【正文】 戶型概況老城區(qū)板塊中小盤為主 中高檔與低檔以筒子樓為主，有部分多層和小高層，后期出現(xiàn)高層。區(qū)域配套完善，生活及市政設(shè)施齊全。3）綜述該區(qū)域作為未來城市發(fā)展的重點，樓盤高度聚集，由于市政府及相關(guān)各部門的北遷和未來城市中心的北移等市政利好因素影響，其潛力較大，帶動了大批的準客戶購買。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086商品房及住宅空置面積1）貴港市2022～ 2022貴 港 市 商 品 房 及 住 宅 空 置 面 積05101520252022 2022商 品 房 （ 萬 平 方 米 ） 住 宅 （ 萬 平 方 米 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局）2）港北區(qū)2022～ 2022年 港 北 區(qū) 商 品 房 及 住 宅 空 置 面 積01234562022 2022商 品 房 （ 萬 平 方 米 ） 住 宅 （ 萬 平 方 米 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局）從上面兩圖可以看出，2022 年貴港市及港北區(qū)的商品房和住宅空置面積均有所下降，下降幅度多在 50%左右，而港北區(qū)住宅的下降幅度更高達 75%，可見前幾年的空置商品房在近兩年都被市場所逐步消化，市場對商品房仍存在有較大的需求。2022 年比 2022 年增長 15%，增幅有所放緩。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086第三部分：房地產(chǎn)市場整體環(huán)境旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086一、房地產(chǎn)市場整體發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長 01020302022 2022 2022 20222022~2022年 貴 港 房 地 產(chǎn) 投 資 額 （ 億 元 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港統(tǒng)計公報與貴港 2022 統(tǒng)計年鑒）貴港房地產(chǎn)市場真正發(fā)展是從 2022 年開始，當(dāng)年的房地產(chǎn)投資額達 億元，增 長率達到 173%,是前十年房地產(chǎn)投資額的總和。 輔以面積為 50～ 100 平方米的小百貨店、音像店、服裝店、飲 食店、美容美 發(fā)店、 書店以及銀行、郵局等。在業(yè)態(tài)方面，重點 發(fā)展生產(chǎn)資料、汽 車及汽車配件、貨運、家具、裝飾等市場，同 時改造馬路市場為廳式市場，主要經(jīng)營蔬菜、糧油、肉類等農(nóng)副產(chǎn)品。另外還要大力改善交通條件，擴大、改善停 車場 地，在有條件的地段興建綠化帶。? 城西組團：沿迎賓大道布置大型金融、商業(yè)帶，以迎賓大道為軸線帶動整個城西組團。容 積率控制在 ～ 之間，建筑密度控制在 25%～30%之間，綠地率不低于 30%。至 2022 年新增套型建筑面積小于 90 平方米的住房（含經(jīng)濟適用住房和拆遷回建房）用地，必須占全市新增住房用地總量的 70%以上；新增住房套型建筑面積 90%平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用住房和拆遷回建房）面積，必須占新開發(fā)住房總建筑面積的 70%以上。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，近期重點建設(shè)區(qū)域?qū)⒎旁诔俏鹘M團、城北組團北面和八塘組團。? 沿桂玉公路形成金田－南木－桂平－麻桐的二級發(fā)展軸。2）進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 鋼鐵，水泥等重工業(yè)發(fā)展迅速，旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086? 第三產(chǎn)業(yè)：交通運輸業(yè)對經(jīng)濟增長的拉動作用明顯。固定資產(chǎn)投資高位增長 0501001502022 2022 2022 2022（數(shù)據(jù)來源：貴港 2022～2022 統(tǒng)計公報）從 2022 年到 2022 年，貴港全市固定資產(chǎn)投資一直保持較好的發(fā)展態(tài)勢，其中在 2022 年更大幅度增長 120%，是“九五”時期總和的 倍，投資總量和增量創(chuàng)歷史新高。從 2022 年到 2022 年這三年來，貴港市整體國民經(jīng)濟都保持在 12%以上的增幅，2022 更達到 %,其中第二產(chǎn)業(yè)增長比較明顯，全市綜合經(jīng)濟實力有所增強。全國重點文物保護單位金田起義遺址，是中國歷史上規(guī)模最大的太平天國農(nóng)民起義的策源地。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086（五）資源貴港農(nóng)業(yè)資源、水力資源、礦產(chǎn)資源、旅游 資源十分豐富。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086第二部分：宏觀環(huán)境旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086一、貴港市概況（一）城市綜述貴港市是一座有兩千多年歷史的城市，1995 年經(jīng)國務(wù)院批準升格為地級市。一、調(diào)查前期準備市場預(yù)調(diào)我司執(zhí)行董事曹總對項目地塊及區(qū)域市場基本情況做了簡單摸底調(diào)查，并與開發(fā)商溝通、了解開發(fā)商的 調(diào)查要求。本項目涉及到住宅與商業(yè)兩種物業(yè)類型，因此本次調(diào)查我們從項目實際角度出發(fā)， 對貴港城市整體概況、城市經(jīng)濟發(fā)展、城市居民生活、住宅房地產(chǎn)發(fā)展、商業(yè)物業(yè)發(fā)展等進行了針對性的調(diào)查研究。二、調(diào)查實施二手數(shù)據(jù)收集通過上網(wǎng)、公司資料庫查詢等方式收集了大量的市場基本資料：? 貴港概況：貴港區(qū)位交通、歷史文化、 發(fā)展狀況等? 宏觀經(jīng)濟情況：包括貴港經(jīng)濟發(fā)展指標、居民收入與消費指標等? 貴港房地產(chǎn)市場情況：房地產(chǎn)投資、開工、竣工、銷售、價格等資料? 其它相關(guān)資料房地產(chǎn)項目實地調(diào)查調(diào)查小組實地調(diào)查了目前貴港在售的大部分主要住宅項目、主要商業(yè)項目；以及在營業(yè)的商業(yè)項目與中心商業(yè)街。（二）地理位置貴港市地處廣西東南部，西江流域的中游，座落在廣西最大的沖積平原――潯江平原的中部，是廣西重要城市南寧、柳州、梧州、北海的幾何中心，面向粵港澳，背靠大西南。已探明的礦產(chǎn)資源多達 40 多種，三水鋁儲量居全國前列。 貴港作為廣西重點 發(fā)展的桂東歷史文化宗教名勝旅游線的中心，旅游產(chǎn)業(yè)正在蓬勃興起。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086居民生活水平1）居民生活水平增長2022～ 2022年 居 民 可 支 配 收 入 與 消 費 支 出6209764289384633 530657950100020223000400050006000700080009000100002022 2022 2022居 民 可 支 配 收 入居 民 消 費 支 出（數(shù)據(jù)來源：貴港 2022～2022 年統(tǒng)計公報）隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，貴港近三年來城鎮(zhèn)居民可支配收入大幅度增長，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從 2022 年到 2022 年貴港可支配收入年平均增長保持近 16%，而人均消費支出年平均增長接近 12%，居民生活質(zhì)量水平逐年提高。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086財政收入快速增長 051015202022 2022 2022 20222022～ 2022年 貴 港 財 政 收 入 （ 億 元 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港 2022～2022 統(tǒng)計公報）從 2022 年到 2022 年，貴港市的財政收入一直保持較高的增長態(tài)勢，從 2022年的 億元增加到 2022 年的 億元，到年平均增長達 ％，總體發(fā)展狀況良好。? 存在問題：部分支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，一些主要產(chǎn)品產(chǎn)量的增長不快或者出現(xiàn)下滑，如制糖業(yè)、電力產(chǎn)業(yè)都出現(xiàn)了下降；規(guī)模以上企業(yè)利稅總額和工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)也有所下滑。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086貴港市十一五經(jīng)濟社會發(fā)展主要指標表名稱 單位 2022 年 2022 年全市生產(chǎn)總值 億元 415人均生產(chǎn)總值 美元 603 1000 以上三次產(chǎn)業(yè)增加值比重 ％ ︰︰ 24︰40︰36財政收入 億元 35社會消費品零售總額 億元 340旅游人數(shù) 萬人次 285 500全市港口吞吐量 萬噸 2373 5000全市外貿(mào)進出口總額 億美元 1城鎮(zhèn)化水平 ％ 25 35人口自然增長率 ‰ 8 以下城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 7642 10000農(nóng)民人均純收入 元 2693 4000森林覆蓋率 ％ 40人均綠化面積 平方米/人 12城鎮(zhèn)人口失業(yè)率 ％ 4 以內(nèi)三、貴港市城市整體規(guī)劃規(guī)劃要點1）城市定位關(guān)鍵詞：區(qū)域性中心、港口城市、園林城市根據(jù)貴港市近期建設(shè)規(guī)劃（2022－2022 年）資料顯示，未來貴港市建設(shè)成為“桂東南現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市和華南地區(qū)發(fā)達的內(nèi)河港口城市，并逐步向獨具南國特色的園林城市邁進。? “一軸”：以郁江為發(fā)展軸。? 三橫：一橫為國道 324 線貴港段，是聯(lián)系西南和東南的重要通道；二橫為南梧二級公路，該公路縱貫貴港二區(qū)一市一縣；三橫為武宜至平南二級公路。拆遷回建房用地用于建設(shè)中小套型普通商品房。2022 至 2022 年規(guī)劃新增住房總建筑面積（萬平方米）－（萬平方米）＝（萬平方米）旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：6024290862022 至 2022 規(guī)劃新增住宅套數(shù)（萬套）－（萬套）＝（萬套）2022 至 2022 規(guī)劃新增住房用地面積（公頃）－（公頃）＝（公頃）商業(yè)金融用地及網(wǎng)點規(guī)劃1）商業(yè)金融用地規(guī)劃布局貴港市城區(qū)的商業(yè)金融用地分為市級中心和組團中心兩大級別。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：6024290862022～2022 年貴港市商貿(mào)區(qū)域布局和發(fā)展規(guī)劃重點是：提高“兩區(qū)” ，即提高2 個城市商業(yè)中心區(qū)和 4 個區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)，以及 10 條特色商業(yè)街和若干個社區(qū)商業(yè)中心的商業(yè)現(xiàn)代化水平。今后發(fā)展方向以經(jīng)營國內(nèi)外名品、品牌專業(yè)店和有特色的百貨店、購物中心為主。 業(yè)態(tài)方面重點發(fā)展摩托車市場、鋼材專業(yè)市場、中 藥材批發(fā)市場等。相比之下， 對于老城區(qū)區(qū)的投資建設(shè)扶持力度將逐步減少，但因為老城區(qū)是未來兩個市級商業(yè)中心之一，區(qū)域發(fā)展前景依然看好。竣工面 積方面，2022 年和 2022 年的竣工面積都比 2022年有所減少，而 2022 年相比 2022 年有所上升，增幅 %。商品房銷售額1）商品房2022～ 2022年 貴 港 市 及 港 北 區(qū) 商 品 房 銷 售 額 0246810121416182022 2022 2022貴 港 市 （ 億 元 ） 港 北 區(qū) （ 億 元 ）（數(shù)據(jù)來源：貴港市房管局）2022～2022 年貴港市和港北區(qū)的商品房銷售額均有所增長，其中全市三年平均增長達 58%。二、房地產(chǎn)板塊發(fā)展分析（一）房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)貴港城市房地產(chǎn)發(fā)展特點以及消費者對區(qū)域的認可度等因素，貴港房地產(chǎn)可分為三大大板塊，即老城區(qū)板塊、港北新區(qū)板塊和港南區(qū)板塊，如下 圖所示：（二）各板塊發(fā)展分析老城區(qū)板塊1）區(qū)域范圍東至港北東路，南至郁江，西至仙衣路，北至金港大道。港南區(qū)板塊1）區(qū)域范圍東至江南大道，南至南山風(fēng)景區(qū)，西北均至郁江。地塊自然資源缺少。以兩房和三房戶型為主。分析：整體而言，港北新區(qū)板塊樓盤價格相對最高， 這與消費者看好港北新區(qū)發(fā)展前景以及未來自身良好的居住條件有關(guān)。各區(qū)域發(fā)展不均衡，差別較大 在前文的各項經(jīng)濟指標中，無論是銷售價格還是供應(yīng)量上，港北新區(qū)都是遙遙領(lǐng)先，港北新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展代表了貴港的房地產(chǎn)市場。另一方面是由于高層住宅的價格較高，均價在 2022 元/平方米以上，部分項目更高達 2500 元/平方米，三房大 戶型單位總價一般都超 過 30 萬，相對于大多數(shù)工薪家庭每人 1000 元左右工資而言，遠遠超過他們的消費水平。 ? 2022 年 7 月 6 日 《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》分析：該通知是對我國房地產(chǎn)預(yù)售制度的重新規(guī)范，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后， 應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。 普羅旺斯 中強置業(yè) 深圳綜勘院 美聯(lián)物業(yè)（南寧）陽光城 貴港萬家居房地產(chǎn) —— 寶資通世紀經(jīng)典 香港東達集團/貴港九房龍地產(chǎn) —— 東達