【正文】 房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)畢業(yè)論文目 錄前 言 1第1章 緒論 2 2 2第2章 我國現(xiàn)階段土地估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 4 總述 4 房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題 4 4 5 5 商業(yè)賄賂之風沒有得到有效遏制 6 6第3章 德州市華魯三號工業(yè)用地估價結(jié)果報告 9 9 9 9 9 10 10 10 11 13 13 13 19 19 20 21第4章 德州市華魯三號工業(yè)用地估價技術(shù)報告 22 22 22 22 22 23 23 23 24 24 26 26 27 32 32 33 38第5章 對我國未來估價行業(yè)發(fā)展的可行性建議 40 40 40 41 42結(jié) 論 43致 謝 44參考文獻 45附件 46附表1 46附表2 49附表3 50附圖1 53附圖2 543前 言房地產(chǎn)估價作為一項社會經(jīng)濟活動古已有之，而真正作為一個社會經(jīng)濟部門或者說一個行業(yè)在我國的出現(xiàn)，則是近二十年的事情。改革開放后隨著生產(chǎn)要素市場的建立，房地產(chǎn)的交易逐漸顯現(xiàn)并日趨頻繁，迫切需要對市場價格進行評估，以便為交易和國家稅費征收提供依據(jù)。隨著國有土地使用權(quán)制度的改革，催生了土地估價師和土地估價機構(gòu)的產(chǎn)生；隸屬建設(shè)部系統(tǒng)的房地產(chǎn)估價師也隨之出現(xiàn)。并且分別建立了土地估價師與房地產(chǎn)估價師的考試與注冊制度，以及土地估價機構(gòu)與房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)審批制度。盡管土地估價與房地產(chǎn)估價的原理與方法沒有不同，但由于分屬不同系統(tǒng)，因而具有了不同的估價規(guī)范和不同的估價報告使用目的。房地產(chǎn)估價作為一門融科學與藝術(shù)為一體的行業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷發(fā)展。然而由于中國特色的部門依附，房地產(chǎn)估價與土地估價卻屢屢出現(xiàn)形式上的分異，給估價行業(yè)和估計人員帶來極大的不便，也為行業(yè)的發(fā)展帶來了困擾。因此，本論文針對我國估價行業(yè)出現(xiàn)的問題，提出自己認為的可行性建議。本論文的編寫引用借鑒了很多相關(guān)的研究成果和教材。但由于本人水平有限，論文中定有許多不足之處，懇請老師們批評指正。 56 第1章 緒論在資產(chǎn)評估行業(yè)中，土地估價已被國家設(shè)置為六大資產(chǎn)評估專業(yè)之一，越來越被人們所重視，越來越影響人們的社會經(jīng)濟活動。從人類歷史看，我們不難發(fā)現(xiàn)：人類歷代戰(zhàn)爭絕大部分都緣于領(lǐng)土或土地資源的爭奪。擁有了土地，就擁有了生存的基本保障，也就擁有了相應的社會地位。在市場經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，人們對土地資源的需求欲望更為強烈。人們進行建設(shè)、謀求發(fā)展，除了要有足夠的資金、技術(shù)、人員等生產(chǎn)要素以外，更重要的是離不開最基本的生產(chǎn)要素——土地，以之作為經(jīng)營和發(fā)展的基礎(chǔ)。同時，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，人們的投資理念也在不斷地轉(zhuǎn)變，國家、集體、單位、個人之間的土地資產(chǎn)與土地資產(chǎn)、土地資產(chǎn)與資金之間也在不斷地進行轉(zhuǎn)換或置換。人們不論希望出售、轉(zhuǎn)換還是購買土地，面臨的一個重要的問題就是希望知道土地的價格，也就是土地估價問題。估價目的是委托人為什么要進行房地產(chǎn) (土地)評估的原因，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或何種政府行為、民事行為的需要。例如，銀行需對抵押人提供的一宗房地產(chǎn)進行估價，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時銀行要了解的是：當因為抵押人所擔保的債權(quán)不能按時清償時，銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押評估”的目的下對該房地產(chǎn)進行估價時，就要向估價委托人(銀行)說明，在處分該抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金?；蛘邠Q句話說，該房地產(chǎn)在“抵押評估”的目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應該扣除向國家交納的土地使用權(quán)出讓金。設(shè)定房地產(chǎn)估價目的的意義在于：一旦設(shè)定了房地產(chǎn)估價的目的，也就確定了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵，即明確了通過本次估價作業(yè)或估價行為需要估算什么樣的房地產(chǎn)價格，從而整個估價作業(yè)過程中的各種要素也就都可以確定下來了。從這個意義上來說，房地產(chǎn)估價目的起到了統(tǒng)領(lǐng)估價全局的作用。在現(xiàn)實生活中土地估價工作有著極其重要的現(xiàn)實意義：（1）從國民經(jīng)濟發(fā)展的角度來看，土地估價工作是建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的需要；（2）從國土資源的管理角度來看，土地估價工作是加強土地市場管理的一項基礎(chǔ)性工作；（3）從國家稅收的角度來看，土地估價工作是國家征收有關(guān)土地稅費的基礎(chǔ)；（4）從建立現(xiàn)代化企業(yè)方向的角度來看，土地估價工作是企業(yè)合資、改制、兼并、入股以及破產(chǎn)清算的需要；（5）從處理司法案件的角度來看，土地估價工作是處理房地產(chǎn)糾紛的需要；（6）從房地產(chǎn)開發(fā)商或投資機構(gòu)的角度來看，土地估價工作是為房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)或機構(gòu)作出投資決策、提供投資服務(wù)的需要；（7）從資金信貸的角度來看，土地估價工作是土地資產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的需要。第2章 我國現(xiàn)階段土地估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 總述我國房地產(chǎn)估價從無到有僅僅經(jīng)歷了短短十幾年的歷程，然而房地產(chǎn)估價行業(yè)作為朝陽產(chǎn)業(yè)發(fā)展卻十分迅速。社會諸多經(jīng)濟活動，如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理，以及企業(yè)各種經(jīng)濟活動等都離不開房地產(chǎn)估價。這種估價專業(yè)活動技術(shù)性很強，估價結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個人的切身利益，甚至對社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生重大影響，關(guān)系社會公共利益和人民財產(chǎn)安全。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對于專業(yè)房地產(chǎn)估價的需求變得越來越大，從而導致整個房地產(chǎn)估價行業(yè)也發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變。當然，在房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的同時，關(guān)于房地產(chǎn)估價行業(yè)也滋生了很多問題。 房地產(chǎn)估價行業(yè)存在的問題圖21估價行業(yè)存在問題簡述圖，規(guī)模小房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展速度驚人，數(shù)量多，良莠不齊，估價機構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競爭力弱，缺乏品牌意識。2004年9月29日經(jīng)建設(shè)部第45次常務(wù)會議討論通過《建設(shè)部關(guān)于納入國務(wù)院決定的十五項行政許可的條件的規(guī)定》（中華人民共和國建設(shè)部令第135號），自2004年12月1日起房地產(chǎn)估價的成立由原來的行政主管單位核準制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓S可制，體質(zhì)的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)準入條件的，均可以申請成立專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)。建建設(shè)部提供的最新統(tǒng)計數(shù)字顯示近10000家。估價機構(gòu)數(shù)量多，良莠不齊，估價機構(gòu)規(guī)模普遍偏小，其中二級、三級及暫定估價機構(gòu)尤其突出，部分機構(gòu)寥寥數(shù)人，甚至一個外界普遍公認的較有知名度的專業(yè)房地產(chǎn)估價機構(gòu)居然沒有一個真正的專職房地產(chǎn)估價師在從事估價技術(shù)工作，不難想象其機構(gòu)核心競爭力及品牌意識。眾所周知，在西方經(jīng)濟發(fā)達國家，房地產(chǎn)估價專業(yè)人士的社會地位是非常高的，很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產(chǎn)估價專業(yè)人士。而在中國，幾乎沒有普通老百姓主動尋求房地產(chǎn)估價機構(gòu)或?qū)I(yè)房地產(chǎn)估價師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動或是處于弱勢條件下委托估價機構(gòu)進行估價事宜，其主要原因還是中國的估價業(yè)務(wù)體質(zhì)問題。在老百姓眼里，估價就是走個流程，從而房地產(chǎn)估價專業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認可。（1）業(yè)務(wù)承接方面目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)來源于業(yè)務(wù)員的承接，估價業(yè)務(wù)員往往有一定社會關(guān)系，但普遍學歷偏低，專業(yè)素質(zhì)有限，同時也并非房地產(chǎn)估價師或?qū)I(yè)人士，估價專業(yè)知識缺乏，向客戶所提供的專業(yè)服務(wù)十分有限；其次估價業(yè)務(wù)掛靠現(xiàn)象嚴重，A機構(gòu)業(yè)務(wù)員所承接業(yè)務(wù)出于本機構(gòu)出具的估價報告不認可或是A機構(gòu)無法滿足業(yè)務(wù)人員提成要求，從而轉(zhuǎn)移掛靠到B機構(gòu)（原因是B機構(gòu)資質(zhì)高，出具的報告易得到認可或是B機構(gòu)承諾的業(yè)務(wù)提成高等原因），這種掛羊頭賣狗肉的現(xiàn)象擾亂了估價正常秩序，也在客戶中造成不良影響。（2）估價勘察方面有些估價機構(gòu)根本不安排估價人員去現(xiàn)場勘察，甚至有些機構(gòu)偽造現(xiàn)場勘察記錄及照片?，F(xiàn)在較為流行出具預估報告，許多機構(gòu)出具的預估報告是不安排估價人員去現(xiàn)場勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復印件所刊載內(nèi)容來判斷。有些機構(gòu)在進行個人住宅物業(yè)評估時，出于成本與收益不對等的考慮，不安排估價人員現(xiàn)場勘察，其物業(yè)照片是通過網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。（3）機構(gòu)估價技術(shù)管理方面目前，估價機構(gòu)技術(shù)管理方面，重業(yè)務(wù)輕技術(shù)、劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象非常普遍，業(yè)務(wù)經(jīng)理比技術(shù)經(jīng)理的地位要高。理論上講，把房地產(chǎn)估價活動比作一列火車，估價技術(shù)應為火車頭，估價業(yè)務(wù)則是發(fā)動機組或是助推器，估價技術(shù)是方向，估價業(yè)務(wù)是動力，估價技術(shù)應該領(lǐng)著估價業(yè)務(wù)跑才對。估價機構(gòu)、估價技術(shù)、估價業(yè)務(wù)這三者的關(guān)系同時又與政府、公共配套設(shè)施及土地出讓三者之間的關(guān)系相似。估價機構(gòu)作為管理者猶如政府，估價技術(shù)作為機構(gòu)發(fā)展估價業(yè)務(wù)平臺如同公共市政配套設(shè)施，估價業(yè)務(wù)是機構(gòu)的經(jīng)濟收入來源如同政府土地出讓，政府要想取得更多的土地出讓金就必須將市政配套設(shè)施完善，只有這樣才會有更多的開發(fā)商競相買地，土地才可以賣的好價錢。因此作為專業(yè)估價機構(gòu)，首當其沖的是搭建一個好的估價技術(shù)平臺。而目前恰恰相反，很多估價機構(gòu)將發(fā)展估價業(yè)務(wù)成為首要目標，自然而然就形成了重業(yè)務(wù)輕技術(shù)的現(xiàn)象，因而也出現(xiàn)了評估價格技術(shù)經(jīng)理說了不算，老板說了算的現(xiàn)象。 商業(yè)賄賂之風沒有得到有效遏制商業(yè)賄賂是市場經(jīng)濟的通病，是制約市場經(jīng)濟正常運轉(zhuǎn)的凍瘡，是國際性毒瘤。自2005年底以來，中央非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴重，其嚴重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價收費低，估價行業(yè)相對其他行業(yè)來講，每單估價業(yè)務(wù)收費低，尤其是目前估價業(yè)務(wù)競爭激烈，各估價機構(gòu)估價收費標準競相調(diào)低；比例大，是指回扣比例2總體估價收費的比例大，目前回扣比例占總體估價收費的比例大，目前回扣比例占估價收費的40%左右，甚至有的高達50%60%,這是任何一個行業(yè)無法承受的。雖然近兩年政府高調(diào)打擊商業(yè)賄賂，但由于估價行業(yè)每單的估價收費低，基本以現(xiàn)金方式返還，從而給調(diào)查、取證、量刑方面帶來了前所未有的困難，抵制估價行業(yè)商業(yè)賄賂效果不明顯。企業(yè)間競爭提倡的是產(chǎn)品質(zhì)量競爭，由于估價機構(gòu)所提供的估價產(chǎn)品沒有統(tǒng)一的標準來衡量，而且估價服務(wù)結(jié)果需要有一定的時間才能得到市場驗證。因此估價機構(gòu)之間業(yè)務(wù)無序競爭尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報復的情況屢見不鮮。可見估價機構(gòu)之間的業(yè)務(wù)競爭還是比較雜亂的。競爭無序大致表現(xiàn)如下方面。v 以回扣高低論“英雄”評估機構(gòu)為了獲取估價業(yè)務(wù)，競相提高回扣比例，你給客戶返40%，我就給客戶返45%，博弈的結(jié)果，犧牲了企業(yè)利益，也給估價行業(yè)造成不良影響。v 以價格高低論“英雄”“價格戰(zhàn)”主要表現(xiàn)為兩個方面：其一是估價結(jié)果價格戰(zhàn)。受估價目的的所限，哪家估價機構(gòu)出具的估價結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價業(yè)務(wù)委托給該家機構(gòu)做?；蛟S預估就是由此而“誕生”的吧，委托方往往會要求幾家估價機構(gòu)就同一目的在同一估價時點上對擬估房地產(chǎn)進行預估，然后從中選擇自己所期望的估價結(jié)果的估價機構(gòu)。初看這似乎一種正常的市場優(yōu)勝劣汰的競爭現(xiàn)象，但實際上滋生了估價機構(gòu)為承攬估價業(yè)務(wù)，競相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實、客觀、合理的估價報告的問題。其二是估價收費價格戰(zhàn)。以估價收費博弈的結(jié)果無疑是傷對手七分，傷自己三分，可謂是傷人必先傷己。如果放任這種競爭方式蔓延，無疑會給整個估價行業(yè)帶來滅頂之災。v 以“圈地”多少論“英雄”某些金融機構(gòu)、政府相關(guān)機構(gòu)（如法院）或大型企業(yè)（估價業(yè)務(wù)的主要提供者）往往會主動選定某些估價機構(gòu)作為其固定合作伙伴，對其他取得合法估價資質(zhì)的估價機構(gòu)所出具的估價報告不予采納。估價機構(gòu)為了取得估價業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來獲得某些金融機構(gòu)、政府相關(guān)部門及某些大型企業(yè)的指定。這樣容易導致各估價機構(gòu)不擇手段大肆“圈地”，誰圈的領(lǐng)域多就意味著誰的估價業(yè)務(wù)來源廣，這種圈地現(xiàn)象是滋生商業(yè)賄賂的溫床，助長了商業(yè)賄賂的不正之風，同時也衍生了估價業(yè)務(wù)員“抄單”或“飛單”現(xiàn)象。因此于估價　的健康發(fā)展而言是不提倡這種“圈地”運動的，而應倡導的是公平、公開、透明化的競爭。在本論文的第一章和第二章已經(jīng)對本篇論文的土地估價目的和意義進行了簡單的描述，發(fā)現(xiàn)了我國估價行業(yè)存在的一些問題，下面我將會在本論文的第四章和第五章針對德州市華魯三號工業(yè)用地為例進行編寫工業(yè)用地估價結(jié)果報告和技術(shù)報告，最終針對我國估價行業(yè)中存在的問題提出可行性建議。用一個簡示圖表示如圖：第3章 德州市華魯三號工業(yè)用地估價結(jié)果報告山東省德州市華魯三號工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓價格評估。本次估價目的是基于對工業(yè)用地估價而言，以華魯三號用地為例進行土地估價研究，從而針對華魯三號工業(yè)用地的市場價格得出分析性數(shù)據(jù)，為了解估價對象的現(xiàn)值情況提供價值參考依據(jù)。（1）《中華人民共和國土地管理法》；（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（3）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（4）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；（5）《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權(quán)協(xié)議和出讓暫行條例》；（6）《中華人民共和國國稅暫行條例》；（7）國土資源部《關(guān)于印發(fā)試行土地分類的通知》；（8）國土資源部關(guān)于嚴格按國家標準實施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的通知；（9）《城市國有土地使用權(quán)交易價格管理暫行辦法》；（10）地方政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知《山東省實施中華人民共和國土地管理法辦法》《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓價格管理工作的通知》《山東省人民政府關(guān)于貫徹國發(fā)【2008】15號文件加強土地市場與土地資產(chǎn)管理的通知》《山東省物價局、財政廳轉(zhuǎn)發(fā)國家計委、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知的通知》德州市人民政府《關(guān)于加強城市土地資產(chǎn)管理工作的意見》《德州市國有土地使用權(quán)出讓條例》《關(guān)于調(diào)整城區(qū)基準地價的通知》《德州市土地登記辦法》（德州市人民政府令第47號）；《德州市人民政府關(guān)于進一步加強土地使用權(quán)管理的決定》《德州市德城區(qū)城區(qū)土地定級估價技術(shù)報告》（11）現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料華魯三號宗地所在區(qū)域交通狀況、環(huán)境條件調(diào)查資料華魯三號宗地位置、地形、基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)查資料華魯三號宗地利用現(xiàn)狀及周邊環(huán)