【正文】 1.“開發(fā)成本”科目 該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。具體來講將產(chǎn)生如下四點(diǎn)影響：（一）房地產(chǎn)“營(yíng)改增”有助于房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升，為正處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期。 為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集?；A(chǔ)設(shè)施社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)偅蝗裟軈^(qū)分可按占地面積分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施園林環(huán)境工程費(fèi)共享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)偅还蚕硇圆粡?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)?。上述憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。問題：；。開發(fā)項(xiàng)目分兩期進(jìn)行建設(shè)，兩期總的可售面積為120000㎡。75000=。動(dòng)遷公司應(yīng)按按如下方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理：借：銀行存款 20,000,000 貸：其他應(yīng)付款 20,000,000借：銀行存款 2,220,000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 220,000 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2,000,000借：銀行存款 106,000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100,000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）6,000甲公司的會(huì)計(jì)處理：借：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2,2,100,000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)繳增值稅 226,000 貸：預(yù)付賬款、銀行存款 22,326,000 思考：某地塊競(jìng)拍時(shí)，政府部門在招拍掛文件中明確要求競(jìng)得者必須在項(xiàng)目紅線外無償建造一條道路和一座市政公園（紅線外附加工程），兩項(xiàng)附加工程造價(jià)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不含在土地出讓金內(nèi)，甲公司最后取得該地塊。：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）中規(guī)定：第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。會(huì)計(jì)處理如下：借：工程施工合同成本 897 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 33 貸：應(yīng)付職工薪酬工資、累計(jì)折舊、銀行存款 930借：應(yīng)收賬款（其它應(yīng)收款） 1000 貸：工程結(jié)算 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）借：其它業(yè)務(wù)成本 897 工程施工合同毛利 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：工程結(jié)算 貸：工程施工合同成本 897 工程施工合同毛利 收到款項(xiàng)：借：銀行存款 1000 貸：應(yīng)收賬款（其它應(yīng)收款） 1000支付土地出讓金時(shí)，10000全部計(jì)入“開發(fā)成本—土地價(jià)款”并作為契稅的計(jì)稅依據(jù)。第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。模式二：用土地使用權(quán)投資（假投資），收取固定收益，增值稅如何處理，目前沒有規(guī)定，原則上應(yīng)該按照銷售土地使用權(quán)征收增值稅；模式三：投出貨幣性資金，收取固定收益或規(guī)定比例的收益，按照貸款服務(wù)征收增值稅，參考參考〔2016〕36號(hào)文附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》中《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》中有關(guān)貸款服務(wù)的注釋。根據(jù)施工單位提供的增值稅發(fā)票借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)—建筑安裝工程費(fèi)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”等賬戶。ABC地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理 借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—開發(fā)間接費(fèi)（商品房A）25,000—開發(fā)間接費(fèi)（商品房B）15,000—開發(fā)間接費(fèi)（商場(chǎng)） 10,000貸：開發(fā)間接費(fèi) 50,000完工后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品：借：開發(fā)產(chǎn)品商品房 貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本對(duì)象5. “甲供材”的會(huì)計(jì)處理在營(yíng)改增以前，由于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅基礎(chǔ)包含甲供材，所以，如果合同總金額包含甲供材和不包含甲供材的處理方法不同。2016年5月甲公司采購(gòu)材料如下表：材料名稱材料金額進(jìn)項(xiàng)稅額彩鋼板2,000,000340,000水泥1,000,000170,000鋼材1,000,000170,000沙土石料、空心磚500,00015,000管材、地板磚、暖氣片等1,500,000255,000采購(gòu)工程物資相關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下：借：工程物資彩鋼板 2,000,000 水泥 1,000,000 鋼材 1,000,000 沙土石料等 500,000 管材等 1,500,000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)繳增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 930,000 貸：銀行存款、應(yīng)付賬款 6,930,000乙方領(lǐng)用甲供工程物資：乙方無須賬務(wù)處理，帳外登記領(lǐng)用存情況即可。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一般資產(chǎn)負(fù)債率較高（一般會(huì)超過70%），對(duì)于一些集團(tuán)性企業(yè)，可能從在“統(tǒng)借統(tǒng)還”的情況。②會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金的賬務(wù)處理由于會(huì)員費(fèi)及誠(chéng)意金的非約束性，不能將其作為預(yù)收款項(xiàng)處理，而應(yīng)作為企業(yè)的應(yīng)付款處理。這就產(chǎn)生了一個(gè)問題，即銷售收款與銷售收入并不在一個(gè)時(shí)點(diǎn)，銷售收款在前，而銷售收入在后。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房不同于超市賣日用品一手交錢一手交換的交易方式。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）247。計(jì)劃住宅全部對(duì)外銷售，寫字樓自己持有。例10: 中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，自2016年9月份開始預(yù)售，到2019年12月份項(xiàng)目所建商品房竣工交付時(shí)，共銷售9萬平米。Ⅲ未收或未收訖（收清）銷售商品房款項(xiàng)，預(yù)售合同或銷售合同也未約定收款日期的，商品房產(chǎn)權(quán)變更之日為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會(huì)計(jì)分錄如下：(1)收取銷售定金時(shí)。有關(guān)規(guī)定參考《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)），年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)需填報(bào)《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表(A105010)》。36號(hào)文附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)問題的規(guī)定》中明確：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。周轉(zhuǎn)房屬于為開發(fā)建設(shè)提供服務(wù)的房屋，在周轉(zhuǎn)使用中，只有支出（價(jià)值損耗和維修費(fèi)用）,除收取低價(jià)的房租外，沒有其他收入。各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額。該樓盤共分兩期開發(fā)，第一期占地120畝，第二期占地60畝。，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。收到3,000萬補(bǔ)助款不屬于增值稅應(yīng)收銷售額，不征收增值稅。國(guó)土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。項(xiàng)目正常住宅銷售均價(jià)8,880元/平方米。代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商務(wù)輔助服務(wù)經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)。土地成本合計(jì)：5000+1800+=；第一期項(xiàng)目應(yīng)分配土地成本=6000/10000=?！吨腥A人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。投資時(shí)的不含稅公允價(jià)值為3500萬元，原值為1500萬元萬元，購(gòu)買后預(yù)計(jì)使用年限為30年，無殘值，按直線法計(jì)提折舊；（S地塊），使用年限50年。在一級(jí)市場(chǎng)招拍掛取得的土地使用權(quán)給支付給政府部門的土地出讓金可以在銷售額扣除。（2）按成本核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)?。；?1%、5%）（區(qū)分一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法）；。（二）“營(yíng)改增”將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對(duì)于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存。2.“開發(fā)間接費(fèi)”科目 該科目歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)倯?yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。（2）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。解答：。一期項(xiàng)目占地面積6000㎡，二期項(xiàng)目占地面積4000㎡。第一期開發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)成本借：開發(fā)產(chǎn)品一期 貸：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi) 7000結(jié)轉(zhuǎn)換出40套開發(fā)產(chǎn)品的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本40套 9,284,112貸：開發(fā)產(chǎn)品一期 9,284,112（247。？？參考《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）？？（各省規(guī)定不同）：開發(fā)成本\開發(fā)間接費(fèi)？本質(zhì)問題：企業(yè)對(duì)政府的“捐贈(zèng)”還是“拿地成本”思考：乙房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)?fù)恋?00畝，與國(guó)土部門簽出讓合同價(jià)1億元，企業(yè)已繳1億元。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款247。關(guān)于政府返還的土地出讓金用于補(bǔ)償動(dòng)遷戶的，下面兩種處理方法，哪一種正確？①支出拆遷補(bǔ)償款時(shí)：借：其它應(yīng)收款 1500 貸：銀行存款 1500收到返還款并代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款業(yè)務(wù)借：銀行存款 2000貸：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) ②發(fā)生動(dòng)遷支出時(shí)借：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償款 1500 貸：銀行存款 1500收到政府的款項(xiàng)時(shí)：借：銀行存款 2000 貸：營(yíng)業(yè)外收入 2000土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目外其他用途的情況①土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 按規(guī)定項(xiàng)目外城市道路、供水、排水、燃?xì)?、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需支出，應(yīng)由政府承擔(dān)。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動(dòng)。注意：甲供材核算與營(yíng)改增以前發(fā)生變化—甲供材不作為增值稅的計(jì)稅依據(jù)。營(yíng)改增后，建筑服務(wù)增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)不包含甲供材，所以不需要分情況去做會(huì)計(jì)記錄。借：在建工程工程物資 6,000,000 貸：工程物資 6,000,000根據(jù)甲乙雙方工程結(jié)算單付款（滯后取票）借：在建工程暫估 3,090,000貸：銀行存款 3,090,000工程完工，取得發(fā)票借：在建工程暫估 3,090,000在建工程建筑 6,000,000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 180,000貸：銀行存款 2,490,000 應(yīng)付賬款 600,000借：周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房 12,000,000貸:在建工程 12,000,000②周轉(zhuǎn)房攤銷的核算周轉(zhuǎn)房的損耗價(jià)值，應(yīng)將它計(jì)入土地、房屋的開發(fā)成本。36號(hào)文附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡問題的規(guī)定》中明確滿足“統(tǒng)借統(tǒng)還”條件的，集團(tuán)公司收取用款單位的利息，免征增值稅：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金在“其他應(yīng)付款”科目下核算，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行輔助核算，以滿足管理的需要。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，銷售收款的核算與銷售收入的核算是兩個(gè)不同的概念，核算的方法也各不相同。大多數(shù)商品放的銷售需要經(jīng)過一個(gè)時(shí)間推移的過程，而不是在某個(gè)時(shí)點(diǎn)瞬間完成的。（1+11%）第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積247。截止2016年4月30日，甲公司寫字樓已完工并與2016年5月1日投入使用，甲公司預(yù)計(jì)該寫字樓使用年限30年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，甲公司將該寫字樓轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，按成本法進(jìn)行計(jì)量。在達(dá)到收入確認(rèn)條件時(shí)，應(yīng)將在收入結(jié)轉(zhuǎn)之前收到的商品房銷售款全部記入“預(yù)收賬款”科目的貸方，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，全部由“預(yù)收賬款”科目轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目，這樣能夠保證“預(yù)收賬款”科目的完