【正文】 中心隨機(jī)走訪各商場攤位，采樣數(shù)據(jù)匯總比較： 娜琳商廈 寶林商廈 凱萊購物中心 聯(lián)華商城 面積 (㎡ ) 18 15 40 20 月租金 (元 ) 2500 2500 4400 1700 月營業(yè)額 (元 ) 5000~10000 20200 20200~25000 15000~20200 收益 (營業(yè)額 20%) 1000~2020 4000 4000~5000 3000~4000 收益租金比 (收益按中位數(shù) ) 分析： 通過計算得知：四個商場的收益租金比分別是 、 、 、 ，娜琳商廈的經(jīng)營利潤最低，直接原因是月營業(yè)額上不去，但經(jīng)營戶卻承擔(dān)了相對較高的月租；寶林商廈月租雖處于最高，但由于商場人氣較旺，營業(yè)額拉動收益比提高；凱萊開業(yè)僅半年時間，經(jīng)營者普遍透露地段較差，加之推廣力度有限，營業(yè)額做不上去，作為新 開業(yè)的商場，競爭力顯得不足；聯(lián)華商城月租金最低，因此在營業(yè)額與其他商場相當(dāng)?shù)那闆r下，維持了較高的收益租金比。在第三產(chǎn)業(yè)中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)所占份額最大，對第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用。 2020 年，全區(qū)社會消費零售總額完成 37.5 億元，同比增長17%，在全市九個區(qū)旗縣中總量列第三，增速列第一，成為全市商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、形勢最好的地區(qū)。 2020 年，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 7 億元，總量列自治區(qū) 101 個旗縣區(qū)第 5 位，同比增長 36%；財政收入完成 70188 萬元，列自治區(qū) 101 個旗縣區(qū)第 4 位，同比增長 53%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實現(xiàn) 9558 元，列自治區(qū) 101 個旗縣區(qū)第 2 位，同比增長 35%。青山區(qū)城 區(qū)面積為 56 平方公里，總?cè)丝?40 余萬。 青山區(qū)商業(yè)概況： 青山區(qū)北依陰山山脈，南臨黃河，位于包頭市中部，是市四區(qū)之一。因此對經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)進(jìn)行全面而有重點地調(diào)研對項目的營銷推廣意義重大。地塊位于青山區(qū)核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，緊鄰幸福路商業(yè)步行街。商業(yè)貿(mào)易十分發(fā)達(dá)，全市 60％以上的物資倉庫設(shè)在東河區(qū)，自治區(qū)及其他盟、市、旗、縣駐東河區(qū)的轉(zhuǎn)運站、采購供應(yīng)站及辦事機(jī)構(gòu)等就有 50 多個，包頭市與內(nèi)蒙古西部地區(qū)的商品物資交流相當(dāng)一部分在東河區(qū)進(jìn)行，逐漸形成以服裝批發(fā)、水陸空貨運為主的貨品集散中心。 青山區(qū) 是大型的重工業(yè)廠區(qū)的生活基地，有一機(jī)、二機(jī)、二電等大型企業(yè)數(shù)十萬職工為消費支持，形成以文化路與幸福路為輻射面的“娜琳商圈”，娜琳商廈、寶林商廈、聯(lián)華商城、凱萊購物中心等多個商場組成了青山成熟的商業(yè)形態(tài)，依托周邊廠區(qū)職工家屬發(fā)展起來的中低檔商業(yè)格局，基本形成了生活經(jīng)濟(jì)型的消費需求。 包頭市商業(yè)格局的形成 “一城三區(qū)”的城市格局與商圈特色 昆區(qū)商業(yè)定位以中高檔消費為主，青山區(qū)以中低檔消費為主，東河區(qū)商業(yè)以批發(fā)和物流轉(zhuǎn)運為特色。從儲蓄、股票、債券、房產(chǎn)、保險等個人投資回報率來看，商業(yè)房產(chǎn)回報率最高在 6～ 8%，因而有相當(dāng)?shù)奈Α?2020年 19 月，直接利用外資到位 額 1 億美元，同比增長近 倍；引進(jìn)區(qū)外實際到位資金 億元，比上年增長 %。城市建設(shè)取得的新成績得到了國際、國內(nèi)的肯定。近年來，包頭市以基礎(chǔ)建設(shè)和生態(tài)建設(shè)為重點，推進(jìn)城市化建設(shè)，特別是 2020 年全市城建投資 億元，是“九五”以來城建資金投入最多、建設(shè)規(guī)模最大的一年。主要表現(xiàn)是：GDP 的增速 20 2020 年、 2020 年分別為 10%、 20%和 31.5%， 2020 年 19 月達(dá) 4 億元，同比增長 %；財政收入連續(xù)七年保持兩位數(shù)的增長， 2020年突破 30 億元， 2020 年突破 50 億元， 2020 年 19 月達(dá)到 5 億元，同比增長 7%；固定資產(chǎn)投資 2020 年達(dá)到 5 億元， 2020 年 19 月達(dá) 億元，同比增長 %；城鎮(zhèn)居民人 均可支配收入 2020 年為 9216 元 ， 2020 年 19 月為 8536 元，同比增長 %，在西部城市列首位。 城市發(fā)展活力吸引投資。提高第三產(chǎn)業(yè)的總體水平及其在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必由之路。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的客觀需要。商業(yè)資 本高速圈地謀求更大市場份額的客觀要求，刺激了商業(yè)房產(chǎn)的興起。 包頭市作為一個經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和區(qū)位優(yōu)勢顯著的城市，已經(jīng)吸引了國內(nèi)大型零售商如華聯(lián)、王府井、國美等紛紛前來包頭投資，并且經(jīng)營業(yè)績良好。商業(yè)房產(chǎn)租賃面積由 2020 年的 萬㎡增加到 2020 年的 5 萬㎡，增長近 12 倍；商業(yè)房產(chǎn)租金由 2020 年的 萬元增加到 2020 年的 59.50 萬元，增長 2 倍。開發(fā)商對商業(yè)房產(chǎn)投資由 2020 年的 5 億元增長到2020 年的 億元，增長近 倍。包頭是國務(wù)院首批確定的十三個較大城市之一，是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。2020 年包頭娜琳廣場開盤階段營銷策劃方案 維多利包頭項目 市場調(diào)查與定位報告 目錄 第一部分：市場篇 一、包頭市商業(yè)環(huán)境調(diào)查 二、青山區(qū)商業(yè)環(huán)境調(diào)查與分析 三、項目周邊商鋪租售價格調(diào)查 四、項目周邊在售商業(yè)項目調(diào)查 第二部分：項目篇 一、項目 SWOT 分析 二、項目系統(tǒng)定位 目標(biāo)投資客戶群定位 項目主題形象定位 項目經(jīng)營定位 三、項目內(nèi)部空間規(guī)劃建議 一層平面劃分建議 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 產(chǎn)品優(yōu)化建議 四、項目價格策略 區(qū)域商鋪租售價格一覽 項目各樓層租金預(yù)測 項目各樓層定價系數(shù) 項目價格定位 9總價控制及付款方式 五、項目招商策略 招商原則 招商方式 六、項目營銷推廣 項目營銷策略 項目推廣思路 第一部分：市場篇 一、包頭市商業(yè)環(huán)境概述 包頭位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西部，地處渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)與黃河上游資源富集區(qū)交匯處，北部與蒙古國接壤，南臨黃河，東西接沃野千里的土默川平原和河套平原，陰山山脈橫貫中部。 包頭市轄 9 個旗、縣、區(qū)，其中： 3 個市區(qū)（昆都 侖區(qū)、青山區(qū)、東河區(qū)）2 個礦區(qū)， 4 個農(nóng)牧業(yè)旗縣區(qū)，總面積 27768 平方公里，人口 2331.6 萬。 包頭市商業(yè)投資發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，包頭市商業(yè)房產(chǎn)投資日漸高漲，商業(yè)房產(chǎn)交易量逐年上升，商業(yè)房產(chǎn)租賃市場日趨活躍。商業(yè)房產(chǎn)成交面積從 2020 年的 ㎡增加到 2020 年的 萬㎡，增長了 64%；成交金額由 2020 年的 億元增加到 2020 年的 億元，增長 倍。 商業(yè)房產(chǎn)投資持續(xù)上漲的原因 零售業(yè)迅速發(fā)展、商業(yè)房產(chǎn)項目投入加大。該市正積極與國際零售商接洽，努力吸引外商投資。神華國際城、豪德貿(mào)易廣場等大型商業(yè)項目正在興起，也是帶動商業(yè)房產(chǎn)投資熱的一個重要因素。 包頭市是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于一個關(guān)鍵時期。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要一定的經(jīng)營空間，因此商業(yè)房產(chǎn)投資隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展有極大的增值潛力。 GDP 增長速率 包頭市發(fā)展的活力體現(xiàn)在以下幾方面：第一 ，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)大，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展，城市綜合經(jīng)濟(jì)實力得到較大提升。第二，城市品位和城市形象得到較大提高，投資環(huán)境得到極大改善。 2020 年全市建成區(qū)綠化達(dá)到 33%，塑造了城市景觀新形象。在上述有利因素的推動下，包頭市吸引了大量的外來資金。 居民投資需求擴(kuò)大 為鼓勵居民儲蓄向其他領(lǐng)域投資，國家在金融政策上刺激投資需求，加上當(dāng)前的物價上漲，人們轉(zhuǎn)移了投資目標(biāo)。居民投資需求給商業(yè)房產(chǎn)的銷售提供了契機(jī)。 昆區(qū) 作為包頭的政治、文化中心所在地，經(jīng)濟(jì)實力與居民消費能力居各區(qū)之首，已經(jīng)形成以包頭百貨大樓為中心，包百商業(yè)步行街、王府井百貨、榮資大廈、泰富時尚百貨、時代藍(lán)天百貨等以高檔商業(yè)消費為主打的“包百商圈”。 河?xùn)|區(qū) 是 包頭市原有的老城區(qū)，已有 200 多年建城歷史，因其南臨黃河，是中國東西部水陸貨運的傳統(tǒng)樞紐，具有公路、鐵路、航空、水運等多種運輸功能。 二、青山區(qū)商業(yè)環(huán)境調(diào)查 娜琳商廈項目地處幸福路與文化路交叉口。青山區(qū)雄厚的 經(jīng)濟(jì)實力，區(qū)內(nèi)眾多大型企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和員工是本項目強(qiáng)勁有力的消費支撐。在調(diào)研中我司不僅對青山區(qū)的整體商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)行全面了解，并且有重點地了解了區(qū)內(nèi)大型知名企業(yè)，例如內(nèi)蒙古一機(jī)、二機(jī)集團(tuán)、北方重工集團(tuán)、二電廠等客