，素有“中國糖城”之稱。? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略：以市場為導向，發(fā)展具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)。 ”旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：6024290862）主城區(qū)用地規(guī)模與城市人口發(fā)展規(guī)劃—— 2022 年 2022 年建設用地規(guī)模 平方公里 平方公里城市人口 萬人 48 萬人人均建設用地面積 平方米 平方米（數(shù)據(jù)來源：貴港市近期建設規(guī)劃（2022—2022））從主城區(qū)用地規(guī)模與城市人口規(guī)劃來看，五年內(nèi)主城區(qū)人口將增加 萬人，按照 2022 年規(guī)劃城鎮(zhèn)人均住房面積 平方米計算，2022 年～2022 年市場將規(guī)劃新增住房居住面積 萬平方米以上。? “五心”：以市級行政中心為主的城市行政商貿(mào)主中心以及以城西組團、港北組團、老城組團、江南組團行政中心為主的四個副中心。? 四縱：一縱為國道 209 線貴港段，二縱為興業(yè)至大圩二級公路，三縱為玉林至桂平二級公路，四縱為榮縣至金秀二級公路。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：6024290863）住房建設總量控制至 2022 年新增住房建筑面積 萬平方米、共 32300 套住房；其中規(guī)劃新增廉租房建筑面積 萬平方米、4000 套；規(guī)劃新增經(jīng)濟適用住房建筑面積 萬平方米、3900 套； 規(guī)劃新增中小套型普通商品住房建筑面積 萬平方米、15200 套；規(guī)劃新增套型面積 90 平方米以上商品住房建筑面積共 萬平方米、6900 套；規(guī)劃期內(nèi)拆遷回建房面積 萬平方米、2300 套。? 市級中心：沿中山路設置上規(guī)模的金融、商業(yè)機構。3）市級商業(yè)中心區(qū)網(wǎng)點規(guī)劃（一級商業(yè)中心）貴港市未來規(guī)劃的市級商業(yè)中心區(qū)有兩個，一個是老城商業(yè)中心區(qū)，另一個是廣場商業(yè)中心區(qū)。4）區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)網(wǎng)點規(guī)劃（二級商業(yè)中心）區(qū)域性商業(yè)中心一般位于地域中心、交通樞紐地段、旅游、大中院校區(qū)以及居民比較集中的地區(qū)，對繁 華商業(yè)中心區(qū)客流起分流作用，又兼有輻射和帶動周圍地區(qū)商業(yè)發(fā)展的功能。? 江南商業(yè)中心區(qū)：范圍從郁江大橋到江南大道，重點整治市容市貌，取締馬路市場，搞好環(huán)境衛(wèi)生，加大商業(yè)設施建設力度。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086城市規(guī)劃小結：貴港市城市整體規(guī)劃（2022—2022）及貴港市近期建設規(guī)劃（2022－2022 年）資料表明，貴港城市總體將向北 發(fā)展，而本項目地處 城市老城區(qū)，并不 處在城市未來發(fā)展主方向上。2022 年和 2022 年的施工與竣工面積比都超過了 3 倍。港北區(qū)在 2022 年也比 2022 年有 21%的增長，由于該區(qū)銷售面積基本保持不變，故銷售額 的增長主要來自于價格的增長。2）代表樓盤 鳳凰城、聚龍城。2）代表樓盤 江南商貿(mào)城（江南小鎮(zhèn)）、南湖商業(yè)城。生活配套與市政配套尚待進一步完善。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086港南區(qū)板塊中小盤為主 低檔樓盤為主筒子樓和多層產(chǎn)品為主筒子樓以及兩房、三房戶型為主。港南區(qū)板塊由于偏離城市中心以及配套不足，價格最低。老城區(qū)是現(xiàn)在的主要居住區(qū)域，但未來可供開發(fā)的土地少，且不在未來 發(fā)展方向， 發(fā)展受到限制。四、房地產(chǎn)新政分析：2022 年，被譽為中國房地產(chǎn)的“調控之年”，政府一系列的重拳出擊，從土地、信貸等房地產(chǎn)行業(yè)鏈條各個環(huán)節(jié)都一并收緊，意在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制房價過快上漲，自 2022 年年初起，出臺主要宏觀調控政策如下：? 2022 年 4 月 28 日 央行上調房貸利率，5 年期以上的銀行房貸基準利率由％上調至 ％。同 時 加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預售許可 證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā) 布商品房 預售廣告。綠島房地產(chǎn) —— 自銷中 強? 2022 年 7 月 6 日 《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086分析：該意見進一步明確了“國十五條” 文件中 90 平方米 標準為單套住房建筑面積，并提出要加強監(jiān)督 檢查，落 實責任追究制度，地方政府要 負起切實責任等等的具體措施。其原因在于：一方面是由于貴港人傳統(tǒng)的占天占地思想仍然嚴重，筒子樓作為該地區(qū)的獨特建筑戶型，在現(xiàn)有以及新開發(fā)樓盤中仍占相當大的比重，居民對筒子樓的偏好心理導致了對其他住宅產(chǎn)品類型的排斥。三、房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢分析港北新區(qū)成為目前貴港發(fā)展的熱點和重點區(qū)域通過目前貴港在售典型項目分布圖可以看出，基本都集中在港北新區(qū)區(qū)內(nèi)，像普羅旺斯、世紀經(jīng)典、盛世名門、陽光城等更是代表著目前 貴港房地產(chǎn)市場開發(fā)水平，相信在貴港城市中心北移的大趨勢帶動下，港北新區(qū)在未來幾年將繼續(xù)以高速增長，是貴港房地產(chǎn) 市場發(fā)展的熱點和焦點區(qū)域。港南區(qū)板塊該區(qū)域發(fā)展與港北區(qū)相比嚴重滯后，配套設施不足，故區(qū)域住宅均價在 1300～1400 元/平方米之間。港北新區(qū)板塊大中盤為主 中高檔與低檔以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大。港北新區(qū)板塊未來城市發(fā)展中心。目前區(qū)域內(nèi)各大住宅樓盤銷售狀況較好，且價格多在 1950 元/㎡左右，部分樓盤價格更可達到 2500元/㎡。小結：貴港土地供應量較為充足，特別是在港北新區(qū)一帶，有大量土地可供開發(fā)，且開發(fā)中的樓盤多為超百畝的大中型項目，因此在近幾年內(nèi)，貴港房地產(chǎn)市場住宅供應量較大，未來的市場競 爭將異常激烈。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：6