土地增值稅的計算與會計處理(編輯修改稿)
2025-07-23 15:53 本頁面
【文章內容簡介】 現(xiàn)行財務制度規(guī)定，這三項費用作為期間費用、直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤。故作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用，為按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除，而按規(guī)定的標準進行扣除。其中：①財務費用中的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除。其計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內②納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除，其計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內（4）舊房及建筑物的評估價格。對舊房及建筑物不按建造時所實際支付的成本和費用作為扣除項目金額，而采用評估價格作為扣除項目金額。舊房及建筑物的評估價格是在轉讓使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構，評定的重置成本價格乘以新度折扣率后的價格。重置成本價格，是指對舊房及建筑物按轉讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結構、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。成新度折舊率，是指按舊房的新舊程度作一些比例的折扣。其計算公式為：評估價格=重量成本成新度折扣率（5）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。是指納稅人在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和印花稅、教育費附加等，可在扣除項目中扣除。（6）財政部規(guī)定的其他扣除項目。是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和加計20%的扣除。其計算公式為： 加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%（六）土地增值稅其他稅制要素1．納稅期限土地增值稅按照轉讓房地產(chǎn)取得的實際收益計算征收，由于計算時要涉及房地產(chǎn)開發(fā)的成本和費用，有時還要進行房地產(chǎn)的評估等。因此納稅時間就不能像其他稅種那樣作出統(tǒng)一規(guī)定，而是根據(jù)房地產(chǎn)轉讓的不同情況，由主管稅務機關具體確定。主要有以下幾種情況：（1）以一次交割、付清價款方式轉讓房地產(chǎn)的，在其辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內一次性繳納全部土地增值稅。（2）以分期收款方式轉讓房地產(chǎn)的，主管稅務機關根據(jù)合同規(guī)定的收款時期來確定具體的納稅期限。（3）項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)的，可以預征土地增值稅，待項目竣工辦理結算后再進行清算，多退少補。2．納稅地點土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務機關負責征收。具體有以下兩種情況：（1）納稅是法人的。當納稅人轉讓房地產(chǎn)的坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅；如果轉讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地不在同一地時，則應在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務機關申報納稅；納稅人轉讓的房地產(chǎn)坐落地在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。（2）納稅人是自然人的。當納稅人轉讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同在一地時，應在其住所所在地稅務機關申報納稅；如果轉讓的房地產(chǎn)坐落地與其住所所在地不在同一地時，則在房地產(chǎn)的坐落地主管稅務機關申報納稅。3．稅收優(yōu)惠（1）對納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過規(guī)定扣除項目金額之和20%的，免征土地
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