【正文】 算過銷項(xiàng)稅額，則不需要該分錄】借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品預(yù)收款：在取得預(yù)售許可證后收取的款項(xiàng)？在取得預(yù)售許可證之前收取的誠意金、意向款、購房保證金等款項(xiàng)時(shí)預(yù)收款嗎？企業(yè)所得稅方面：收取預(yù)收款后應(yīng)確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅銷售收入并按計(jì)稅毛利率計(jì)算應(yīng)記入應(yīng)納稅所得額的金額。有關(guān)規(guī)定參考《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)），年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)需填報(bào)《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表(A105010)》。(1)會(huì)員費(fèi)及誠意金的核算①會(huì)員費(fèi)及誠意金的概念會(huì)員費(fèi)、誠意金是在簽訂“商品房認(rèn)購協(xié)議書”之前收取的款項(xiàng)，最終退還給客戶或轉(zhuǎn)作購房款。按照國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售的有關(guān)規(guī)定，商品房認(rèn)購協(xié)議書要在房地產(chǎn)企業(yè)取得政府行政主管部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證以后才能夠與客戶簽訂，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)收取的會(huì)員費(fèi)和誠意金是在企業(yè)預(yù)售之前收取的款項(xiàng)。這部分款項(xiàng)因?yàn)闆]有預(yù)售證的支撐，其約束性很低，購房者可隨時(shí)收回此款項(xiàng)。②會(huì)員費(fèi)及誠意金的賬務(wù)處理由于會(huì)員費(fèi)及誠意金的非約束性，不能將其作為預(yù)收款項(xiàng)處理，而應(yīng)作為企業(yè)的應(yīng)付款處理。會(huì)員費(fèi)、誠意金在“其他應(yīng)付款”科目下核算，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行輔助核算，以滿足管理的需要。該科目貸方核算收到的上述款項(xiàng)，借方核算退還的款項(xiàng)或轉(zhuǎn)入“預(yù)收賬款”等科目的款項(xiàng)。例12：中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在209年9月份能夠取得商品房預(yù)售許可證，并計(jì)劃于取得該證后開盤銷售。中聯(lián)公司為了做好銷售開盤前的準(zhǔn)備，于209年8月7日開始收取有購買意向客戶的誠意金，誠意金為每套商品房2萬元，當(dāng)日共收取誠意金100萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款 1,000,000 貸：其他應(yīng)付款—誠意金 1,000,000 中聯(lián)公司于9月10日正式開盤銷售，當(dāng)日退還誠意金20萬元，有部分誠意金客戶簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議，這部分客戶原交付的40萬元誠意金轉(zhuǎn)為商品房銷售定金。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：其他應(yīng)付款—誠意金 600,000 貸：預(yù)收賬款—銷售定金400,000 銀行存款 200,000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（已交稅金）10, 貸：銀行存款 10,(2) 銷售定金的核算①定金的概念（不同于訂金）定金是在簽訂商品房銷售(預(yù)售)合同之前收取的款項(xiàng)，在銷售合同簽訂后轉(zhuǎn)作購房款，如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)不簽訂購房合同，房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下將不再退還客戶已經(jīng)繳納的定金。②定金的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)收取的定金，是在企業(yè)已取得預(yù)售房許可證并已與客戶簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議基礎(chǔ)上收取的款項(xiàng)，從實(shí)質(zhì)上，它屬于銷售款的一部分。因此，定金應(yīng)視同收取購房款，在“預(yù)收賬款”科目核算。房地產(chǎn)企業(yè)收取銷售定金時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款—銷售定金”科目。房地產(chǎn)企業(yè)與客戶正式簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，按轉(zhuǎn)出銷售定金的金額，借記“預(yù)收賬款—銷售定金”科目，貸記“預(yù)收賬款—銷售款”科目，如果客戶違反認(rèn)購協(xié)議的規(guī)定，未能最終簽訂商品房預(yù)售合同，按不再退還的定金的金額，借記“預(yù)收賬款—銷售定金”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。問題：已經(jīng)預(yù)繳過增值稅訂金轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外收入”時(shí)，預(yù)繳的增值稅需要做賬務(wù)處理嗎？例13：中聯(lián)房地產(chǎn)公司于9月20日共收取銷售定金50萬元，按照雙方認(rèn)購協(xié)議的規(guī)定，9月30日，房地產(chǎn)企業(yè)與其中部分客戶正式簽訂了商品房預(yù)售合同，這部分客戶已交付的銷售定金為30萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：(1)收取銷售定金時(shí)。借：銀行存款 500,000貸：預(yù)收賬款—銷售定金 500,000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（已交稅金）13, 貸：銀行存款 13,(2)簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)。借：預(yù)收賬款—銷售定金 300,000貸：預(yù)收賬款—銷售款 300,000房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)最大的區(qū)別在于預(yù)售制的存在。一般行業(yè)都是在交付產(chǎn)品的同時(shí)收取銷售款，而房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收款是在產(chǎn)品建造過程中實(shí)現(xiàn)的，這是房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)最大的不同。這就產(chǎn)生了一個(gè)問題，即銷售收款與銷售收入并不在一個(gè)時(shí)點(diǎn)，銷售收款在前，而銷售收入在后。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，銷售收款的核算與銷售收入的核算是兩個(gè)不同的概念，核算的方法也各不相同?，F(xiàn)行增值稅政策下，思考以下所列問題：①房地產(chǎn)企業(yè)召開股東會(huì)，將10000平方商品房分配給股東作為分紅；②房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)的100套住宅分配給內(nèi)部員工，作為員工福利；③房地產(chǎn)企業(yè)以十套商品房抵償工程款；④房地產(chǎn)企業(yè)將一套商品房無償捐贈(zèng)給自然人乙；⑤房地產(chǎn)企業(yè)以5000平方商品房換取另一企業(yè)開發(fā)用地一塊；⑥房地產(chǎn)企業(yè)將1000平方米商品房投資到另一企業(yè)；⑦房地產(chǎn)企業(yè)將8000平方米住宅作為拆遷安置用房；⑧房地產(chǎn)企業(yè)將2000平方米商品房轉(zhuǎn)為自用；⑨房地產(chǎn)企業(yè)將自己的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作食堂、體育館等用于職工福利方面；⑩某房地產(chǎn)公司規(guī)定，凡購買一套住房均可贈(zèng)送一定價(jià)值家電。該公司取得房屋銷售收入3500萬元，贈(zèng)送家電50萬元。符合“營(yíng)改增”混合銷售的概念嗎？如何繳納增值稅？在銷售環(huán)節(jié)增值稅問題，核心問題只有兩個(gè)：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和銷售額。①納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（三）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（五）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房不同于超市賣日用品一手交錢一手交換的交易方式。大多數(shù)商品放的銷售需要經(jīng)過一個(gè)時(shí)間推移的過程，而不是在某個(gè)時(shí)點(diǎn)瞬間完成的?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十條～第十二條中規(guī)定了收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)按3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。這就要求我們必須區(qū)分什么是“預(yù)收款”，什么是“發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)”。但18號(hào)公告和財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件1并沒有進(jìn)一步解釋“預(yù)收款”和“發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)”，但很明確的一點(diǎn)是，按照36號(hào)文的規(guī)定:“合同約定”優(yōu)先于產(chǎn)權(quán)變更。但稅總貨勞司的解釋驚呆了小伙伴。收訖的涵義：其中“訖”是結(jié)束了；“收訖”即“收清”的意思，即應(yīng)收錢物對(duì)方已如數(shù)交付清楚?？偩重泟谒臼沁@樣解釋的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。包括：一、分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預(yù)收款（因?yàn)槿钊〉靡惨潞箝_票，確認(rèn)應(yīng)稅收入，因此也可以叫做預(yù)收款）。然而，這樣的解釋顯然與財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定是矛盾的。我個(gè)人認(rèn)為，商品房銷售納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)為：Ⅰ所銷售商品房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，房地產(chǎn)企業(yè)收訖（收清）銷售商品房款項(xiàng)的日期；Ⅱ所銷售的商品房已辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但合同約定滯后付款的，應(yīng)為合同約定的付款日期。Ⅲ未收或未收訖（收清）銷售商品房款項(xiàng)，預(yù)售合同或銷售合同也未約定收款日期的，商品房產(chǎn)權(quán)變更之日為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。我們暫按總局貨勞司的解釋處理預(yù)收款和實(shí)際納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的關(guān)系。否則，上述業(yè)務(wù)企業(yè)幾乎無法進(jìn)行賬務(wù)處理。②銷售額《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）247。（1+11%）第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積247。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)過的土地，其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款是無法計(jì)算的。③商品房銷售收入的核算及增值稅會(huì)計(jì)處理Ⅰ收入確認(rèn)的條件按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)收入》關(guān)于收入確認(rèn)條件的規(guī)定：銷售方在將商品所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對(duì)該商品實(shí)施繼續(xù)管理權(quán)和實(shí)際控制權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流人企業(yè)，相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入實(shí)現(xiàn)的具體條件為：工程已經(jīng)竣工并通過有關(guān)部門驗(yàn)收。通過有關(guān)部門驗(yàn)收，是指取得政府有關(guān)部門發(fā)放的“竣工備案表”。但對(duì)于按合同約定分期付款的，則按合同約定的時(shí)點(diǎn)履行交接房手續(xù)，在辦理房屋交接手續(xù)后可以確認(rèn)收入。Ⅱ銷售收入的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)符合商品房銷售收入確認(rèn)的條件時(shí)，應(yīng)借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目。在達(dá)到收入確認(rèn)條件時(shí)，應(yīng)將在收入結(jié)轉(zhuǎn)之前收到的商品房銷售款全部記入“預(yù)收賬款”科目的貸方，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，全部由“預(yù)收賬款”科目轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目，這樣能夠保證“預(yù)收賬款”科目的完整性。例10: 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，自2016年9月份開始預(yù)售，到2019年12月份項(xiàng)目所建商品房竣工交付時(shí)，共銷售9萬平米。，總可售面積為12萬平米。本次2019年12月份，中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，編制會(huì)計(jì)分錄如下：借：預(yù)收賬款 555,000,000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 503,250,000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 46,750,000計(jì)算過程：[(550,000,000111,000,0009／12)/(1+11%)]11%上面的會(huì)計(jì)分錄正確嗎？綜合范例：例11：甲房地產(chǎn)公司與2013年8月競(jìng)拍取得S地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，該地塊占地300畝，甲公司分兩期開發(fā)。第一期占地160畝，總建筑面積為15萬平米，其中住宅12棟12萬平方米，商業(yè)寫字樓3萬平米。計(jì)劃住宅全部對(duì)外銷售，寫字樓自己持有。截止2016年4月30日，甲公司寫字樓已完工并與2016年5月1日投入使用，甲公司預(yù)計(jì)該寫字樓使用年限30年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，甲公司將該寫字樓轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，按成本法進(jìn)行計(jì)量。甲公司與2016年7月1日起，將該寫字樓租給乙公司，合同約定：租期4年，年租金1200萬元，甲公司給予乙公司半年的免租期，自2017年1月起，一次性收取剩余3年半的租金。2016年7月至2016年12月份，收取樓宇電梯廣告費(fèi)21萬元，收取樓頂霓虹燈廣告費(fèi)21萬元。①寫字樓轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 270,000,000 貸：開發(fā)成本寫字樓 270,000,000②確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的收入（免租期增值稅怎么處理？視同銷售嗎？）財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第1號(hào)》規(guī)定：三、出租人對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃提供激勵(lì)措施的，如提供免租期或承擔(dān)承租人的某些費(fèi)用等，承租人和出租人應(yīng)當(dāng)如何處理？（二）出租人對(duì)經(jīng)營(yíng)租賃提供激勵(lì)措施的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)分別下列情況進(jìn)行處理：出租人提供免租期的，承租人應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進(jìn)行分?jǐn)?，免租期?nèi)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金費(fèi)用；出租人應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。 租金總額=12003＋600=4200 2016年免租期內(nèi)應(yīng)該確認(rèn)的收入=(4200/486)/(1+5%) （按月，簡(jiǎn)化為按年） 借：應(yīng)收