【正文】 （1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率財務凈現(xiàn)值（FNPV）= 萬元財務內部。本項目選擇的基準貼現(xiàn)率為 10%。它是考察項目在計算內盈利能力的動態(tài)評價指標。因此如表所示，所需繳納的土地增值稅為 萬元。由于出售房地產項目，需要計算土地增值稅，采用累進制，土地增值稅為 萬元（具體計算見附表 5）。 利潤的計算27 / 52在隨后的利潤估算中，各項稅率取值如下：營業(yè)稅及附加稅率為銷售額的%，所得稅率為 33%。 （投資計劃及貸款情況分析見下附表附表 3）9 財務分析及不確定性分析 財務分析 經營方式的確定為了更好的結合企業(yè)的戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)實現(xiàn)短期利益和長期利益的兼顧，綜合考慮項目自身的特點，應采用出售方式進行項目經營，銷售收入的計算按每半年一次。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。主要包括現(xiàn)金和流動資金，以及近期收回的各種應收款項等，如應收的銀行的票據、已完合同的應收工程款等。 （具體分析見附表 1） 項目的籌資項目簽訂合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經濟效益。（6）開發(fā)總成本：項目開發(fā)總成本為上述費用之和，及稅費、報建費、竣工審圖費之和。（5）開發(fā)費用：開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。（3）建筑安裝費：據調查及查閱相關資料，地下室開發(fā)成本大致為 30003500元/㎡，商鋪安裝費較高配套設施取 800 元/㎡，地上住宅開發(fā)成本 12001500元/㎡，水、電、氣、消防費及綠化費按相應比例計取。（2）前期費用主要是規(guī)劃設計費、設計審圖費、地勘費、招標費、三通一平費等。本項目自有資金 6000 萬元，從銀行貸款 8000 萬元，每半年貸款一次，利率按半年 %，總利息 萬元（計算見附表 2） 。小區(qū)內設配套有會所、文化健身中心、居委會、派出所等設施。（1）準備階段：從 2022 年 5 月 1 日～2022 年 8 月 1 日，歷時 92 天；（2）前期階段：從 2022 年 8 月 1 日～2022 年 10 月 1 日，歷時 61 天；（3）的建設實施階段：從 2022 年 10 月 1 日～2022 年 4 月 1 日，歷時 548 天；（4）的營銷階段：從 2022 年 4 月 1 日～2022 年 4 月 1 日，歷時 365 天24 / 52表 項目整體控制表2022 年 2022 年 2022 年2022 年主要工作 歷時6月 8月10 月112 月 2月 4月 6月 8月10 月112 月 2月 4月 6月 8月10 月112 月2月4月準備階段 92前期階段 61建設階段 548營銷階段 36525 / 528 投資估算與籌資安排 成本分析本建設項目總占地面積約 平方米，建筑面積 35561 平方米，其中住宅 24872 平方米，地下室 2404 平方米，商鋪面積 4808 平方米。（3）消防措施和設施 根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設施配置方案。（1）火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。 (4)對易產生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 (3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。 安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：(1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪○ 2聲滿足環(huán)保要求；工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，○ 3環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在○ 4使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響 根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表： 表 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB(A)21 / 52施工階段 晝間場界噪聲 標準值 夜間場界噪聲 標準值土方階段 7585 75 7585 55結構階段 7085 70 6580 55裝修階段 8095 85 禁止施工 55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。(3)施工期廢水污染源 施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。聲級最大的是電鉆，可達 115dB(A)。 施工期環(huán)境影響分析（1）施工期污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜、夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。收集后的雨水經適當處理后回用做小區(qū)雜用水。 收集雨水用以在一定范圍內補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。 對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。 節(jié)水措施（1）小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。 節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能措施 置地住宅小區(qū)小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。 環(huán)境保護本項目產生的污水主要有餐飲廢水、生活廢水和洗浴污水。 項目的配套設施建議考慮到方便小區(qū)居民，建議配備有完善的配套設施，并與小區(qū)景觀相協(xié)調融合，以減少其對小區(qū)布局的影響和面積的占用；在建筑物下設計地下車庫，既可以滿足有車一族的購房需求，又可以增加銷售收入。（7）戶型設計要求客廳、主臥均朝陽 項目園林景觀建議對建筑來說，不僅風格要獨特新穎，同時也要注重與小區(qū)整個環(huán)境的搭配及小區(qū)環(huán)境的布局規(guī)劃，一定要有自己的風格，所謂細節(jié)決定成敗，對于細節(jié)一定要處理到位。 總體規(guī)劃布局置地住宅小區(qū)總平面圖一風葉玫瑰為依據，建筑以合理的分布保證日照間距在 之下，采光通風順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車位，利用不規(guī)則地形布置休息廳，小區(qū)設東南兩個主出入口；對于臨路住宅，采用雙層隔音玻璃窗設計，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于駐馬店市開源大道與銅山大道交叉口東北方向，周圍是地區(qū)高中分校、職業(yè)技術學校和黃淮學院，西鄰開源河（正在規(guī)劃建設為休閑中心）水域開闊，風光宜人，環(huán)河周圍桃數環(huán)繞，曲轉回折，是駐馬店市民周末休閑度假的理想去處。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。同時經該樓盤有三余條公交線路，周邊學校、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。 城市的基礎設施條件通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。 根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：表 戶型分配表樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數量（套）A 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 115 40①B 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 入戶花園121 40C 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 118 28②D 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 96 28③ E 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺 115 40表 用地平衡表項 目 單 位 數 量小區(qū)規(guī)劃用地 ㎡ ㎡ 2500 ㎡ 2300 ㎡ 3000 ㎡ 1100其他用地 ㎡ 11006 項目的建設條件及方案 建設的條件 自然條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，建造 10 萬平方米的房地產才不會超過土地承載力。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn) 21 世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。（具體樓層設置見附圖 2） 戶型的選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔高層商住混合社區(qū)，因此，要突出項目規(guī)劃上對該區(qū)域板塊住宅及商業(yè)市場的引領性，凸現(xiàn)項目整體的現(xiàn)代、大氣感。 產品方案 方案的設計本項目計劃建設三棟住宅加商業(yè)模式，兩棟 22 層一棟 16 層，兩棟 22 層位于兩邊 16 層位于中間，三棟樓地上兩層整體連接，三層以上分開，地下室做車15 / 52庫，地上兩層為商鋪，三層以上為住宅，住宅中增加入戶花園。總居住戶數 216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率 ，綠化覆蓋率 35%。5 建設規(guī)模、產品設計方案建設規(guī)模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，分析論證擬建項目的建設規(guī)模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。 功能定位“懂得享受、懂得生活的人士”在產品設計上，以現(xiàn)代的設計為基調，做到現(xiàn)代、高雅、符合目標客戶群的審美習慣；在戶型上，以住宅為主要，增加其他元素，增添入戶花園，滿足不同客戶的需求。14 / 52 形象定位獨特的戶型空間、發(fā)展升值的地段、個性的文化休閑內涵、優(yōu)美的自然環(huán)境、精致現(xiàn)代的產品形象進行定位，把小區(qū)打造成一個中檔的現(xiàn)代化生活小區(qū)。他們購買的目的不只是尋求其過渡居所，而是尋求一個在較長時間內都可以滿足他們使用功能的住所，因此在購買決策時會帶有一定的前瞻性。 產品的定位結合項目的市場細分，客戶的需求特征分析，本項目產品定位以客戶需求為導向，整體定位要滿足目標客戶中的三類人：城市企業(yè)技術管理人員（如金融、房地產、電信、制藥等行業(yè)的從業(yè)人士） 、個體戶及私營企業(yè)主（如三資及小型私企管理人等） 、教育醫(yī)生等及事業(yè)單位人員，這三類人群都有一個共同特點：即為中產階級，在追求物質的同時還在意精神享受，具有較高的審美能力和品位追求。在這些客戶中，企業(yè)管理技術人員和教師醫(yī)生等事業(yè)單位人員占 62%，是主要的購房群體。目標客戶購房以置業(yè)自住為13 / 52主。根據對被訪者的初步調查分析，我們可以認為該項目以住宅類型為主，商業(yè)地產作為其輔助手段。周圍文化休閑中心和高新科技中心逐漸形成，必然帶動著經濟、文化、教育、科技的全面繁榮，很多高校和機構辦事處云集于此，高端的商務氛圍聚集著大量的高端商務客戶群，有很強的消費能力。（5）家庭結構：城市白領一族多為單身、兩人世界；企業(yè)人士、教育、醫(yī)生家庭人員三人左右。（3）職業(yè)：城市企業(yè)管理技術人員（如金融、房地產、電信、制藥等行業(yè)的從業(yè)人員） 、個體戶和私營企業(yè)主（如三資及小型私企管理人等） 、教師醫(yī)生等事業(yè)單位人員（如大學高中教師、機關事業(yè)人員等） 、公務員及其他12 / 52教 師 醫(yī) 生 等企 業(yè) 管