【文章內(nèi)容簡介】 地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產(chǎn)開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元,動遷戶補償款低于2000萬元的，歸企業(yè)所有，大于2000萬元的，由企業(yè)承擔(dān)。甲房地產(chǎn)公司自行在當年完成拆除工作，實際發(fā)生成本930萬元，拆除過程中取得增值稅專用發(fā)票注明的進項稅33萬元；企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。解析：、平整土地勞務(wù)取得的收入1000萬元，應(yīng)按其它建筑服務(wù)計提銷項稅額1000/(1+11%)11%=。會計處理如下：借：工程施工合同成本 897 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額） 33 貸：應(yīng)付職工薪酬工資、累計折舊、銀行存款 930借：應(yīng)收賬款（其它應(yīng)收款） 1000 貸：工程結(jié)算 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（銷項稅額）借：其它業(yè)務(wù)成本 897 工程施工合同毛利 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：工程結(jié)算 貸：工程施工合同成本 897 工程施工合同毛利 收到款項：借：銀行存款 1000 貸：應(yīng)收賬款（其它應(yīng)收款） 1000支付土地出讓金時，10000全部計入“開發(fā)成本—土地價款”并作為契稅的計稅依據(jù)。關(guān)于政府返還的土地出讓金用于補償動遷戶的，下面兩種處理方法，哪一種正確？①支出拆遷補償款時：借：其它應(yīng)收款 1500 貸：銀行存款 1500收到返還款并代理支付動遷補償款業(yè)務(wù)借：銀行存款 2000貸：其它應(yīng)收款 1500 其它業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(銷項稅額) ②發(fā)生動遷支出時借：開發(fā)成本拆遷補償款 1500 貸：銀行存款 1500收到政府的款項時：借：銀行存款 2000 貸：營業(yè)外收入 2000土地出讓金返還用于開發(fā)項目外其他用途的情況①土地出讓金返還用于開發(fā)項目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 按規(guī)定項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施工程所需支出，應(yīng)由政府承擔(dān)。但政府把這個責(zé)任推給開發(fā)商，并要其承擔(dān)相應(yīng)建設(shè)支出。對開發(fā)商，這種特征符合BT模式（建設(shè)—移交）。即開發(fā)商將該項目基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)完工后，移交給政府。開發(fā)商取得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)返還款業(yè)務(wù)，應(yīng)按建設(shè)移交模式下提供建筑服務(wù)進行增值稅處理。②土地出讓金返還用于補助公共配套設(shè)施建設(shè)【分析】： 公共配套設(shè)施是項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項時承諾建的，其成本費用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。且開發(fā)商在定價時，已含公共配套設(shè)施建設(shè)支出因素在內(nèi)。企業(yè)將建成公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，不屬視同銷售行為。因開發(fā)商通過設(shè)定房價，從銷售給業(yè)主房款中已取得相應(yīng)經(jīng)濟利益。其屬全體業(yè)主共有權(quán)益。收到3,000萬補助款不屬于增值稅應(yīng)收銷售額，不征收增值稅。 企業(yè)將建成公共配套設(shè)施無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位，財稅〔2016〕36號文附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》有關(guān)銷售額的規(guī)定,開發(fā)商收到3,000萬財政補助款視為政府出資購買全部或部分公共配套設(shè)施，銷售不動產(chǎn)收入計算繳納增值稅。 相關(guān)會計處理這里不一一累述?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年年第18號）如下規(guī)定：第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。例7：2016年6月甲房地產(chǎn)公司購買其他房地產(chǎn)公司一棟爛尾樓，該爛尾樓已建成8,000平方米，包括土地成本1000萬，建造成本2,200萬元，轉(zhuǎn)讓價7,350萬元，甲房地產(chǎn)公司繼續(xù)建設(shè)完工后，以自己的名義立項銷售。該爛尾樓2013年5月動工修建，原開發(fā)商選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。原開發(fā)商銷售爛尾樓需要繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和印花稅。有關(guān)正整數(shù)會計處理如下：借：應(yīng)收賬款、銀行存款 7350貸：主營業(yè)務(wù)收入 7000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅 350借：主營業(yè)務(wù)成本 3200貸：開發(fā)成本 3200甲公司的會計處理，甲公司取得該項目如果選擇安裝一般計稅方法繳納增值稅，應(yīng)按如下處理：借：開發(fā)成本 7000應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額） 350貸：應(yīng)付賬款、銀行存款 7350如選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅，按如下處理：借：開發(fā)成本 7350貸：應(yīng)付賬款、銀行存款 7350相關(guān)鏈接：財稅[2007]162號規(guī)定：土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓總價款征契稅。契稅的計稅依據(jù)是？甲公司需要繳納契稅和印花稅。繳納的契稅記入“開發(fā)成本”。思考題：如果該爛尾樓的原業(yè)主不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該如何計算繳納增值稅？財稅〔2016〕36號文附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》中對銷售不動產(chǎn)做出如下規(guī)定：（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。有關(guān)合作建房的增值稅處理問題項目公司模式真假投資之分利益分享合作開發(fā)本質(zhì)模式一雙方（真投資）稅后利潤投資模式二出地方（假投資）取得固定收益賣地取得固定比例收益賣地分得商品房賣地模式三出錢方（假投資）取得固定收益借款并取得利息取得固定比例收益借款并取得利息分得商品房購買商品房模式一：用土地使用權(quán)投資（真投資），按照銷售土地使用權(quán)征收增值稅，參考〔2016〕36號文附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條、第十一條有關(guān)規(guī)定。第10條 銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：……第十一條 有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。模式二：用土地使用權(quán)投資（假投資），收取固定收益，增值稅如何處理，目前沒有規(guī)定，原則上應(yīng)該按照銷售土地使用權(quán)征收增值稅；模式三：投出貨幣性資金，收取固定收益或規(guī)定比例的收益，按照貸款服務(wù)征收增值稅，參考參考〔2016〕36號文附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》中《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》中有關(guān)貸款服務(wù)的注釋。貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動?！载泿刨Y金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。 （1） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段會計核算的關(guān)鍵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)階段要區(qū)分如下幾個項目進行成本核算：①前期工程費；②建筑安裝工程費；③基礎(chǔ)設(shè)施費；④公共配套設(shè)施費；⑤開發(fā)間接費用。在每個項目中都需要盡量按照房地產(chǎn)企業(yè)成本核算內(nèi)容，盡量準確的確定成本核算對象。所發(fā)生的無法確定成本核算對象的支出，統(tǒng)一歸集到“開發(fā)成本間接費用”中，待完工時按照確定的分配標準，進行分配。在開發(fā)建設(shè)階段，成本核算對象多、金額大。有關(guān)增值稅進項稅的核算中，需要注意的問題：①在選擇貨物供應(yīng)商和服務(wù)提供商時盡量選擇能提供增值稅專用發(fā)票一般納稅人，以取得增值稅專用發(fā)票進行抵扣，從而有效降低增值稅稅負②在簽訂合同時一定要明確所購貨物或所接受的服務(wù)是否含稅價，同時合同中需明確對方需提供真實合法的專用發(fā)票及開具發(fā)票的時限；③支付購貨款或服務(wù)對價時要通過對公賬戶收付款，且收款方和增值稅專用發(fā)票注明的貨物銷售方或服務(wù)提供商一致；④嚴禁取得虛開的增值稅專用發(fā)票或內(nèi)容不真實的增值稅專用發(fā)票，一旦查實，會承擔(dān)刑事責(zé)任，參考《中華人民共和國刑法》第二百零五條。 ①前期工程費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。Ⅰ房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的前期工程費，能分清成本核算對象的。 借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)－某某成本對象—前期工程費貸： “銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶Ⅱ應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔(dān)的前期工程費，應(yīng)按一定的標準分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“前期工程費”成本項目。借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)—待分攤成本－前期工程費 貸：銀行存款等借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)－某某成本對象—前期工程費貸：開發(fā)成本－房屋開發(fā)—待分攤成本－前期工程費例8：甲房地產(chǎn)公司2016年7月取得W地塊180畝，準備進行住宅樓。該樓盤共分兩期開發(fā)，第一期占地120畝，第二期占地60畝。9月份，開始了全面的前期準備工作（兩期），共發(fā)生：水文地質(zhì)勘察費53萬元、規(guī)劃設(shè)計費212萬元、臨時道路和場地平整費用888萬元，均取得了增值稅專用發(fā)票。說明：所有金額均為價稅合計金額。會計分錄（按占地面積法將待分攤成本分攤到兩期）：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)待分攤成本前期工程費（地質(zhì)勘查） 50 （規(guī)劃設(shè)計） 200 （場地平整） 800 應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（進項稅額） 103貸：銀行存款 1153分配：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)－一期—前期工程費 700 開發(fā)成本—房屋開發(fā)－二期—前期工程費 350貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)待分攤成本前期工程費（地質(zhì)勘查） 50 （規(guī)劃設(shè)計） 200 （場地平整） 800②建筑安裝工程費房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋，其建筑安裝工程施工一般采用出包的方式，建筑安裝工程支出應(yīng)依據(jù)“工程結(jié)算單”，企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。根據(jù)施工單位提供的增值稅發(fā)票借記“開發(fā)成本—房屋開發(fā)—建筑安裝工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”等賬戶。注意：甲供材核算與營改增以前發(fā)生變化—甲供材不作為增值稅的計稅依據(jù)。借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－某某成本對象－建筑安裝工程費 貸：銀行存款等借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－待分攤成本－前期工程費 貸：銀行存款等借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)－某某成本對象—建筑安裝工程費貸：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－待分攤成本－建筑安裝工程費建筑安裝工程費一般情況下，可以根據(jù)施工結(jié)算單，以歸屬于某成本對象的直接成本核算，不能分清成本對象的，一般采用建筑面積法分配。③基礎(chǔ)設(shè)施費Ⅰ房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費，能分清成本核算對象的。借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－某某成本對象－基礎(chǔ)設(shè)施費貸：銀行存款等Ⅱ應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費，應(yīng)按一定的標準分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－待分攤成本－基礎(chǔ)設(shè)施費 貸：銀行存款等借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)－某某成本對象——基礎(chǔ)設(shè)施費 貸：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－待分攤成本－基礎(chǔ)設(shè)施費 分配方法：一般采用建筑面積法④公共配套設(shè)施費Ⅰ發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清成本核算對象的借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－某某成本對象－公共配套設(shè)施費 貸：銀行存款等Ⅱ如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負擔(dān)的。借：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－待分攤成本－公共配套設(shè)施費 貸：銀行存款等借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)－某某成本對象——公共配套設(shè)施費 貸：開發(fā)成本－房屋開發(fā)－待分攤成本－公共配套設(shè)施費分配方法：一般采用建筑面積法。公共配套設(shè)施費用在企業(yè)所得稅前列支的幾點說明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：Ⅰ建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；Ⅱ建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（和增值稅中所規(guī)定的用于公益事業(yè)或不特定的公眾對象嗎？）Ⅲ建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。⑤開發(fā)間接費：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其