【正文】 根據《土地增值稅條例實施細則》，對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人收取土地增值稅，增值額超過扣除項目金額的 50%未超過 100%的部分，稅率為 40%，速算扣除系數為 5%。共計 萬元，平均每平方米成本 元。（2）調查項目場址周圍消防設施狀況 調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。表 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級挖土機 7896 電鉆 100150沖擊機 95 電錘 100105空壓機 7585 手工鉆 100105土石方階段打樁機 95105 裝修、安裝 無齒鋸 10520 / 52混凝土輸送泵90100 多功能木工刨90100地板與結構階段 振搗器 100105階段混凝土攪拌機100110電鋸 100110 云石機 100110電焊機 9095 多角磨光機 100115地板與結構階段空壓機 7585裝修、安裝階段表 交通運輸車輛升級施工階段 運輸階段 車輛類型 聲級/dB（A）土方階段 土方外運 大型載重機 90地板與結構階段 鋼筋、商品混凝土 砼罐車、載重車 8085裝修階段 各種裝修材料及主要設備 輕型載重卡車 75(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。充分利用雨水，減少市政供水。 項目的智能化系統(tǒng)建議隨著人們生活水平的提高，人們對住宅的要求也越來越高，因此，建議增加智能化設施及安防系統(tǒng)，提升小區(qū)的品質和售價，通訊、寬帶等各種線路一18 / 52步到位，用戶可自由選擇是否使用，同時也便于以后升級。該地塊自16 / 52然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。由此我們根據目標客戶的需求和要求進行本項目的定位： 主題定位“城市新開發(fā)地段+個性化+ 高舒適度+高升值力”（1）以本案的景觀和綠化、以及對產品細節(jié)的注重，營造本案的品質優(yōu)勢和適宜居住的特點，在風格上努力于環(huán)境結合，體現其實用性和現代性；（2）以本案的品質優(yōu)勢，結合適宜的價位，突出本案的性價比優(yōu)勢；（3）造型力求新穎，符合目標客戶的審美需要，以突出小面積、大戶型這一先進的戶型設計理念為特點，并凸顯其在降低單套總價、提高性價比方面的優(yōu)勢；（4）以本地段的升值潛力，突出本案的投資價值，讓消費者體會更多的是產品本身品質的提升。根據對區(qū)域消費者需求導向及基本情況分析，我們可以初步對本項目的市場做細分，包括客戶的年齡、職業(yè)、收入狀況、家庭結構等，具體如下：（1）年齡：2545 歲之間，以首次購房者和二次購房者為主，三次購房者（投資）作為輔助，主要目的是擁有自己的物業(yè)，改善居住環(huán)境，成家立業(yè)孝敬父母（2）客戶：驛城區(qū)客戶 60%，縣鎮(zhèn)客戶 37%，其他客戶 3%。3 項目的背景及 SWOT 分析 項目的概況 項目基本情況本項目位于駐馬店市開源大道與銅山大道交叉口東北方向，占地約 15 畝，東臨地區(qū)高中分校、職業(yè)學院和黃淮學院，西鄰交通大動脈銅山大道，南臨開源大道。（5）競爭激烈。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的 75%，經濟房開發(fā)投資 億元，6 / 52占總投資的 %.從銷售投資比率來看，09 年銷售額只占到投資額的%，09 年上升到 60%，在 2022 年，全市銷預售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。因此所謂的拐點論目前并沒有得到市場的驗證。而且要重視該項目的社會效益。根據國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約 —2 個百分點。在“置地住宅小區(qū)”項目的可行性分析部分，從該項目的市場可行性、工程可行性、經濟可行性三方面對其進行了分析并重點分析了該項目所處的市場及區(qū)域經濟環(huán)境，以及從該項目的投資估算、銷售收入的測算、財務評價指標的選取與計算、不確定性分析等方面進行了經濟可行性評價?？偩幼魯?216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率，綠化覆蓋率 35%。06 年房地產同比增長 %，占固定資產投資的 %。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是隨著駐馬店市政府的搬遷（現市政府位于樂山大道與開園大道交叉口西北方向），從駐馬店市規(guī)劃上看，主要往西北方向擴展以后發(fā)展?jié)摿Υ?。?）需求量大。市場上 813 個項目在同時銷售，總投放量預計將超過 70 多萬平方米，這就造成了市場供應充足、消費需求不足、影響價格的攀升。此外，將城市劃分為：三個中心、四縱四橫發(fā)展軸、五個功能區(qū)。目標客戶購房以置業(yè)自住為13 / 52主。 產品方案 方案的設計本項目計劃建設三棟住宅加商業(yè)模式，兩棟 22 層一棟 16 層，兩棟 22 層位于兩邊 16 層位于中間，三棟樓地上兩層整體連接，三層以上分開，地下室做車15 / 52庫，地上兩層為商鋪，三層以上為住宅，住宅中增加入戶花園。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。實現水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜、夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。 安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：(1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。（2）前期費用主要是規(guī)劃設計費、設計審圖費、地勘費、招標費、三通一平費等。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。（1）財務凈現值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據項目現金流量表，可計算出財務凈現值和財務內部收益率財務凈現值（FNPV）= 萬元財務內部。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。本項目自有資金 6000 萬元，從銀行貸款 8000 萬元，每半年貸款一次，利率按半年 %，總利息 萬元（計算見附表 2） 。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。 節(jié)水措施（1）小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于駐馬店市開源大道與銅山大道交叉口東北方向，周圍是地區(qū)高中分校、職業(yè)技術學校和黃淮學院，西鄰開源河（正在規(guī)劃建設為休閑中心）水域開闊，風光宜人，環(huán)河周圍桃數環(huán)繞，曲轉回折，是駐馬店市民周末休閑度假的理想去處?？偩幼魯?216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%。根據對被訪者的初步調查分析，我們可以認為該項目以住宅類型為主，商業(yè)地產作為其輔助手段。9 / 52南改：以練江河改造和華達西湖居住小區(qū)、戀江堡住宅小區(qū)建設為試點，發(fā)揮城市南部區(qū)域一類居住面積大、范圍廣的優(yōu)勢，打造精品住宅小區(qū)，努力建設駐馬店的“后花園” 。 我市房地產競爭分析從 07 年開始，隨著市政府的搬遷，我市已開工銷售和將要立項、開工的房地產項目確實增加了很多，2022 年投放量將會更大，計劃建設各類住房 萬套，總建筑面積 115 萬平方米。從原因上看，主要有四：（1）在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。在 2022 年第四季度駐馬店市樂山大道沿線樓盤銷售均價在 2400 元/平方米左右，且銷售情況良好。 經濟環(huán)境的分析駐馬店市的經濟處于河南省的下游水平，但經濟發(fā)展較迅速，09 年前三季度生產總值為 億元，增長 %，全社會固定資產投資完成 億元，增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7282 元，增長 %，農民人均現金收入 2715 元，增長 %。周圍為農家田地，桃樹環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美，形成絕佳的居住環(huán)境。論文首先介紹了房地產開發(fā)項目可行性分析點有關理論依據，主要包括市場分析及經濟分析方面的一些理論。根據國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變，我們?yōu)榱隧憫獓业陌簿庸こ?、保障性住房的要求，確保增加住房的有效供給和房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。3 月 10 日國土部關于 加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知，確定了關于住房用地的規(guī)章制度。 目前市場的供需及價格情況 根據駐馬店市居民住房面積的抽樣調查表明,住宅面積在 90㎡以上的占總量的 %,其中，住宅面積在 60㎡以下的占總量的 %,60—90㎡占總量的%,90—120㎡的占總量的 %,120㎡以上的占總量的 %。據此分析，我們此時開發(fā)商品經濟房，是迎合市場需求，銷售前景良好。駐馬店市商品房主要靠本地購買，自住為主，炒房、投資客戶總量稀少，而前兩年連續(xù)拉高的房價已經使本地市場出現了購買力短期被透支的跡象。 項目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（1）市區(qū)的整體規(guī)劃本項目位于城北新開發(fā)地段，隨著市政府規(guī)劃措施的出臺，北區(qū)就成了房地產的首選市場，目前北區(qū)項目較多。驛城區(qū)客戶月收入3000—4000 元，下屬客戶月收入 2022—3000，其它客戶月收入 3500—5000 元。建筑與環(huán)境的巧妙融合，將賦予小區(qū)一個全新的概念，以吸引更多的消費群體。項目與城市基礎設施網絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道。19 / 52（2）綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。(4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。7 項目的進度安排23 / 52 項目整體控制計劃為了爭取時間，縮短工期，保質保量的完成工程，本項目決定采取平行施工的方式，本項目計劃整體的工作時間從 2022 年 5 月 1 日開工，至 2022 年 4 月1 日完工，歷經 23 個月。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：26 / 52 項目的自有資金情況籌措和利用自有資金 6000 萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。銷售項目稅后利潤為 萬元，（計算見附表 6）： 經濟效益評價財務凈現值是按事先規(guī)定的基準貼現率將計算期內各年凈現金流量折現到建設初期的現值之和。出售方案的土地增值稅采用累進制.。其中銷售費用包括：廣告推廣費、市場推廣費、銷售代理費、銷售手續(xù)費等，財務費用主要為利息，總共為 萬元。 消防設施 消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。本項目建議將小區(qū)道路兩側區(qū)域規(guī)劃為整體景觀，并考慮適當的水景設置，既可以提升小區(qū)的檔次，又可以增加賣點；在樓周圍進行立體綠化，有效增加綠化面積、改善環(huán)境、美化社區(qū)。 置地住宅小區(qū)項目主要居住對象為在駐馬店市工作的白領階層（個體戶及私營企業(yè)主），企業(yè)管理技術人員、教育等事業(yè)單位人員以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。不僅停留在戶型面積上的品質和質量，他們對住宅的私密性、項目周邊環(huán)境、小區(qū)內部景觀、項目質感、項目品牌等因素都很在意。 項目自身的 SWOT 分析 項目的優(yōu)勢分析項目優(yōu)勢 優(yōu)勢發(fā)揮10 / 52景觀優(yōu)勢—地塊周圍有開源河、桃園環(huán)繞，自然景觀好景觀優(yōu)勢將是項目最大也是最核心的優(yōu)勢所在，項目將是駐馬店第一生態(tài)景觀大盤地段優(yōu)勢—處于未來城市發(fā)展方向上，是政府規(guī)劃的主要居住區(qū)充分利用政府的發(fā)展規(guī)劃，完善自身配套設施，應在良好的居住氛圍交通優(yōu)勢—項目周邊有多條城市主干道，交通便利地塊周圍都臨近城市主干道或次干道和新火車站，未來交通十分便利人文優(yōu)勢—地塊附近有市政府新行政大樓，黃淮學院，具有豐富教育與政府和附近高校進行戰(zhàn)略合作，利用高校的師資資源，建成為人文教育基地，充分挖掘其人文教育內涵商業(yè)價值—本項目有較長的臨街面，且未來居住人口眾多，具有一定的商業(yè)價值分析地塊，結合市場商業(yè)狀況適量開發(fā)部分商業(yè)開發(fā)商優(yōu)勢—由于是本地企業(yè)，且樹立了自己在本市的品牌形象，人脈關系好充分利用自己的優(yōu)勢，吸引目標客戶，增加自己的競爭力 項目的劣勢分析項目劣勢 減少劣勢配套缺乏—項目所在區(qū)域屬于城市郊區(qū)，市政配套設施尚未完善，且檔次較低當地人離市中心距離較遠醒目通過自身配套設施的開發(fā)，彌補外部配套的不足經驗不足—置地開發(fā)公司還未曾涉及過郊區(qū)的開發(fā)，開發(fā)經營不足與全國知名的策劃、規(guī)劃、設計、建筑，銷售代理公司合作，充分借助外腦彌補經驗的不足規(guī)模劣勢—本項目規(guī)模小，與其他項目比，不易形成獨立的環(huán)境充分利用周圍的自然環(huán)境，完善生活設施，以好的生活氛圍增加競爭力 項目的機