【正文】 ．1計算設(shè)定9．2．1．1價格水平的假定　　依照本項目財務(wù)評價的慣例，本報告以進行項目租、售的價格測定時的建議價格作為計算依據(jù)，在進行項目投資估算，租售收入計算，經(jīng)營成本假設(shè)等均采用現(xiàn)時的價格水平，并且在整個計算期內(nèi)保持不變，即不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響。8．7各類配套工程費8．5應(yīng)繳各種稅費本章節(jié)所引用的建筑經(jīng)濟指標、基本技術(shù)參數(shù)以及主要成本數(shù)據(jù)，如土地成本、前期費用、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費和建安工程造價等，均以發(fā)展商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項目研究小組經(jīng)過與發(fā)展商進行了有關(guān)的商榷，最后得以確認。第八章28萬17％53％＝25228個家庭◆文化程度較高，對居住有自己的品味要求**廣場為高尚住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)。隨著惠州由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約；（1）6．3優(yōu)勢：規(guī)劃設(shè)計合理銷售對象為惠州地區(qū)中高收入者，同時由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長期高成數(shù)的按揭對購房者的吸引力較大。在銀行按揭上為8成30年。銷售情況目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。（1）房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。4．2惠州市商品房市場發(fā)展趨勢3．4商品房需求祈求3．4．1商品房需求祈求%，%。外貿(mào)進出口總額90億美元，約相當于國內(nèi)生產(chǎn)總值的144％。綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團綠地構(gòu)成。2．4．5◆2．4．4為提升各個分區(qū)的可識別性，在每個分區(qū)的街坊內(nèi)，通過規(guī)劃不同的單體建筑類型，建筑組合方式以及建筑與戶外開敞空間的關(guān)系，塑造獨特的社區(qū)風(fēng)貌。總體布局總體規(guī)劃充分體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，著眼長遠利益，以人為本，以客為尊，充分利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活服務(wù)配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。為達成研究目的，我們在研究方法選擇上依據(jù)“針對問題，簡單明晰，切實可行”的原則選擇了三種主要方法：一是抽樣調(diào)查和典型調(diào)查。d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價；為了達到本初步投資可行性研究的既定目標，惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門成立由市場研究人員、營銷策劃人員、房地產(chǎn)估價人員、工程技術(shù)人員、城市及小區(qū)規(guī)劃研究人員、資深建筑師、投資預(yù)算人員、財務(wù)分析人員等組成的顧問小組，通過搜集大量相關(guān)的市場資料及城市規(guī)劃資料，結(jié)合項目自身特點，對項目開發(fā)的可行性進行了系統(tǒng)和深入的探討，并對項目的營銷策劃進行初步探討。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，目的在于對**廣場投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。2．2研究過程已開發(fā)40%。1．國土證：惠府國用（2003）字第13020100077號用地性質(zhì)：商住樓（高尚住宅）發(fā)進入新的世紀，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素?；葜菔惺侵槿菛|部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達城市和國際大都市香港。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。本開發(fā)項目的各項財務(wù)分析部分，按照目前惠州市各類房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗以及本項目的實際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測算獲得，務(wù)求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。廣場可行性研究報告本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性?！暨@些事件對惠州的經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，惠州市的經(jīng)濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。在此期間，%，%，%，%，%，%。項目概括2．1研究基礎(chǔ)惠府國用（2003）字第13020100012號本項目經(jīng)濟技術(shù)指標和有關(guān)參數(shù)：]4．營業(yè)稅：2000萬元；8．不可預(yù)見費：500萬元；項目可行性研究是項目立項的依據(jù)，亦是項目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟評估，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據(jù)?？尚行匝芯可婕暗郊夹g(shù)與經(jīng)濟兩個層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗。e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預(yù)計投資進度；2．3．2“**廣場”是由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的惠州市江北27號小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶。基本描述考慮到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團根據(jù)實際情況，采用不同的方式來解決停車問題。該地塊南面為惠州市江北占地8萬平方米的公園。2003年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值約700億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)所占比重分別為15％、57％、28％，根據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會發(fā)展已經(jīng)處于較為發(fā)達的工業(yè)化階段，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的21個市中排名第七位，分別相當于廣東全省（省內(nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）、在全省屬中上等水平。截止2003年底，交易宗數(shù)1148宗?！簦瑧艟率杖?750元◆市場面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢，居民購房欲望較為強烈，支付能力較強。3．4．33．4．4消費者在房屋面積、間隔、裝修、戶型設(shè)計方面，大多希望房屋面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，間隔合理，有基本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房兩廳的消費者居多。惠州市商品房供給狀況4．1商品房供給總量及特點但總量過剩并不代表適銷對路的房地產(chǎn)項目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于規(guī)劃設(shè)計失當、戶型及結(jié)構(gòu)不合理、房屋周圍環(huán)境差、配套不完善等等原因。惠州市的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也倍受政府和企業(yè)的關(guān)注?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達城市，經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機會。隨著消費者和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，消費者對房地產(chǎn)的要求將趨向于更加舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化方向發(fā)展，這為廣大房地產(chǎn)商又提供了一個新的市場機會。第五章惠州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，市場競爭已進入良性化競爭壯況，各開發(fā)商為爭奪更大的市場份額，在小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)、管理服務(wù)等方面都投入了一定的力量，目前市場上進行銷售的和準備的銷售的住宅超過三十萬平方米，房屋總體供應(yīng)情況呈供大于求的局面。碧水灣均價為2300元／m2在付款方式上，大部分是采用一次性付款和銀行按揭兩種方式。在這兩個樓盤當中，會所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。會所項目配置在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比：優(yōu)勢：2）4）5）規(guī)劃設(shè)計水平高第六章文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務(wù)還將會吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。（2）社區(qū)服務(wù)相對薄弱。市場容量估算7．1總體定位◆◆**廣場為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。這些目標客戶具備如下特征：7．4市場容量符合上述四個條件者則為另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃，**廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā)C區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應(yīng)的開發(fā)策略。外墻磚或高級涂料。5．地面做法按總建筑面積250000平方米進行分攤，單方成本為1150元／平方米。本項目營業(yè)稅為2000萬元，單方成本為80元／平方米。8．8供水增容費　　考慮到本項目是一個大規(guī)模和高檔次的綜合性住宅小區(qū)，建設(shè)跨期較長，配套設(shè)施種類較多，針對本項目今后各階段的開發(fā)，將會存在許多不確定因素，因此，在進行本項目開發(fā)的前期可行性研究的財務(wù)效益分析時，需要設(shè)定一定的條件。依據(jù)目前的實際情況，我們設(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標準幼兒園一座，中心花園一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國際標準網(wǎng)球場一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座?！　　　　。?．2．1．6首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款抵償開發(fā)投資的原則　　首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動整個小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的方法上，采用了低價銷售的策略。貸款利率的支付方式為本核算期內(nèi)支付以往各期累計的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則計算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。報建手續(xù)費從財務(wù)指標看，本項目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的基礎(chǔ)上有一定的盈余，基本達到了用較少的資金（貸款額）來啟動整個小區(qū)建設(shè)的目的，在財務(wù)分析的角度上看是可行的。9．2．3二期投資效益分析　　二期的開發(fā)（以下簡稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。當后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財務(wù)效益分析的角度上看是可行的。9．4．2后期開發(fā)敏感分析　　選取土地成本作為敏感性因素，對后期開發(fā)的資本收益進行敏感性分析，從表上數(shù)據(jù)看，建安成本的變化對后期開發(fā)有一定的影響，但當建安成本上升5％時，后期開發(fā)各階段的所得稅后資本收益率仍然大于0，可見，建安成本在本項目各類影響因素中，并非是決定性因素。9．5．2物業(yè)銷售測價較為保守　　本報告所進行的物業(yè)市場測價，是基于對項目所在區(qū)域住宅類樓盤的詳細調(diào)查以及結(jié)合了惠州市同類型樓盤的市場實際成交數(shù)據(jù)得出的，也是基于目前的現(xiàn)金水平。由于對本項目將來的物業(yè)銷售情況目前尚難以估計，所以，在本次進行財務(wù)效益估算時，采用了較保守的計算模式。　　本項目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)過多方磋商討論，已經(jīng)幾易其稿，其設(shè)計方案基本上利用了項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與自然景觀相融洽的目的?！　　　。?）在可以控制的范圍內(nèi)，改變對國土局的土地有償使用權(quán)出讓金的支付方式為按實際用地