【正文】 程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B、確定售價的基本原則 評定上述定價影響因素之權(quán)重，綜合分析評定物業(yè)綜合素質(zhì)如下表： C、售價評估參照 項目周邊同類形的的商業(yè)物業(yè)不多，根據(jù)我司對周邊物業(yè)的調(diào)查資料分析，選擇 郁金香生活廣場和廊橋商業(yè)項目作為參照物進行對比。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 A、評估原理： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通常商業(yè)項目的定價應(yīng) 采取市場比較、租金返推、客戶心理預(yù)期 定價 及 項目增值預(yù)期 定價 等方法 綜合 進行總體定價。 這一部分雖然不占絕對比例 ，但在他們的影響力卻不可小覷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主題 定位 : 商業(yè) 新天地 、財富 聚寶盆 定位基礎(chǔ)： 時尚、休閑、大眾 、 根據(jù)以上定位基礎(chǔ)，我們建議將鴻宇商業(yè)廣場 總體 定位為 ： 充分展現(xiàn)鹽亭經(jīng)濟發(fā)展實力，引領(lǐng)鹽亭人民的消費潮流 、匯聚鹽亭的精品名品， 體現(xiàn)前衛(wèi)、時尚的消費觀念的 集 購物、休閑、餐飲 娛樂 、觀賞 為一體 ， 功能齊全的 商業(yè)步行街 ，是鹽亭最時尚、最現(xiàn)代、最有代表性的商業(yè)購物休閑娛樂廣場 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三 、 項目 總體 定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 銷售 時間 過長 ，商業(yè)廣場已經(jīng)呈現(xiàn)并投入實際經(jīng)營，部分商家經(jīng)營效益并不理想，大量商鋪由于經(jīng)營收益差而轉(zhuǎn)讓等造成較大 負(fù)面影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 如果推出較有吸引力和概念較新的銷售 方式 可能會被 投資者看好 （ 3） 通過對 商業(yè) 廣場的 街景進行適當(dāng) 改造 ，增加商業(yè)經(jīng)營符號，在一定程度上 會 對商業(yè)廣場現(xiàn)有的經(jīng)營氣息產(chǎn)生較大沖擊，吸引部分投資者和經(jīng)營者 。 （ 5） 郁金香廣場的提早銷售，將本來就猶豫不決的投資者嚴(yán)重分流 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。沒有形成 明確的主題定位和集合經(jīng)營效益，達(dá)不到吸引消費者到此形成明確購買意向的效果。 商業(yè)地產(chǎn)最好 的投資理論就是地段論，但作 為 僅有 6 萬人的鹽亭縣， 鴻宇商業(yè)廣場的地段 并不能 被大家 完全 認(rèn)同 。 劣勢 （Ｗ） （ 1） 受全國大環(huán)境的影響， 自 2021 開始，全國的商業(yè)地產(chǎn)整體就已經(jīng)開始明顯 的滑坡，又因國家及銀行 抑制房地產(chǎn)發(fā)展過快相關(guān)政策不斷出臺，也 抑制 了投資者的 投資熱情 。 （ 2） 在經(jīng)營形態(tài)上 有了初步的業(yè)態(tài)劃分 ，是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)走向成熟的標(biāo)志 （ 3） 街道環(huán)境經(jīng)過了良好的規(guī)劃建設(shè)，符合人們購物的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目于 2021 年底開始正式銷售，目前銷售已經(jīng)過半，現(xiàn)已投入使用。 一、 項目 分析 項目情況： 鴻宇商業(yè)廣場位于鹽亭縣東街和彌江路交匯處，地處老東門旁，東至彌江路，與東門廊橋相映，西至藍(lán)劍商廈，南匯絲綢大廈，北臨川登公寓和庭苑小區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 A、 C、 D 棟之間的 商鋪 銷售不暢 。 前 言 鴻宇商業(yè)廣 場銷 售至今已有兩年時間，由于 前期 銷售 對 招商 及商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃重視程度和控制力度不夠，所以整個 商業(yè) 廣場呈現(xiàn)出的 經(jīng)營 現(xiàn)狀是幾條步行街道冷熱不均，商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較紊亂，商鋪有大量空置和關(guān)門轉(zhuǎn)讓情況，總體表現(xiàn) 不甚良好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 鴻 宇 廣 場 尾 盤 營 銷 方 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，由于前期 沒有進行 較好的 銷控，導(dǎo)致目前位置較好的商鋪被銷售一空， 而位置較冷的商鋪無人問津 ，出現(xiàn)了 B 區(qū)的 東街 經(jīng)營火爆， 商鋪銷售一空。 被鹽亭人民公認(rèn) 的好地段的南街， 這里 郁金香 生活 廣場拔地而起， 老百姓因此給予 了極大關(guān)注，同時，該項目的推出，也大大切去了鹽亭 商業(yè)地產(chǎn) 這個本來就不大 的蛋糕 ， 給鴻宇商業(yè)廣場 的 后期 銷售帶來了 很 大的難度 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多 年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 鴻宇商業(yè)廣場占地 13000 ㎡，總建面 24000 ㎡，容積率 ，綠化率 23%，其中內(nèi)外兩個休閑廣場 共 3100 ㎡，建筑風(fēng)格為川西民居風(fēng)格，古樸不失 現(xiàn)代時尚。 目前未售商鋪具體情況如下 a 棟 房號 A—1 A—2 A—3 A—4 A—5 A—7 A—8 A—10 A—11 A—12 原 套內(nèi)面積 （ ㎡） 原 套內(nèi)單價 （元 /㎡） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 原 總價 （元） C 棟一樓 房號 原 套內(nèi)面積 （㎡） 原 套內(nèi)單價 （元 /㎡） 原 總價 （元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 房號 c—23 c—25 c—26 c—27 c—28 c—29 c301 c302 c—31 c—32 c—33 c—34 原 套內(nèi)面積 （㎡） 原 套內(nèi)單價 （元 /㎡） 原 總價 (元 ) 房號 c—36 原 套內(nèi)面積 （ ㎡） 原 套內(nèi)單價 （元 /㎡） 原 總價 （元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C 棟二樓 房號 C2—2 C2—3 C2—4 C2—5 C2—10 C2—11 C2—12 原 套內(nèi)面積 （ ㎡） 原 套內(nèi)單價 （元 /㎡） 原 總價 （元） D 棟 房號 原 套內(nèi)面積 （ ㎡） 原 套內(nèi)單價 （元 /㎡） 原 總價 （元） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 辦公樓 房號 套內(nèi)面積 （ ㎡） 套內(nèi)單價 （元 /㎡） 總價 （元） 二、 鴻宇商業(yè)廣場的 swot 分析 優(yōu)勢 （Ｓ） （ 1） 步行進入城區(qū)的捷徑， 通過廊橋可以很方便地 穿過鴻宇廣場步行進 入鹽亭最繁華的街道 ——南街，目前的東 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 街已成為由車站進城的必經(jīng)之路 之一。有利于將鴻宇商業(yè)廣場打造成帶有休閑娛樂性質(zhì)的商業(yè)步行街。 （ 2） 本項目的商業(yè)位置是 介于 傳統(tǒng)商業(yè)中心 與非商業(yè)中心 的 之間的過渡地帶 。 （ 3） 經(jīng)營業(yè)態(tài) 零亂，本項目最 初 明確 了 廣場各條街道 的 主題 經(jīng)營業(yè)態(tài)，但在后期的執(zhí)行中沒有很好的認(rèn)真 控制 ，致使整個商業(yè) 廣場 的經(jīng)營內(nèi)容雜亂無章，與老商業(yè)區(qū) 無異。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4） 商業(yè)廣場內(nèi)部中心 廣場的設(shè)計 缺乏吸引力， 沒有充分考慮商業(yè)經(jīng)營的 實際需要 ， 休閑性太強，同時，商業(yè)街景的設(shè)計上缺乏商業(yè)氣息，很容易形成普通市民茶余飯后閑坐聊天的場所，而起不到