【正文】 善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。19 / 52（2）綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 環(huán)境影響評價 環(huán)境條件調查置地住宅小區(qū)提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。35%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和自動化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜、夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 施工期環(huán)境影響分析（1）施工期污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達 115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。表 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級挖土機 7896 電鉆 100150沖擊機 95 電錘 100105空壓機 7585 手工鉆 100105土石方階段打樁機 95105 裝修、安裝 無齒鋸 10520 / 52混凝土輸送泵90100 多功能木工刨90100地板與結構階段 振搗器 100105階段混凝土攪拌機100110電鋸 100110 云石機 100110電焊機 9095 多角磨光機 100115地板與結構階段空壓機 7585裝修、安裝階段表 交通運輸車輛升級施工階段 運輸階段 車輛類型 聲級/dB（A）土方階段 土方外運 大型載重機 90地板與結構階段 鋼筋、商品混凝土 砼罐車、載重車 8085裝修階段 各種裝修材料及主要設備 輕型載重卡車 75(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源 施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。 施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表： 表 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB(A)21 / 52施工階段 晝間場界噪聲 標準值 夜間場界噪聲 標準值土方階段 7585 75 7585 55結構階段 7085 70 6580 55裝修階段 8095 85 禁止施工 55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措○ 1施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪○ 2聲滿足環(huán)保要求；工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，○ 3環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在○ 4使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 公眾參與置地住宅小區(qū)環(huán)境影響評價“公眾參與”的目的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。 安全消防分析與建議22 / 52擬建項目對消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。 安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：(1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。 (2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。 (3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g和安全措施方案。 (4)對易產生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 消防設施 消防設施研究，主要是分析項目在生產經(jīng)營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。（1）火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。（2）調查項目場址周圍消防設施狀況 調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。（3）消防措施和設施 根據(jù)項目在生產經(jīng)營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。7 項目的進度安排23 / 52 項目整體控制計劃為了爭取時間，縮短工期，保質保量的完成工程，本項目決定采取平行施工的方式，本項目計劃整體的工作時間從 2022 年 5 月 1 日開工，至 2022 年 4 月1 日完工，歷經(jīng) 23 個月。（1）準備階段：從 2022 年 5 月 1 日～2022 年 8 月 1 日，歷時 92 天；（2）前期階段：從 2022 年 8 月 1 日～2022 年 10 月 1 日，歷時 61 天；（3）的建設實施階段：從 2022 年 10 月 1 日～2022 年 4 月 1 日，歷時 548 天；（4）的營銷階段：從 2022 年 4 月 1 日～2022 年 4 月 1 日，歷時 365 天24 / 52表 項目整體控制表2022 年 2022 年 2022 年2022 年主要工作 歷時6月 8月10 月112 月 2月 4月 6月 8月10 月112 月 2月 4月 6月 8月10 月112 月2月4月準備階段 92前期階段 61建設階段 548營銷階段 36525 / 528 投資估算與籌資安排 成本分析本建設項目總占地面積約 平方米，建筑面積 35561 平方米，其中住宅 24872 平方米，地下室 2404 平方米，商鋪面積 4808 平方米?？偩幼魯?shù)216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%。小區(qū)內設配套有會所、文化健身中心、居委會、派出所等設施。項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。本項目自有資金 6000 萬元，從銀行貸款 8000 萬元，每半年貸款一次，利率按半年 %，總利息 萬元（計算見附表 2） 。（1）土地費用：根據(jù)駐馬店市土地局點最新規(guī)定以及住宅用地 1200 元/㎡，本項目所在地位于置地大道北，天中山大道西部，現(xiàn)屬于二級、三級用地，根據(jù)周圍樓盤征用土地時點價格定位 1100 元/㎡，項目占地 15 畝，估計土地出讓費 萬元。（2）前期費用主要是規(guī)劃設計費、設計審圖費、地勘費、招標費、三通一平費等。估計總投資為 萬元。（3）建筑安裝費：據(jù)調查及查閱相關資料，地下室開發(fā)成本大致為 30003500元/㎡，商鋪安裝費較高配套設施取 800 元/㎡，地上住宅開發(fā)成本 12001500元/㎡，水、電、氣、消防費及綠化費按相應比例計取。（4）不可預見費：不可預見費率為 3%5%，本項目取 5%。（5）開發(fā)費用：開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。其中銷售費用包括：廣告推廣費、市場推廣費、銷售代理費、銷售手續(xù)費等，財務費用主要為利息，總共為 萬元。（6）開發(fā)總成本：項目開發(fā)總成本為上述費用之和，及稅費、報建費、竣工審圖費之和。共計 萬元，平均每平方米成本 元。 （具體分析見附表 1） 項目的籌資項目簽訂合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：26 / 52 項目的自有資金情況籌措和利用自有資金 6000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資金，以及近期收回的各種應收款項等，如應收的銀行的票據(jù)、已完合同的應收工程款等。 項目貸款資金用銀行貸款 8000 萬元，貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經(jīng)以上幾個方面調查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險。 （投資計劃及貸款情況分析見下附表附表 3）9 財務分析及不確定性分析 財務分析 經(jīng)營方式的確定為了更好的結合企業(yè)的戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)實現(xiàn)短期利益和長期利益的兼顧，綜合考慮項目自身的特點，應采用出售方式進行項目經(jīng)營，銷售收入的計算按每半年一次。 項目預計收入的計算銷售價格：從周圍樓盤點調查附近明珠港灣及新天地未來城售價在 3000 元/㎡左右，從整個市場看新開發(fā)區(qū)房價在 3000 元/㎡，解放路西邊為 3500 元/㎡，根據(jù)周圍及市場情況及前面價格的預測初步定價為 29004000 元/㎡，商鋪售價在 34 萬元/㎡，地下車位售價為 78 萬元/個（銷售收入及附加稅金見附表 4） 。 利潤的計算27 / 52在隨后的利潤估算中，各項稅率取值如下：營業(yè)稅及附加稅率為銷售額的%，所得稅率為 33%。出售方案的土地增值稅采用累進制.。由于出售房地產項目，需要計算土地增值稅，采用累進制，土地增值稅為 萬元（具體計算見附表 5）。根據(jù)《土地增值稅條例實施細則》，對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人收取土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的 50%未超過 100%的部分，稅率為 40%，速算扣除系數(shù)為 5%。因此如表所示，所需繳納的土地增值稅為 萬元。銷售項目稅后利潤為 萬元，（計算見附表 6）： 經(jīng)濟效益評價財務凈現(xiàn)值是按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率將計算期內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設初期的現(xiàn)值之和。它是考察項目在計算內盈利能力的動態(tài)評價指標。凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可行的。本項目選擇的基準貼現(xiàn)率為 10%。銷售方案凈現(xiàn)值計算（銷售凈現(xiàn)金流計算見附表 8） 。（1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率財務凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬元