【正文】 全面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素更能揭示房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)因，使得國(guó)家調(diào)控政策更具有針對(duì)性和科學(xué)性。針對(duì)近幾年房?jī)r(jià)的快速飄升，國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀(guān)調(diào)控措施，加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，但效果并不明顯。但是，在2004年到2008年間，%、%、%、%、%3，低于房?jī)r(jià)的上升速度。 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化現(xiàn)狀近幾年，隨著人口流動(dòng)的加劇、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)暴露出出越來(lái)越多的問(wèn)題，其中最主要的就是房?jī)r(jià)連年暴漲，大大超過(guò)了居民的承受能力，引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注和討論。(6)法制不全現(xiàn)行住房保障政策都是以規(guī)范性文件形式發(fā)布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。2011年建設(shè)任務(wù)比去年有較大增加，一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區(qū)資金壓力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及時(shí)完成征地拆遷，拉長(zhǎng)了建設(shè)周期。(3)管理漏洞家庭和個(gè)人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。(1)設(shè)計(jì)滯后地方保障性住房規(guī)劃布局有待改善，交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對(duì)滯后。所以，從各地的實(shí)踐情況看，公共租賃住房的保障對(duì)象以城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等，一些城市已經(jīng)明確聲明，將公共租賃房的保障對(duì)象范圍擴(kuò)展至城市的各類(lèi)夾心層家庭和外來(lái)流動(dòng)人口。公共租賃住房與其他保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬的不同，經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)或者是私人所有、或者是政府和私人合作擁有產(chǎn)權(quán)；廉租房的產(chǎn)權(quán)由政府持有，而公共租賃住房強(qiáng)調(diào)“政府組織、社會(huì)參與”和“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”原則，所以公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)所有。與此同時(shí)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，不僅剛參加工作的職工面臨嚴(yán)峻的階段性住房支付能力不足問(wèn)題，大量外來(lái)務(wù)工人員也有強(qiáng)烈改善居住條件的訴求。表 近年來(lái)廉租住房建設(shè)及補(bǔ)貼情況199920052006200720082009新開(kāi)工（萬(wàn)套）38171收購(gòu)改建（萬(wàn)套）建設(shè)資金投入（億元）77354其中：建設(shè)288 租賃補(bǔ)貼68發(fā)放租賃補(bǔ)貼（萬(wàn)元）249292資料來(lái)源：19992005 年數(shù)據(jù)來(lái)自住建部《2006 年城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況》，其余年份根據(jù)相關(guān)新聞報(bào)道整理。另外，根據(jù) 2005 年《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，將“城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)情況要納入省級(jí)人民政府對(duì)市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理”，截至 2005 年底已有 18 個(gè)省市區(qū)通過(guò)簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)等方式，將廉租房制度建設(shè)納入對(duì)地方政府目標(biāo)責(zé)任制管理，明確了最低收入家庭住房保障目標(biāo)及具體考核辦法。由政府或企業(yè)投資并且持有房源，并將房屋以低于市場(chǎng)價(jià)格的方式出租給特定人群的廉租房制度，對(duì)解決城市最低收入家庭的住房困難、保證住房市場(chǎng)良性運(yùn)作和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了重要的作用。為建立完善的多層次住房供應(yīng)體系，切實(shí)解決城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房問(wèn)題，1998 年 7 月《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中首次提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用住房要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、適用、美觀(guān)的原則，使用功能要滿(mǎn)足居民的基本生活要求。2012年保障房開(kāi)工率、建成量和完成投資三項(xiàng)指標(biāo)都基本超過(guò)年度計(jì)劃一半。通過(guò)大規(guī)模保障性住房建設(shè)，到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。從2011年起，我國(guó)將進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。（2）保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀2008年底，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，第一部分就提出要加大保障性住房建設(shè)力度。第三次是 2007 年，面對(duì)住宅市場(chǎng)高啟的房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題的若干意見(jiàn)》，對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的保障范圍、保障對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障方式、交易管理和資金來(lái)源進(jìn)行了詳盡的規(guī)范，是對(duì)之前住房保障制度的一次總結(jié)和提升，期間，還先后出臺(tái)了一批包括國(guó)家財(cái)政、稅收金融等相關(guān)部門(mén)落實(shí)國(guó)務(wù)院政策的配套政策，基本建立了保障房供應(yīng)體系雛形。而不足在于數(shù)據(jù)方面不夠充足，并且分析不夠全面。第六章為結(jié)論及對(duì)策建議。 第四章為我國(guó)保障性住房建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)化影響因素分析。包括：研究背景及意義，研究思路與內(nèi)容，創(chuàng)新與不足。本文旨在對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下的居民住房問(wèn)題進(jìn)行分析，其實(shí)質(zhì)問(wèn)題在于保障性住房建設(shè)中國(guó)家政策以及社會(huì)層面上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響，討論如何正確應(yīng)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，引導(dǎo)合理的消費(fèi)模式，使房地產(chǎn)行業(yè)歸于健康的發(fā)展軌道。再次，實(shí)施保障性安居工程是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的有效途徑。不斷提高人民群眾生活水平和質(zhì)量，是改革發(fā)展的根本目的，也是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。因此，在處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、以及管理通脹預(yù)期的關(guān)系的過(guò)程中，要把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀(guān)調(diào)控的首要任務(wù)。其直接關(guān)系到能否解決民生住房的社會(huì)問(wèn)題，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展問(wèn)題，對(duì)建設(shè)和諧社會(huì)意義重大。但卻是我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，市場(chǎng)化改革之后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，在住房規(guī)劃建設(shè)中不被重視的一部分。s real estate market, building to the government mainly to provide basic protection, marketbased housing supply system to meet the needs of multilevel, and gradually form the basic balance of the total amount, the basic structure of reasonable house prices and consumption capacity is basically adapted housing supply and demand pattern, towards achieving the goal of broad masses of people living in Place, so that the real estate industry is attributed to a healthy development track.KEYWORDS: affordable housing real estate marketization relation analysis influencing factor目 錄中文摘要ABSTRACT第1章 緒　論 1 課題研究背景及意義 1 課題研究?jī)?nèi)容及方法 1 課題研究創(chuàng)新點(diǎn)及不足 2第2章 我國(guó)保障性住房建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的現(xiàn)狀 3 我國(guó)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀 3 我國(guó)保障性住房建設(shè)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 3 我國(guó)保障性住房建設(shè)特點(diǎn)及存在問(wèn)題 7 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化現(xiàn)狀 7 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 7 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化特點(diǎn)及存在問(wèn)題 8第3章 國(guó)外保障性住房建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的實(shí)例分析——以新加坡為例 10 新加坡的保障性住房建設(shè) 10 新加坡的保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀分析 10 國(guó)外保障性住房經(jīng)驗(yàn)借鑒 12 新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)化 14 新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)化現(xiàn)狀分析 14 國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)化經(jīng)驗(yàn)借鑒 16第4章 我國(guó)保障性住房建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)化影響因素分析 17 政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 17 需求因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 17 通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 17第5章 我國(guó)保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 19 保障性住房建設(shè)中政府政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 19 廉租房 19 經(jīng)濟(jì)適用房 19 自建房和合作建房 21 保障性住房建設(shè)中需求因素與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系分析 22 數(shù)據(jù)分析 23第6章 研究結(jié)論與對(duì)策建議 27 研究結(jié)論 27 對(duì)策建議 27第7章 我國(guó)保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化關(guān)系展望 28參 考 文 獻(xiàn) 29致 謝 30附 錄 31第一章 緒 論 研究背景及意義保障性住房是指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類(lèi)保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。關(guān)鍵詞：保障性住房 房地產(chǎn)市場(chǎng)化 關(guān)系分析 影響因素ANALYZING THE REALATIONS BETWEEN CONSTRUCTION OF CHINESE AFFORDABLE HOUSING AND REAL ESTATE MARKETIZATIONABSTRACTAffordable housing is provided by the government for low and middle ine housing for needy families qualified standard limit price or rental housing. Affordable housing includes affordable housing, lowrent housing, public rental housing, as well as directed resettlement housing, etc. It is different from mercial housing which is fully formed by the market price. It is the corresponding modity housing concept.Since the end of 2008, the State Council issued the Circular of the General Office of the State Council to promote the healthy development of the real estate market, Chinese government has increased the efforts to constructing affordable housing, thus further improving the living conditions of the masses. In order to promote the healthy development of the real estate market, the opinion has bee an important measure of the central government to further strengthen the people39。保障性住房能夠改善城市低收入居民的居住條件這一重要的民生問(wèn)題。它有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房，是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念。保障性住房由經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租房，公共租賃房，以及定向安置房等構(gòu)成。保障性住房建設(shè)的社會(huì)意義非同小可。本文將通過(guò)對(duì)我國(guó)當(dāng)前國(guó)家政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，這些要點(diǎn)作出分析，進(jìn)一步結(jié)合探究保障性住房建設(shè)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的現(xiàn)狀，作整體考察，并取出幾個(gè)國(guó)外典型案例分別進(jìn)行比較，研究分析當(dāng)前環(huán)境下我國(guó)保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化的關(guān)系，討論如何正確地立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，應(yīng)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，向著實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標(biāo)邁進(jìn)，從而使房地產(chǎn)行業(yè)歸于健康的發(fā)展軌道。s construction of affordable housing and real estate marketoriented relations, will show in this article , to discuss how to properly based on the protection of basic needs, and guide rational consumption to deal with the current situation of China39。保障性住房始終是住房體系中不可或缺的重要組成部分，世界各國(guó)無(wú)一例外。政府承受的壓力日益增大，迫切需要建立和完善有效的保障住房供應(yīng)體系，大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢(shì)是好的，呈現(xiàn)穩(wěn)健有力的增長(zhǎng)勢(shì)頭，但發(fā)展面臨的環(huán)境依然十分復(fù)雜，其中一個(gè)突出矛盾是價(jià)格上漲壓力加大。其次，實(shí)施保障性安居工程是保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的必然要求。大力建設(shè)保障性住房，有利于緩解群眾困難，調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系，使人民共享發(fā)展成果；有利于體現(xiàn)公平正義，化解社會(huì)矛盾，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。解除居住的后顧之憂(yōu)后，居民的消費(fèi)信心和能力也會(huì)增強(qiáng)，從而增加其他商品的即期消費(fèi)，有利于群眾安居樂(lè)業(yè)，有利于推進(jìn)社會(huì)和諧。本文由六章內(nèi)容組成，具體如下：第一章為緒論。 第三章為保障性住房的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，以新加坡為例，主要分析了新加坡保障性住房的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，提出對(duì)我國(guó)保障性住房建設(shè)的啟示。主要取影響因素中較為顯著的政府政策及需求因素進(jìn)行討論分析。在課題研究中，創(chuàng)新點(diǎn)在于研究分析了我國(guó)保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)化之間的關(guān)系，分析了兩者之間的影響因素。第二次是 1998 年，依據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，文件提到了由政府或單位向城鎮(zhèn)中最低收入家庭提供租賃的廉租房，向中低收入家庭提供可購(gòu)買(mǎi)的