【導(dǎo)讀】處，北部與蒙古國接壤，南臨黃河，東西接沃野千里的土默川平原和河套平原，陰山山脈橫貫中部。2個礦區(qū)，4個農(nóng)牧業(yè)旗縣區(qū)，總面積27768平方公里，人口2331>.6萬。國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。產(chǎn)租賃市場日趨活躍。2020年的億元，增長近倍。萬元增加到2020年的<>59.<>50萬元，增長2倍。零售業(yè)迅速發(fā)展、商業(yè)房產(chǎn)項目投入加大。零售商如華聯(lián)、王府井、國美等紛紛前來包頭投資，并且經(jīng)營業(yè)績良好。積極與國際零售商接洽，努力吸引外商投資。包頭市是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于一個關(guān)鍵時期。第三產(chǎn)業(yè)的總體水平及其在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必由之路。建成區(qū)綠化達(dá)到33%，塑造了城市景觀新形象。作為包頭的政治、文化中心所在地，經(jīng)濟(jì)實力與居民消費能力居各區(qū)之首，因此對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)行全面而有重點地調(diào)研對。團(tuán)、北方重工集團(tuán)、二電廠等客群及消費習(xí)慣等調(diào)查。青山區(qū)北依陰山山脈，南臨黃河，位于包頭市中部，是市四區(qū)之一。

　　

【正文】 場一層 10000 5300 5400 商場二層 以上出租 4300 4700 商場三層 4300 3600 青 山區(qū)域商鋪租金一覽表（單位：元 /平米 /月，按套內(nèi)面積計算） 凱萊購物廣場 寶林商廈 聯(lián)華商城 街鋪 —— 250 230 商場一層 110 165 100 商場二層 110 120 85 商場三層 110 —— —— 項目各樓層租金預(yù)測表（單位：元 /平米 /月） 樓層 實用率 樓層系數(shù) 套內(nèi)面積均價 建筑面積均價 街鋪 55% 280 150 步行街一層 55% 1 160 83 商場二層 55% 0.55 88 60 商場三層 55% 68 38 商場四層 55% 45 25 項目樓層定價系數(shù) 樓層 樓層系數(shù) 參照對象 街鋪 參考東海凱旋城一層街鋪 28800/平米 步行街一層 1 商場二層 0.55 根據(jù)一般商業(yè)項目一、二層樓層系數(shù)（ ） 商場三層 根據(jù)一般商業(yè)項目一、三層樓層系數(shù)（ .56） 商場四層 根據(jù)一般商業(yè)項目頂層作餐飲，則一、四層樓層系數(shù)（ 5） 項目各樓層價格定位 根據(jù)市場狀況，發(fā)展商的開發(fā)成本、獲利要求，確定本項目商鋪目標(biāo)均價初步定為：底店街鋪 30000 元 /平米，步行街一層內(nèi)鋪 13000 元 /平米，商場二層7000 元 /平米，三層 5500 元 /平米，四層 3500 元 /平米。 樓層 實用率 樓層系數(shù) 建筑面積均價 套內(nèi)面積均價 街鋪 55% 30000 54545 步行街一層 55% 1 13000 23636 商場二層 55% 0.54 7000 12727 商場三層 55% 5500 10000 商場四層 55% 3500 7272 總價控制與付款方式 本案目標(biāo)客戶以投資客為主，尤其以第三類客戶為主。應(yīng)充分考慮其對于總價承受與資金周轉(zhuǎn)的需要，建議發(fā)展商盡量縮小單元銷售面積，以降低總價。同時盡量爭取銀行按揭提供更具靈活的付款方式，降低首期與月供壓力。 超小面積銷售 — — 將 14 層的商場劃分為小面積商鋪出售產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行返租銷售。以“小面積、高回報、低總價”進(jìn)行推廣宣傳，爭取大量的低端投資者。該方式對開發(fā)商快速資金回籠有非常大的作用。 超小銷售單元的劃分圖示 六、項目招商策略 招商原則 遵循主力店 —— 次主力店 —— 品牌店 —— 中小散鋪的順序，逐步推進(jìn)招商機會，并根據(jù)規(guī)劃的業(yè)態(tài)進(jìn)行目標(biāo)明確的主題招商。 招商優(yōu)惠政策 招商理念：設(shè)立優(yōu)惠的招商政策獲取強勢品牌的進(jìn)駐，通過租期減免的手段吸引中小商鋪的進(jìn)入先期形成旺場。 （政策待定） 七、項目營銷推廣 項目營銷策略 統(tǒng)一形象，差異定位 從整體商業(yè)中心（暫名維多利購物廣場）層面塑造大規(guī)模的購物中心形象，使我步行街項目依托其中，避免單一推廣步行街的做法。 形象定位上則有所差異，以鎖定本案目標(biāo)商戶，有利于順利招商，形成鮮明的主題商業(yè)氛圍。與王府井百貨相輔相成。極大促進(jìn)整體商業(yè)價值。 低總價，高回報 通過將銷售單元減少面積，達(dá)到控制總價的目的，吸收更多中小投資者。 以租帶售策略 開發(fā)商將鋪位出售給投資者或商戶后，開發(fā)商按一定的回報率，將鋪位從投資者手上取回經(jīng)營權(quán)利。此種辦法既可解決商場開業(yè)時投資者尋 找商戶的煩惱，又可使投資者在一定的時期內(nèi)獲得穩(wěn)定投資回報，而開發(fā)商可以通過對商場的統(tǒng)一招商形象，及以優(yōu)惠條件吸引商戶進(jìn)場，使商場達(dá)到理想效果，發(fā)展商如果經(jīng)營理想，不但可以提高企業(yè)形象，更可獲得豐厚利潤。而作為投資者、經(jīng)營者也能從統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理的商場經(jīng)營模式當(dāng)中獲得優(yōu)越的經(jīng)營環(huán)境，從而保障經(jīng)營利益，達(dá)到“三贏”的效果。同時，因為承諾了穩(wěn)定的投資回報，銷售單價可以提升到較高價位。 例：二層商鋪，以 10 平米商鋪計算。 將發(fā)售樓層進(jìn)行返租，建議返租為三年三成，以市價的租金向買家返租，減少買家投資風(fēng)險。在后 期經(jīng)營的招租期間可向租戶收取進(jìn)場費用，從而抵消返租出租時部分空置鋪的租金損失，減低發(fā)展商承擔(dān)的資金風(fēng)險。 項目推廣思路 (1) 推廣重點 ◆ 炒作娜琳商圈商業(yè)價值； ◆ 介紹項目基本情況和整體定位； ◆ 發(fā)展商品牌推廣和實力介紹； ◆ 主力商家的簽約和發(fā)布招商信息； （ 2）炒作區(qū)域商圈 青山區(qū)人口集中，商業(yè)氛圍良好，但商業(yè)定位普遍偏低。通過炒作區(qū)域商圈，使投資者認(rèn)識到青山區(qū)缺乏較高檔次的綜合型購物中心的巨大商機，從而提升本案商業(yè)價值。 （ 3）做好項目的形象包裝 及推廣 先行制作項目的系列形象物料、現(xiàn)場包裝及戶外廣告，便于項目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項目形象給人以耳目一新的認(rèn)知，并引發(fā)對本項目的興趣，通過廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。 （ 4）炒作發(fā)展商品牌 維多利商廈實力雄厚，在呼市與包頭都有極好的聲譽，借勢維多利品牌宣傳，能夠樹立買家與商戶信心，將有利于項目的后續(xù)招商。 （ 5）展開項目招商推廣 良好商業(yè)經(jīng)營是決定項目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商則是良好的前提，因此要使投資者對項目建立投資信心和興趣，需制訂良好的推廣策略。 （ 6）“板塊營銷”建議 把商場按樓層 劃分為四大消費主題板塊，進(jìn)行命名推廣： ◆“時尚天地”板塊推廣 一層商鋪招商定位為時尚飾品及箱包皮具； ◆“霓裳麗影”板塊推廣 二樓定位為“霓裳麗影”板塊，招商推廣偏重于引進(jìn)精品女性服飾用品； ◆“魅力紳士”板塊推廣 維多利廣場把第三層開拓為男士專區(qū)，主要針對精品男裝進(jìn)行招商； ◆“美食動感特區(qū)”板塊推廣 在四樓設(shè)置“美食特區(qū)”，發(fā)展飲食娛樂功能，針對有特色，能吸引消費群的飲食娛樂項目進(jìn)行招商。 （ 7）公關(guān)活動 公關(guān)活動的目的是加強項目的形象宣傳，提升項目的知名度及影響力，并借以推動項目 的銷售氣氛，因此在明確目的之后，可通過不同的方式或手段展開公關(guān)活動，具體建議如下： 項目主要推介活動表： 活動主題 時間 內(nèi)容 目的 開工活動打“政府牌” 2020/7/1 維多利購物廣場開工，邀請相關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人及商會領(lǐng)導(dǎo)等參加形式典禮； 向社會展示維多利品牌，把社會的目光吸引到維多利廣場項目中來 維多利廣場 商鋪拍賣會 2020/8/8 舉行“維多利商鋪拍賣會”；通過對底鋪拍賣，吵做青山最具投資價值的鋪王，制造社會轟動，使本案的商業(yè)投資價值最大化，為投資客建立信心 向 商家推薦維多利多廣場商業(yè)價值，為以后招商順利開展奠定基礎(chǔ) 維多利廣場 招商第一桶金 2020/1/15 王府井百貨、麥當(dāng)勞、維多利超市等品牌店引進(jìn)簽約儀式 消除投資、經(jīng)營客戶的觀望 維多利廣場春節(jié)初一系列迎春活動 2020/2/20 開展各種喜慶熱鬧的表演活動，開展客戶聯(lián)誼會，向意向客戶發(fā)送春節(jié)禮品； 贏取客戶對項目及運營商的好感，增強信心； 開業(yè)、舉辦首屆狂歡購物節(jié) 2005/5/1 5/1 開幕式，美食節(jié)； 5/2 服裝節(jié)； 5/3 時尚節(jié)； 各種促銷活動伴 隨火爆的現(xiàn)場表演，拉動路演氣氛，讓項目紅透整個青山區(qū)； 不斷制造熱點，保持沸點，刺激循環(huán)消費，先期奪人； （具體推廣方案與計劃將在下一階段制定） PAGE PAGE 2