【正文】 善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。19 / 52（2）綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 環(huán)境影響評價 環(huán)境條件調(diào)查置地住宅小區(qū)提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。35%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和自動化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜、夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 施工期環(huán)境影響分析（1）施工期污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達 115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。表 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級挖土機 7896 電鉆 100150沖擊機 95 電錘 100105空壓機 7585 手工鉆 100105土石方階段打樁機 95105 裝修、安裝 無齒鋸 10520 / 52混凝土輸送泵90100 多功能木工刨90100地板與結(jié)構(gòu)階段 振搗器 100105階段混凝土攪拌機100110電鋸 100110 云石機 100110電焊機 9095 多角磨光機 100115地板與結(jié)構(gòu)階段空壓機 7585裝修、安裝階段表 交通運輸車輛升級施工階段 運輸階段 車輛類型 聲級/dB（A）土方階段 土方外運 大型載重機 90地板與結(jié)構(gòu)階段 鋼筋、商品混凝土 砼罐車、載重車 8085裝修階段 各種裝修材料及主要設備 輕型載重卡車 75(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表： 表 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB(A)21 / 52施工階段 晝間場界噪聲 標準值 夜間場界噪聲 標準值土方階段 7585 75 7585 55結(jié)構(gòu)階段 7085 70 6580 55裝修階段 8095 85 禁止施工 55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復雜、較難定量的問題。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措○ 1施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪○ 2聲滿足環(huán)保要求；工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，○ 3環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在○ 4使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 公眾參與置地住宅小區(qū)環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。 安全消防分析與建議22 / 52擬建項目對消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應的防范措施。 安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：(1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設備。 (2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。 (3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。 (4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 消防設施 消防設施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。（1）火災危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。（2）調(diào)查項目場址周圍消防設施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。（3）消防措施和設施 根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。7 項目的進度安排23 / 52 項目整體控制計劃為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量的完成工程，本項目決定采取平行施工的方式，本項目計劃整體的工作時間從 2022 年 5 月 1 日開工，至 2022 年 4 月1 日完工，歷經(jīng) 23 個月。（1）準備階段：從 2022 年 5 月 1 日～2022 年 8 月 1 日，歷時 92 天；（2）前期階段：從 2022 年 8 月 1 日～2022 年 10 月 1 日，歷時 61 天；（3）的建設實施階段：從 2022 年 10 月 1 日～2022 年 4 月 1 日，歷時 548 天；（4）的營銷階段：從 2022 年 4 月 1 日～2022 年 4 月 1 日，歷時 365 天24 / 52表 項目整體控制表2022 年 2022 年 2022 年2022 年主要工作 歷時6月 8月10 月112 月 2月 4月 6月 8月10 月112 月 2月 4月 6月 8月10 月112 月2月4月準備階段 92前期階段 61建設階段 548營銷階段 36525 / 528 投資估算與籌資安排 成本分析本建設項目總占地面積約 平方米，建筑面積 35561 平方米，其中住宅 24872 平方米，地下室 2404 平方米，商鋪面積 4808 平方米。總居住戶數(shù)216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%。小區(qū)內(nèi)設配套有會所、文化健身中心、居委會、派出所等設施。項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。本項目自有資金 6000 萬元，從銀行貸款 8000 萬元，每半年貸款一次，利率按半年 %，總利息 萬元（計算見附表 2） 。（1）土地費用：根據(jù)駐馬店市土地局點最新規(guī)定以及住宅用地 1200 元/㎡，本項目所在地位于置地大道北，天中山大道西部，現(xiàn)屬于二級、三級用地，根據(jù)周圍樓盤征用土地時點價格定位 1100 元/㎡，項目占地 15 畝，估計土地出讓費 萬元。（2）前期費用主要是規(guī)劃設計費、設計審圖費、地勘費、招標費、三通一平費等。估計總投資為 萬元。（3）建筑安裝費：據(jù)調(diào)查及查閱相關(guān)資料，地下室開發(fā)成本大致為 30003500元/㎡，商鋪安裝費較高配套設施取 800 元/㎡，地上住宅開發(fā)成本 12001500元/㎡，水、電、氣、消防費及綠化費按相應比例計取。（4）不可預見費：不可預見費率為 3%5%，本項目取 5%。（5）開發(fā)費用：開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。其中銷售費用包括：廣告推廣費、市場推廣費、銷售代理費、銷售手續(xù)費等，財務費用主要為利息，總共為 萬元。（6）開發(fā)總成本：項目開發(fā)總成本為上述費用之和，及稅費、報建費、竣工審圖費之和。共計 萬元，平均每平方米成本 元。 （具體分析見附表 1） 項目的籌資項目簽訂合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：26 / 52 項目的自有資金情況籌措和利用自有資金 6000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資金，以及近期收回的各種應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)、已完合同的應收工程款等。 項目貸款資金用銀行貸款 8000 萬元，貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險。 （投資計劃及貸款情況分析見下附表附表 3）9 財務分析及不確定性分析 財務分析 經(jīng)營方式的確定為了更好的結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)實現(xiàn)短期利益和長期利益的兼顧，綜合考慮項目自身的特點，應采用出售方式進行項目經(jīng)營，銷售收入的計算按每半年一次。 項目預計收入的計算銷售價格：從周圍樓盤點調(diào)查附近明珠港灣及新天地未來城售價在 3000 元/㎡左右，從整個市場看新開發(fā)區(qū)房價在 3000 元/㎡，解放路西邊為 3500 元/㎡，根據(jù)周圍及市場情況及前面價格的預測初步定價為 29004000 元/㎡，商鋪售價在 34 萬元/㎡，地下車位售價為 78 萬元/個（銷售收入及附加稅金見附表 4） 。 利潤的計算27 / 52在隨后的利潤估算中，各項稅率取值如下：營業(yè)稅及附加稅率為銷售額的%，所得稅率為 33%。出售方案的土地增值稅采用累進制.。由于出售房地產(chǎn)項目，需要計算土地增值稅，采用累進制，土地增值稅為 萬元（具體計算見附表 5）。根據(jù)《土地增值稅條例實施細則》，對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人收取土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的 50%未超過 100%的部分，稅率為 40%，速算扣除系數(shù)為 5%。因此如表所示，所需繳納的土地增值稅為 萬元。銷售項目稅后利潤為 萬元，（計算見附表 6）： 經(jīng)濟效益評價財務凈現(xiàn)值是按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率將計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標。凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可行的。本項目選擇的基準貼現(xiàn)率為 10%。銷售方案凈現(xiàn)值計算（銷售凈現(xiàn)金流計算見附表 8） 。（1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬元