【正文】 全面分析房地產(chǎn)市場的影響因素更能揭示房價上漲的內(nèi)在動因，使得國家調(diào)控政策更具有針對性和科學性。針對近幾年房價的快速飄升，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施，加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，但效果并不明顯。但是，在2004年到2008年間，%、%、%、%、%3，低于房價的上升速度。 我國房地產(chǎn)市場化現(xiàn)狀近幾年，隨著人口流動的加劇、城鎮(zhèn)化進程的加快、經(jīng)濟的發(fā)展等原因，房地產(chǎn)市場暴露出出越來越多的問題，其中最主要的就是房價連年暴漲，大大超過了居民的承受能力，引發(fā)了社會各界對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注和討論。(6)法制不全現(xiàn)行住房保障政策都是以規(guī)范性文件形式發(fā)布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。2011年建設(shè)任務(wù)比去年有較大增加，一些地方資金籌措存在一定困難，中西部地區(qū)資金壓力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及時完成征地拆遷，拉長了建設(shè)周期。(3)管理漏洞家庭和個人住房、收入以及金融資產(chǎn)等情況基礎(chǔ)信息不足，核定有一定難度。(1)設(shè)計滯后地方保障性住房規(guī)劃布局有待改善，交通等外部配套設(shè)施的建設(shè)相對滯后。所以，從各地的實踐情況看，公共租賃住房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學生以及一些特殊群體等，一些城市已經(jīng)明確聲明，將公共租賃房的保障對象范圍擴展至城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。公共租賃住房與其他保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬的不同，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)或者是私人所有、或者是政府和私人合作擁有產(chǎn)權(quán)；廉租房的產(chǎn)權(quán)由政府持有，而公共租賃住房強調(diào)“政府組織、社會參與”和“誰投資、誰所有”原則，所以公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸政府或相關(guān)機構(gòu)、企業(yè)所有。與此同時，隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進入快車道，不僅剛參加工作的職工面臨嚴峻的階段性住房支付能力不足問題，大量外來務(wù)工人員也有強烈改善居住條件的訴求。表 近年來廉租住房建設(shè)及補貼情況199920052006200720082009新開工（萬套）38171收購改建（萬套）建設(shè)資金投入（億元）77354其中：建設(shè)288 租賃補貼68發(fā)放租賃補貼（萬元）249292資料來源：19992005 年數(shù)據(jù)來自住建部《2006 年城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況》，其余年份根據(jù)相關(guān)新聞報道整理。另外，根據(jù) 2005 年《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，將“城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)情況要納入省級人民政府對市（區(qū)）、縣人民政府工作的目標責任制管理”，截至 2005 年底已有 18 個省市區(qū)通過簽訂目標責任書等方式，將廉租房制度建設(shè)納入對地方政府目標責任制管理，明確了最低收入家庭住房保障目標及具體考核辦法。由政府或企業(yè)投資并且持有房源，并將房屋以低于市場價格的方式出租給特定人群的廉租房制度，對解決城市最低收入家庭的住房困難、保證住房市場良性運作和社會穩(wěn)定發(fā)揮了重要的作用。為建立完善的多層次住房供應(yīng)體系，切實解決城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房問題，1998 年 7 月《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中首次提出對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。經(jīng)濟適用住房要體現(xiàn)經(jīng)濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活要求。2012年保障房開工率、建成量和完成投資三項指標都基本超過年度計劃一半。通過大規(guī)模保障性住房建設(shè)，到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。從2011年起，我國將進入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。（2）保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀2008年底，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，第一部分就提出要加大保障性住房建設(shè)力度。第三次是 2007 年，面對住宅市場高啟的房價，國務(wù)院出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難問題的若干意見》，對廉租房、經(jīng)濟適用房的保障范圍、保障對象、保障標準、保障方式、交易管理和資金來源進行了詳盡的規(guī)范，是對之前住房保障制度的一次總結(jié)和提升，期間，還先后出臺了一批包括國家財政、稅收金融等相關(guān)部門落實國務(wù)院政策的配套政策，基本建立了保障房供應(yīng)體系雛形。而不足在于數(shù)據(jù)方面不夠充足，并且分析不夠全面。第六章為結(jié)論及對策建議。 第四章為我國保障性住房建設(shè)對于房地產(chǎn)市場化影響因素分析。包括：研究背景及意義，研究思路與內(nèi)容，創(chuàng)新與不足。本文旨在對當下經(jīng)濟高速發(fā)展下的居民住房問題進行分析，其實質(zhì)問題在于保障性住房建設(shè)中國家政策以及社會層面上對于房地產(chǎn)市場價格的影響，討論如何正確應(yīng)對我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，引導合理的消費模式，使房地產(chǎn)行業(yè)歸于健康的發(fā)展軌道。再次，實施保障性安居工程是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的有效途徑。不斷提高人民群眾生活水平和質(zhì)量，是改革發(fā)展的根本目的，也是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點。因此，在處理好保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、以及管理通脹預(yù)期的關(guān)系的過程中，要把穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。其直接關(guān)系到能否解決民生住房的社會問題，以及房地產(chǎn)市場健康發(fā)展問題，對建設(shè)和諧社會意義重大。但卻是我國改革開放以來，市場化改革之后相當長的一段時間里，在住房規(guī)劃建設(shè)中不被重視的一部分。s real estate market, building to the government mainly to provide basic protection, marketbased housing supply system to meet the needs of multilevel, and gradually form the basic balance of the total amount, the basic structure of reasonable house prices and consumption capacity is basically adapted housing supply and demand pattern, towards achieving the goal of broad masses of people living in Place, so that the real estate industry is attributed to a healthy development track.KEYWORDS: affordable housing real estate marketization relation analysis influencing factor目 錄中文摘要ABSTRACT第1章 緒　論 1 課題研究背景及意義 1 課題研究內(nèi)容及方法 1 課題研究創(chuàng)新點及不足 2第2章 我國保障性住房建設(shè)及房地產(chǎn)市場化的現(xiàn)狀 3 我國保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀 3 我國保障性住房建設(shè)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 3 我國保障性住房建設(shè)特點及存在問題 7 我國房地產(chǎn)市場化現(xiàn)狀 7 我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展歷程及現(xiàn)狀 7 我國房地產(chǎn)市場化特點及存在問題 8第3章 國外保障性住房建設(shè)及房地產(chǎn)市場化的實例分析——以新加坡為例 10 新加坡的保障性住房建設(shè) 10 新加坡的保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀分析 10 國外保障性住房經(jīng)驗借鑒 12 新加坡的房地產(chǎn)市場化 14 新加坡房地產(chǎn)市場化現(xiàn)狀分析 14 國際房地產(chǎn)市場化經(jīng)驗借鑒 16第4章 我國保障性住房建設(shè)對于房地產(chǎn)市場化影響因素分析 17 政府政策對房地產(chǎn)市場的影響 17 需求因素對房地產(chǎn)市場的影響 17 通貨膨脹對房地產(chǎn)市場的影響 17第5章 我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析 19 保障性住房建設(shè)中政府政策與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析 19 廉租房 19 經(jīng)濟適用房 19 自建房和合作建房 21 保障性住房建設(shè)中需求因素與房地產(chǎn)市場化關(guān)系分析 22 數(shù)據(jù)分析 23第6章 研究結(jié)論與對策建議 27 研究結(jié)論 27 對策建議 27第7章 我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場化關(guān)系展望 28參 考 文 獻 29致 謝 30附 錄 31第一章 緒 論 研究背景及意義保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房。關(guān)鍵詞：保障性住房 房地產(chǎn)市場化 關(guān)系分析 影響因素ANALYZING THE REALATIONS BETWEEN CONSTRUCTION OF CHINESE AFFORDABLE HOUSING AND REAL ESTATE MARKETIZATIONABSTRACTAffordable housing is provided by the government for low and middle ine housing for needy families qualified standard limit price or rental housing. Affordable housing includes affordable housing, lowrent housing, public rental housing, as well as directed resettlement housing, etc. It is different from mercial housing which is fully formed by the market price. It is the corresponding modity housing concept.Since the end of 2008, the State Council issued the Circular of the General Office of the State Council to promote the healthy development of the real estate market, Chinese government has increased the efforts to constructing affordable housing, thus further improving the living conditions of the masses. In order to promote the healthy development of the real estate market, the opinion has bee an important measure of the central government to further strengthen the people39。保障性住房能夠改善城市低收入居民的居住條件這一重要的民生問題。它有別于完全由市場形成價格的商品房，是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念。保障性住房由經(jīng)濟適用住房，廉租房，公共租賃房，以及定向安置房等構(gòu)成。保障性住房建設(shè)的社會意義非同小可。本文將通過對我國當前國家政策及經(jīng)濟環(huán)境下，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，符合國情的住房體制機制和政策體系，這些要點作出分析，進一步結(jié)合探究保障性住房建設(shè)以及房地產(chǎn)市場化的現(xiàn)狀，作整體考察，并取出幾個國外典型案例分別進行比較，研究分析當前環(huán)境下我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場化的關(guān)系，討論如何正確地立足保障基本需求、引導合理消費，應(yīng)對我國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局，向著實現(xiàn)廣大群眾住有所居的目標邁進，從而使房地產(chǎn)行業(yè)歸于健康的發(fā)展軌道。s construction of affordable housing and real estate marketoriented relations, will show in this article , to discuss how to properly based on the protection of basic needs, and guide rational consumption to deal with the current situation of China39。保障性住房始終是住房體系中不可或缺的重要組成部分，世界各國無一例外。政府承受的壓力日益增大，迫切需要建立和完善有效的保障住房供應(yīng)體系，大力加強保障性住房建設(shè)力度。當前我國經(jīng)濟發(fā)展總體形勢是好的，呈現(xiàn)穩(wěn)健有力的增長勢頭，但發(fā)展面臨的環(huán)境依然十分復(fù)雜，其中一個突出矛盾是價格上漲壓力加大。其次，實施保障性安居工程是保障和改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定的必然要求。大力建設(shè)保障性住房，有利于緩解群眾困難，調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系，使人民共享發(fā)展成果；有利于體現(xiàn)公平正義，化解社會矛盾，促進社會和諧穩(wěn)定。解除居住的后顧之憂后，居民的消費信心和能力也會增強，從而增加其他商品的即期消費，有利于群眾安居樂業(yè)，有利于推進社會和諧。本文由六章內(nèi)容組成，具體如下：第一章為緒論。 第三章為保障性住房的國際經(jīng)驗，以新加坡為例，主要分析了新加坡保障性住房的現(xiàn)狀及特點，提出對我國保障性住房建設(shè)的啟示。主要取影響因素中較為顯著的政府政策及需求因素進行討論分析。在課題研究中，創(chuàng)新點在于研究分析了我國保障性住房建設(shè)與房地產(chǎn)市場化之間的關(guān)系，分析了兩者之間的影響因素。第二次是 1998 年，依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，文件提到了由政府或單位向城鎮(zhèn)中最低收入家庭提供租賃的廉租房，向中低收入家庭提供可購買的