【正文】 遇，大量新興生活小區(qū)的建成和入住使得周邊生活設施和文化娛樂設施，必然有所欠缺，成熟完善的休閑購物中心的缺乏，以及對日常生活設施的需求將為浦東商業(yè)用房帶來充分的購買力保證和廣闊的發(fā)展前景。除了完善中心商業(yè)區(qū)的建設外，伴隨著浦東大量的房地產(chǎn)項目開發(fā)，社區(qū)商業(yè)功能的開發(fā)也被列為重點。浦東新區(qū)商業(yè)布局重點規(guī)劃浦東新區(qū)商業(yè)將按照中心商業(yè)圈、特色商業(yè)圈、分區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)四個層次的總體布局設想進行重點發(fā)展和推進。n 中心商業(yè)圈 中心商業(yè)圈指張揚路商圈，它是以新上海商業(yè)城為基礎，結合張揚路至東方路軌道交通樞紐的建設和周邊的發(fā)展優(yōu)勢、空間資源，以張揚路為中軸線，向南北輻射，北至商城路，南至濰坊路所形成的商圈。功能定位為集購物、餐飲、娛樂、文化、休閑功能于一體，立足中檔，兼顧高檔，滿足浦東市民、商務人員和市內觀光游客的消費需求，并與浦東開發(fā)開放的城市形態(tài)和功能相適應的綜合性市級商業(yè)中心。商圈內主要商業(yè)集群有：（1）商業(yè)建筑面積達47萬平方米的新上海商業(yè)城。商業(yè)城將進行兩次開發(fā)改造，旨在提升能級，豐富業(yè)態(tài)，完善功能；（2）世紀大道、東方路交通樞紐站，金碧輝煌、濰坊路商業(yè)街等項目，以酒店、辦公、休閑娛樂為主的商業(yè)集群。預計張揚路商圈商業(yè)建筑面積近80萬平方米。n 特色商業(yè)圈特色商業(yè)圈主要指適應特定區(qū)域的功能特征，針對特定的目標顧客需求而進行商業(yè)、旅游、文化、休閑娛樂綜合開發(fā)，形成與區(qū)域功能相配套的商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)相對集中的商業(yè)圈。目前主要規(guī)劃有：小陸家嘴中央商務和都市觀光旅游區(qū)、花木行政文化區(qū)、新國際博覽中心會展商貿區(qū)、機場物流區(qū)，市博會區(qū)域、主題公元區(qū)和其他具有浦東歷史文化風貌的特色老街區(qū)等。特色商業(yè)圈內主要的商業(yè)集群有：（1）以東方明珠電視塔、正大廣場、國際會議中心及近期將要建設的新鴻基與平安保險項目為主體，結合二層及地下步行系統(tǒng)建成，圍繞陸家嘴環(huán)島形成兼容商業(yè)零售、旅游會展、文化娛樂、餐飲服務等功能的綜合商圈；（2）規(guī)劃中的花木商圈是位于芳甸路西側、龍陽路北側、規(guī)劃占地面積約為17公頃，主要為大型會展配套，以商業(yè)、商務和賓館設施為主體的商業(yè)集群，包括2家五星級酒店、4家以上四星級酒店、會議中心、梅花路商業(yè)街、商務辦公樓大樓等和部分臨時配套商業(yè)設施。同時，在特色商業(yè)圈中，還有一些近中期需推進的重點和亮點商業(yè)項目，主要有：亞太盛匯購物廣場、張江地鐵廣場、張家浜步行街、嶗山東路休閑街、梅花路商業(yè)街、銀城南路極品街、龍匯路餐飲街、碧云路商業(yè)街、川沙老街和高橋老街等。n 分區(qū)商業(yè)中心分區(qū)商業(yè)中心指結合交通樞紐，根據(jù)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特色、基礎設施、人口趨勢等形成具有一定商業(yè)特色、功能相對完善、能夠帶動和輻射一定區(qū)域需求升級的消費中心。結合浦東50萬人1個分區(qū)中心的城市規(guī)劃，考慮相應配套建設五個分區(qū)商業(yè)中心。分區(qū)商業(yè)中心的設置與特色商業(yè)功能圈相比，更多考慮區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)支撐和本地居民消費的因素。目前規(guī)劃在外高橋、金橋、張江、川沙、三林五個功能區(qū)各建設一個分區(qū)商業(yè)中心：外高橋分區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃占地面積約25公頃：金橋分區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃占地面積約30公頃：張江分區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃占地面積約30公頃：川沙分區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃占地面積約50公頃：三林分區(qū)商業(yè)中心，規(guī)劃占地面積約30公頃。n 居住區(qū)商業(yè)居住區(qū)商業(yè)指以一定居住地域為載體，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民生活質量為目標，為社區(qū)居民提供日常物質生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。居住區(qū)商業(yè)包括社區(qū)商業(yè)中心和街坊商業(yè)，社區(qū)商業(yè)中心主要以大型綜合超市為主體，輔以其他商業(yè)業(yè)態(tài)和服務業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、休閑娛樂于一體的社區(qū)商業(yè)生活中心，目前新區(qū)已建成121家，另外還規(guī)劃在北蔡、上南至臨沂、周家渡、塘橋、金揚等人口密集或商業(yè)基礎薄弱的地區(qū)，加強休閑商業(yè)街區(qū)、休閑廣場等社區(qū)商業(yè)中心的開發(fā)。街坊商業(yè)主要指滿足居民日常便利性消費和生活服務的中小商業(yè)網(wǎng)點。街坊商業(yè)網(wǎng)點建設要按照區(qū)政府已出臺的標準進行配置，%，%。浦東商業(yè)的未來走勢：2005年浦東商業(yè)要繼續(xù)保持高于全市的增長速度，保持市場繁榮，并完善與現(xiàn)代化新城區(qū)相匹配、與功能區(qū)發(fā)展格局相配套、與人民群眾消費需求相適應的商業(yè)體系和格局，重點做好四塊工作。n 新上海商業(yè)城要通過改造，成為上海最有特色和規(guī)模效應的現(xiàn)代化、多功能、綜合性商業(yè)集群之一。今年形態(tài)改造基本完成，業(yè)態(tài)調整體現(xiàn)多樣化、多功能、有品位的特色，交通組織要排堵保暢，使之成為浦東最方便的商業(yè)集群。n 體現(xiàn)浦東新城區(qū)特色商業(yè)圈亮點的三個廣場八條街要加快出形象、出規(guī)模和出效益。一季度碧云體育休閑中心內新增1萬平方米商業(yè)設施，上半年張江地鐵商業(yè)廣場、龍匯路餐飲特色街開業(yè)，三季度嶗山東路休閑街南段完成調整并開放夜市，張江浜創(chuàng)意街南側開業(yè)。至年底，梅花路商業(yè)街、張江浜創(chuàng)意街全面開業(yè)，南北濱江相呼應形成濱江大道風情休閑街。n 與功能區(qū)相配套、有特色的商業(yè)集群要加快建設。重點是陸家嘴世紀大道兩側224地塊經(jīng)招標后確定項目開發(fā)商。四是必備業(yè)態(tài)建設要以點帶面，抓好示范工程。今年要新建改建20家標準化菜場，新開10家生鮮超市或菜店，新增20個農藥檢測點。n 2005年的商業(yè)發(fā)展指標：實現(xiàn)商品銷售總額3370億元，同比增長15%；實現(xiàn)社會消費品零售總額394億元，同比增長10%。據(jù)規(guī)劃部門介紹，世博會園區(qū)建設的直接投資規(guī)模約248億元，其中20%將直接用于商業(yè)建設：其長期性建設控制在40%，臨時性建設不超過60%。據(jù)國際經(jīng)驗，創(chuàng)造1000萬個就業(yè)崗位———世博會建設、舉行、會后三階段的經(jīng)濟效應將使浦東商業(yè)快速增長。三、項目周邊區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場概況項目周邊研究區(qū)域四至為張揚路以北，羅山路以西，黃浦江以南、以東，l 區(qū)級商業(yè)中心——新上海商業(yè)城浦東地區(qū)最繁華的，也是唯一的區(qū)級商業(yè)中心為“新上海商業(yè)城”，位于浦東南路、張楊路沿線，距離本項目約5分鐘的車程?！靶律虾Ｉ虡I(yè)城”主要有第一八佰半商廈、浦東時代廣場、東上海電腦城、東方書城以及正在建造當中的新上海國際商城等大型的購物中心組成。而且這些商城的規(guī)模與定位可以與淮海路商業(yè)街上的同類購物中心相媲美。該商業(yè)中心周邊又有多個高檔住宅小區(qū)與多個高檔辦公樓的支撐。例如：高檔住宅小區(qū)有：菊園（一期～三期）、仁恒濱江苑等；周邊的辦公樓有：世界廣場、時代廣場、華融大廈等，為該商業(yè)中心提供了充足的客源。l 集中型商業(yè)中心——易初蓮花、世紀聯(lián)華項目方圓3公里內的大型賣場有兩個：正大廣場內的易初蓮花，地鐵二號線東方路出口旁的世紀聯(lián)華。252。 易初蓮花（陸家嘴店）易初蓮花位于陸家嘴西路、銀成東路口，正大廣場的地下一層、二層。周邊甲級辦公樓云集，又有多個住宅小區(qū)，為易初蓮花提供了充足了人流量。該大賣場針對的客源不僅僅是周邊的居民，還有在那些辦公樓里辦公的白領包括許多外籍人士。所以對賣場也提出了更高的要求。易初蓮花分成兩層，地下二層主要經(jīng)營食品類、生鮮類，地下一層以生活日用品和男女服飾為主。由于該區(qū)域內的外籍人士較多，所以該大賣場內有許多符合外籍人士喜好的進口商品可供選擇。252。 世紀聯(lián)華（世紀大道店）世紀聯(lián)華位于世紀大道、東方路。緊鄰地鐵二號線的出口，交通極其便利。周邊又有竹園、梅園等多個住宅小區(qū)，周邊的居民就是該大賣場最大的客源。世紀聯(lián)華從規(guī)模上要比易初蓮花小很多，只有一層，營業(yè)面積約7000㎡，共一層。廳房租金高達12元/㎡/天。從功能分區(qū)上看，賣場內的商品較為大眾化，食品類商品占了大部分的比例。周邊有明顯的辦公區(qū)與住宅區(qū)，住宅小區(qū)主要由舊公房小區(qū)構成，基本屬于竹園新村，梅園新村，濰坊新村，以多層建筑為主，統(tǒng)計估算以世紀聯(lián)華為中心，一公里區(qū)域內的居民人口約為4－5萬。區(qū)域商業(yè)市場分析1）、研究范圍及分布項目基地臨浦東大道，目前浦東大道沿線有較成熟的商業(yè)氛圍。這里我們對浦東大道在東方路和楊浦大橋之間區(qū)域的沿街商業(yè)情況進行分析；同時浦東大道西面的昌邑路上名門濱江苑沿街商業(yè)也比較成熟，對本項目商業(yè)有參考價值。——浦東大道沿線商鋪分布——目前區(qū)域市場沿街商業(yè)主要分為三種類型：原有沿街舊商鋪、新建住宅底商和小型獨立商業(yè)廣場。沿街舊商鋪：這是區(qū)域市場沿街商鋪的主要類型，多數(shù)為沿街公房的底商。集中分布在浦東大道沿線。新建住宅底商：浦東大道沿線新建住宅大多沒有交房，沿街底商也處于在建狀態(tài)，目前只有昌邑路上的名門濱江苑沿街商業(yè)已形成。雖然目前新建住宅底商供應量較少，但在未來會有一定數(shù)量的該類型商鋪集中上市。小型獨立商業(yè)廣場：該類型的商業(yè)主要為辦公樓或住宅小區(qū)沿街面附屬的多層獨立商鋪，浦東大道沿線辦公樓和昌邑路名門濱江苑均有這類型商業(yè)。2）、業(yè)種業(yè)態(tài) 根據(jù)分布情況，我們把區(qū)域市場沿街商鋪分為4個區(qū)域加以分析：東方路源深路之間的浦東大道區(qū)域、桃林路民生路之間的浦東大道區(qū)域、民生路以東的浦東大道區(qū)域以及昌邑路沿線。l 東方路源深路之間的浦東大道沿街商鋪該路段是區(qū)域辦公樓相對集中的地方，沿街商業(yè)相對區(qū)域市場來說檔次較高。商鋪形態(tài)主要為辦公樓底商、3層獨立商業(yè)和部分舊住宅底商，服務于商務辦公商業(yè)種類相對較多。 ——路段沿街商業(yè)形態(tài)——主要商業(yè)種類統(tǒng)計如下圖所示：數(shù)據(jù)來源：同策研展部該路段商業(yè)特征如下：216。 在業(yè)態(tài)上主要為辦公樓底商和多層獨立商業(yè)。由于該地段辦公樓比較多，底商多為辦公樓群樓底商，另外部分辦公樓旁邊設多層獨立商業(yè)。216。 服務于商務辦公的業(yè)種比例較高。該路段服務于商務辦公的業(yè)種比例較高。數(shù)碼圖文店鋪的比例達到將近40%的比例，五金百貨業(yè)種比例也相對其他區(qū)域較高。216。 餐飲主要已大型餐飲為主。在該區(qū)域餐飲主要以大型餐飲為主，如洞庭春湘菜、張生記、豪享來等。這主要也是由于周邊多商務辦公樓所形成的。這些大型餐飲一般位于多層獨立商業(yè)用房內。l 桃林路民生路之間浦東大道沿街商鋪 浦東大道在源深路和桃林路之間沒有沿街商業(yè)，中間形成一個斷層，桃林路和民生路之間商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)與東方路源深路段有較大的不同。該路段兩邊多舊公房，沿街商鋪也多為單層舊公房底商，商業(yè)一般為服務于社區(qū)居民生活的種類。中國石化大廈有部分較新的沿街商業(yè)，主要業(yè)種為銀行和賓館及餐飲?！范窝亟稚虡I(yè)————中國石化大廈沿街商業(yè)—— 路段商業(yè)業(yè)種統(tǒng)計：數(shù)據(jù)來源：同策研展部 從上圖可以看出，該路段沿街商業(yè)有以下特征：216。 商業(yè)種類比較豐富。該路段兩邊主要為公房小區(qū)，居住人口比較密集，沿街商業(yè)主要為服務于居民生活的商業(yè)種類，而且相比于東方路、源深路段，商業(yè)種類比較豐富，各種類型商業(yè)數(shù)量比例也相對平均。216。 在商業(yè)形態(tài)上主要為小型沿街舊商鋪，缺少集中商業(yè)。由于該路段的商鋪多為舊公房地沿街商鋪，商業(yè)種類分布比較零散，沒有集中商業(yè)。雖然中國石化大廈有大面積商業(yè)，但數(shù)量較少，只有銀行和賓館及餐飲。l 民生路以東浦東大道沿街商鋪 由于沿街主要為公房小區(qū)，該路段商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)和桃林路民生路之間浦東大道相似。商業(yè)形態(tài)主要為公房沿街商鋪，商業(yè)種類也主要服務于社區(qū)居民生活?！范窝亟稚啼仭獢?shù)據(jù)來源：同策研展部 該路段沿街商業(yè)的最大特征就是商業(yè)形態(tài)比較陳舊，商業(yè)種類豐富，但分布零散。 l 昌邑路沿街商鋪 昌邑路位于浦東大道北面，其沿街商業(yè)主要是由名門河濱花苑沿街商業(yè)組成。主要由三層獨立商業(yè)用房和沿街住宅底商組成。住宅底商主要經(jīng)營社區(qū)服務型商業(yè)，三層獨立商業(yè)用房主要經(jīng)營餐飲?！T河濱花苑商業(yè)—— 該地段商業(yè)業(yè)種統(tǒng)計：數(shù)據(jù)來源：同策研展部 該路段沿街商業(yè)主要特征如下：216。 商業(yè)檔次較高。區(qū)域商業(yè)主要服務于名門河濱花苑業(yè)主以及周邊商務客群，目標客群消費水平比較高，所以區(qū)域商業(yè)檔次也相對較高。餐飲部分有上島咖啡等，其他商業(yè)種類中汽車美容、寵物店等業(yè)種在區(qū)域市場商業(yè)種類中僅有的。216。 商業(yè)種類主要為社區(qū)服務型商業(yè)。雖然該路段沿街商業(yè)具有一定檔次，但規(guī)模較小，主要服務于單個住宅區(qū)，輻射范圍較小，缺乏集中商業(yè)效應。3）、面積分割位置區(qū)間面寬徑深層高分割面積（㎡）浦東大道東方路源深路間5～10米13～15米3米住宅底商：50～150獨立商業(yè)：300～500桃林路民生路間4～8米15米3米住宅底商：60～120民生路楊浦大橋間5～8米10～15米3～住宅底商：50～120昌邑路8～15米15米6米（2層）住宅底商：100～150獨立商業(yè)：200～500從上表可以看出：216。 東方路、源深路之間的浦東大道區(qū)域商務辦公相對密集，與之服務的商業(yè)種類較多，同時大型餐飲較多，商鋪面積分割分布在兩個面積段。沿街住宅底商面寬在5～10米，進深15米，均為層高3米左右的單層商鋪，面積在50～150平房米。而大型餐飲所在的獨立商業(yè)用房一般2～3層，面積在300～500平方米。216。 桃林路民生路之間及民生路以東的浦東大道區(qū)域沿街商業(yè)服務對象主要為公房住宅小區(qū)居民，商鋪面積分割較小，在50～120平房米，形式也比較單一多為單層商鋪，獨立商業(yè)用房較少。216。 昌邑路沿街商鋪檔次定位較高，面積分割也相對較大，面寬8～10米，進深15米左右，面積在100～150平房米。這類商鋪一般為層高6米的兩層商鋪。結論：商業(yè)面積分割的大小與經(jīng)營業(yè)種及服務對象有直接關系。零售類商鋪的面積需求在50到100平方米左右；而大型餐飲類的面積需求有所放大，在300到500平方米左右，準確的市場定位與業(yè)態(tài)的量身定做，不僅降低了項目銷售阻力而且適應其后期的經(jīng)營。4）、租售情況位置區(qū)間面積（㎡）層數(shù)租金租售情況浦東大道東方路源深路間50～1501㎡/天滿租桃林路民生路間60～12015元/㎡/天99%民生路楊浦大橋間50～12015元/㎡/天滿租昌邑路100～15025