【正文】 方財政日益依靠土地財政的今天，廉租房建設既無益于財政收入，也不能拉升GDP的增長以彰顯地方政府政績，對)I=發(fā)商更是無利可圖，因此在各種約束下，廉租房建設一直沒有實質性進展。其次，在廉租房的分配標準上，盡管各地在具休的分配對象和認定標準上存在不同，但是都出現(xiàn)廉租房覆蓋面偏低的問題，城市中很多既買不起經(jīng)濟適用房又不符合廉住房中請標準的階層都被排斥在廉租房體系之外，而一些非廉租對象卻通過不正當手段獲得了租金補貼。因此，租住標準的確定和申請資格的認定一直是阻礙廉租房建設進程緩慢的技術性原因。最后，廉租房退出機制不完善。合理的退出機制是完善廉租房運作體制一個非常重要的內容，是完善廉租房運作機制的重要環(huán)節(jié)，也是實現(xiàn)社會公平的必然要求。但在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中，由于退出條件設定模糊，廉租房幾乎沒有相應的退出機制；在家庭收入的衡量上，也無法對家庭收入的動態(tài)變化做出跟蹤；再加上現(xiàn)實操作中的種種尋租、處罰措施的不利等，都導致廉租房沒有發(fā)揮出應有的功能，在解決社會低收入家庭住房問題上不能很好的發(fā)揮作用。經(jīng)濟適用房是在房改過程中，由政府推出的、以解決中低收入階層住房問題為目的保障性商品房，它是以政府和市場相結合的方式解決中低收入階層住房問題的一種嘗試，同樣也是我國房地產(chǎn)市場非常重要的組成部分。從經(jīng)濟適用房多年的實踐情況來看，雖然給中低收入者帶來了福利，但是其存在的問題一直為社會垢病。首先，經(jīng)濟適用房的建立有悖于市場規(guī)律，人為降低了資產(chǎn)的流動性和資源的配置效率。經(jīng)濟適用房享受了國家許多的優(yōu)惠政策和財政補貼，其低廉的價格對商品房市場產(chǎn)生“擠出效應”，不利于房地產(chǎn)市場化機制的發(fā)展。由于存在著審批，在經(jīng)適房申請開發(fā)過程中，極易出現(xiàn)各種尋租及違規(guī)操作。如果要對經(jīng)適房進行有效監(jiān)督，整個社會需要投入大量的人力、物力和財力，成本很高，也需要技術上的支持，這在當前中國的形勢下是做不到的。進一步來看，由于存在系統(tǒng)腐敗問題，在目前的形勢下，即使社會投入大量的人力物力和財力，并不一定能夠取得良好的監(jiān)督效果。也有可能造成投入監(jiān)管的力量越大、腐敗鏈條越長、腐敗現(xiàn)象就越盛行，這種現(xiàn)象依靠監(jiān)管是無法解決的。其次，經(jīng)濟適用房定位不準確，管理不規(guī)范。從經(jīng)濟適用房最初的定位來看，它被確定為國家住房供應體系的主體，是政府拉動經(jīng)濟增長的一種手段，并不全是為解決中低收入階層的居住問題。后來隨著房改的深入，政府對經(jīng)適房進行了重新定位，將其劃入保障住房體系。因此，政策定位上的模糊使得經(jīng)濟適用房一開始就很難與商品房劃清界限，注定了在政策房和商品房之間搖擺。在定位不準確的前提下，政府對經(jīng)濟適用房的管理也不夠規(guī)范。要想使經(jīng)適房的惠民政策正式落實，政府必須建立一整套規(guī)范嚴格的管理機制，對申請人的住房檔案、收入信息進行嚴格審查。但在實際操作上，管理不規(guī)范、監(jiān)控力度不夠的情況時有發(fā)生，致使很多不該享有經(jīng)適房的人購買了經(jīng)適房，而低收入家庭卻被排斥在政策之外。第三，經(jīng)適房購買對象界定不清，申購過程混亂。國務院1998年7月《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》(國發(fā)[1998]23號)中規(guī)定，經(jīng)濟適用房政策的購買對象是中低收入家庭。而1994年建設部頒布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》規(guī)定，“中低收人家庭住房困難戶認定的標準由地方人民政府確定”。在這里，家庭收入的認定就成為經(jīng)濟適用房認購的關鍵。由于我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入的不均衡，各地對經(jīng)適房申請資格的評定上各不相同。2003年之后，各地政府都把經(jīng)適房政策的目標群體定位在中等偏下的30%的家庭，但由于技術上的限制，政府無法準確掌握家庭真實收入的信息，再加上社會誠信制度的缺失、政府監(jiān)管不力，導致經(jīng)適房大量流失，富人入住經(jīng)濟適用房、投資者大量購買經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象時有發(fā)生。這也是經(jīng)適房屢受垢病的原因之一。第四，經(jīng)適房政策被濫用，腐敗尋租現(xiàn)象橫生。對于經(jīng)濟適用房的建造，政府給予了三項優(yōu)惠:土地無償劃撥、各種稅費減半、開發(fā)商利潤控制在3%以下。經(jīng)適房開發(fā)的利潤雖然較低，但山于享受了各種優(yōu)惠，開發(fā)商依然是有利可圖。為了進入這個市場，開發(fā)商便會通過各種正當或不正當?shù)姆绞絹砣〉媒?jīng)適房的開發(fā)權，由此導致市場腐敗橫生。在經(jīng)適房的分配過程中，由于存在政府審批，申購者尋租的現(xiàn)象屢禁不止，這些都成為阻礙經(jīng)適房健康發(fā)展的重要原因。第五，經(jīng)濟適用房不“經(jīng)濟”，價格缺乏監(jiān)督。最初政府在制定經(jīng)濟適用房標準時，并未對經(jīng)濟適用房的戶型、面積做出嚴格界定，只是規(guī)定了經(jīng)適房的價格。其后，經(jīng)適房越來越朝大戶型、豪宅化發(fā)展，這種做法提高了經(jīng)濟適用房的總體價格，真正的中低收入家庭只能望房興嘆。2004年5月，建設部、發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，強調經(jīng)濟適用房戶型不能超過80平米。但在市場實踐中，由于執(zhí)行不力，經(jīng)濟適用住房的大戶型建設、超對象發(fā)售、高價買賣等現(xiàn)象依然屢禁不止。最后，經(jīng)適房退出制度不完善。經(jīng)濟適用房作為政府保障低收入家庭住房問題的一項福利性舉措，不僅需要嚴格的準入制度，還需要建立科學的退出機制，以避免造成福利固化。一般來說，若出現(xiàn)以下情況，經(jīng)適房購房者便應該推出經(jīng)適房市場:家庭收入提高，不再符合受助標準；家庭收入減少以至于無法承擔住房開支，應改為申請廉租房；因家庭遷徙、工作調動等其他原因而自愿退出。經(jīng)濟適用房退出機制的有效設立，能夠從制度上保證經(jīng)適房社會保障功能的發(fā)揮，從而保障低收入家庭的基本住房需求。經(jīng)濟適用房制度雖然存在種種缺陷，但不能否認它對我國目前解決中低收入階層住房問題仍有現(xiàn)實意義，對目前不斷上漲的房價仍具有一定的抑制作用。發(fā)展經(jīng)濟適用房，不僅需要依靠政府在土地、資金方面的投入，關鍵還是要建立嚴格的準入制度，提出科學合理的長效機制提高申請過程中的誠信度，降低違規(guī)行為的發(fā)生。同時還要建立科學的退出機制，建立國家優(yōu)先回購機制，對經(jīng)濟適用房的所有權和處置權進行限制，以避免把購買經(jīng)濟適用房當作一種投資手段，良好的循環(huán)機制更能夠發(fā)揮經(jīng)濟適用房的保障作用。而兩限房最初是在2007年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》上提出的，它采用“限套型、限房價、競地價、競房價”的模式，即在限定套型和房價的基礎上，以公開招標的方式，選擇土地出價最高、房價設定最低的開發(fā)商負責建造，并將開發(fā)商利潤限定在在8%一10%。從兩限房推出之日起，對兩限房的討論就未停止過，關注焦點主要停留在兩限房的性質、申購對象、上市條件以及政府監(jiān)管等方面。從目前的情況來看，兩限房己經(jīng)暴露出質量不過關的負面新聞。因此，當兩限房大面積推出后，會不會重蹈經(jīng)濟適用房的覆轍，如何防止兩限房市場變成“檸檬市場”等，還需要政府付出極大的努力自建房和合作建房是目前房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的另一種住房模式。一般來說，自建房和合作建房的組織者都握有一定的土地資源，或者是個人合伙集資拍下一塊土地，用于建造住房。自建房和合作建房的成功取決于兩個因素，首先是合作建房過程中的風險防范，包括建房資金的安全，以及合作人的穩(wěn)定等。其次是政府的支持，如果缺乏政府的支持，自建房和合作建房終難成功。從我國目前市場實踐結果來看，自建房和合作建房均有成功的案例，但在絕大多數(shù)情況下確是失敗的。自建房與合作建房的存在，產(chǎn)生幾方面問題:首先，自建房與合作建房者對中國房地產(chǎn)市場了解不深入，在分析房價時將問題簡化，只考慮到了土地成本和建安成本，并未充分考慮整個房地產(chǎn)市場高額的交易費用和巨大的政府尋租成本。其次，對于合作建房者來說，如果建房成功，則合作建房者如同開發(fā)商一樣，需要完善一系列的手續(xù)，需要籌集資金、勘探設計、建筑施工等。要走完一系列的程序，其花費的費用比市場中的在位開發(fā)商更高。因為房地產(chǎn)開發(fā)是一個進入門檻較高的行業(yè)，其所需要的資金數(shù)額巨大，而且并不僅僅是有資金就能夠進入。高昂的費用和巨大的尋租成本對新進企業(yè)更甚。第三，自建房和合作建房房價一般比市價低很多，這就形成了房地產(chǎn)價格的“雙軌制”。自建房和合作建房并不是目前房地產(chǎn)中的主流，它們只占到市場非常小的一個部分。自建房和合作建房雖然讓極少數(shù)的一部分人以低于市場價的價格買到了房子，但對于沒有買到或者根本沒有機會購買自建房和合作建房的人來說，就會形成新的不公。因為能夠進行自建房的單位實際上大部分屬于政府機關和企事業(yè)單位，這些部門的土地基本上都是依靠非市場方式、并以很低的價格(甚至無償)取得。原本屬于社會的公共資源，現(xiàn)在卻被用于單位福利，對于其他百姓而言，就是最大的不公。因此，試圖通過自建房和合作建房來平抑房價，基本上不但不會實現(xiàn)，而且還會造成新的不公。最后，造成社會資源的浪費，不利于集約化利用社會資源，也不利于房地產(chǎn)市場的專業(yè)化發(fā)展。我國消費者由于受中國傳統(tǒng)安家樂業(yè)思想的影響，對房子有一種特殊的情結，更將擁有一套住房作為人生追求的目標。房子不僅成為組建家庭必不可少的物質基礎，也成為衡量生活質量和標準的象征。另一方面，由于我國市場經(jīng)濟確立的時間較短，消費者還沒有學會用市場思維看待市場行為，因為在房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)出一系列不理性、不健康的行為，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了至關重要的影響。尤其在目前中國的情況下。由于市場供給的缺陷，保障性住房體系發(fā)展不完善，商品房的產(chǎn)品結構和市場細分不到位，再加上整個社會不理性的需求心理，對買房的過度偏好，都在一定程度上加大了房地產(chǎn)市場的失衡，共同造就了目前中國房地產(chǎn)市場的困境。首先，從消費心理來看。對于一個成熟理性的消費者來說，房子解決的只是一個居住問題，它有助于生活品質的提升，但絕不是生活的唯一決定因素。由于受中國傳統(tǒng)習慣的影響，“安居方能樂業(yè)”的思想根深蒂固，很多人終其一生都要購買一套屬于自己的房子，而不太接收租房，造成租房比例太低。這種強烈的剛性需求對房地產(chǎn)市場的影響是非常大的。同時未來良好的升值前景，擁有剩余資金的家庭會選擇投資房產(chǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕家庭會選擇投資城鎮(zhèn)的房產(chǎn)，城鎮(zhèn)的選擇省城，而省城的選擇一線城市。正是在剛性需求和投資需求的共同作用下，房地產(chǎn)市場供需矛盾進一步加大拉動了了房價的上漲。其次，我國房地產(chǎn)市場上還存在明顯的羊群效應，它的表現(xiàn)就是一邊抱怨著房地產(chǎn)價格過高，一邊看到其他人買房也產(chǎn)生從眾心理，甚至不顧及自身經(jīng)濟實力而加入到買房大軍中。房地產(chǎn)市場上羊群效應的產(chǎn)生和居民的價格預期也有很大的關系。由于預期到未來房價還會再漲，而現(xiàn)實中政府的調控效果并不理想，每輪調控之后都會遭到房價的“報復性上漲”。在預期與現(xiàn)實重合的情況下，市場中的購房需求大量釋放，造成短期內房價的快速上升。第三，消費方式的差異對消費心理的影響。在國外，對于房子這樣的大宗消費品，有非常完善的貸款機制來保證支付:同時消費者也擁有健康理性的消費心理，如果消費者對自己未來的發(fā)展和收入非常有信心，就可以通過住房貸款擁有自己的房子。從國內的情況來看，自房改之后，個人金融發(fā)展迅速，也有完善的住房貸款機制來保證房款的支付。但是，由于受到中國傳統(tǒng)儲蓄錢財買東西的心理的影響，人們總是習慣于用現(xiàn)在的收入來衡量未來，而不能用動態(tài)發(fā)展的眼光看待個人的發(fā)展和收入的增長。當消費者看到目前收入增長的速度遠遠比不上房價的上升速度時，就會普遍產(chǎn)生焦慮心態(tài)，轉而對政府和開發(fā)商產(chǎn)生對抗和厭惡心理。在社會輿論的強大壓力下，政府政策也搖擺不定。在這個問題上，政府將自己等同于百姓，通過制定更為嚴格的政策緊縮地根和銀根，對房地產(chǎn)行業(yè)進行打壓。一方面是土地供給減少，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率上升，導致整個房地產(chǎn)供給的減少和成本的上升。另一方面是整個社會被擠壓出來的旺盛的虛假需求，在這兩方面因素的共同作用下，房地產(chǎn)市場價格一再的水漲船高。在整個社會不健康的消費心理的影響下，住房就成為身份的象征、成功的標志。在這種心理的影響下，一部分消費者往往不顧及自身能力而超前消費。當這種不切實際的愿望在現(xiàn)實生活中得不到滿足時，消費者就將這種不滿轉嫁到社會、政府、開發(fā)商身上，并通過媒體不斷放大。在這種情況下，政府很容易被消費者“挾持”，在沒有經(jīng)過冷靜思考和理性分析的基礎上，就出臺一系列政策打壓開發(fā)商，以迎合需求。從這個意義上來講，房地產(chǎn)行業(yè)的旺盛需求是被制造出來的，是被市場擠壓出來的需求，離真正的需求距離很遠。這種消費心理及虛假需求的存在，不但于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展無益，同時也成為房價上升的重要推動力。它使中國房地產(chǎn)價格陷入了一種怪圈:房地產(chǎn)價格上漲，導致消費者恐慌性購房，促使市場表面呈現(xiàn)出旺盛的需求能力，進而拉動房價上升，然后政府介入，對房地產(chǎn)進行打壓，助推了房價更快的上漲，進一步推動恐慌性購房的增加，中國房地產(chǎn)市場就這樣在越調控越上漲的怪圈中不斷徘徊，找不到出路。因此，房地產(chǎn)市場今日的困局，并不是單純的由開發(fā)商造成的，消費者也應該負起相應的責任，樹立市場經(jīng)濟基本的消費道德，對自己的社會角色有著清楚的定位。只有在各方的共同努力之下，房地產(chǎn)市場才能夠走上健康發(fā)展的道路。 數(shù)據(jù)分析 在上述中已經(jīng)分析了保障性住房建設對于房地產(chǎn)市場化的影響，其實質在于保障性住房建設會在一定程度上抑制房價的上漲。：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況(單位:億元)指標房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額商品房建設投資配套工程投資住宅經(jīng)濟適用房房地產(chǎn)開發(fā)新增固定資產(chǎn)20082009201020112012 資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)整理。在上述數(shù)據(jù)的基礎上，（見附錄）全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況同比指標中，我們可以看出經(jīng)濟適用房的房屋銷售價格指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢，而其他住宅類型中，普通住宅的降幅最為明顯，平均下調810，而高檔住宅則保持一個穩(wěn)定的波動趨勢。而在二手房的房屋銷售指標情況也與上面情況類似。這是因為有資格購買并且已經(jīng)購買經(jīng)適房的市民都是屬于能夠消費普通住宅類型的階層，所以在保障性住房建設加大力度后，并且在政府加大調控后會出現(xiàn)明顯的下跌。而對于高檔住宅而言，則明顯要提高一到兩的階層，所以對于他們而言，保障房對于他們沒有任何意義。而對于住宅與二手房之間也存在一些差異，住宅類型的指標要明顯下調810，而二手房市場則降幅為34。這是因為二手房市場比商品房市場本身價格就要低許多，自然受到保障房的影響也會比商品房要低。：2011年全國房屋銷售價格：同比指標 資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局相關數(shù)據(jù)整理。，則整體呈現(xiàn)了一個穩(wěn)定的趨勢，無論是普通的住宅類型還