土地增值稅的計算與會計處理-wenkub.com
2025-06-23 15:53 本頁面
【正文】 （4）轉(zhuǎn)讓的以行政劃撥取得的國有土地使用權(quán)，如僅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)交納的土地增值稅額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”賬戶。890100%=%(5) 增值額超過扣除項目100%,未超過200%,適用稅率50%,速算扣除系數(shù)15%。【例127】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，取得收入2000萬元，該公司原支付地價款200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本400萬元。則應(yīng)繳納的土地增值稅稅額計算如下：（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入=3000（萬元） （2）扣除項目金額：加計扣除項目金額=（200+1000）20%=240（萬元）扣除項目金額=200+1000+100+150+240=1690（萬元）（3）增值額=3000一1690=1310（萬元）（4）增值額與扣除項目金額之比：1310247。二、土地增值稅的計算與申報（一）土地增值稅的計算土地增值稅應(yīng)納稅額的計算公式為： 應(yīng)納土地增值稅稅額=∑（增值額適用稅率）如果增值額超過扣除項目金額的50%以上，在計算增值稅額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后再將各級稅額相加，得出總稅額。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他的具體劃分界限，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在同一地時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。（2）以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)合同規(guī)定的收款時期來確定具體的納稅期限。是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和加計20%的扣除。成新度折舊率，是指按舊房的新舊程度作一些比例的折扣。其計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除，其計算公式為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)（4）舊房及建筑物的評估價格。它是與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，這三項費(fèi)用作為期間費(fèi)用、直接計入當(dāng)期損益，不按成本核算對象進(jìn)行分?jǐn)?。⑥開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項間接費(fèi)用。④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（通水、通電、通路、平整地面）等支出。其中：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。含兩方面的內(nèi)容：一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款，包括以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，為納稅人支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按照國家規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。因此，土地增值稅應(yīng)納稅額的計算，必須首先計算確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入和扣除項
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