【正文】 向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。 （具體分析見附表 1） 項目的籌資項目簽訂合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。（5）開發(fā)費用：開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。（2）前期費用主要是規(guī)劃設計費、設計審圖費、地勘費、招標費、三通一平費等。小區(qū)內(nèi)設配套有會所、文化健身中心、居委會、派出所等設施。（3）消防措施和設施 根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。 (4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：(1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設備。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪○ 2聲滿足環(huán)保要求；工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，○ 3環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在○ 4使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。(3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。聲級最大的是電鉆，可達 115dB(A)。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜、夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。收集后的雨水經(jīng)適當處理后回用做小區(qū)雜用水。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能措施 置地住宅小區(qū)小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。 環(huán)境保護本項目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水、生活廢水和洗浴污水。（7）戶型設計要求客廳、主臥均朝陽 項目園林景觀建議對建筑來說，不僅風格要獨特新穎，同時也要注重與小區(qū)整個環(huán)境的搭配及小區(qū)環(huán)境的布局規(guī)劃，一定要有自己的風格，所謂細節(jié)決定成敗，對于細節(jié)一定要處理到位。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。 城市的基礎設施條件通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn) 21 世紀科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌。 產(chǎn)品方案 方案的設計本項目計劃建設三棟住宅加商業(yè)模式，兩棟 22 層一棟 16 層，兩棟 22 層位于兩邊 16 層位于中間，三棟樓地上兩層整體連接，三層以上分開，地下室做車15 / 52庫，地上兩層為商鋪，三層以上為住宅，住宅中增加入戶花園。5 建設規(guī)模、產(chǎn)品設計方案建設規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，分析論證擬建項目的建設規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據(jù)。14 / 52 形象定位獨特的戶型空間、發(fā)展升值的地段、個性的文化休閑內(nèi)涵、優(yōu)美的自然環(huán)境、精致現(xiàn)代的產(chǎn)品形象進行定位，把小區(qū)打造成一個中檔的現(xiàn)代化生活小區(qū)。 產(chǎn)品的定位結合項目的市場細分，客戶的需求特征分析，本項目產(chǎn)品定位以客戶需求為導向，整體定位要滿足目標客戶中的三類人：城市企業(yè)技術管理人員（如金融、房地產(chǎn)、電信、制藥等行業(yè)的從業(yè)人士） 、個體戶及私營企業(yè)主（如三資及小型私企管理人等） 、教育醫(yī)生等及事業(yè)單位人員，這三類人群都有一個共同特點：即為中產(chǎn)階級，在追求物質(zhì)的同時還在意精神享受，具有較高的審美能力和品位追求。目標客戶購房以置業(yè)自住為13 / 52主。周圍文化休閑中心和高新科技中心逐漸形成，必然帶動著經(jīng)濟、文化、教育、科技的全面繁榮，很多高校和機構辦事處云集于此，高端的商務氛圍聚集著大量的高端商務客戶群，有很強的消費能力。（3）職業(yè)：城市企業(yè)管理技術人員（如金融、房地產(chǎn)、電信、制藥等行業(yè)的從業(yè)人員） 、個體戶和私營企業(yè)主（如三資及小型私企管理人等） 、教師醫(yī)生等事業(yè)單位人員（如大學高中教師、機關事業(yè)人員等） 、公務員及其他12 / 52教 師 醫(yī) 生 等企 業(yè) 管 理 技術 人 員個 體 戶 、 私營 企 業(yè) 主公 務 員其 他圖 購房者職業(yè)調(diào)查（4）收入狀況：事業(yè)小有成就、個人經(jīng)濟實力強，個人月收入穩(wěn)定在3000 元—4500 元占 50%，家庭月收入在 5000 元以上為 16%，3000 元以下為32%， 3045 歲的中年人具有一定積蓄，工作收入穩(wěn)定。由此可見在北區(qū)開發(fā)商業(yè)氣息濃厚，銷售市場較好，開發(fā)潛力較大。此外，將城市劃分為：三個中心、四縱四橫發(fā)展軸、五個功能區(qū)。西擴：以京廣快速鐵路和鄭信快速通道建設為契機，切實發(fā)揮交通干線經(jīng)濟輻射作用，向西擴展規(guī)劃區(qū)域面積，帶動整個西部城區(qū)的快速發(fā)展。土地用途：商業(yè)兼容住宅土地使用年限：商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年該地塊位于目前城北方向，總規(guī)劃面積為 15 畝，現(xiàn)為農(nóng)田用地，西面北面分別鄰開源河，視野開闊，景色優(yōu)美。激烈的市場競爭勢必影響房地產(chǎn)價格的上漲速度，緩慢的價8 / 52格上漲也會使本來就不多的投資客戶轉向選擇其它的投資行為，造成結構性的客戶群流失。市場上 813 個項目在同時銷售，總投放量預計將超過 70 多萬平方米，這就造成了市場供應充足、消費需求不足、影響價格的攀升。由以上分析及現(xiàn)在駐馬店市市場的房價看，到項目建成后即 2022 年房價預計可達到 29003400 元/㎡。對于駐馬店這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來講，國家相關的房地產(chǎn)政策以及全國房地產(chǎn)發(fā)展大勢對其發(fā)展影響并不是最重要的，影響駐馬店本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場本身的供給、需求和價格之間的關系。7 / 52（4）住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。（2）需求量大。據(jù)調(diào)查，今年駐馬店市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2022 年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動駐馬店市房價繼續(xù)走高。再結合入住駐馬店市的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高?？傮w而言，置地大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是隨著駐馬店市政府的搬遷（現(xiàn)市政府位于樂山大道與開園大道交叉口西北方向），從駐馬店市規(guī)劃上看，主要往西北方向擴展以后發(fā)展?jié)摿Υ?。以上調(diào)查結果顯示,駐馬店市購房者所能承受的價格在 2035 萬之間，比例占到總量的 60%以。同時，雖然房地產(chǎn)并沒有出現(xiàn)輿論所講的房價大規(guī)模降價的事實，但是我們也清晰地看到迫于社會輿論的壓力，房地產(chǎn)的成交量確實受到了很大的影響，這勢必要引起我們的注意，因為這些輿論會直接影響到本地市場的房地產(chǎn)消化速度。 房地產(chǎn)的投資環(huán)境分析目前，房地產(chǎn)市場存在一種拐點論的說法，特別是從去年 10 月份開始，全國各級市場的房地產(chǎn)發(fā)展遇到了前所未有的困難，成交量大規(guī)模萎縮，在河南市場，鄭州、洛陽、開封三地的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)尤為突出。06 年房地產(chǎn)同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資的 %。（2）地方的政策環(huán)境隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，相應中央的政策，河南省政府和駐馬3 / 52店市也相繼出臺了《關于促進全省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》和《關于促進全市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》及 15 條新政策涉及住房保障、降低住房交易稅費、金融支持優(yōu)化市場環(huán)境等，此外還有關于購買經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠措施如對個人首次購買 90 平方米及以下的普通住房契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅等。2 房地產(chǎn)市場研究 投資環(huán)境的分析 政策環(huán)境的分析（1）國家的政策環(huán)境分析2022 年國家對房地產(chǎn)出臺了一系列相關政策，1 月 10 日國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國十一條”，加強保障性住房和普通商品住房的有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求。本項目完成后，預計銷售收入為 萬元，扣除成本 萬元，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加和印花稅、管理費、土地增值稅 萬元、所得稅 萬元，預計累計未分配利潤為 萬元?？偩幼魯?shù) 216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率，綠化覆蓋率 35%。東鄰建設中的市體育館、體育場，西臨交通大動脈銅山大道，南界開源大道，交通便利。 現(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結構和消費結構的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。在“置地住宅小區(qū)”項目的可行性分析部分，從該項目的市場可行性、工程可行性、經(jīng)濟可行性三方面對其進行了分析并重點分析了該項目所處的市場及區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，以及從該項目的投資估算、銷售收入的測算、財務評價指標的選取與計算、不確定性分析等方面進行了經(jīng)濟可行性評價。目 錄摘 要 .............................................................VABSTRACT ......................................................VI1 總 論 ............................................................1 項目名稱 .......................................................1 可行性研究報告編制依據(jù) .........................................1 項目提出的過程和理由 ...........................................1 項目概況 .......................................................2 擬建地點 ....................................................2 建設規(guī)模與資金 ..............................................2 項目投入總資金及效益情況 ................................2 問題與建議 .....................................................32 房地產(chǎn)市場研究 ..................................................3 投資環(huán)境的分析 .................................................3 政策環(huán)境的分析 ..............................................3 經(jīng)濟環(huán)境的分析 ..............................................4 房地產(chǎn)的投資環(huán)境分析 ...........................................4 目前市場的供需及價格情況 ....................................5 周圍樓盤的供應調(diào)查 ..........................................6 產(chǎn)品供需預測 ...............................................6 價格預測 ....................................................7 競爭力分析 .....................................................8 周圍競爭力的分析 ............................................8 我市房地產(chǎn)競爭分析 ..........................................83 項目的背景及 SWOT 分析 .........................................9 項目的概況 .....................................................9 項目基本情況 ...................................