【正文】 。目前揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)的問題　　就目前來看，可以坦率地說，揚(yáng)州的商鋪基本都賣得比較好，但是不少商業(yè)地產(chǎn)銷售后，后續(xù)經(jīng)營(yíng)卻未能及時(shí)跟上。最近，像宋城名都、來鶴臺(tái)、陽(yáng)光城、東方銀座等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎無一例外地出現(xiàn)熱銷局面，這說明商業(yè)地產(chǎn)被開發(fā)商看好的同時(shí)，也正為越來越多的個(gè)體投資者認(rèn)同。如宋城名都等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的初步形成，及運(yùn)營(yíng)氛圍的日趨匯集，將使揚(yáng)州的商業(yè)服務(wù)體系更均衡、服務(wù)范圍更廣泛，將有利于促進(jìn)揚(yáng)州商都地位的提升。揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)漸漸與國(guó)際潮流接軌　　揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)已從過去的“小農(nóng)意識(shí)”社區(qū)商鋪、住宅商鋪等，已逐步發(fā)展到關(guān)注城市區(qū)域的商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題式商場(chǎng)、內(nèi)藏式商鋪等。實(shí)現(xiàn)商鋪在市場(chǎng)中樹立主題性、專業(yè)性的整體形象，從而提升整個(gè)商鋪的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；　　統(tǒng)一對(duì)外形象。將商鋪整體形象展現(xiàn)于市場(chǎng)，利于吸引顧客； 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方向?！　纳啼伣?jīng)營(yíng)角度來看，目前揚(yáng)州各類商鋪大都采取所有者與經(jīng)營(yíng)者分離的經(jīng)營(yíng)模式，從根本上將商鋪統(tǒng)一化經(jīng)營(yíng)，有效地減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高額投資回報(bào)?！　×硗猓S著揚(yáng)州城市主導(dǎo)發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變及沿江大開發(fā)戰(zhàn)略思想的確立，要求揚(yáng)州的區(qū)域功能走上更高層次，商業(yè)和旅游業(yè)作為兩大支撐要素，有著迫切發(fā)展的要求，這也是商業(yè)地產(chǎn)被看好的“城市意識(shí)”，并有可能促使商業(yè)地產(chǎn)成為揚(yáng)州下個(gè)階段房地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)。揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)日趨火爆的原因　　首先，揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)吸引眾多投資者的主要原因是其投資回報(bào)高。B：外地人員占了相當(dāng)大的比例。揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者構(gòu)成A：投資者是購(gòu)買商鋪的主力?！　　“獾匿N售方式是目前揚(yáng)州在建商業(yè)地產(chǎn)銷售的主流方式。揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式　　　　　　　主要有兩種：　　　　　　　A：出售產(chǎn)權(quán)，不提供包租。揚(yáng)州市商鋪銷售的總體特征從目前收集到的資料來看，目前揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀況總體良好，此次調(diào)查的正在出售產(chǎn)權(quán)的商鋪，銷售情況都比較好，銷售情況相對(duì)較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近60%的鋪位。目前，揚(yáng)州的建設(shè)步伐正在加快，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強(qiáng)勁。揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述　　 ２００５年揚(yáng)州市共推出商業(yè)、住宅用地16宗、其中商業(yè)用地7宗、純住宅用地5宗、商住用地4宗、。東部分區(qū)注重對(duì)現(xiàn)有居住用地進(jìn)行整合和改造，提高居住環(huán)境質(zhì)量和各類服務(wù)設(shè)施配套水平?！涎?擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體?！叭薄狈謩e為城西新區(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心。揚(yáng)州市總體規(guī)劃 （2001年2020年）城市布局揚(yáng)州市目前的城市布局為“一主三副”。隨著經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定的發(fā)展，外來人口不斷的增加，多元文化沖擊著這個(gè)古城，但是值得慶幸的是揚(yáng)州文化的包容性，不但沒有受到損傷，而且以其獨(dú)特的內(nèi)涵借勢(shì)傳播到全國(guó)各地及世界各地，成為了“世界最佳人居環(huán)境城市”，從實(shí)際意義上成為一個(gè)居住、休閑、旅游、度假、養(yǎng)老的消費(fèi)城市，縱觀揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)格局我們也很清晰地看到了這點(diǎn)，因此我們認(rèn)為隨著城市的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)不斷的進(jìn)一步加強(qiáng)。雖然過去的輝煌已逝，但仍保留下了珍貴的淳樸民風(fēng)，社會(huì)治安極為良好。 五、銷售現(xiàn)場(chǎng)構(gòu)想 ――――――――――――――――――32? 三、推案時(shí)機(jī)構(gòu)想 ――――――――――――――――――31? 一、銷售策略構(gòu)想 ――――――――――――――――――28?――――――――――――――――――27? 五、SP推廣部分 ―――――――――――――――――――21? 三、廣告表現(xiàn) ――――――――――――――――――――17? 一、案名建議 ――――――――――――――――――――17? 二、項(xiàng)目建議 ――――――――――――――――――――15? 產(chǎn)品 篇： ? 二、揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢(shì) ―――――――6? 市 場(chǎng) 篇： ? “因地制宜、以人為本”，這是我們對(duì)大王廟廣場(chǎng)項(xiàng)目的策劃觀點(diǎn)，賣點(diǎn)只是為提升產(chǎn)品的個(gè)性化和品質(zhì)感服務(wù)的，產(chǎn)品自身的素質(zhì)仍是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 在項(xiàng)目開發(fā)中獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境利益，通過分析項(xiàng)目用地的資源價(jià)值，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)研手段找出市場(chǎng)空白點(diǎn)及市場(chǎng)需求點(diǎn)，力求準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位及項(xiàng)目定位，使市場(chǎng)、項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目的目標(biāo)人群達(dá)到完美結(jié)合，吃透市場(chǎng)、規(guī)劃好項(xiàng)目建設(shè)，更好地圍繞后期銷售服務(wù)，控制好節(jié)奏，使得開發(fā)出的樓盤能以最快速度回收變現(xiàn)，是最明確也最直接的戰(zhàn)略目標(biāo)。 “大王廟廣場(chǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)是：在揚(yáng)州市區(qū)東北角建立一個(gè)集旅游、餐飲、娛樂、沐浴、大型平價(jià)超市為一體的全生活廣場(chǎng)，又一個(gè)主流商業(yè)圈，并以此提升城市的形象、優(yōu)化、美化當(dāng)?shù)丨h(huán)境。 為揚(yáng)州大王廟廣場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)建立整合各方資源的最優(yōu)化解決方案；促進(jìn)和加快大王廟廣場(chǎng)項(xiàng)目的招商和銷售速度 為揚(yáng)州大王廟廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)建立利潤(rùn)保障發(fā)展模式； ? 根據(jù)本案的用地資源和市場(chǎng)環(huán)境，以最有效的方法來為本案設(shè)計(jì)、制定和實(shí)施專業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)主題定位、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目包裝及項(xiàng)目推廣計(jì)劃和項(xiàng)目品牌實(shí)施戰(zhàn)略。 我們的行動(dòng)：“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案全程策劃所秉承的宗旨；? 策劃宗旨：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值，提升項(xiàng)目品質(zhì)，使本項(xiàng)目成為揚(yáng)州具有劃時(shí)代意義的標(biāo)志性全生活廣場(chǎng)。大王廟廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案? ? 以前瞻性的營(yíng)銷理念為指導(dǎo)、專業(yè)服務(wù)為基石、團(tuán)隊(duì)服務(wù)精神為保障體系，憑借豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)謹(jǐn)扎實(shí)的工作態(tài)度，行之有效且富于創(chuàng)造性的操作技巧來解決本案所要解決的問題；?我們的目標(biāo)? 為揚(yáng)州大王廟廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)建立能夠達(dá)到利潤(rùn)最大化的價(jià)值提升模式； ?戰(zhàn)略目標(biāo)?? 戰(zhàn)略手段?就本項(xiàng)目我司對(duì)揚(yáng)州的商業(yè)地產(chǎn)高端市場(chǎng)做了詳細(xì)的分析，在綜合各方面的優(yōu)劣勢(shì)后發(fā)現(xiàn)目前在售或即將發(fā)售的高端項(xiàng)目一般都以現(xiàn)代風(fēng)格為主流，而且離旅游區(qū)較遠(yuǎn)，而近3年仿古的建筑在揚(yáng)州高端市場(chǎng)上卻很少，并且本案大王廟廣場(chǎng)位于風(fēng)景秀麗的古運(yùn)河畔，高橋路和竹西路交叉口的東南角，又是“大王廟”旅游景點(diǎn)，所以我司認(rèn)為把本項(xiàng)目定位為一個(gè)具有濃郁的揚(yáng)州古運(yùn)文化背景的“全生活廣場(chǎng)”，奠定本案在揚(yáng)州房產(chǎn)市場(chǎng)的地位，更能吸引消費(fèi)者的關(guān)注。目 錄? 一、城市基本情況 ――――――――――――――――――5? 三、本案SWOT分析 ―――――――――――――――――12? 一、客源定位及項(xiàng)目定位 ―――――――――――――――13? 推 廣 篇： ? 二、VI設(shè)計(jì) ―――――――――――――――――――――17? 四、推廣建議 ――――――――――――――――――――18? 六、廣告推廣預(yù)算 營(yíng) 銷 篇： ? 二、各階段銷售任務(wù)及重點(diǎn)工作構(gòu)想 ――――――――――29? 四、價(jià)格體系 ――――――――――――――――――――31? 六、銷售組織及人員構(gòu)想 ―――――――――――――――34城市基本情況揚(yáng)州是一個(gè)世界聞名的、歷史悠久的文化古城，風(fēng)景秀麗，著名的古運(yùn)河穿城而過，在歷史上一直起著極為重要的物資集散地作用，當(dāng)年這里是世界上富甲云集的大都市，輝煌了好幾個(gè)世紀(jì)。自江總書記提出了“打造現(xiàn)代文明與歷史文化交相輝映的新?lián)P州”指示，揚(yáng)州駛?cè)肓饲八从械某鞘薪ㄔO(shè)快車道，一年一個(gè)樣，經(jīng)過十多年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為蘇中腹地的投資熱土，火車站、高速公路四通八達(dá)，同時(shí)飛機(jī)場(chǎng)也在建設(shè)中，揚(yáng)州已經(jīng)處于騰飛蓄勢(shì)待發(fā)的勢(shì)態(tài)?！耙恢鳌笔侵冈瓉淼睦铣菂^(qū)，規(guī)劃以保護(hù)為主。城市發(fā)展方向揚(yáng)州目前的城市發(fā)展方向主要是“主導(dǎo)向南，拓展東西”?！鬟M(jìn)東拓 城市主要居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的利用率。掛牌價(jià)從每平方5401650元不等。其中商業(yè)地產(chǎn)在近年中更有了長(zhǎng)足的進(jìn)展，大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的涌現(xiàn)，不僅將使揚(yáng)州更加的繁榮，也將極大地促進(jìn)揚(yáng)州本來就發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。一些商鋪銷售火爆，如宋城名都一期200多個(gè)商鋪推出后，在十幾天內(nèi)全部售完。B：出售產(chǎn)權(quán)，提供包租。其包租期內(nèi)的投資回報(bào)率有兩種：固定投資回報(bào)率（通常為8%）；固定投資回報(bào)率加超出分成。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的購(gòu)買者中，少則6070%，多則90%以上，都是投資者。C：在本地購(gòu)買商鋪者中，政府機(jī)關(guān)工作人員占有不小的比例，還有就是一些私營(yíng)業(yè)主。住宅用房的投資回報(bào)率約為68%，商鋪的投資回報(bào)則為812%，揚(yáng)州汶河路、三 元路等路段的商鋪投資收益甚至達(dá)到20%以上。揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式　　 目前，商業(yè)地產(chǎn)大多采取產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，由開發(fā)商或開發(fā)商委托的專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一化經(jīng)營(yíng)的方式。商鋪統(tǒng)一化經(jīng)營(yíng)特征為：　　統(tǒng)一開業(yè)時(shí)