【正文】 ..................................68第五部分：商業(yè)市場分析 ............................................................................................71一、貴港商業(yè)市場整體概況 ....................................................................................72（一）貴港商業(yè)的宏觀分析 ...................................................................................72（二）貴港商業(yè)現(xiàn)狀微觀分析 ...............................................................................73（三）貴港商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析小結(jié) .......................................................................77二、貴港商業(yè)與重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)綜合調(diào)查分析 ........................................................78（一）調(diào)查方式 .......................................................................................................78（二）貴港區(qū)域商業(yè)與商業(yè)物業(yè)調(diào)查 ...................................................................78（三）已開業(yè)主要大中型商業(yè)購物網(wǎng)點(diǎn)調(diào)查 .......................................................89（四）在建在售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目 ...............................................................................91（五）貴港市區(qū)商業(yè)與商業(yè)物業(yè)調(diào)查小結(jié) ...........................................................95三、貴港重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查分析 ............................................................................95（一）調(diào)查方式 .......................................................................................................95（二）貴港零售商業(yè)行業(yè)分析 ...............................................................................95（三）重點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查小結(jié) ...............................................................................99四、商業(yè)客戶群體分析 ..........................................................................................100（一）投資者分析 .................................................................................................100（二）經(jīng)營者調(diào)查 .................................................................................................101（三）消費(fèi)者調(diào)查 .................................................................................................102第六部分：項(xiàng)目地塊分析 ..........................................................................................103一、地塊整體分析 ..................................................................................................104二、項(xiàng)目開發(fā)條件分析 ..........................................................................................107三、項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................................................................109第七部分：市場與項(xiàng)目調(diào)查結(jié)論 ..............................................................................111一、市場調(diào)查結(jié)論 ..................................................................................................112二、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及對策 ......................................................................................114旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086前言首先，感謝委托由我司負(fù)責(zé)貴港項(xiàng)目的策劃工作！本項(xiàng)目從規(guī)模上來說不算是貴港的大型項(xiàng)目，但是從地理位置、規(guī)模及對區(qū)位效應(yīng)等角度而言，本項(xiàng)目 絕對是個(gè)能對整個(gè)貴港房地產(chǎn)市場形成沖擊的標(biāo)志性項(xiàng)目。調(diào)查隊(duì)伍組建本次市調(diào)工作由公司執(zhí)行董事曹總負(fù)責(zé)整個(gè)執(zhí)行過程，由公司總部策劃中心派遣 1 名策劃經(jīng)理與 3 名調(diào)查人員組成的 4 人調(diào)查小組具體執(zhí)行市調(diào)工作。全市屬亞熱帶季風(fēng)氣候，地 勢南北高中間低，郁江從市中心穿過。是廣西重要的商品糧、糖、果、肉桂和禽畜水產(chǎn)基地，素有廣西“魚米之 鄉(xiāng)” 美喻。龍?zhí)秶疑止珗@有廣西“ 西雙版納”之稱，被譽(yù)為“ 動植物王國、 “孑遺植物寶庫” 。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：6024290862）貴港 GDP 對比分析 02004006008001000南 寧 柳 州 桂 林 玉 林 貴 港（數(shù)據(jù)來源：五城市 2022 年國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)）上表列舉了 2022 年廣西 GDP 排前四位的城市南寧、柳州、桂林、玉林與貴港對比狀況，從圖可看出，貴港國民生產(chǎn)總值較低，只相當(dāng)于第一位的南寧 GDP的不足 1/3，在全省 14 個(gè)地市中排名第 7 位，屬于廣西省經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。而 2022 年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %。由于貴港市區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，擁有華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，客 貨運(yùn)量的增長較快， 2022 年全社會客貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量為 1247180 萬噸公里，港口吞吐量達(dá)到 萬噸，同時(shí)也帶動了公路和鐵路運(yùn)輸?shù)目焖僭鲩L。到 2022 年一、二、三次產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)比重由︰︰ 調(diào)整為 24︰40︰36。? 沿容桂公路形成丹竹－大安－大新－六陳的二級發(fā)展軸。由于本 項(xiàng)目位于老城組團(tuán) ，故不在近期重點(diǎn)建 設(shè) 區(qū)域內(nèi)，但由于位置 處于傳統(tǒng)的商業(yè)老城區(qū)內(nèi)，各種商 鋪密集，商 業(yè)氣息濃厚，人流量大，商業(yè)前景依然看好。2）建設(shè)用地總量控制至 2022 年新增住房用地 公頃。5）規(guī)劃住房需求量預(yù)測規(guī)劃末期 2022 年，中心城區(qū)人口規(guī)模為 48 萬人， 貴港市基本實(shí)現(xiàn)常住人口戶均擁有一套住房（按戶均人口 人計(jì)算），人均住房使用面積 平方米。? 港北組團(tuán)：沿城北大道（布山路）北面、仙衣路（友誼大道）北段建設(shè)大型商業(yè)中心。廣場商業(yè)中心區(qū) 港東商業(yè)中心區(qū)港西商業(yè)中心區(qū)老城商業(yè)中心區(qū)西江商業(yè)中心區(qū)江南商業(yè)中心區(qū)旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086? 廣場商業(yè)中心區(qū)：以新世紀(jì)廣場為軸心，以城北新區(qū)和平路北段、荷城路為核心的商業(yè)中心區(qū)，是未來貴港新興的政治中心、商貿(mào)中心和文化中心。? 港西商業(yè)中心區(qū)：以金港大道西段為中心，東起金港大道與仙衣路交匯處，西至金港大道與西環(huán)路交匯處。6）重點(diǎn)建設(shè)商業(yè)街重點(diǎn)改造和建設(shè)的商業(yè)街：? 和平路通訊電腦一條街? 建設(shè)路步行街? 鳳凰一街飲食、娛樂一條街? 鳳凰二街服裝、文化用品商業(yè)街? 解放路家電產(chǎn)品一條街? 江南花鳥古玩一條街重點(diǎn)新建商業(yè)街：? 港寶商貿(mào)街綜合商業(yè)街? 堤圍路（沿江路）風(fēng)景休閑街? 鳳凰城步行街? 金港大道東段家具一條街? 荷城路中段綜合商業(yè)街? 荷城路飲食一條街旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：6024290867）重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)? 批發(fā)貿(mào)易業(yè)? 零售貿(mào)易業(yè)? 餐飲業(yè)? 旅館業(yè)? 美容美發(fā)業(yè)? 舊貨業(yè)? 社會服務(wù)業(yè)? 大力發(fā)展以汽車、房地產(chǎn)、 電腦、食品、服裝、通訊、建材等為主的熱點(diǎn)商品市場解讀城市規(guī)劃對于房地產(chǎn)發(fā)展的影響1）房地產(chǎn)發(fā)展前景較好在貴港城市規(guī)劃文件中，已經(jīng)明確將貴港市定位為“ 桂東南現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市”、 “華南地區(qū)發(fā)達(dá)的內(nèi)河港口城市”、 “獨(dú)具南國特色的園林城市”，未來對于貴港的園林綠化環(huán)境建設(shè)及市政配套建設(shè)必定加強(qiáng)，為城市人居提供了有利條件；而且貴港市區(qū)域地段優(yōu)勢顯著，未來為貴港城市發(fā)展帶來廣闊的發(fā)展空間。2022 年和 2022 年的投資額增長率都在 20%以上， 發(fā)展迅速。貴港 2022 年商品房銷售面積有 萬平方米，2022 年達(dá)到 萬平方米，但是總體而言城市的房地 產(chǎn)銷售總量并不大，據(jù)調(diào)查居民對住宅仍有相當(dāng)大的需求，相對于近 40 萬的城市人口及未來規(guī)劃的城市人口而言，商品房的成交量將有機(jī)會進(jìn)一步擴(kuò)大。旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ：602429086目前市場供應(yīng)量分析2022 年，貴港市房地產(chǎn)市場施工面積為 萬平方米，竣工面積為 萬平方米，竣工率不到 30%；商品房銷售面積約 萬平方米，與施工面積對比而言，尚剩余近 170 萬平方米尚未 銷售。該區(qū)域樓盤主要在金港大道兩邊，以市政府及新世紀(jì)廣場為核心進(jìn)行分布；多以住宅為主，也有像夢之 島、中 環(huán)商業(yè)廣場等純商 業(yè)項(xiàng)目。樓盤以筒子樓為主，不存在占地面積太大的樓盤。以筒子樓為主，部分兩房和三房。各板塊價(jià)格對比分析板塊 價(jià)格綜述老城區(qū)板塊該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，但由于居住環(huán)境較擁擠，其價(jià)格并未處于城市最高水準(zhǔn)，目前區(qū)域住宅均價(jià)在 1850 元/平方米左右港北新區(qū)板塊由于處于城市未來發(fā)展方向，配套有很大改善，該區(qū)域價(jià)格相對較高，駐扎均價(jià)在 1950 元/平方米左右。分析：在未來的發(fā)展過程中，港北新區(qū)板塊發(fā)展?jié)摿ψ畲?，行政和居住中心的北移將帶來完善的配套設(shè)施；老城區(qū)板塊可依托現(xiàn)有的完善配套，仍將有一定的發(fā)展空間；港南區(qū)板塊由于缺乏生活和市政設(shè)施，因此在市場競爭中仍將處于劣勢地位。市場對新事物的接受程度仍需提高雖然貴港市場上已出現(xiàn)了小高層和高層產(chǎn)品，但據(jù)了解，貴港市民對筒子樓產(chǎn)品仍情有獨(dú)鐘。? 2022 年 5 月 29 日《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（“國十五條”）分析：“國十五條 ”是對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出 90 平方米、雙 70％的標(biāo)準(zhǔn)。 國際新城 甘化? 2022 年 8 月 1 日 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行分析：該兩個(gè)規(guī)范對招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細(xì)化，進(jìn)一步明確六 類情形必 須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范 圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂 和商品住宅等各 類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工 業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價(jià)格爭議裁決機(jī)制。分析：這是央行繼 2022 年加息以后，短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率，此次加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。相比之下，港南區(qū)發(fā)展普遍落后于另外兩區(qū)域，