【正文】 （ 6）“板塊營銷”建議 把商場按樓層 劃分為四大消費主題板塊，進行命名推廣： ◆“時尚天地”板塊推廣 一層商鋪招商定位為時尚飾品及箱包皮具； ◆“霓裳麗影”板塊推廣 二樓定位為“霓裳麗影”板塊，招商推廣偏重于引進精品女性服飾用品； ◆“魅力紳士”板塊推廣 維多利廣場把第三層開拓為男士專區(qū)，主要針對精品男裝進行招商； ◆“美食動感特區(qū)”板塊推廣 在四樓設(shè)置“美食特區(qū)”，發(fā)展飲食娛樂功能，針對有特色，能吸引消費群的飲食娛樂項目進行招商。通過炒作區(qū)域商圈，使投資者認識到青山區(qū)缺乏較高檔次的綜合型購物中心的巨大商機，從而提升本案商業(yè)價值。 例：二層商鋪，以 10 平米商鋪計算。 以租帶售策略 開發(fā)商將鋪位出售給投資者或商戶后，開發(fā)商按一定的回報率，將鋪位從投資者手上取回經(jīng)營權(quán)利。 形象定位上則有所差異，以鎖定本案目標商戶，有利于順利招商，形成鮮明的主題商業(yè)氛圍。該方式對開發(fā)商快速資金回籠有非常大的作用。應(yīng)充分考慮其對于總價承受與資金周轉(zhuǎn)的需要，建議發(fā)展商盡量縮小單元銷售面積，以降低總價。根據(jù)我司的經(jīng)驗，同等面積、同等位置的情況下，銷售較為理想的鋪型、鋪位，其進深與面寬比值為 。因此建議，采用飛利浦光源，在色彩上有所改善，建立在兩支日光管中增加一支微黃色的燈管，以改善日光燈管感偏冷的感覺。因此其設(shè)計裝修應(yīng)體現(xiàn)本案時尚、現(xiàn)代的定位要求。 入口底店需要體現(xiàn)商街定位，并能吸引人氣入內(nèi)，帶旺整個商街。以及能帶動人氣提升品質(zhì)的休閑餐飲。 項目經(jīng)營定位 檔次定位 與同處維多利購物中心的王府井百貨形成差異化與互補性，以中檔為主，兼顧中低檔。 第三類： 針對商場二至四層小面積商鋪 經(jīng)濟基礎(chǔ)一般，但有穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶；原娜琳商廈經(jīng)營戶。對返租回報等促銷措施需求不太高。凱旋國際廣場”、凱萊商廈以及九星等商業(yè)項目在售；將分 流投資客群與經(jīng)營戶。 第二部分：項目篇 一、項目簡述 項目地處幸福路于文化路交匯處娜琳商廈原地塊，南臨文化路，西靠幸福路步行街，東面怡馨休閑中心。 中國核工業(yè)集團公司二 O 二廠 中國核工業(yè)集團公司二 O 二廠創(chuàng)建于 1958 年，是我國核工業(yè)創(chuàng)業(yè)之初的“五廠三礦”之一。各類專業(yè)技術(shù)人員 5375 人 ,其中研究員級高級工程師 13 人 ,高級職稱專業(yè)人員 406 人 . 內(nèi)蒙古北方重工業(yè)集團 內(nèi)蒙古北方重工業(yè)集團有限公司始建于 1954 年，是國家“一五”期間的156 個重點建設(shè)項目之一，隸屬于中國兵器工業(yè)集團公司，國家特大型企業(yè)，共有成員單位 42 個。公司現(xiàn)有員工 23000 多人，其中專業(yè)技術(shù)管理人員 6100 多人。一五 。 項目劣勢 經(jīng)營業(yè)態(tài)跨度過大，包含了數(shù)碼通訊、家具、超市等不同領(lǐng)域，業(yè)態(tài)組織缺乏互補性，影響消費者對項目的心理定位； 項目周邊臨街商鋪業(yè)種分布 文化路（呼得木林路與富強路之間） 共 270 個臨街商鋪，其中服飾 88 家，鞋箱包 24 家，餐飲 26 家，金融銀行21 家，音像文化 18 家，數(shù)碼通訊 25 家，醫(yī)藥 19 家，休閑娛樂 4 家，工藝飾品 8 家，美容美發(fā) 10 家，五金 4 家，其它 23 家； 幸福路（先鋒道與科學(xué)路之間） 共 132 個臨街商鋪，其中服飾 29 家，鞋箱包 15 家，布藝 17 家， 銀行金融 3 家，五金電器 17 家， 電動車 28 家，工藝品 8 家，美容美發(fā) 5 家，餐飲 4家，音像文化 2 家，醫(yī)藥 3 其它 5 家。 凱萊商廈 位于幸福路步行街北口，建筑面積 萬平方米， 2005 年 12 月 3 日開業(yè)，是周邊商圈內(nèi)硬件設(shè)施最好的購物中心。以經(jīng)營男女服裝為主要特色，附加化妝品珠寶等。 各商場的業(yè)種比例及分布 娜琳商廈 青山區(qū)老牌商場，商廈主樓主體三層，局部四層，面積 7530m2，業(yè)種分布如下。 2020 年，全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為 %，比 2020 年提高 個百分點。 “九五”期間青山區(qū)， GDP 平均增速為 %，財政收入平均增速為11.53%，人均可支配收入平均增速為 %。在調(diào)研中我司不僅對青山區(qū)的整體商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種進行全面了解，并且有重點地了解了區(qū)內(nèi)大型知名企業(yè)，例如內(nèi)蒙古一機、二機集團、北方重工集團、二電廠等客群及消費習(xí)慣等調(diào)查。 二、青山區(qū)商業(yè)環(huán)境調(diào)查 娜琳商廈項目地處幸福路與文化路交叉口。 昆區(qū) 作為包頭的政治、文化中心所在地，經(jīng)濟實力與居民消費能力居各區(qū)之首，已經(jīng)形成以包頭百貨大樓為中心，包百商業(yè)步行街、王府井百貨、榮資大廈、泰富時尚百貨、時代藍天百貨等以高檔商業(yè)消費為主打的“包百商圈”。 居民投資需求擴大 為鼓勵居民儲蓄向其他領(lǐng)域投資，國家在金融政策上刺激投資需求，加上當(dāng)前的物價上漲，人們轉(zhuǎn)移了投資目標。 2020 年全市建成區(qū)綠化達到 33%，塑造了城市景觀新形象。 GDP 增長速率 包頭市發(fā)展的活力體現(xiàn)在以下幾方面：第一 ，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟總量迅速擴大，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城市綜合經(jīng)濟實力得到較大提升。 包頭市是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，經(jīng)濟發(fā)展處于一個關(guān)鍵時期。該市正積極與國際零售商接洽，努力吸引外商投資。商業(yè)房產(chǎn)成交面積從 2020 年的 ㎡增加到 2020 年的 萬㎡，增長了 64%；成交金額由 2020 年的 億元增加到 2020 年的 億元，增長 倍。 包頭市轄 9 個旗、縣、區(qū)，其中： 3 個市區(qū)（昆都 侖區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)）2 個礦區(qū)， 4 個農(nóng)牧業(yè)旗縣區(qū)，總面積 27768 平方公里，人口 2331.6 萬。包頭是國務(wù)院首批確定的十三個較大城市之一，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。商業(yè)房產(chǎn)租賃面積由 2020 年的 萬㎡增加到 2020 年的 5 萬㎡，增長近 12 倍；商業(yè)房產(chǎn)租金由 2020 年的 萬元增加到 2020 年的 59.50 萬元，增長 2 倍。商業(yè)資 本高速圈地謀求更大市場份額的客觀要求，刺激了商業(yè)房產(chǎn)的興起。提高第三產(chǎn)業(yè)的總體水平及其在國民經(jīng)濟中的比重，是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的必由之路。主要表現(xiàn)是：GDP 的增速 20 2020 年、 2020 年分別為 10%、 20%和 31.5%， 2020 年 19 月達 4 億元，同比增長 %；財政收入連續(xù)七年保持兩位數(shù)的增長， 2020年突破 30 億元， 2020 年突破 50 億元， 2020 年 19 月達到 5 億元，同比增長 7%；固定資產(chǎn)投資 2020 年達到 5 億元， 2020 年 19 月達 億元，同比增長 %；城鎮(zhèn)居民人 均可支配收入 2020 年為 9216 元 ， 2020 年 19 月為 8536 元，同比增長 %，在西部城市列首位。城市建設(shè)取得的新成績得到了國際、國內(nèi)的肯定。從儲蓄、股票、債券、房產(chǎn)、保險等個人投資回報率來看，商業(yè)房產(chǎn)回報率最高在 6～ 8%，因而有相當(dāng)?shù)奈Α? 青山區(qū) 是大型的重工業(yè)廠區(qū)的生活基地，有一機、二機、二電等大型企業(yè)數(shù)十萬職工為消費支持，形成以文化路與幸福路為輻射面的“娜琳商圈”，娜琳商廈、寶林商廈、聯(lián)華商城、凱萊購物中心等多個商場組成了青山成熟的商業(yè)形態(tài)，依托周邊廠區(qū)職工家屬發(fā)展起來的中低檔商業(yè)格局，基本形成了生活經(jīng)濟型的消費需求。地塊位于青山區(qū)核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，緊鄰幸福路商業(yè)步行街。 青山區(qū)商業(yè)概況： 青山區(qū)北依陰山山脈，南臨黃河，位于包頭市中部，是市四區(qū)之一。 2020 年，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 7 億元，總量列自治區(qū) 101 個旗縣區(qū)第 5 位，同比增長 36%；財政收入完成 70188 萬元，列自治區(qū) 101 個旗縣區(qū)第 4 位，同比增長 53%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn) 9558 元，列自治區(qū) 101 個旗縣區(qū)第 2 位，同比增長 35%。在第三產(chǎn)業(yè)中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)所占份額最大，對第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。 業(yè)種 商 鋪 數(shù) 量 一樓 二樓 三樓 四樓 百貨 珠寶百貨 女裝 39 46 女性內(nèi)衣 41 童裝、兒童用品 6 11 男裝 18 品牌襯衫 23 羽絨服