【正文】 生的周期大約為2~6年。．2人口結(jié)構(gòu)對城市房地產(chǎn)的影響人口結(jié)構(gòu)因素對房地產(chǎn)周期發(fā)展的影響是形象的。就像現(xiàn)在限購令一樣，只能短期抑制房產(chǎn)價格的上漲，并不是一種根本解決問題的方法。房價作為城市生活成本的重要標(biāo)志，房價似乎是個門檻或者是閘門，房價的大幅下降勢必增強對流動人口流入的吸引力和動因。1981年中國人口達到10億，1988年超過11億，1995年突破12 億， 2005年中國人口達到13億。(3) 經(jīng)濟發(fā)展進度與周期對市場需求的影響。根據(jù)不同的功能，我國城市將會形成不同的區(qū)域經(jīng)濟，也形成了不同的區(qū)域性房地產(chǎn)發(fā)展。尋求城市困境的解決之道，并追求更高品質(zhì)的城市生活，雙重動力正推動著中國的城市轉(zhuǎn)型。“過去很長一段時間內(nèi)我們對城市的研究比較物化，比較看重的是物質(zhì)方面的東西。從主觀層面來看，人類對城市美好生活的追求從未停息。但他在積極評價中國城市化進程的同時，也沒有回避其中存在的諸多問題。第二類就是發(fā)達國家逆城市化的模式，一批人回到鄉(xiāng)村。城市建成區(qū)的70%～80%都是貧民窟，城市臟、亂、差，且沒有什么投資環(huán)境。世界知名的英國城市與區(qū)域規(guī)劃學(xué)者——彼特霍爾曾經(jīng)把世界上的城市化分為三類：第一類是“失敗的城市化”。不能僅僅將人口居住在城市稱為城市化，還要以這些人的生活水平、生活質(zhì)量來衡量城市化。%%，平均每年增加近一個百分點，超過100萬人口的特大城市已有118座。二是城市人口機械變動劇烈。其結(jié)果是導(dǎo)致農(nóng)業(yè)社會生產(chǎn)力低下，工業(yè)化與城市化發(fā)展水平嚴重不一致。城市化的發(fā)展是以城鄉(xiāng)人口、勞動力及所有資源的自由流動和組合為前提，即通過各種資源的合理配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改變傳統(tǒng)的經(jīng)濟發(fā)展格局，使傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社會轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代工業(yè)文明社會。再加上在社會主義計劃經(jīng)濟體制下，國家一直對商品經(jīng)濟采取限制以致消滅的態(tài)度，把商品經(jīng)濟與資本主義混為一談，使原本就沒有得到過充分發(fā)展的商品經(jīng)濟更加落后。在《城市化與中國城市化分析》中，王圣學(xué)先生對此進行了系統(tǒng)而精辟的總結(jié)：（1）經(jīng)濟原因。就城市化而言，韓國的城市化進程與中央政府制定的三次國土綜合開發(fā)規(guī)劃中的政府政策密切相關(guān)，其基本目標(biāo)都是綜合開發(fā)、利用和保護國土資源，合理的進行產(chǎn)業(yè)化布局，改善環(huán)境，提高居民生活水平，促進全國的均衡發(fā)展。這種模式表現(xiàn)在三方面：一是在城市化高速增長的初期，全國幾個主要的中心城市集聚的增長。韓國的城市化水平得益于20世紀60年代開始的迅速的工業(yè)化發(fā)展和經(jīng)濟的增長，在19651984年間。在城市人口增長方面，%的速度增長，甚至一度以7%的高增長率增長。1960年，韓國進入了快速的城市化發(fā)展階段，%。．2亞洲“四小龍”之一：韓國韓國作為亞洲“四小龍”之一，其經(jīng)濟發(fā)展與城市化都成為發(fā)展中國家值得借鑒的典范。而第二次世界大戰(zhàn)后美國逐漸在羅斯福新政的帶動下形成了干預(yù)主義行政國家，加強了國家對經(jīng)濟生活的干預(yù)以及對城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在客觀上進一步推動了城市化的高速發(fā)展。在這些共同元素的作用下，1920年美國城市人口開始超過農(nóng)村人口，%。壟斷經(jīng)濟的形成，也促使壟斷公司和金融市場進一步集中于大城市。產(chǎn)業(yè)革命使機器生產(chǎn)和工廠制度在美國最終能夠確立，建立起了現(xiàn)代資本主義規(guī)模生產(chǎn)、規(guī)模經(jīng)營的市場經(jīng)濟模式，從而提高了勞動生產(chǎn)率并解放了勞動生產(chǎn)力。從經(jīng)濟危機到第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束，城市化進展都比較緩慢。隨著美國的獨立、政權(quán)的穩(wěn)定和經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化水平在10多年間迅速持續(xù)的上升。這類城市“血栓綜合癥”不僅在國外的城市普遍發(fā)生，在今天的中國大城市中也已經(jīng)是一個普遍發(fā)生的狀況。例如我國的城市交通體系。相對國外發(fā)達國家而言中國的城市基礎(chǔ)設(shè)施水平很低，主要表現(xiàn)在大城市交通擁擠，居民居住條件差，環(huán)境污染嚴重，水資源短缺；中小城市自來水、天然氣普及率和道路硬化率低，污水、廢水處理設(shè)施缺乏。第三產(chǎn)業(yè)不夠發(fā)達，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會文化事業(yè)發(fā)展滯后，環(huán)境質(zhì)量低下，吸納資本、人才的能力弱；而亂占濫用耕地，使農(nóng)村生態(tài)環(huán)境受到嚴重破壞，不但沒有起到加快發(fā)展城市化進程的初衷，還影響了農(nóng)村的可持續(xù)發(fā)展。小城市建設(shè)也有相當(dāng)大的進展。中部與東部城市化水平相差14%，而西部又與中部相差5%，西部與東部直接比較相差19%。而2003年時，中國人均GDP達到1000美元時，城市化水平剛剛達到40%。與歐美國家城市化超工業(yè)化發(fā)展形成鮮明對比的是，中國的城市化發(fā)展明顯滯后于工業(yè)化。中國人口遷徙和流動速度的加快和規(guī)模的擴大使中國的城市化水平大大提高。隨著市場經(jīng)濟進一步的穩(wěn)步發(fā)展以及全方位的對外開放，新一輪工業(yè)化城市進程在中國全面展開。據(jù)統(tǒng)計，19791991年間，中國城鎮(zhèn)人口年平均增長率達到11%，而19581978年中國城鎮(zhèn)人口的年平均增長率只有不到3%。盡管知識青年的到來為農(nóng)村社會的發(fā)展和進步產(chǎn)生了巨大的作用，但是從城市化進程的角度來看，不僅城市人口沒有出現(xiàn)增加的現(xiàn)象，而且城市也沒有發(fā)揮出其在經(jīng)濟方面和農(nóng)村之間的交流和溝通，使得中國城市化進程一度停滯不前。1958年我國頒布《中華人民共和國戶口登記條例》。1949年，我國僅有城市132個，城市人口2700多萬人，占全國總?cè)丝诘?0%，城市化水平為5%。第三，邊陲地域城鎮(zhèn)分布的擴展。明、清兩代在江南的長江三角洲地區(qū)，中國早期的“城鎮(zhèn)化”正是伴隨著這種商品性農(nóng)業(yè)和手工業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的。第六階段，明清時期城市發(fā)展與分布。至唐末，中國城市體系的地域空間結(jié)構(gòu)，開始出現(xiàn)了沿運河和沿長江兩條城市發(fā)展軸線：第五階段，五代宋元時期城市發(fā)展與分布。至東漢永和年間，全國13校尉部、刺史部均已建立了郡縣二級城市網(wǎng)。從總體上來看，到春秋時，城鎮(zhèn)分布向南擴展，達到了漢水谷地，甚至山東半島也出現(xiàn)了許多都城。第二次，下及春秋戰(zhàn)國（歷時549年），隨著周王朝統(tǒng)治的衰落，特別是由于各地國土開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展，各諸侯國也不斷增建新城，這就形成了中國城市發(fā)展史上的第二次城市建設(shè)高潮。就中國古代社會的城市發(fā)展而言，可以分為幾個階段。從功能角度而言，城市是具有中心性能的區(qū)域焦點，是從事第二、第三產(chǎn)業(yè)人群的集中居住地。并涉及書籍報刊查閱以及網(wǎng)上查詢，通過資料搜集，對新加坡嘉德置地集團、萬科集團、中國房地產(chǎn)管理部門、國土資源部和美國Ohio政府部門做過相關(guān)了解。我國房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)人數(shù)超過1億。所以為了國家健康長遠的可持續(xù)發(fā)展，城市化進程中的房地產(chǎn)發(fā)展就起著至關(guān)重要的意義，如何使房地產(chǎn)宏觀有序的在城市化進程中發(fā)展成為中國未來發(fā)展的重中之重。表11 房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)產(chǎn)品名稱代碼帶動效應(yīng)金融保險33商業(yè)30建筑業(yè)27非金屬礦物13化工12社會服務(wù)35金屬及加工14機械16農(nóng)業(yè)1電器及機器18行政及其他40紡織業(yè)7金屬制品15食品及煙草6電子及通訊制造19造紙印刷及文教10對40個行業(yè)總效應(yīng)資料來源：王國軍等：《房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)研究》，《經(jīng)濟研究》2004第8期。 在這樣一個城市化發(fā)展迅速的城市中，房價的發(fā)展同樣迅猛。 在城市化的進程中我們也遇到了很多問題，其中房地產(chǎn)的發(fā)展就是一個在城市化過程中不可忽略的問題，如何解決城市化進程中人們對衣、食、住、行中“住”需求，成為了一個突出的問題。s urbanization process and the impact of real estate development. In the paper referred to the process of urbanization, infrastructure construction and development direction of city center. The course of study in Xiamen, Xiamen tourism real estate industry that is relying on the surrounding natural and cultural tourist attractions built. Urbanization process in China provides a new social life. at the same time, in reference to foreign success stories, then focuses on the process of urbanization in the domestic real estate development, respectively, in the property market downturn of the national government policy and market regulation during the overheated property market, the state that issued the relevant control policies. Analysis the cyclical situation of Chinese real estate development and have a future thought to real estate industry for its own forecast relatively prehensive and objective.And in 2011 a new national housing policy is analyzed, after 2011, the urbanization process in China and the outlook for China39。s size, structure and function have been continuous development. In the process of urbanization, China39。相對全面和客觀的解析了中國房地產(chǎn)發(fā)展的周期性狀況，對未來房地產(chǎn)行業(yè)走向進行了自己的預(yù)測。在論文中提到我國城市化進程中，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和城市副中心的發(fā)展方向。論文研究了我國城市化發(fā)展的進程以及在這進程中人口流動和人口結(jié)構(gòu)變化的分析，從而了解房價的變化和房地產(chǎn)的需求之間的關(guān)系。盡管城市有興有衰，但是伴隨著人類前進的腳步，城市的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和功能都得到不斷的發(fā)展。城市，作為人類生活的場所，它是人類發(fā)展到一定歷史階段所必然的產(chǎn)物。并特意借鑒觀察美國、韓國、日本、新加坡等相對發(fā)達高效的國家對于城市化發(fā)展和城市房地產(chǎn)行業(yè)的治理與對策。并羅列了戶籍管理制度、土地資源利用等給我國城市化進程和房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的影響。在借鑒國外成功案例的同時，著重研究國內(nèi)城市化進程中房地產(chǎn)的發(fā)展方向，分別分析了在樓市低迷時期國家政府的樓市調(diào)控政策和在樓市過熱時期，國家所出臺的相關(guān)控制政策。s future development. Cities, as places of human life, it is the historical stage of human development to a certain product of the inevitable. Although the city may has a bad result, along with the pace of human progress, the city39。s understanding of the city. Drawing on observation of the United States, South Korea, Japan, Singapore and other countries for urban development and urban governance control the real estate. Paper studies the process of urbanization development in China and in the process of population movement and changes in population structure analysis to understand the housing needs change and the relationship between real estate. To analysis the change from the national housing policy and development of the internal contact the real estate industry. The Government cited the real estate industry and analysis of economic policy. List the household registration system to China39。盡管城市有興有衰，但是伴隨著人類前進的腳步，城市的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和功能都得到不斷的發(fā)展。截止2011年3月底，上海市房價均價已超過20000元/平，相較于2009年時的均價也上漲了將近25%。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟總量的貢獻是巨大的。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生較大的波動時，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)都將產(chǎn)生較大的沖擊力。從就業(yè)方面分析，房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)是較多的一個行業(yè)。本文研究了房地產(chǎn)業(yè)的起源、城市化進程的重要性和必要性、城市化進程與房地產(chǎn)發(fā)展的聯(lián)系因素介紹、國內(nèi)外城市化進程中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向及歷史數(shù)據(jù)的分析介紹、新的房地產(chǎn)政策的預(yù)期、中國城市化進程中的樓市發(fā)展戰(zhàn)略定位、未來國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。對于城市這個概念，不同的學(xué)科有著不同的定義：從人口角度來講，城市是具有一定人口規(guī)模并以非農(nóng)業(yè)人口為主的居民集聚地，是聚落（settlement）的一種特殊形態(tài)。我國古代城市經(jīng)歷了從小到大、從少到多、由功能單一到功能多元化的發(fā)展歷程。第一次，在西周300余年間，中央統(tǒng)治者竭力推