【正文】 地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。借：其他業(yè)務(wù)成本 3600 投資性房地產(chǎn)累計攤銷 400貸：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán) 4000根據(jù)本通知附件2的規(guī)定（原增值稅一般納稅人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額，準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣。 2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，滿13個月后的抵扣比例為40%。），戊公司取得的投資資產(chǎn)，應(yīng)增加實(shí)收資本或股本，寫字樓的進(jìn)項稅分兩年抵扣，土地使用權(quán)作為開發(fā)的房地產(chǎn)的土地成本，進(jìn)項稅可以在當(dāng)年抵扣。會計處理如下：借：固定資產(chǎn)寫字樓 3500 開發(fā)成本土地成本 6500 應(yīng)繳稅費(fèi)應(yīng)繳增值稅（進(jìn)項稅額） 847 應(yīng)繳稅費(fèi)待抵扣進(jìn)項稅 88[22040%=88] 貸：實(shí)收資本（股本） 10935其中待抵扣進(jìn)項稅從取得增值稅扣稅憑證當(dāng)月滿13個月才能轉(zhuǎn)讓進(jìn)項稅進(jìn)行抵扣。《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。假設(shè)戊五公司所在省契稅稅率為3%，則在取得不動產(chǎn)和土地使用權(quán)時，應(yīng)作如下會計分錄：借：固定資產(chǎn)寫字樓 1,050,000 開發(fā)成本土地成本 1,950,000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交契稅 3,000,000例2：甲房地產(chǎn)公司通過招拍掛方式從A市土地部門取得S地塊的土地使用權(quán)30畝，用于開發(fā)建設(shè)住宅。支付土地出讓金15000萬元，該省契稅稅率3%，‰，寫出有關(guān)會計分錄。借：開發(fā)成本土地成本 154,500,000管理費(fèi)用印花稅 75,000貸：銀行存款 150,075,000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交契稅 4,500,000回遷安置房的會計處理例3：2016年4月份，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與當(dāng)?shù)卣恋夭块T住宅建設(shè)用地10000㎡，土地成本已發(fā)生貨幣性支出5000萬元，其中支付給當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳?000萬元；另外，在本項目中，需要按照1∶1的比例，與拆遷戶兌現(xiàn)回遷房60套（平均每套150㎡）。開發(fā)項目分兩期進(jìn)行建設(shè)，兩期總的可售面積為120000㎡。一期項目占地面積6000㎡，二期項目占地面積4000㎡。2018年9月，完成一期12棟500套75000㎡樓房建設(shè)，建安成本實(shí)際支出7770萬元（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等暫不計），一期有回遷房40套，剩余的20套回遷房在二期待建。假設(shè)一期房屋對外售價為3000元/㎡。請確定第一期完工開發(fā)產(chǎn)品的會計成本和計稅成本（只考慮增值稅，不考慮其他稅費(fèi)）。該納稅人采用一般計稅方法計算繳納增值稅。支付土地出讓金與發(fā)生的建筑支出借：開發(fā)成本土地價款 50,000,000 貸：銀行存款 50,000,000借：開發(fā)成本建筑安裝費(fèi) 77,700,000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 7,700,000 貸：銀行存款 77,700,000第一期回遷房40套與土地成本的賬務(wù)處理根據(jù)題目所示，其交換行為符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號非貨幣資產(chǎn)交換》規(guī)定，假設(shè)該交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且換入換出資產(chǎn)的公允價值能夠可靠計量，則“應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本”。換出資產(chǎn)為“A公司建造的商品房”換入資產(chǎn)為“被拆遷戶的房產(chǎn)”，同時也是“土地征用及拆遷補(bǔ)償需要支出的費(fèi)用”。在交付該40套商品房給被拆遷戶時，可做如下會計處理：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條、第五條的規(guī)定。假設(shè)該納稅申報期按拆遷補(bǔ)償協(xié)議，將40套回遷安置房產(chǎn)權(quán)過戶給拆遷戶，假設(shè)沒有其他銷售。計算可以在銷售額中可以扣除的土地成本=5000[(40150)/120000]=250萬元。借：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 18,000,000 （401503000） 貸：主營業(yè)務(wù)收入 16,216, 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 1,783, 18,000,000/(1+11%)11%=1,783,借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）247, 貸：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 247,2,500,000/(1+11%)11%=247,為反映成本的完整，按照第一期項目銷售單價預(yù)提二期土地成本借：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 9,000,000 貸：預(yù)提成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 9,000,000（201503000）由于二期回遷安置房發(fā)生的預(yù)提成本計入土地成本，在二期完工后將回遷安置房分配給安置戶時，需要根據(jù)二期開發(fā)住宅的公允價值對土地成本進(jìn)行重新調(diào)整。土地成本合計：5000+1800+=；第一期項目應(yīng)分配土地成本=6000/10000=。單位可售建筑面積土地成本=247。75000=。單位可售建筑面積建筑成本=7000247。75000=。第一期開發(fā)產(chǎn)品的會計成本借：開發(fā)產(chǎn)品一期 貸：開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi) 7000結(jié)轉(zhuǎn)換出40套開發(fā)產(chǎn)品的主營業(yè)務(wù)成本借：主營業(yè)務(wù)成本40套 9,284,112貸：開發(fā)產(chǎn)品一期 9,284,112（247。7500040150）10000=9,284,112 說明：如果理解有困難，我們可以換一種考慮問題的角度：假設(shè)甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從其他開發(fā)商手中購入了40套房屋進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，再補(bǔ)償給拆遷戶，所補(bǔ)償?shù)姆课菔欠駪?yīng)該記入開發(fā)成本？國稅函[2007]768號文規(guī)定產(chǎn)權(quán)調(diào)換政策：房地產(chǎn)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)公司將擁有不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給被拆遷戶，并獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)營業(yè)稅規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳營業(yè)稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第2號）現(xiàn)將納稅人開發(fā)回遷安置房有關(guān)營業(yè)稅問題明確如下：納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第52號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額按財政部國家稅務(wù)總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價款?！景聪铝泄胶硕ǎ籂I業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本（1＋成本利潤率）247。（1營業(yè)稅稅率）】本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作處理的事項，按照本公告規(guī)定執(zhí)行。 記入“開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的回遷安置房的費(fèi)用，應(yīng)作為取得土地使用權(quán)應(yīng)繳納契稅的計稅依據(jù)。例4：稅務(wù)機(jī)關(guān)在對某建筑企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）進(jìn)行入戶納稅輔導(dǎo)時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)有一筆受甲房地產(chǎn)公司委托的拆遷業(yè)務(wù)，在納稅申報時，將委托方一次性支付的費(fèi)用（包括給拆遷戶的補(bǔ)償款和拆除費(fèi)用）減去代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為銷售額計算繳納增值稅。請問：？？根據(jù)財稅〔2016〕36號附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》中建筑物拆除的規(guī)定：其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。根據(jù)上述規(guī)定，該納稅人的拆除建筑物或者構(gòu)筑物屬于其他建筑服務(wù)。代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商務(wù)輔助服務(wù)經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)。該納稅人將委托方一次性支付的費(fèi)用減去代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為銷售額按照其他建筑服務(wù)計算繳納增值稅不正確，且該納稅人發(fā)生的應(yīng)稅行為不符合差額征稅的規(guī)定。該納稅人應(yīng)在合同中明確約定：拆除建筑物或者構(gòu)筑物勞務(wù)金額和代為支付拆遷補(bǔ)償款的服務(wù)金額。假設(shè)甲公司需要支付的拆遷補(bǔ)償款為2000萬元，其中：222萬元為拆除建筑物或者構(gòu)筑物服務(wù)費(fèi)，該動遷應(yīng)給甲公司開具增值稅專用發(fā)票。動遷公司應(yīng)按按如下方法進(jìn)行會計處理：借：銀行存款 20,000,000 貸：其他應(yīng)付款 20,000,000借：銀行存款 2,220,000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 220,000 主營業(yè)務(wù)收入 2,000,000借：銀行存款 106,000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 100,000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項稅額）6,000甲公司的會計處理：借：開發(fā)成本拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2,2,100,000 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)繳增值稅 226,000 貸：預(yù)付賬款、銀行存款 22,326,000 思考：某地塊競拍時，政府部門在招拍掛文件中明確要求競得者必須在項目紅線外無償建造一條道路和一座市政公園（紅線外附加工程），兩項附加工程造價由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不含在土地出讓金內(nèi)，甲公司最后取得該地塊。？？參考《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）？？（各省規(guī)定不同）：開發(fā)成本\開發(fā)間接費(fèi)？本質(zhì)問題：企業(yè)對政府的“捐贈”還是“拿地成本”思考：乙房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛購?fù)恋?00畝，與國土部門簽出讓合同價1億元，企業(yè)已繳1億元。土地出讓金入庫后以財政支持方式給乙房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)助3,000萬元。房地產(chǎn)企業(yè)取得的3000萬元征收增值稅嗎？是否應(yīng)該計入企業(yè)的應(yīng)納稅稅所得額征收企業(yè)所得稅？可以沖減契稅的計稅依據(jù)嗎？根據(jù)財稅〔2016〕36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的下列規(guī)定：第十條 銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：（一）行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)；。（二）單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。（三）單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。（四）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。第十一條 有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。上述行為不屬于有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，所以不征增值稅。會計處理：借：開發(fā)成本—土地價款 100,000,000貸：銀行存款 100,000,000借：銀行存款 30,000,000貸：營業(yè)外收入 30,000,000例5：某房地產(chǎn)企業(yè)通過招拍掛購?fù)恋?00畝，與國土部門簽出讓合同價1億元，企業(yè)已繳1億元。合同約定，企業(yè)須承建1萬平米限價房，單價3,330元/平方米，由政府回購，具體做法：在土地出讓金入庫后政府根據(jù)企業(yè)項目建設(shè)進(jìn)度逐步回?fù)?,330萬元。項目正常住宅銷售均價8,880元/平方米。本例實(shí)質(zhì)上是“政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于購買回遷安置房”。假設(shè)可售面積為100000m2。土地出讓金返還用于購限價房，企業(yè)應(yīng)做預(yù)收賬款處理。：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）中規(guī)定：第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款247。（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。借：銀行存款 33,300,000貸：預(yù)收賬款 33,300,000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（已交稅金） 900,000 貸：銀行存款 900,000討論：在取得預(yù)售許可證前收到的誠意金、定金或購房意向款屬于收到預(yù)收款嗎？：借：預(yù)收賬款 33,300,000貸：主營業(yè)務(wù)收入 30,000,000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項稅額）3,300,000借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（營改增抵減的銷項稅額） 10,000,000 貸：開發(fā)成本土地價款 10,000,000同時從開發(fā)產(chǎn)品中結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本。說明：無需擔(dān)心稅務(wù)機(jī)關(guān)按照財稅〔2016〕36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十四條：第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本（1+成本利潤率）成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。例6：土地出讓金返還用于補(bǔ)助拆遷甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000萬元，企業(yè)已繳納10000萬元。協(xié)議約定，在土