【正文】 商貿(mào)經(jīng)濟(jì)增長帶。 總結(jié)與建議： 包頭市商業(yè)房產(chǎn)交易量逐年上升，商鋪?zhàn)赓U市場日趨活躍，為本案提供良好的商業(yè)投資環(huán)境； 包頭市三區(qū)不同特色的商業(yè)發(fā)展格局，青山區(qū)商業(yè)主要支持周邊大型企業(yè)生活區(qū)的中低檔消費(fèi)，這是本案定位上必須重視的市場背景； 本案周邊商業(yè)主要以中低檔商場市場化經(jīng)營模式為主，經(jīng)營定位、客群定位、服務(wù)定位趨于同質(zhì)化競爭，商業(yè)定位低，消費(fèi)環(huán)境差，為本案市場定位提供 了更多選擇面； 項(xiàng)目周邊幾大商場及文化路沿線商鋪主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝、鞋類，這對(duì)我項(xiàng)目的具體經(jīng)營業(yè)態(tài)定位具有重要的參考價(jià)值； 青山區(qū)有著龐大的消費(fèi)群，其中大型企業(yè)的管理階層和高級(jí)技工是一個(gè)不可忽視的消費(fèi)群體。該廠現(xiàn)有職工 4100 人，專業(yè)技術(shù)人員近千人，其中， 中國工程院院土 1 人，高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員 150 人，享受國家政府津貼人員 28 人。 1994 年經(jīng)過股份制改造，成為內(nèi)蒙古自治區(qū)第一年上市公司 — 內(nèi)蒙古蒙電華能熱電股份有限公司。集團(tuán)公司現(xiàn)有資產(chǎn) 38 億多元，占地面積 平方公里，各類設(shè)備 9300 多臺(tái)套， 員工近 2 萬人，其中專業(yè)技術(shù)人員 5000 余人。其中技術(shù)工人 萬多人 。 內(nèi)蒙古二機(jī)集團(tuán) 內(nèi)蒙古二機(jī) 是中國兵器工業(yè)總公司所屬大型聯(lián)合企業(yè)，國家特大型企業(yè)。 擁有各類機(jī)動(dòng)設(shè)備 8000 余臺(tái)（套）， 其中具有世界先進(jìn)水平的進(jìn)口設(shè)備 700 余臺(tái)（套）。期間 156 個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，是國家 520 個(gè)重點(diǎn)企業(yè)之一，也是內(nèi)蒙古自治區(qū)重點(diǎn)培育的 20 個(gè)大企業(yè)之一。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)簡介 青山區(qū)娜琳商廈周邊主要企業(yè) 分布圖示 內(nèi)蒙古一機(jī)集團(tuán) 內(nèi)蒙古第一機(jī)械集團(tuán)公司，是隸屬于中國兵器工業(yè)集團(tuán)公司的特大型軍工企業(yè)，是國家 。 通過調(diào)查得出，文化路上服裝專賣店多達(dá) 88家，比例占到門店總數(shù)的 %，已形成以服飾業(yè)為主導(dǎo)，各種配套商業(yè)平衡發(fā)展的活力生活街區(qū)。凱旋國際廣場 區(qū)位 青山區(qū)文化路與呼得木林路交叉口 總建筑面積 37000 ㎡ 共 6 層 建設(shè)進(jìn)度 05 年 10 月開始預(yù)售， 06 年 6 月 18 開盤，目前建至五層 層高 一層 米 2~6 層 米 項(xiàng)目樓 層定位 一層： 臨街底商 +服裝店中店，可售面積 4500 ㎡ 二、三層：華聯(lián)超市，共 10000 多㎡ 四層： 皮革、箱包 五 層： 羊絨衫（主要是鄂爾多斯， 90 多個(gè)鋪位） 4000 ㎡ 六層： 餐飲娛樂休閑 3700 ㎡ 銷售情況 除一樓商鋪出售外，其余樓層全為招商， 2~5 層基本完成招商，只剩 6層未啟動(dòng)，使用率 50%； 臨街底商：共 12 個(gè)， 126 ㎡以上， 28800 元 /㎡，總價(jià)約 320 萬，部分進(jìn)深 ㎡， 6 米開間；已售出 10 個(gè) 一層內(nèi)部：共 71 個(gè) 20 平方左右的鋪位，平均 10000 元 /㎡，總價(jià)約 30萬， 7000~12020 元 /㎡，已售出 50 余個(gè)鋪位 二、三層：低價(jià)租北京華聯(lián)超 市，以形成項(xiàng)目賣點(diǎn)，華聯(lián)轉(zhuǎn)租價(jià)格 10.5元 /㎡ 四、五層：主要部分由鄂爾多斯集團(tuán)及南方皮革經(jīng)營公司租賃，招商基本完成，租金 6 元 /㎡ 自身優(yōu)勢 1. 華聯(lián)超市，鄂爾多斯，麥當(dāng)勞等的入駐； 2. 地塊所屬區(qū)位為大型居民區(qū)，但缺乏大型超市； 3. 1 層 米層高， 2 樓以上 米 項(xiàng)目劣勢 1．商場周邊尚未形成成熟的商業(yè)氛圍，僅東臨“食品大世界” 2．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)缺陷，影響后續(xù)經(jīng)營①底商進(jìn)深過深，達(dá) 21． 9 米，②一樓上二樓只有一部電扶梯，四樓至五、六樓沒電扶梯，影響客流的進(jìn)入與疏散 ； 3．二三樓為華聯(lián)超市，阻隔了三樓以上的消費(fèi)群，破壞了整體商業(yè)氛圍 九星國際廣場 地 點(diǎn) 團(tuán)結(jié)大道與富強(qiáng)路交匯處，原九星電子大樓，系原商場改造加新建部分 商業(yè)面積 70000 平方米，單層建筑面積約 12020 平方米，實(shí)用面積 9000 平方米 樓層定位 地下一層： 家世界超市 一層： 國美家電 +高檔數(shù)碼產(chǎn)品 二層： 小規(guī)模數(shù)碼產(chǎn)品，電腦 DIY 三、四層： 家具、家居產(chǎn)品 銷售情況 一、二、三層商鋪已售完，出售單元在 8 平米以上， 均價(jià)四層 4300 元 /平方米， 3600~5800 之間 按揭 10 年、 5 年自選，首付 4 層 反租回報(bào)每年 10%，按季度付 招 商 具體租金未定； 6 月 20 日將舉行家具招商會(huì) ,暫定三樓 43 元 /平方米 /月，四樓 33 元 /平方米 /月； 一、二層租金在 100 元 /平方米 /月之內(nèi)； 自身優(yōu)勢 1． 3~5 年內(nèi)相關(guān)稅費(fèi)減免，租金按實(shí)際使用面積收??； 2．地段優(yōu)越，青山區(qū)與昆區(qū)接合部； 3．原九星電子大樓已存在 40 年，擁有固有經(jīng)營者及客群； 4．國美，家世界，肯德基等大品牌的入駐； 5．推廣力度大，賣 點(diǎn)挖掘深。 業(yè)種 商 鋪 數(shù) 量 一樓 二樓 三樓 美容、化妝品 7 珠寶 8 箱包 7 工藝品 3 青年休閑裝 6 針織 8 男裝 14 羽絨服 9 女裝 55 女性內(nèi)衣 3 童裝、兒童用品 1 分析： 凱萊購物廣場是周邊最年輕的商場，從開業(yè)至今僅半年時(shí)間，開業(yè)前用了40 天即完成項(xiàng)目招商，曾是包頭市關(guān)注的商業(yè)焦點(diǎn)，但由于地處幸福路步行街北端，靠臨秩序混亂的低端業(yè)態(tài)，一直缺乏有效 的人氣支撐，以至于淡季商鋪的月營業(yè)額僅數(shù)千元，經(jīng)營者對(duì)商場前景多不抱樂觀態(tài)度。 業(yè)種 商 鋪 數(shù) 量 一樓 二樓 女裝 6 27 男裝 22 內(nèi)衣 3 童裝 1 分析： 聯(lián)華商城消費(fèi)定位中檔，經(jīng)營面積較小，業(yè)態(tài)分割顯得凌亂；商場只有一個(gè)出入口，缺少能夠聚停人氣的有效戶外面積。 業(yè)種 商 鋪 數(shù) 量 一樓 二樓 三樓 女裝 21 39 電玩城 女性內(nèi)衣 3 珠寶 1 美容、化妝品 5 男裝 18 分析： 寶林商廈開業(yè) 3 年多，是周邊商圈內(nèi)人比較旺的一個(gè)商場； 中檔定位，主要針對(duì)年輕女性消費(fèi)群，商場內(nèi)商業(yè)布局明析，視覺通透明亮，具有較好的消費(fèi)氛圍； 三樓的電玩城臺(tái)球、電子游戲、網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，是年青人最愛聚集的場所，為商場增添不少人氣。經(jīng)營面積 4600 平方米，經(jīng)營品種 13000 種。 業(yè)種 商 鋪 數(shù) 量 一樓 二樓 三樓 四樓 百貨 珠寶百貨 女裝 39 46 女性內(nèi)衣 41 童裝、兒童用品 6 11 男裝 18 品牌襯衫 23 羽絨服 8 11 分析： 一樓分布了珠寶、化妝品、五金、音像、工藝品等各種經(jīng)營業(yè)態(tài)，布局散亂無規(guī)模，配套設(shè)施老化；二、三樓主要針對(duì)中老年消費(fèi)客群，中低檔服飾價(jià)位在數(shù)十元到一、二百元之間，每商鋪月營業(yè)額在 5000~15000 之間，屬低成本維持，被訪經(jīng)營者多希望能通過項(xiàng)目的重組和更新改變這一狀況。 青山區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目 從環(huán)幸福路步行街的娜琳商廈、寶林商廈、聯(lián)華商城、凱萊購物