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房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)畢業(yè)論文-全文預(yù)覽

  

【正文】 土地定級(jí)估價(jià)》成果,采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的計(jì)算公式為:Pi=P*(1177。綜合所述,本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。本次評(píng)估,我們與本估價(jià)報(bào)告中的委托方?jīng)]有親屬關(guān)系或利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見,并且嚴(yán)格參照我國(guó)有關(guān)法規(guī)和制度,遵循必要的評(píng)估程序與原則,經(jīng)過實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)該部分房地產(chǎn)價(jià)值做出公平客觀合理推測(cè)估價(jià)。因此,我們考慮以對(duì)委估土地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查之日作為本次估價(jià)時(shí)點(diǎn),符合土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。(2)最高最佳使用原則最高最佳使用原則就是說,土地估價(jià)要以土地的最高最佳使用為前提,也即土地估價(jià)以能使土地估價(jià)對(duì)象得到最大收益的用途和開發(fā)方式進(jìn)行估價(jià),同時(shí),最有效使用原則又是以合法性原則為前提的。(5)容積率 根據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書。通水:宗地內(nèi)現(xiàn)有供水設(shè)施能基本滿足生活需要,滿足程度100%排水:宗地內(nèi)生產(chǎn)污水進(jìn)入市政道路地下排水管道。地形:據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查,估價(jià)對(duì)象地形平坦。經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)顯著突破,工業(yè)戰(zhàn)略逐步推行,工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位繼續(xù)延續(xù)。(6)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局一是制定新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和空間布局規(guī)劃,加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)。全年市區(qū)自來水供水總量4860萬立方米,%,天然氣供氣總量88萬立方米,液化石油氣供氣總量1200噸,、液化石油氣;市區(qū)集中供熱面積達(dá)到63萬平方米;建成區(qū)綠化覆蓋面積989公頃,城市公共綠地面積116.5公頃,%;城市道路長(zhǎng)度207公里,;市區(qū)公路營(yíng)運(yùn)車輛57輛,%,年客運(yùn)量678萬人次,%;出租汽車1680輛。/百平方公里,通公路的行政村6978個(gè)。東西寬200公里,南北長(zhǎng)175公里,%。36′,北緯36176。1998年全市財(cái)政總收入19億元,%,%,實(shí)現(xiàn)了收支平衡。全市組建股份制和股份合作制企業(yè)786戶,%;實(shí)行承包、租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)737戶,%;實(shí)行聯(lián)合、兼并、資產(chǎn)重組企業(yè)775戶,%。%、56%%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5819元,比上年增加680元。(4)城市經(jīng)濟(jì)狀況建國(guó)前,德州是一個(gè)落后的農(nóng)業(yè)區(qū),以小農(nóng)業(yè)與家庭手工業(yè)相結(jié)合的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)為主。德州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面推進(jìn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。特別是對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地,以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的,都必須公開招標(biāo)、拍賣和掛牌方式提供用地,確保實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。2002年、2003年國(guó)土資源部分別頒布了11號(hào)令和21號(hào)令后,德州市人大出臺(tái)了《德州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓條例》,全市的土地有償使用制度改革逐步納入了正規(guī)化、規(guī)范化管理的軌道,嚴(yán)格執(zhí)行按規(guī)劃、計(jì)劃供地,界定有償和劃撥范圍,土地供應(yīng)必須按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定,該有償?shù)挠袃敚搫潛艿膭潛?。降水量的時(shí)間分配以7月最多,降水190毫米左右,1月最少只有3~4毫米?!妗H械孛泊篌w可分三類。所轄縣(市、區(qū))為:德城區(qū)、樂陵市、禹城市、陵縣、平原縣、武城縣、夏津縣、齊河縣、臨邑縣、寧津縣、慶云縣。東西寬200公里,南北長(zhǎng)175公里,%。36′,北緯36176。土地使用年期根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用權(quán)》復(fù)印件,估價(jià)對(duì)象使用年限為50年(從1992年10月23日至2042年10月23日止),至評(píng)估基準(zhǔn)日。估價(jià)對(duì)象為位于德州市天衢工業(yè)園的一塊工業(yè)用地,土地面積為44669㎡。經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析,按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序,選擇了基準(zhǔn)地價(jià)修正法,評(píng)估得到待估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下,于評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。(3)根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用權(quán)》復(fù)印件,估價(jià)對(duì)象土地用途為工業(yè)用地,本次評(píng)估依據(jù)土地估價(jià)的合法性原則,將估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定為工業(yè)用地。本次估價(jià)目的是基于對(duì)工業(yè)用地估價(jià)而言,以華魯三號(hào)用地為例進(jìn)行土地估價(jià)研究,從而針對(duì)華魯三號(hào)工業(yè)用地的市場(chǎng)價(jià)格得出分析性數(shù)據(jù),為了解估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值情況提供價(jià)值參考依據(jù)。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng);本報(bào)告僅為了解估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供參考,不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。表34評(píng)估結(jié)果明細(xì)表宗地名稱用地面積(㎡)地面單價(jià)(元/㎡)評(píng)估總值(元)德州華能電廠有限公司擁有的土地446691777906413(1)估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件委托估價(jià)方對(duì)其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé),并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。其結(jié)果具有一定的市場(chǎng)代表性,故本文取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象客觀市場(chǎng)價(jià)格。本次評(píng)估,我們與本估價(jià)報(bào)告中的委托方?jīng)]有親屬關(guān)系或利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見,并且嚴(yán)格參照我國(guó)有關(guān)法規(guī)和制度,遵循必要的評(píng)估程序與原則,經(jīng)過實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查,對(duì)該部分房地產(chǎn)價(jià)值做出公平客觀合理推測(cè)估價(jià)。因此,我們考慮以對(duì)委估土地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查之日作為本次估價(jià)時(shí)點(diǎn),符合土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。(2)最高最佳使用原則最高最佳使用原則就是說,土地估價(jià)要以土地的最高最佳使用為前提,也即土地估價(jià)以能使土地估價(jià)對(duì)象得到最大收益的用途和開發(fā)方式進(jìn)行估價(jià),同時(shí),最有效使用原則又是以合法性原則為前提的。(5)容積率 根據(jù)委托方提供的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書。通水:宗地內(nèi)現(xiàn)有供水設(shè)施能基本滿足生活需要,滿足程度100%排水:宗地內(nèi)生產(chǎn)污水進(jìn)入市政道路地下排水管道。地形:據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查,估價(jià)對(duì)象地形平坦。經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)顯著突破,工業(yè)戰(zhàn)略逐步推行,工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位繼續(xù)延續(xù)。(6)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局一是制定新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和空間布局規(guī)劃,加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)。全年市區(qū)自來水供水總量4860萬立方米,%,天然氣供氣總量88萬立方米,液化石油氣供氣總量1200噸,、液化石油氣;市區(qū)集中供熱面積達(dá)到63萬平方米;建成區(qū)綠化覆蓋面積989公頃,城市公共綠地面積116.5公頃,%;城市道路長(zhǎng)度207公里,;市區(qū)公路營(yíng)運(yùn)車輛57輛,%,年客運(yùn)量678萬人次,%;出租汽車1680輛。/百平方公里,通公路的行政村6978個(gè)。東西寬200公里,南北長(zhǎng)175公里,%。36′,北緯36176。1998年全市財(cái)政總收入19億元,%,%,實(shí)現(xiàn)了收支平衡。全市組建股份制和股份合作制企業(yè)786戶,%;實(shí)行承包、租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)737戶,%;實(shí)行聯(lián)合、兼并、資產(chǎn)重組企業(yè)775戶,%。%、56%%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5819元,比上年增加680元。(4)城市經(jīng)濟(jì)狀況建國(guó)前,德州是一個(gè)落后的農(nóng)業(yè)區(qū),以小農(nóng)業(yè)與家庭手工業(yè)相結(jié)合的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)為主。德州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面推進(jìn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。特別是對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地,以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的,都必須公開招標(biāo)、拍賣和掛牌方式提供用地,確保實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。2002年、2003年國(guó)土資源部分別頒布了11號(hào)令和21號(hào)令后,德州市人大出臺(tái)了《德州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓條例》,全市的土地有償使用制度改革逐步納入了正規(guī)化、規(guī)范化管理的軌道,嚴(yán)格執(zhí)行按規(guī)劃、計(jì)劃供地,界定有償和劃撥范圍,土地供應(yīng)必須按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定,該有償?shù)挠袃?,該劃撥的劃撥。降水量的時(shí)間分配以7月最多,降水190毫米左右,1月最少只有3~4毫米?!?。全市地貌大體可分三類。所轄縣(市、區(qū))為:德城區(qū)、樂陵市、禹城市、陵縣、平原縣、武城縣、夏津縣、齊河縣、臨邑縣、寧津縣、慶云縣。東西寬200公里,南北長(zhǎng)175公里,%。36′,北緯36176。土地使用年期根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用權(quán)》復(fù)印件,估價(jià)對(duì)象使用年限為50年(從1992年10月23日至2042年10月23日止),至評(píng)估基準(zhǔn)日。估價(jià)對(duì)象為位于德州市天衢工業(yè)園的一塊工業(yè)用地,土地面積為44669㎡。其他需要說明的事項(xiàng)(1)本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格,若估價(jià)基準(zhǔn)日、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地處置方式等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化,該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。 表31土地估價(jià)結(jié)果一覽表權(quán)利人宗地位置估價(jià)日期的實(shí)際用途估價(jià)設(shè)定用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際土地開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度剩余土地使用年限土地面積(㎡)總地價(jià)(元)德州華能電廠德州市德城區(qū)工業(yè)用地工業(yè)用地五通場(chǎng)平446697906413上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件(1)土地權(quán)利限制:委托宗地來源合法、權(quán)屬明確,并支付了有關(guān)稅費(fèi)。(5)根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查及提供的資料,在估價(jià)基準(zhǔn)日,估價(jià)對(duì)象紅線外開發(fā)程度達(dá)到了“五通”(道路、通電、通訊、通供水、通排水);本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象的土地開發(fā)程度為紅線外“五通”、紅線內(nèi)“場(chǎng)平”。(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》;(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;(3)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》;(4)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》;(5)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)協(xié)議和出讓暫行條例》;(6)《中華人民共和國(guó)國(guó)稅暫行條例》;(7)國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)試行土地分類的通知》;(8)國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的通知;(9)《城市國(guó)有土地使用權(quán)交易價(jià)格管理暫行辦法》;(10)地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知《山東省實(shí)施中華人民共和國(guó)土地管理法辦法》《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格管理工作的通知》《山東省人民政府關(guān)于貫徹國(guó)發(fā)【2008】15號(hào)文件加強(qiáng)土地市場(chǎng)與土地資產(chǎn)管理的通知》《山東省物價(jià)局、財(cái)政廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知的通知》德州市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)城市土地資產(chǎn)管理工作的意見》《德州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓條例》《關(guān)于調(diào)整城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》《德州市土地登記辦法》(德州市人民政府令第47號(hào));《德州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)管理的決定》《德州市德城區(qū)城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)技術(shù)報(bào)告》(11)現(xiàn)場(chǎng)勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料華魯三號(hào)宗地所在區(qū)域交通狀況、環(huán)境條件調(diào)查資料華魯三號(hào)宗地位置、地形、基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查資料華魯三號(hào)宗地利用現(xiàn)狀及周邊環(huán)境調(diào)查資料2011年3月12日2011年3月12日至2011年3月17日(1)根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用權(quán)》復(fù)印件,估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日是出讓土地使用權(quán),土地使用權(quán)屬于華能電廠有限公司,所有權(quán)屬于國(guó)家。因此于估價(jià) 的健康發(fā)展而言是不提倡這種“圈地”運(yùn)動(dòng)的,而應(yīng)倡導(dǎo)的是公平、公開、透明化的競(jìng)爭(zhēng)。如果放任這種競(jìng)爭(zhēng)方式蔓延,無疑會(huì)給整個(gè)估價(jià)行業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。或許預(yù)估就是由此而“誕生”的吧,委托方往往會(huì)要求幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)就同一目的在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)上對(duì)擬估房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估,然后從中選擇自己所期望的估價(jià)結(jié)果的估價(jià)機(jī)構(gòu)。競(jìng)爭(zhēng)無序大致表現(xiàn)如下方面。雖然近兩年政府高調(diào)打擊商業(yè)賄賂,但由于估價(jià)行業(yè)每單的估價(jià)收費(fèi)低,基本以現(xiàn)金方式返還,從而給調(diào)查、取證、量刑方面帶來了前所未有的困難,抵制估價(jià)行業(yè)商業(yè)賄賂效果不明顯。自2005年底以來,中央非常重視治理商業(yè)賄賂工作。估價(jià)機(jī)構(gòu)作為管理者猶如政府,估價(jià)技術(shù)作為機(jī)構(gòu)發(fā)展估價(jià)業(yè)務(wù)平臺(tái)如同公共市政配套設(shè)施,估價(jià)業(yè)務(wù)是機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)收入來源如同政府土地出讓,政府要想取得更多的土地出讓金就必須將市政配套設(shè)施完善,只有這樣才會(huì)有更多的開發(fā)商競(jìng)相買地,土地才可以賣的好價(jià)錢。有些機(jī)構(gòu)在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評(píng)估時(shí),出于成本與收益不對(duì)等的考慮,不安排估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察,其物業(yè)照片是通過網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成,室內(nèi)照片則胡亂拼湊。在老百姓眼里,估價(jià)就是走個(gè)流程,從而房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認(rèn)可。建建設(shè)部提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示近10000家。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,對(duì)于專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的需求變得越來越大,從而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變。在現(xiàn)實(shí)生活中土地估價(jià)工作有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義:(1)從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看,土地估價(jià)工作是建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要;(2)從國(guó)土資源的管理角度來看,土地估價(jià)工作是加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作;(3)從國(guó)家稅收的角度來看,土地估價(jià)工作是國(guó)家征收有關(guān)土地稅費(fèi)的基礎(chǔ);(4)從建立現(xiàn)代化企業(yè)方向的角度來看,土地估價(jià)工作是企業(yè)合資、改制、兼并、入股以及破產(chǎn)清算的需要;(5)從處理司法案件的角度來看,土地估價(jià)工作是處理房地產(chǎn)糾紛的需要;(6)從房地產(chǎn)開發(fā)商或投資機(jī)構(gòu)的角度來看,土地估價(jià)工作是為房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)或機(jī)構(gòu)作出投資決策、提供投資服務(wù)的需要;(7)從資金信貸的角度來看,土地估價(jià)工作是土地資產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的需要。例如,銀行需對(duì)抵押人提供的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得,此時(shí)銀行要了解的是:當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí),銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價(jià)值是多少,因此在“抵押評(píng)估”的目的下對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),就要向估價(jià)委托人(銀行)說明,在處分該抵押房地產(chǎn)時(shí)將要向國(guó)家交付多少土地使用權(quán)出讓金。人們進(jìn)行建設(shè)、謀求發(fā)展,除了要有足夠的資金、技術(shù)、人員等生產(chǎn)要素以外,更重要的是離不開最基本的生產(chǎn)要素——土地,以之作為經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的基礎(chǔ)。 56 第1章 緒論在資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中,土地估價(jià)已被國(guó)家設(shè)置為六大資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)之一,越來越被人們所重視,越來越影響人們的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。然而由于中國(guó)特色的部門依附,房地產(chǎn)估價(jià)與土地估價(jià)卻屢屢出現(xiàn)形式上的分異,給估價(jià)行業(yè)和估計(jì)人員帶來極大的不便,也為行業(yè)的發(fā)展帶來了困擾。隨著國(guó)有土地使用權(quán)制度的改革,催生了土地估價(jià)師和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生;隸屬建設(shè)部系統(tǒng)的房地產(chǎn)估價(jià)師也隨之出現(xiàn)。改革開放后隨著生產(chǎn)要素市場(chǎng)的建立,房地產(chǎn)的交易逐漸顯現(xiàn)并日趨頻繁,迫切需要對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,以便為交易和國(guó)家稅費(fèi)征收提供依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)作為一門融科學(xué)與藝術(shù)為一體的行業(yè),伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展。但由于本人水平有限,論文中定有許多不足之處,懇請(qǐng)老師們批評(píng)指正。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天,人們對(duì)土地資源的需求欲望更為強(qiáng)烈。估價(jià)目的是委托人為什么要進(jìn)行房地產(chǎn) (土地)評(píng)估的原因,是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或何種政府行為
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