【正文】 管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過(guò)高。 項(xiàng)目成本管理問(wèn)題 無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施 　　 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來(lái)規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來(lái)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能獲得任何可能的利潤(rùn)。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無(wú)形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以?xún)煞N方式來(lái)完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無(wú)論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來(lái)承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過(guò)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過(guò)這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取? 全面完善項(xiàng)目成本管理 項(xiàng)目的成本管理是任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為房地產(chǎn)工程，必須加強(qiáng)全過(guò)程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計(jì)招投標(biāo)階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營(yíng)階段。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來(lái)選取相關(guān)比例的措施來(lái)控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容?？v觀整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項(xiàng)目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報(bào)告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對(duì)各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項(xiàng)目建設(shè)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因?yàn)槊恳淮蔚墓こ套兏紩?huì)嚴(yán)重影響工程成本的控制。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對(duì)于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的內(nèi)容，堅(jiān)決駁回，對(duì)于確實(shí)有利于加快工程進(jìn)程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對(duì)于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度，層層把關(guān)，對(duì)于不符合工程需求的材料予以清除，對(duì)于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價(jià)。尤其是施工進(jìn)度這一方面，必須加強(qiáng)監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。 項(xiàng)目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)公司可以通過(guò)完善的項(xiàng)目管理來(lái)保障項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對(duì)較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等均會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價(jià)、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會(huì)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對(duì)新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項(xiàng)目管理成敗的基礎(chǔ)，應(yīng)建立以結(jié)果為導(dǎo)向的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。關(guān)于發(fā)展項(xiàng)目管理的建議當(dāng)前世界為項(xiàng)目管理的發(fā)展提供了一個(gè)難得的機(jī)遇，我國(guó)企業(yè)應(yīng)該抓住時(shí)機(jī)，使項(xiàng)目管理與企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。項(xiàng)目管理在我國(guó)企業(yè)中已經(jīng)得到了初步的應(yīng)用，但其影響范圍仍有局限。我國(guó)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步吸收與運(yùn)用這一新型管理方式以加快我國(guó)企業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的社會(huì)環(huán)境和企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀也已為吸收與運(yùn)用項(xiàng)目管理提供了必要的條件。在吸收過(guò)程中要注意揚(yáng)長(zhǎng)避短并解決好四個(gè)方面的問(wèn)題：（1）正確處理企業(yè)高層管理人員與項(xiàng)目的關(guān)系；（2）有效解決項(xiàng)目經(jīng)理與職能部門(mén)經(jīng)理的界面問(wèn)題，（3）保持項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力與責(zé)任對(duì)稱(chēng)；（4）建立新的企業(yè)文化過(guò)程中，企業(yè)高層管理者積極地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用。為此提出如下三步曲建議：254。 普及項(xiàng)目管理知識(shí)254。 建立項(xiàng)目管理體系254。 項(xiàng)目管理改進(jìn)與提高圖12 組織項(xiàng)目管理三步曲普及項(xiàng)目管理知識(shí)：要在組織范圍內(nèi)普及項(xiàng)目管理知識(shí)。培訓(xùn)不失為一種最為有效的方法。培訓(xùn)即可是外派培訓(xùn)，也可以是組織的內(nèi)部培訓(xùn)，在組織范圍內(nèi)，普及項(xiàng)目管理知識(shí)。同時(shí)，鼓勵(lì)員工將項(xiàng)目管理知識(shí)運(yùn)用于現(xiàn)行的項(xiàng)目中。建立項(xiàng)目管理體系：組織有了基本項(xiàng)目管理知識(shí)，就可嘗試建立組織內(nèi)部的項(xiàng)目管理體系，同時(shí)，聘請(qǐng)外部的項(xiàng)目管理顧問(wèn)，有助于組織快速建立科學(xué)合理的項(xiàng)目管理流程與規(guī)范。項(xiàng)目管理改進(jìn)與提高：組織在形成基本的項(xiàng)目管理體系后，應(yīng)特別注重實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目歷史數(shù)據(jù)的積累，及時(shí)優(yōu)化項(xiàng)目管理流程與規(guī)范。同時(shí)，為盡快優(yōu)化項(xiàng)目管理，聘請(qǐng)外部的項(xiàng)目管理顧問(wèn)幫助診斷現(xiàn)行項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題也不失為一種好的解決方案。項(xiàng)目管理是個(gè)系統(tǒng)工程，它是管理技術(shù)與具體項(xiàng)目過(guò)程相結(jié)合的產(chǎn)物。它不但是一種管理技術(shù)，同時(shí)又是一種應(yīng)用技術(shù)。項(xiàng)目管理技術(shù)必須與具體的業(yè)務(wù)領(lǐng)域相結(jié)合才能產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)與管理效益，忽略任何一方都不利于企業(yè)與組織項(xiàng)目管理體系的建設(shè)與能力的提高。同時(shí)，組織項(xiàng)目管理體系的建設(shè)需要一個(gè)逐步完善的過(guò)程，組織在關(guān)注項(xiàng)目管理體系建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)注重項(xiàng)目管理知識(shí)的普及、人員培養(yǎng)與項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)積累，逐步提高組織的項(xiàng)目管理水平和能力，最終提高項(xiàng)目管理績(jī)效。最后一點(diǎn)，也是最重要一點(diǎn)：項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)是絕對(duì)不能忽視的問(wèn)題。近一段日子，項(xiàng)目管理被媒體炒的很是紅火。許多從事項(xiàng)目管理的人，都開(kāi)始飄飄然，覺(jué)得自己拿了個(gè)PMP證書(shū)，懂得一點(diǎn)PMBOK、CPM、WBS、OBS、甘特圖就覺(jué)得自己很了不起。似乎自己是企業(yè)中最了不起的人，企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目化管理，就離不開(kāi)他們。殊不知，項(xiàng)目管理不是看證書(shū)，不是靠?jī)蓚€(gè)英文單詞就能搞定的，而是需要不斷的去嘗試、不斷的去改進(jìn)、不斷的去總結(jié)，證書(shū)只能代表你懂，但是不能代表你會(huì)。我們的項(xiàng)目管理人員在國(guó)內(nèi)也許是很了不起，但是如果我們?cè)侔蜒酃夥胚h(yuǎn)一點(diǎn)，看看世界上發(fā)達(dá)國(guó)家的項(xiàng)目管理，就能找到真正的差距了。所以，任何時(shí)候都應(yīng)該保持會(huì)學(xué)習(xí)的態(tài)度。最后引用李嘉誠(chéng)的一句話共勉——有人說(shuō)李嘉誠(chéng)的成功在于幸運(yùn)，在于機(jī)遇，但機(jī)遇是偏愛(ài)有頭腦、有準(zhǔn)備的人的。曾有人問(wèn)他成功是靠什么呢？李嘉誠(chéng)非?？隙ǖ鼗卮鹫f(shuō)：“靠學(xué)習(xí)，不斷地學(xué)習(xí)，并把所學(xué)的東西充分地應(yīng)用到實(shí)踐中?！? 參 考 文 獻(xiàn)1（美）Jack RMeredith著﹒項(xiàng)目管理：管理新視角[M]﹒電子工業(yè)出版社，2002年版。2（美）James ﹒成功的項(xiàng)目管理﹒電子工業(yè)出版社，2007年版。3 王長(zhǎng)峰、李建平、紀(jì)建悅主編﹒現(xiàn)代項(xiàng)目管理概論﹒機(jī)械工業(yè)出版社，2009年版。4（美）多娜迪普羅斯著﹒項(xiàng)目管理[M]﹒上海遠(yuǎn)東出版社，2002年版。5 王長(zhǎng)峰、李英輝編著﹒現(xiàn)代項(xiàng)目質(zhì)量管理﹒機(jī)械工業(yè)出版社，2008年版。6紀(jì)建悅、許罕多主編. 現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理﹒機(jī)械工業(yè)出版社，2009年版。[M]﹒機(jī)械工業(yè)出版社，2002年版。8 粱世連、高平編著．工程項(xiàng)目管理﹒人民郵電出版社，2002年版。 　﹒中共中央黨校出版社，2010年版。,2003年版,2004年版24