【正文】 根據(jù)《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人收取土地增值稅，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 50%未超過(guò) 100%的部分，稅率為 40%，速算扣除系數(shù)為 5%。共計(jì) 萬(wàn)元，平均每平方米成本 元。（2）調(diào)查項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場(chǎng)址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊(duì)與場(chǎng)址的距離等，確定項(xiàng)目對(duì)公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。表 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段 聲源 聲級(jí) 施工階段 聲源 聲級(jí)挖土機(jī) 7896 電鉆 100150沖擊機(jī) 95 電錘 100105空壓機(jī) 7585 手工鉆 100105土石方階段打樁機(jī) 95105 裝修、安裝 無(wú)齒鋸 10520 / 52混凝土輸送泵90100 多功能木工刨90100地板與結(jié)構(gòu)階段 振搗器 100105階段混凝土攪拌機(jī)100110電鋸 100110 云石機(jī) 100110電焊機(jī) 9095 多角磨光機(jī) 100115地板與結(jié)構(gòu)階段空壓機(jī) 7585裝修、安裝階段表 交通運(yùn)輸車輛升級(jí)施工階段 運(yùn)輸階段 車輛類型 聲級(jí)/dB（A）土方階段 土方外運(yùn) 大型載重機(jī) 90地板與結(jié)構(gòu)階段 鋼筋、商品混凝土 砼罐車、載重車 8085裝修階段 各種裝修材料及主要設(shè)備 輕型載重卡車 75(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來(lái)車往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。充分利用雨水，減少市政供水。 項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)建議隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)住宅的要求也越來(lái)越高，因此，建議增加智能化設(shè)施及安防系統(tǒng)，提升小區(qū)的品質(zhì)和售價(jià)，通訊、寬帶等各種線路一18 / 52步到位，用戶可自由選擇是否使用，同時(shí)也便于以后升級(jí)。該地塊自16 / 52然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。由此我們根據(jù)目標(biāo)客戶的需求和要求進(jìn)行本項(xiàng)目的定位： 主題定位“城市新開(kāi)發(fā)地段+個(gè)性化+ 高舒適度+高升值力”（1）以本案的景觀和綠化、以及對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的注重，營(yíng)造本案的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)和適宜居住的特點(diǎn)，在風(fēng)格上努力于環(huán)境結(jié)合，體現(xiàn)其實(shí)用性和現(xiàn)代性；（2）以本案的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合適宜的價(jià)位，突出本案的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；（3）造型力求新穎，符合目標(biāo)客戶的審美需要，以突出小面積、大戶型這一先進(jìn)的戶型設(shè)計(jì)理念為特點(diǎn)，并凸顯其在降低單套總價(jià)、提高性價(jià)比方面的優(yōu)勢(shì)；（4）以本地段的升值潛力，突出本案的投資價(jià)值，讓消費(fèi)者體會(huì)更多的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。根據(jù)對(duì)區(qū)域消費(fèi)者需求導(dǎo)向及基本情況分析，我們可以初步對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)做細(xì)分，包括客戶的年齡、職業(yè)、收入狀況、家庭結(jié)構(gòu)等，具體如下：（1）年齡：2545 歲之間，以首次購(gòu)房者和二次購(gòu)房者為主，三次購(gòu)房者（投資）作為輔助，主要目的是擁有自己的物業(yè)，改善居住環(huán)境，成家立業(yè)孝敬父母（2）客戶：驛城區(qū)客戶 60%，縣鎮(zhèn)客戶 37%，其他客戶 3%。3 項(xiàng)目的背景及 SWOT 分析 項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目位于駐馬店市開(kāi)源大道與銅山大道交叉口東北方向，占地約 15 畝，東臨地區(qū)高中分校、職業(yè)學(xué)院和黃淮學(xué)院，西鄰交通大動(dòng)脈銅山大道，南臨開(kāi)源大道。（5）競(jìng)爭(zhēng)激烈。其中住宅投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占總投資的 75%，經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資 億元，6 / 52占總投資的 %.從銷售投資比率來(lái)看，09 年銷售額只占到投資額的%，09 年上升到 60%，在 2022 年，全市銷預(yù)售總面積為 萬(wàn)㎡（其中住宅銷售面積 萬(wàn)㎡）同比增長(zhǎng) %；總銷售額為 億元，同比增長(zhǎng) %。因此所謂的拐點(diǎn)論目前并沒(méi)有得到市場(chǎng)的驗(yàn)證。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 —2 個(gè)百分點(diǎn)。在“置地住宅小區(qū)”項(xiàng)目的可行性分析部分，從該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性、工程可行性、經(jīng)濟(jì)可行性三方面對(duì)其進(jìn)行了分析并重點(diǎn)分析了該項(xiàng)目所處的市場(chǎng)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及從該項(xiàng)目的投資估算、銷售收入的測(cè)算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取與計(jì)算、不確定性分析等方面進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)?？偩幼魯?shù) 216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率，綠化覆蓋率 35%。06 年房地產(chǎn)同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資的 %。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是隨著駐馬店市政府的搬遷（現(xiàn)市政府位于樂(lè)山大道與開(kāi)園大道交叉口西北方向），從駐馬店市規(guī)劃上看，主要往西北方向擴(kuò)展以后發(fā)展?jié)摿Υ?。?）需求量大。市場(chǎng)上 813 個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)銷售，總投放量預(yù)計(jì)將超過(guò) 70 多萬(wàn)平方米，這就造成了市場(chǎng)供應(yīng)充足、消費(fèi)需求不足、影響價(jià)格的攀升。此外，將城市劃分為：三個(gè)中心、四縱四橫發(fā)展軸、五個(gè)功能區(qū)。目標(biāo)客戶購(gòu)房以置業(yè)自住為13 / 52主。 產(chǎn)品方案 方案的設(shè)計(jì)本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)三棟住宅加商業(yè)模式，兩棟 22 層一棟 16 層，兩棟 22 層位于兩邊 16 層位于中間，三棟樓地上兩層整體連接，三層以上分開(kāi)，地下室做車15 / 52庫(kù)，地上兩層為商鋪，三層以上為住宅，住宅中增加入戶花園。整個(gè)小區(qū)有山有水，樹(shù)木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜、夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。 安全措施方案針對(duì)不同危害和危險(xiǎn)性因素的場(chǎng)所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：(1)在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無(wú)危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。（2）前期費(fèi)用主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)審圖費(fèi)、地勘費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、三通一平費(fèi)等。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。本項(xiàng)目自有資金 6000 萬(wàn)元，從銀行貸款 8000 萬(wàn)元，每半年貸款一次，利率按半年 %，總利息 萬(wàn)元（計(jì)算見(jiàn)附表 2） 。公眾參與的對(duì)象為洪山區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺(jué)效果，而沒(méi)有營(yíng)造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過(guò)小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。 節(jié)水措施（1）小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于駐馬店市開(kāi)源大道與銅山大道交叉口東北方向，周圍是地區(qū)高中分校、職業(yè)技術(shù)學(xué)校和黃淮學(xué)院，西鄰開(kāi)源河（正在規(guī)劃建設(shè)為休閑中心）水域開(kāi)闊，風(fēng)光宜人，環(huán)河周圍桃數(shù)環(huán)繞，曲轉(zhuǎn)回折，是駐馬店市民周末休閑度假的理想去處?？偩幼魯?shù) 216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%。根據(jù)對(duì)被訪者的初步調(diào)查分析，我們可以認(rèn)為該項(xiàng)目以住宅類型為主，商業(yè)地產(chǎn)作為其輔助手段。9 / 52南改：以練江河改造和華達(dá)西湖居住小區(qū)、戀江堡住宅小區(qū)建設(shè)為試點(diǎn)，發(fā)揮城市南部區(qū)域一類居住面積大、范圍廣的優(yōu)勢(shì)，打造精品住宅小區(qū)，努力建設(shè)駐馬店的“后花園” 。 我市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析從 07 年開(kāi)始，隨著市政府的搬遷，我市已開(kāi)工銷售和將要立項(xiàng)、開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)增加了很多，2022 年投放量將會(huì)更大，計(jì)劃建設(shè)各類住房 萬(wàn)套，總建筑面積 115 萬(wàn)平方米。從原因上看，主要有四：（1）在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。在 2022 年第四季度駐馬店市樂(lè)山大道沿線樓盤銷售均價(jià)在 2400 元/平方米左右，且銷售情況良好。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析駐馬店市的經(jīng)濟(jì)處于河南省的下游水平，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展較迅速，09 年前三季度生產(chǎn)總值為 億元，增長(zhǎng) %，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7282 元，增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2715 元，增長(zhǎng) %。周圍為農(nóng)家田地，桃樹(shù)環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美，形成絕佳的居住環(huán)境。論文首先介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析點(diǎn)有關(guān)理論依據(jù)，主要包括市場(chǎng)分析及經(jīng)濟(jì)分析方面的一些理論。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，我們?yōu)榱隧憫?yīng)國(guó)家的安居工程、保障性住房的要求，確保增加住房的有效供給和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。3 月 10 日國(guó)土部關(guān)于 加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知，確定了關(guān)于住房用地的規(guī)章制度。 目前市場(chǎng)的供需及價(jià)格情況 根據(jù)駐馬店市居民住房面積的抽樣調(diào)查表明,住宅面積在 90㎡以上的占總量的 %,其中，住宅面積在 60㎡以下的占總量的 %,60—90㎡占總量的%,90—120㎡的占總量的 %,120㎡以上的占總量的 %。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品經(jīng)濟(jì)房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。駐馬店市商品房主要靠本地購(gòu)買，自住為主，炒房、投資客戶總量稀少，而前兩年連續(xù)拉高的房?jī)r(jià)已經(jīng)使本地市場(chǎng)出現(xiàn)了購(gòu)買力短期被透支的跡象。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（1）市區(qū)的整體規(guī)劃本項(xiàng)目位于城北新開(kāi)發(fā)地段，隨著市政府規(guī)劃措施的出臺(tái)，北區(qū)就成了房地產(chǎn)的首選市場(chǎng)，目前北區(qū)項(xiàng)目較多。驛城區(qū)客戶月收入3000—4000 元，下屬客戶月收入 2022—3000，其它客戶月收入 3500—5000 元。建筑與環(huán)境的巧妙融合，將賦予小區(qū)一個(gè)全新的概念，以吸引更多的消費(fèi)群體。項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。19 / 52（2）綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。(4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。7 項(xiàng)目的進(jìn)度安排23 / 52 項(xiàng)目整體控制計(jì)劃為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量的完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工的方式，本項(xiàng)目計(jì)劃整體的工作時(shí)間從 2022 年 5 月 1 日開(kāi)工，至 2022 年 4 月1 日完工，歷經(jīng) 23 個(gè)月。因此要注意從以下幾個(gè)方面去籌措資金：26 / 52 項(xiàng)目的自有資金情況籌措和利用自有資金 6000 萬(wàn)元，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開(kāi)工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。銷售項(xiàng)目稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元，（計(jì)算見(jiàn)附表 6）： 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率將計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和。出售方案的土地增值稅采用累進(jìn)制.。其中銷售費(fèi)用包括：廣告推廣費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售手續(xù)費(fèi)等，財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為利息，總共為 萬(wàn)元。 消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，主要是分析項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級(jí)，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見(jiàn)表。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時(shí)將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場(chǎng)所。本項(xiàng)目建議將小區(qū)道路兩側(cè)區(qū)域規(guī)劃為整體景觀，并考慮適當(dāng)?shù)乃霸O(shè)置，既可以提升小區(qū)的檔次，又可以增加賣點(diǎn)；在樓周圍進(jìn)行立體綠化，有效增加綠化面積、改善環(huán)境、美化社區(qū)。 置地住宅小區(qū)項(xiàng)目主要居住對(duì)象為在駐馬店市工作的白領(lǐng)階層（個(gè)體戶及私營(yíng)企業(yè)主），企業(yè)管理技術(shù)人員、教育等事業(yè)單位人員以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。不僅停留在戶型面積上的品質(zhì)和質(zhì)量，他們對(duì)住宅的私密性、項(xiàng)目周邊環(huán)境、小區(qū)內(nèi)部景觀、項(xiàng)目質(zhì)感、項(xiàng)目品牌等因素都很在意。 項(xiàng)目自身的 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)發(fā)揮10 / 52景觀優(yōu)勢(shì)—地塊周圍有開(kāi)源河、桃園環(huán)繞，自然景觀好景觀優(yōu)勢(shì)將是項(xiàng)目最大也是最核心的優(yōu)勢(shì)所在，項(xiàng)目將是駐馬店第一生態(tài)景觀大盤地段優(yōu)勢(shì)—處于未來(lái)城市發(fā)展方向上，是政府規(guī)劃的主要居住區(qū)充分利用政府的發(fā)展規(guī)劃，完善自身配套設(shè)施，應(yīng)在良好的居住氛圍交通優(yōu)勢(shì)—項(xiàng)目周邊有多條城市主干道，交通便利地塊周圍都臨近城市主干道或次干道和新火車站，未來(lái)交通十分便利人文優(yōu)勢(shì)—地塊附近有市政府新行政大樓，黃淮學(xué)院，具有豐富教育與政府和附近高校進(jìn)行戰(zhàn)略合作，利用高校的師資資源，建成為人文教育基地，充分挖掘其人文教育內(nèi)涵商業(yè)價(jià)值—本項(xiàng)目有較長(zhǎng)的臨街面，且未來(lái)居住人口眾多，具有一定的商業(yè)價(jià)值分析地塊，結(jié)合市場(chǎng)商業(yè)狀況適量開(kāi)發(fā)部分商業(yè)開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)—由于是本地企業(yè)，且樹(shù)立了自己在本市的品牌形象，人脈關(guān)系好充分利用自己的優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)客戶，增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的劣勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì) 減少劣勢(shì)配套缺乏—項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū)，市政配套設(shè)施尚未完善，且檔次較低當(dāng)?shù)厝穗x市中心距離較遠(yuǎn)醒目通過(guò)自身配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)，彌補(bǔ)外部配套的不足經(jīng)驗(yàn)不足—置地開(kāi)發(fā)公司還未曾涉及過(guò)郊區(qū)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不足與全國(guó)知名的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑，銷售代理公司合作，充分借助外腦彌補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)的不足規(guī)模劣勢(shì)—本項(xiàng)目規(guī)模小，與其他項(xiàng)目比，不易形成獨(dú)立的環(huán)境充分利用周圍的自然環(huán)境，完善生活設(shè)施，以好的生活氛圍增加競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的機(jī)