【正文】 （ 7）公關(guān)活動(dòng) 公關(guān)活動(dòng)的目的是加強(qiáng)項(xiàng)目的形象宣傳，提升項(xiàng)目的知名度及影響力，并借以推動(dòng)項(xiàng)目 的銷售氣氛，因此在明確目的之后，可通過不同的方式或手段展開公關(guān)活動(dòng)，具體建議如下： 項(xiàng)目主要推介活動(dòng)表： 活動(dòng)主題 時(shí)間 內(nèi)容 目的 開工活動(dòng)打“政府牌” 2020/7/1 維多利購物廣場開工，邀請(qǐng)相關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人及商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)等參加形式典禮； 向社會(huì)展示維多利品牌，把社會(huì)的目光吸引到維多利廣場項(xiàng)目中來 維多利廣場 商鋪拍賣會(huì) 2020/8/8 舉行“維多利商鋪拍賣會(huì)”；通過對(duì)底鋪拍賣，吵做青山最具投資價(jià)值的鋪王，制造社會(huì)轟動(dòng)，使本案的商業(yè)投資價(jià)值最大化，為投資客建立信心 向 商家推薦維多利多廣場商業(yè)價(jià)值，為以后招商順利開展奠定基礎(chǔ) 維多利廣場 招商第一桶金 2020/1/15 王府井百貨、麥當(dāng)勞、維多利超市等品牌店引進(jìn)簽約儀式 消除投資、經(jīng)營客戶的觀望 維多利廣場春節(jié)初一系列迎春活動(dòng) 2020/2/20 開展各種喜慶熱鬧的表演活動(dòng)，開展客戶聯(lián)誼會(huì)，向意向客戶發(fā)送春節(jié)禮品； 贏取客戶對(duì)項(xiàng)目及運(yùn)營商的好感，增強(qiáng)信心； 開業(yè)、舉辦首屆狂歡購物節(jié) 2005/5/1 5/1 開幕式，美食節(jié)； 5/2 服裝節(jié)； 5/3 時(shí)尚節(jié)； 各種促銷活動(dòng)伴 隨火爆的現(xiàn)場表演，拉動(dòng)路演氣氛，讓項(xiàng)目紅透整個(gè)青山區(qū)； 不斷制造熱點(diǎn)，保持沸點(diǎn)，刺激循環(huán)消費(fèi)，先期奪人； （具體推廣方案與計(jì)劃將在下一階段制定） PAGE PAGE 2 。 （ 5）展開項(xiàng)目招商推廣 良好商業(yè)經(jīng)營是決定項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的根本，而招商則是良好的前提，因此要使投資者對(duì)項(xiàng)目建立投資信心和興趣，需制訂良好的推廣策略。 （ 3）做好項(xiàng)目的形象包裝 及推廣 先行制作項(xiàng)目的系列形象物料、現(xiàn)場包裝及戶外廣告，便于項(xiàng)目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項(xiàng)目形象給人以耳目一新的認(rèn)知，并引發(fā)對(duì)本項(xiàng)目的興趣，通過廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。 項(xiàng)目推廣思路 (1) 推廣重點(diǎn) ◆ 炒作娜琳商圈商業(yè)價(jià)值； ◆ 介紹項(xiàng)目基本情況和整體定位； ◆ 發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹； ◆ 主力商家的簽約和發(fā)布招商信息； （ 2）炒作區(qū)域商圈 青山區(qū)人口集中，商業(yè)氛圍良好，但商業(yè)定位普遍偏低。 將發(fā)售樓層進(jìn)行返租，建議返租為三年三成，以市價(jià)的租金向買家返租，減少買家投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，因?yàn)槌兄Z了穩(wěn)定的投資回報(bào)，銷售單價(jià)可以提升到較高價(jià)位。此種辦法既可解決商場開業(yè)時(shí)投資者尋 找商戶的煩惱，又可使投資者在一定的時(shí)期內(nèi)獲得穩(wěn)定投資回報(bào)，而開發(fā)商可以通過對(duì)商場的統(tǒng)一招商形象，及以優(yōu)惠條件吸引商戶進(jìn)場，使商場達(dá)到理想效果，發(fā)展商如果經(jīng)營理想，不但可以提高企業(yè)形象，更可獲得豐厚利潤。 低總價(jià)，高回報(bào) 通過將銷售單元減少面積，達(dá)到控制總價(jià)的目的，吸收更多中小投資者。與王府井百貨相輔相成。 （政策待定） 七、項(xiàng)目營銷推廣 項(xiàng)目營銷策略 統(tǒng)一形象，差異定位 從整體商業(yè)中心（暫名維多利購物廣場）層面塑造大規(guī)模的購物中心形象，使我步行街項(xiàng)目依托其中，避免單一推廣步行街的做法。 超小銷售單元的劃分圖示 六、項(xiàng)目招商策略 招商原則 遵循主力店 —— 次主力店 —— 品牌店 —— 中小散鋪的順序，逐步推進(jìn)招商機(jī)會(huì)，并根據(jù)規(guī)劃的業(yè)態(tài)進(jìn)行目標(biāo)明確的主題招商。以“小面積、高回報(bào)、低總價(jià)”進(jìn)行推廣宣傳，爭取大量的低端投資者。同時(shí)盡量爭取銀行按揭提供更具靈活的付款方式，降低首期與月供壓力。 樓層 實(shí)用率 樓層系數(shù) 建筑面積均價(jià) 套內(nèi)面積均價(jià) 街鋪 55% 30000 54545 步行街一層 55% 1 13000 23636 商場二層 55% 0.54 7000 12727 商場三層 55% 5500 10000 商場四層 55% 3500 7272 總價(jià)控制與付款方式 本案目標(biāo)客戶以投資客為主，尤其以第三類客戶為主。 二、三層走道控制在 米以內(nèi) 二三層主營男女服裝，當(dāng)前過道 3 米間距過寬，不利于集聚人氣造成空間浪費(fèi)，有效轉(zhuǎn)化為可銷售面積。 商鋪的開間進(jìn)深比是經(jīng)營者考量商鋪價(jià)值的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)調(diào)整開間進(jìn)深比，將促進(jìn)商鋪的租售。 產(chǎn)品優(yōu)化建議 縮小步行街入口通道 距離 7． 5 米的入口過寬增加客流的行走距離，不利于商家的貨品銷售，適度的空間尺度能有效匯集人氣形成旺場效應(yīng)，同時(shí)減少了可銷售面積，顧建議將入口過道設(shè)置在 4 米內(nèi)，促銷打折花車可設(shè)置中庭，有效延長客群停留。調(diào)查中很多百貨商場、商鋪都采用一些普通日光燈或節(jié)能燈，這些燈偏色過多，顯色性不好，發(fā)紫發(fā)污，使人感到不明快所致。 地面 擺放框架的部分 用淺色地光耐磨磚分色，走道部分用國產(chǎn)花崗巖簡潔圖案，勾邊處理。 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 入口處理 入口是室內(nèi)外空間的過渡，也是購物中心室內(nèi)的終點(diǎn)和起點(diǎn)，是項(xiàng)目門面的一個(gè)重要組成部分。因此擬引入麥當(dāng)勞、星巴客、兩岸咖啡、必勝客等餐飲，渲染商街時(shí)尚氛圍。（可考慮院線引入，聚集人氣） 四、項(xiàng)目內(nèi)部空間規(guī)劃建議 步行街一層平面劃分建議 一層主要經(jīng)營洋快餐、時(shí)尚天地和皮鞋箱包。 步行街一層 3785 特色主題街 制造特色鮮明的主題街形象，匯聚人流，誘導(dǎo)消費(fèi)群，經(jīng)營箱包鞋帽、服裝、流行時(shí)尚飾品。 主要經(jīng)營知名品牌類服裝，休 閑服飾為主。 經(jīng)營方式定位 本案（維多利時(shí)尚天地）全部采用出售回租，自主經(jīng)營的方式。 項(xiàng)目主題形象定位 本案（步行街部分）將打造成適合年青人休閑消費(fèi)的時(shí)尚商街。 這類客戶的資金積累及來源不及前兩類，多會(huì)選擇較高樓層、小面積的商鋪，該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素，其購鋪預(yù)算多在 20 萬左右，對(duì)回報(bào)率較為敏感。 該類客戶購鋪多選擇首層、二層，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層，該類客戶對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，對(duì)返租回報(bào)有迫切要求。本項(xiàng)目的街鋪數(shù)量不多，可引導(dǎo)其投資步行街內(nèi)鋪或多個(gè)小面積商鋪。 該客戶群多為選購首層街鋪或底鋪，購鋪預(yù)算相對(duì)較多，首要考慮的因素為商鋪位置，人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問題。 三、項(xiàng)目系統(tǒng)定位 商鋪投資客群定位分析 目標(biāo)買家 理由 第一類： 針對(duì)底店 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的私營企業(yè)主、礦主、企事業(yè)機(jī)關(guān)高層管理人員。 青山區(qū)一機(jī)、二機(jī)、二電及其他住宅區(qū)共有超過 30 萬的龐大消費(fèi)群體； 娜琳商廈在當(dāng)?shù)匾研纬傻貥?biāo)效應(yīng) 王府井、維多利等著名商業(yè)品牌的進(jìn)入，將開創(chuàng)全新的商業(yè)格局； 威脅 項(xiàng)目處于青山區(qū)商業(yè)中心，周邊存在著聯(lián)華、寶林、凱萊、向陽、紅房子等多個(gè)中低檔商業(yè)項(xiàng)目，不能有效提升青山區(qū)整體商業(yè)氛圍； 周邊“東?？傉嫉?13900 平米，將建成集王府井百貨、超市、以及步行商街在內(nèi)的大型購物中心，我們將這一整體商業(yè)暫命名為“維多利購物廣場” 在本報(bào)告中，本項(xiàng)目特指步行商街部分，暫命名為“維多利時(shí)尚天地” 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢 青山區(qū)商業(yè)核心地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 青山區(qū)域現(xiàn)有規(guī)模最大的商業(yè)項(xiàng)目； 擁有成熟的客戶基礎(chǔ)，知名度高，包括已有的經(jīng)營戶和消費(fèi)群； 商廈功能配套齊全，硬件配置高； 劣勢 商圈形象較低端，高檔消費(fèi)人群向昆區(qū)轉(zhuǎn)移； 娜琳品牌形象老化； 青山區(qū)相對(duì)人均收入較低； 機(jī)會(huì) 包頭市房地產(chǎn)市場正處于快速上升期； 05 年青山財(cái)政收入、固定資產(chǎn)、投資總額三項(xiàng)指標(biāo)同居包頭九個(gè)旗縣區(qū)第一，強(qiáng)勢的經(jīng) 濟(jì)基礎(chǔ)與潛在購買能力； 青山區(qū)“兩帶一區(qū)”規(guī)劃，將打造以文化路為主軸的