【正文】 境 南寧市七星路與新民路交匯處 ，華星時(shí)代廣場(chǎng) ” 項(xiàng)目周邊社會(huì)配套設(shè)施完備。上層做試音空間，不計(jì)入面積。 （三） 金朝陽(yáng)廣場(chǎng) 地理位置 南寧市人民東路 73號(hào)（民族商場(chǎng)旁） 主題定位 數(shù)碼電器廣場(chǎng)（家電、數(shù)碼） 價(jià)格 ? 鋪號(hào)： F1— 003，沿街鋪面，建筑面積： ㎡，單價(jià)： 35711 元 /㎡，總價(jià)： 1145767 元，托管費(fèi)用： 235799元。 ? 房號(hào)： C1— 1507，住宅面積： ㎡，單價(jià)： 3580 元 /㎡，折扣： 折。目前的招商情況一般。此次推商鋪，不采用“反租”形式，主 要是：把商鋪銷(xiāo)售給客戶(hù)后，幫助客戶(hù)招商，讓客戶(hù)自己與承租商談判租金。 原來(lái)的租金是：一樓： 300— 350元 /㎡，二樓： 250— 300元 /㎡，三樓： 四樓： 55元 /㎡。 10 負(fù)一層：游樂(lè)園（兒童娛樂(lè)天地），由北京華聯(lián)租用。折扣： * 。盡管有些商場(chǎng)因?yàn)樯虡I(yè)運(yùn)作不成功而難以體現(xiàn)其應(yīng)有的商業(yè)價(jià)值。海印數(shù)碼港以“通訊器材”為主。建議項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作要有較快的節(jié)奏。 2020 年南寧商業(yè)在建面積約： 80 萬(wàn)㎡。有圍墻圍住工地。 ? 規(guī)劃地塊形狀：基本呈三角形，比較規(guī)整。 但是，為了在政策和稅金方面享受優(yōu)惠，南寧銀建房地產(chǎn)公司出資在香港成立了“杰輝（香港）國(guó)際有限責(zé)任有限公司”，來(lái)進(jìn)行注資投入，以致實(shí)現(xiàn)享受政府給予的優(yōu)惠政策。 第一部分 項(xiàng)目地塊考察及環(huán)境分析 一、 宗地概況及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目背景 原土地由南寧城市發(fā)展總公司在 1992 年以 90萬(wàn) /畝獲得，土地價(jià)值為 90 萬(wàn) /畝 *17畝 =1530 萬(wàn)，而后與北海銀建投資股份有限公司成立了獨(dú)立法人的“南寧銀建房 地產(chǎn)公司”，此時(shí)南寧城市發(fā)展總公司以土地評(píng)估價(jià) 5580 萬(wàn)作價(jià)入股合作開(kāi)發(fā)，土地價(jià)值提升了 。 ? 商鋪面積： 22919 ㎡ ? 主樓面積： 54723 ㎡ ? 公寓面積： 23276 ㎡ ? 地下面積： 27100 ㎡地下面 積： 27100 ㎡ ? 綠化面積： 3800 ㎡ ? 道路面積： 5100 ㎡ ? 所在地段：項(xiàng)目處于新城區(qū)。 二、項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境及配套 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)概況：現(xiàn)場(chǎng)是建至到四層的爛尾樓，工地雜亂無(wú)章，目前正在拆腳手架。 項(xiàng)目周邊租金 民生路步行街： 鋪面的租價(jià)為（沿北向南） 民生路頭： 250 元 /m2 民生路與興寧路交叉處： 600元 /m2 民生路中段： 450元 /m2 萬(wàn)國(guó)時(shí)代： 166 元 /m2 女人世界： 220 元 /m2 民生路尾： 400 元 /m2 7 興寧路步行街 鋪面的租價(jià)為（沿東向西） 興寧路頭： 400 元 /m2 興寧路與民生路交叉處： 700元 /m2 興寧路中段： 420元 /m2 興寧路尾： 280 元 /m2 第二部分 項(xiàng)目區(qū)域性市場(chǎng)現(xiàn)狀和需求分析 一、南寧市的商業(yè)物業(yè)環(huán)境： 2020 年， 南寧市 市商品住宅實(shí)際銷(xiāo)售面積為 萬(wàn) 平方米，同比增長(zhǎng) ％ 。目前，從空置率來(lái)看，南寧商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售良好，商業(yè)物業(yè)在未來(lái) 3—— 5年逐漸飽和。嘉河 小結(jié)：從定性方面來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目所在區(qū)域具有較高的商業(yè)價(jià)值。 32895 元 /㎡；總價(jià)：834217 元。公攤約 54%。兩河流域的租金從招商第一天開(kāi)始，到目前已經(jīng)下調(diào)兩次。然后， 2020 年 3 月 28 日再推商鋪 1—— 3 層和寫(xiě)字公寓8—— 12層。 小結(jié)：租金可以支撐售價(jià)。 ? 鋪號(hào)： 1— 01，商鋪面積： ，單價(jià)： 45848 元 /㎡，折后單價(jià)： 44014 元 /㎡， 折后總價(jià)： 2376320 元。 銷(xiāo)售：積累客戶(hù) 1年，開(kāi)盤(pán) 2 個(gè)月，銷(xiāo)售公寓 80%，商鋪 60%。 一樓鋪面層高，高達(dá) ，分成 2層。 銷(xiāo)售：積累客戶(hù) 1年，開(kāi)盤(pán) 3個(gè)月，銷(xiāo)售商鋪 80%。 戶(hù)型 商務(wù)公寓 30㎡ — 65㎡，住宅二房 88㎡，三房 115— 136 ㎡ ，四房 150— 160 ㎡ ，五房 160 ㎡ 三）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)情況 此項(xiàng)目有 廣西桂建房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，由 深圳濤益地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司代理， 銷(xiāo)售起步價(jià) 2900 元 /平方米，最高價(jià) 4200 元 /平方米。 整個(gè)商場(chǎng)由王府井統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。 戶(hù)型（住宅部分） 一房一廳 （ ㎡ 36套） 二房二廳 （ ㎡ 42套， ㎡ 36套 ， 87 ㎡ 39 套） 三房二廳 （ ㎡ 47 套， 106 ㎡ 42套， ㎡ 21套， ㎡ 36 套） 物管及配套設(shè)施 該項(xiàng)目由香港戴德梁行國(guó)際集團(tuán)物業(yè)公司管理 三） 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)情況 住宅起步價(jià) 3895 元 /平方米 ，最高價(jià) 4499 元 /平方米， 均價(jià) 4089 元 /平方米 ，按揭， 折；一次性付款， ； 商鋪預(yù)計(jì)在 5 月底至 7月初開(kāi)盤(pán)。時(shí)尚置業(yè)俱樂(lè)部，將都市白領(lǐng)、企業(yè)名流、專(zhuān)業(yè)精英等高尚人士吸收為會(huì)員，為了更好的向這些新都市中高階層提供全方位、高 品質(zhì)的服務(wù)，特約品牌知名、服務(wù)周到的公司成為歐景 建筑空間布局 1— 3層設(shè)超市， 4 層為兩大會(huì)所。 商鋪共計(jì) 3萬(wàn)㎡。 250 米沿街面。 ? 沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 4月 28 日已經(jīng)開(kāi)業(yè)。 （八）金湖商業(yè)廣場(chǎng) 24 ? 該樓盤(pán)由南寧百貨經(jīng)營(yíng)，是純商場(chǎng)（百貨、家電、化妝品），也是市政配套工程，由上海瑞安機(jī)構(gòu)代理推廣。據(jù)知， 與夢(mèng)之島購(gòu) 物中心簽定合同。 5月 8日舉行封頂儀式暨慶典酒會(huì)。商業(yè)部分（ 1—— 4層）做主題性商鋪，主要以“電腦城”“數(shù)碼城”“通訊廣場(chǎng)”產(chǎn)品為主。 價(jià)格定位 ? 商鋪均價(jià)： /㎡ ? 住宅（寫(xiě)字樓）均價(jià)： 3300 元 /㎡ 一層： 萬(wàn) /㎡， 6076 ㎡ 二層： 萬(wàn) /㎡， 5269 ㎡ 三層： 萬(wàn) /㎡， 5342 ㎡ 四層： 萬(wàn) /㎡， 6232 ㎡ 二、項(xiàng)目 SWOT 優(yōu)勢(shì) （ 1）地段優(yōu)越 （ 2）周邊配套成熟 （ 3）公司品牌實(shí)力 29 弱勢(shì) （ 1）爛尾樓，工地形象差 （ 2）項(xiàng)目需要高資金運(yùn)轉(zhuǎn) （ 3）公司商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)缺乏 威脅 （ 1）周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 （ 2）商業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（周邊樓盤(pán)的商業(yè)部分，目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的沃爾瑪 4月 28日開(kāi)業(yè)，華星時(shí)代廣場(chǎng)的王府井 5月 1日開(kāi)業(yè)，目前在傳統(tǒng)市中心商圈，商業(yè)供貨量總建筑面積約： 25 萬(wàn)㎡） 機(jī)會(huì) （ 1）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)市場(chǎng)空白 風(fēng)險(xiǎn) ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：從調(diào)查商業(yè)對(duì)象來(lái)看 ，目前，周邊的樓盤(pán)商業(yè)正處于“試業(yè)”階段。 ? 基礎(chǔ)成本： *20%=5160 萬(wàn)。 ? 土地成本： 2億（包括部分建安成本） ? 建安成本： （ 78001*1700 元 /㎡） ? 銷(xiāo)售費(fèi)用：樓盤(pán)總收入 3%=1869 萬(wàn) ? 稅金 ：樓盤(pán)總收入 10%=6230 億 總收入： 億。增大商鋪面積：商鋪從 6000 ㎡擴(kuò)大至 /㎡。 ? 商鋪總收入： 億（ ㎡ * 萬(wàn) /㎡） ? 住宅總收入： 億（ ㎡ *3800 元 /㎡） 凈利潤(rùn)： 億。 商鋪收入： 億（地上 4層面積 22919 ㎡ * 萬(wàn) /㎡）； 總成本： 億。 ? 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值很高，表現(xiàn)在地段是繁華市中心、周邊配套成熟。商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)是成功的關(guān)鍵所在。項(xiàng)目利潤(rùn)率一般。 營(yíng)銷(xiāo)中心策劃部 2020/5/12