【正文】 016〕36號文附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點有關問題的規(guī)定》 中混合銷售的規(guī)定如下： 混合銷售：一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務，為混合銷售。周轉(zhuǎn)房的價值損耗，應按其使用年限分期攤銷，計入有關開發(fā)項目的成本。對臨時性簡易周轉(zhuǎn)房，由于周轉(zhuǎn)使用次數(shù)有限，一般可采用周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法，按預計周轉(zhuǎn)使用次數(shù)(即安置拆遷居民次數(shù))計提每周轉(zhuǎn)使用一次的攤銷額。ABC房地產(chǎn)公司應做以下賬務處理：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)－開發(fā)間接費 2,000 長期待攤費用－周轉(zhuǎn)房攤銷 30,000 貸:銀行存款 30,000 庫存現(xiàn)金 2,000借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)－開發(fā)間接費 2,500貸：長期待攤費用－周轉(zhuǎn)房攤銷 2,500根據(jù)財稅〔2016〕36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條第六款規(guī)定：第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：……（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務，是指：（1）企業(yè)集團或者企業(yè)集團中的核心企業(yè)向金融機構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)或債券購買方本息的業(yè)務。①收到期房房款時：借：銀行存款貸：預收賬款借：應交稅費應交增值稅（已交稅金）貸：銀行存款②房屋竣工并交付給購買方時：借：預收賬款貸：主營業(yè)務收入 應交稅費應交增值稅（銷項稅額）【如果按照第②計算過銷項稅額，則不需要該分錄】借：主營業(yè)務成本貸：開發(fā)產(chǎn)品預收款：在取得預售許可證后收取的款項？在取得預售許可證之前收取的誠意金、意向款、購房保證金等款項時預收款嗎？企業(yè)所得稅方面：收取預收款后應確認企業(yè)所得稅應稅銷售收入并按計稅毛利率計算應記入應納稅所得額的金額。例12：中聯(lián)房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，預計在209年9月份能夠取得商品房預售許可證，并計劃于取得該證后開盤銷售。問題：已經(jīng)預繳過增值稅訂金轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”時，預繳的增值稅需要做賬務處理嗎？例13：中聯(lián)房地產(chǎn)公司于9月20日共收取銷售定金50萬元，按照雙方認購協(xié)議的規(guī)定，9月30日，房地產(chǎn)企業(yè)與其中部分客戶正式簽訂了商品房預售合同，這部分客戶已交付的銷售定金為30萬元。該公司取得房屋銷售收入3500萬元，贈送家電50萬元。（五）增值稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天。這就要求我們必須區(qū)分什么是“預收款”，什么是“發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)”。我個人認為，商品房銷售納稅義務發(fā)生時間應為：Ⅰ所銷售商品房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前，房地產(chǎn)企業(yè)收訖（收清）銷售商品房款項的日期；Ⅱ所銷售的商品房已辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但合同約定滯后付款的，應為合同約定的付款日期。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。在達到收入確認條件時，應將在收入結(jié)轉(zhuǎn)之前收到的商品房銷售款全部記入“預收賬款”科目的貸方，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時，全部由“預收賬款”科目轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務收入”和“應交稅費應交增值稅（銷項稅額）”科目，這樣能夠保證“預收賬款”科目的完整性。2016年7月至2016年12月份，收取樓宇電梯廣告費21萬元，收取樓頂霓虹燈廣告費21萬元。截止2016年4月30日，甲公司寫字樓已完工并與2016年5月1日投入使用，甲公司預計該寫字樓使用年限30年，預計凈殘值為零，甲公司將該寫字樓轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，按成本法進行計量。但對于按合同約定分期付款的，則按合同約定的時點履行交接房手續(xù)，在辦理房屋交接手續(xù)后可以確認收入。（1+11%）第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。包括：一、分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預收款（因為全款取得也要事后開票，確認應稅收入，因此也可以叫做預收款）。大多數(shù)商品放的銷售需要經(jīng)過一個時間推移的過程，而不是在某個時點瞬間完成的。（三）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，銷售收款的核算與銷售收入的核算是兩個不同的概念，核算的方法也各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)收取銷售定金時，借記“銀行存款”科目，貸記“預收賬款—銷售定金”科目。會員費、誠意金在“其他應付款”科目下核算，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實際情況設置明細科目進行輔助核算，以滿足管理的需要。（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。36號文附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡問題的規(guī)定》中明確滿足“統(tǒng)借統(tǒng)還”條件的，集團公司收取用款單位的利息，免征增值稅：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息。接上例：ABC房地產(chǎn)公司為開發(fā)“城中村項目”搭建的安置拆遷居民臨時使用的周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本為1200萬元，預計使用5次，殘值率為5%，每月應攤銷228萬元，因周轉(zhuǎn)房專為“城中村項目”而建，其攤銷額應計入該項目的開發(fā)成本中。借：在建工程工程物資 6,000,000 貸：工程物資 6,000,000根據(jù)甲乙雙方工程結(jié)算單付款（滯后取票）借：在建工程暫估 3,090,000貸：銀行存款 3,090,000工程完工，取得發(fā)票借：在建工程暫估 3,090,000在建工程建筑 6,000,000應交稅費應交增值稅（進項稅額） 180,000貸：銀行存款 2,490,000 應付賬款 600,000借：周轉(zhuǎn)房—在用周轉(zhuǎn)房 12,000,000貸:在建工程 12,000,000②周轉(zhuǎn)房攤銷的核算周轉(zhuǎn)房的損耗價值，應將它計入土地、房屋的開發(fā)成本。包括在開發(fā)過程中應明確為安置被動遷居民暫時居住使用的房屋；搭建的用于安置被動遷居民暫時居住的臨時性簡易房屋；開發(fā)建設完成的商品房在未出售以前，用于安置被動遷居民暫時居住的部分。營改增后，建筑服務增值稅的計稅基礎不包含甲供材，所以不需要分情況去做會計記錄。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、利息支出、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。注意：甲供材核算與營改增以前發(fā)生變化—甲供材不作為增值稅的計稅依據(jù)。Ⅰ房屋開發(fā)建設過程中發(fā)生的前期工程費，能分清成本核算對象的。貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務活動。繳納的契稅記入“開發(fā)成本”。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。企業(yè)將建成公共配套設施移交給全體業(yè)主，不屬視同銷售行為。關于政府返還的土地出讓金用于補償動遷戶的，下面兩種處理方法，哪一種正確？①支出拆遷補償款時：借：其它應收款 1500 貸：銀行存款 1500收到返還款并代理支付動遷補償款業(yè)務借：銀行存款 2000貸：其它應收款 1500 其它業(yè)務收入 應交稅費應交增值稅(銷項稅額) ②發(fā)生動遷支出時借：開發(fā)成本拆遷補償款 1500 貸：銀行存款 1500收到政府的款項時：借：銀行存款 2000 貸：營業(yè)外收入 2000土地出讓金返還用于開發(fā)項目外其他用途的情況①土地出讓金返還用于開發(fā)項目外的基礎設施建設 按規(guī)定項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程所需支出，應由政府承擔。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款247。上述行為不屬于有償提供服務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，所以不征增值稅。？？參考《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）？？（各省規(guī)定不同）：開發(fā)成本\開發(fā)間接費？本質(zhì)問題：企業(yè)對政府的“捐贈”還是“拿地成本”思考：乙房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛購土地100畝，與國土部門簽出讓合同價1億元，企業(yè)已繳1億元。例4：稅務機關在對某建筑企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）進行入戶納稅輔導時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)有一筆受甲房地產(chǎn)公司委托的拆遷業(yè)務，在納稅申報時，將委托方一次性支付的費用（包括給拆遷戶的補償款和拆除費用）減去代委托方支付的拆遷補償費后的余額為銷售額計算繳納增值稅。第一期開發(fā)產(chǎn)品的會計成本借：開發(fā)產(chǎn)品一期 貸：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費 開發(fā)成本建筑安裝工程費 7000結(jié)轉(zhuǎn)換出40套開發(fā)產(chǎn)品的主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本40套 9,284,112貸：開發(fā)產(chǎn)品一期 9,284,112（247。假設該納稅申報期按拆遷補償協(xié)議，將40套回遷安置房產(chǎn)權(quán)過戶給拆遷戶，假設沒有其他銷售。一期項目占地面積6000㎡，二期項目占地面積4000㎡。 2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，滿13個月后的抵扣比例為40%。解答：。例1：2016年7月1日，甲企業(yè)（一般納稅人）、乙企業(yè)、丙企業(yè)共同投資成立戊公司（房地產(chǎn)企業(yè)）。（2）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。借：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)貸：銀行存款、應收賬款等（4）用于賺取租金的土地使用權(quán)企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于對外出租時，應將其轉(zhuǎn)為“投資性房地產(chǎn)”。公共配套設施費按可售面積分攤應先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標準分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。（二）成本費用的分配和歸集一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。2.“開發(fā)間接費”科目 該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目生產(chǎn)經(jīng)營流程籌建==》設立==》拿地==》開發(fā)==》預售==》竣工銷售==》清算分配房地產(chǎn)企業(yè)核心的會計處理集中在了“拿地==》開發(fā)==》預售==》竣工銷售”（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本費用項目及核算內(nèi)容成本費用項目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。（二）“營改增”將企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當然是利好，尤其是當企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時，購置辦公樓的成本會降低，同時，由于企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效去化寫字樓庫存。不僅如此，一般納稅人的企業(yè)購入新增不動產(chǎn)可以抵扣增值稅，這也是本次“營改增”最大的亮點，對房地產(chǎn)行業(yè)是極大利好。；（11%、5%）（區(qū)分一般計稅方法和簡易計稅方法）；。 3. “預提費用”科目 核算按權(quán)責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費用。（2）按成本核算對象的建筑面積來分攤。2. 取得土地使用權(quán)后的會計處理（1）用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)根據(jù)企業(yè)會計準則，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)取得的土地使用權(quán)用于土地開發(fā)，應將土地使用權(quán)的取得成本計入“開發(fā)成本”中，即借記“開發(fā)成本—土地開發(fā)” 科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等。在一級市場招拍掛取得的土地使用權(quán)給支付給政府部門的土地出讓金可以在銷售額扣除。（5）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。投資時的不含稅公允價值為3500萬元，原值為1500萬元萬元，購買后預計使用年限為30年，無殘值，按直線法計提折舊；（S地塊），使用年限50年。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務機關進行納稅申報?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。請確定第一期完工開發(fā)產(chǎn)品的會計成本和計稅成本（只考慮增值稅，不考慮其他稅費）。土地成本合計：5000+1800+=；第一期項目應分配土地成本=6000/10000=?！秶叶悇湛偩株P于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第2號）現(xiàn)將納稅人開發(fā)回遷安置房有關營業(yè)稅問題明確如下：納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其