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正文內(nèi)容

駐馬店市置地住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃可行性研究(編輯修改稿)

2024-07-25 07:05 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 120㎡ 以 上圖 住房面積調(diào)查 購房者能承受多高的房?jī)r(jià),是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對(duì)購房總價(jià)格的承受能力如下:承受總價(jià)格在 20 萬以下的占33%,承受總價(jià)格在 2130 萬之間的占 %承受總價(jià)格在 3140 萬的占 %承受總價(jià)格在 4150 萬的占 8%,承受總價(jià)格在 50 萬以上的占 4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,駐馬店市購房者所能承受的價(jià)格在 2035 萬之間,比例占到總量的 60%以。上可見是主要購買力的承受范圍5 / 5220萬 以 下2130萬3040萬4150萬50萬 以 上圖 客戶對(duì)住房?jī)r(jià)格的承受力調(diào)查 周圍樓盤的供應(yīng)調(diào)查另外,我們重點(diǎn)調(diào)查了項(xiàng)目所在地及駐馬店市市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2022 年第四季度駐馬店市樂山大道沿線樓盤銷售均價(jià)在 2400 元/平方米左右,且銷售情況良好。置地大道附近,均價(jià)在 2600 元/平方米左右的生活住宅小區(qū)一季度取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因,一是有良好的地理位置,交通方便;二是隨著駐馬店市政府的搬遷(現(xiàn)市政府位于樂山大道與開園大道交叉口西北方向),從駐馬店市規(guī)劃上看,主要往西北方向擴(kuò)展以后發(fā)展?jié)摿Υ?。從市?chǎng)現(xiàn)狀看,樂山路沿線地處城市中心,土地成本比較高,因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 在置地大道沿線聚集了吉安住宅小區(qū)、領(lǐng)袖花園、通達(dá)生活小區(qū)等多個(gè)住宅項(xiàng)目,除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2800 元/平方米以外,其他樓盤均價(jià)在 2400 元/平方米上下浮動(dòng),該區(qū)域高校眾多,有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境,購房者多以市白領(lǐng)階級(jí)為主。建業(yè)森林半島 2022 一季度銷售量在 6000 平方米以上;民生集團(tuán)本季度銷量也保持在 5000 平方米左右??傮w而言,置地大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查,目前駐馬店市房地產(chǎn)投資大幅增加,2022 年上半年駐馬店市完成住宅建設(shè)投資 億元,比去年同期增長(zhǎng) %,施工面積達(dá)到 萬平方米。2022 年總投資額為 億元,同比增長(zhǎng) %。其中住宅投資 億元,同比增長(zhǎng) %,占總投資的 75%,經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資 億元,6 / 52占總投資的 %.從銷售投資比率來看,09 年銷售額只占到投資額的%,09 年上升到 60%,在 2022 年,全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡(其中住宅銷售面積 萬㎡)同比增長(zhǎng) %;總銷售額為 億元,同比增長(zhǎng) %。再結(jié)合入住駐馬店市的高科技公司的不斷增多,白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大,另外國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度,居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析,我們此時(shí)開發(fā)商品經(jīng)濟(jì)房,是迎合市場(chǎng)需求,銷售前景良好。 價(jià)格預(yù)測(cè) 市場(chǎng)的發(fā)展、產(chǎn)品品質(zhì)的提升也必然伴隨市場(chǎng)價(jià)格的整體上揚(yáng)。07 年,市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過 10%,08 年至 09 年趨于穩(wěn)定,但隨著區(qū)域市場(chǎng)由起步階段向成熟階段的發(fā)展,近兩年的市場(chǎng)價(jià)格仍然會(huì)保持穩(wěn)定并趨于小幅增長(zhǎng),同時(shí)產(chǎn)品的多元還和差異化也會(huì)改變目前房地產(chǎn)的價(jià)格狀況。據(jù)調(diào)查,今年駐馬店市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目,整體項(xiàng)目水平與 2022 年項(xiàng)目相比,這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量,還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上,都將會(huì)再上一個(gè)檔次,從而拉動(dòng)駐馬店市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年駐馬店市繼續(xù)向外發(fā)展,老城改造,新城建設(shè),使得大量居民重新置業(yè),為駐馬店市商品房的銷售提供了契機(jī),同時(shí),受全國一線、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)三線城市產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng),駐馬店市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。從原因上看,主要有四:(1)在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下,地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊(特別是北邊和西邊)開發(fā)項(xiàng)目的增多,形成“扎堆”效應(yīng),帶動(dòng)地價(jià)上升。(2)需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看,有 %的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè),而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款;還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變,使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。(3)購買力的增強(qiáng),按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加,使居民購買力有所增強(qiáng),再加上不少“持幣觀望”者的加入,銀行按揭到位,國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度,居民購房能力將大大提高,致使房?jī)r(jià)上漲。7 / 52(4)住宅品質(zhì)的提高,也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng),居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅,對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。(5)競(jìng)爭(zhēng)激烈。對(duì)于駐馬店這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來講,國家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)對(duì)其發(fā)展影響并不是最重要的,影響駐馬店本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場(chǎng)本身的供給、需求和價(jià)格之間的關(guān)系。駐馬店市商品房主要靠本地購買,自住為主,炒房、投資客戶總量稀少,而前兩年連續(xù)拉高的房?jī)r(jià)已經(jīng)使本地市場(chǎng)出現(xiàn)了購買力短期被透支的跡象。同時(shí),盡管不能把所有的城市一概而論,但所謂的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)說法,已經(jīng)波及并影響到本地市民的購買熱情。市民即便有購買意向,也是更愿意持幣觀望要么期待政策方面的嚴(yán)格調(diào)控,要么期待本地市場(chǎng)樓盤增多,從更激烈的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中有所收獲。由以上分析及現(xiàn)在駐馬店市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)看,到項(xiàng)目建成后即 2022 年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)到 29003400 元/㎡。 競(jìng)爭(zhēng)力分析 周圍競(jìng)爭(zhēng)力的分析從目前來看,周圍銅山大道路上地區(qū)高級(jí)中學(xué)分校西面 50 米處正在建設(shè)的新天地未來城住宅小區(qū)以及開源大道上正在建設(shè)的明珠港灣,周圍設(shè)施與本項(xiàng)目開發(fā)處差不多,總體競(jìng)爭(zhēng)力平衡。 我市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析從 07 年開始,隨著市政府的搬遷,我市已開工銷售和將要立項(xiàng)、開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)增加了很多,2022 年投放量將會(huì)更大,計(jì)劃建設(shè)各類住房 萬套,總建筑面積 115 萬平方米。其中,新建商品住房建設(shè) 萬套,建筑面積70 萬平方米;城中村改造 萬套,建筑面積 24 萬平方米;政策性住房建設(shè) 萬套,建筑面積 21 萬平方米;其中,經(jīng)濟(jì)適用房 15 萬平方米,廉租房 6 萬平方米。市場(chǎng)上 813 個(gè)項(xiàng)目在同時(shí)銷售,總投放量預(yù)計(jì)將超過 70 多萬平方米,這就造成了市場(chǎng)供應(yīng)充足、消費(fèi)需求不足、影響價(jià)格的攀升。激烈的競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的。所以 2022 年市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)速度要稍慢于房地產(chǎn)的投放量,這樣就造成了客戶的選擇范圍更廣,選擇條件也更加苛刻。這也無疑會(huì)給我們的銷售帶來很大的困難。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必影響房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度,緩慢的價(jià)8 / 52格上漲也會(huì)使本來就不多的投資客戶轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為,造成結(jié)構(gòu)性的客戶群流失。而且周邊地段由于駐馬店市近兩年來的發(fā)展,城市的重新規(guī)劃,特別是 08 年以后,致使周邊居民住房困難,與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng), ,所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求,具有巨大的市場(chǎng)潛力,為此給項(xiàng)目的開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。由此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。3 項(xiàng)目的背景及 SWOT 分析 項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目位于駐馬店市開源大道與銅山大道交叉口東北方向,占地約 15 畝,東臨地區(qū)高中分校、職業(yè)學(xué)院和黃淮學(xué)院,西鄰交通大動(dòng)脈銅山大道,南臨開源大道。土地用途:商業(yè)兼容住宅土地使用年限:商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年該地塊位于目前城北方向,總規(guī)劃面積為 15 畝,現(xiàn)為農(nóng)田用地,西面北面分別鄰開源河,視野開闊,景色優(yōu)美。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃(1)市區(qū)的整體規(guī)劃本項(xiàng)目位于城北新開發(fā)地段,隨著市政府規(guī)劃措施的出臺(tái),北區(qū)就成了房地產(chǎn)的首選市場(chǎng),目前北區(qū)項(xiàng)目較多。09 年市政府提出了本市的初步規(guī)劃構(gòu)想,即:北延、西擴(kuò)、東進(jìn)、南改、中優(yōu)。北延:以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設(shè)為契機(jī),高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),全力打造精品工程,努力出精品、出形象,塑造全新的駐馬店。西擴(kuò):以京廣快速鐵路和鄭信快速通道建設(shè)為契機(jī),切實(shí)發(fā)揮交通干線經(jīng)濟(jì)輻射作用,向西擴(kuò)展規(guī)劃區(qū)域面積,帶動(dòng)整個(gè)西部城區(qū)的快速發(fā)展。東進(jìn):向東打造工業(yè)走廊,以駿馬化工、藍(lán)天集團(tuán)、天方藥業(yè)、中集華俊等大型企業(yè)建設(shè)為契機(jī),強(qiáng)力發(fā)展天然氣、火電、化工等工業(yè),以項(xiàng)目建設(shè)、工業(yè)建設(shè)帶動(dòng)整個(gè)鐵東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。9 / 52南改:以練江河改造和華達(dá)西湖居住小區(qū)、戀江堡住宅小區(qū)建設(shè)為試點(diǎn),發(fā)揮城市南部區(qū)域一類居住面積大、范圍廣的優(yōu)勢(shì),打造精品住宅小區(qū),努力建設(shè)駐馬店的“后花園” 。中優(yōu):中部舊城區(qū)以完善公共基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造為重點(diǎn),著重解決“城中村”的問題,力爭(zhēng)使公共設(shè)施少、配套設(shè)施不完善的問題得到初步解決,以人為本、優(yōu)化城市人居環(huán)境。此外,將城市劃分為:三個(gè)中心、四縱四橫發(fā)展軸、五個(gè)功能區(qū)。三個(gè)中心:開源大道兩側(cè)建設(shè)城市行政中心和文化休閑中心 解放大道和火車站西廣場(chǎng)地區(qū)建設(shè)市級(jí)商業(yè)中心 火車站東廣場(chǎng)地區(qū)建設(shè)地區(qū)物流中心四縱四橫發(fā)展軸:文明大道、樂山大道、前進(jìn)大道、驛城大道為南北發(fā)展軸 開源大道、淮河大道、雪松大道、中華大道為東西發(fā)展軸五個(gè)功能區(qū):老城區(qū)、城東物流區(qū)、城東工業(yè)區(qū)、城北高新技術(shù)和高校區(qū)、城北行政文化新區(qū)(2)北區(qū)的發(fā)展規(guī)劃北區(qū)規(guī)劃主題:以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設(shè)為契機(jī),高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),全力打造精品工程,努力出精品、出形象,塑造全新的駐馬店。北區(qū)以市政府為中心,努力打造成為高新科技中心,以城北為主要居住區(qū),同時(shí)建設(shè)一批住房來保障當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨?,從駐馬店市的整體規(guī)劃看,城北為主要發(fā)展方向,隨著市政新區(qū)和高新的建設(shè),北區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ螅瑫r(shí),新火車站及新高速的建設(shè),周圍相鄰開源大道和銅山大道交通大動(dòng)脈,交通便利,這些都會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來增長(zhǎng)。據(jù)調(diào)查,隨著人們對(duì)城市文化行政區(qū)和房地產(chǎn)水平的發(fā)展區(qū)域的認(rèn)同感提升,75%的市民選擇在城北買房,20%的選擇在城西買房,其他 5%選擇其他地區(qū)。由此可見在北區(qū)開發(fā)商業(yè)氣息濃厚,銷售市場(chǎng)較好,開發(fā)潛力較大。 項(xiàng)目自身的 SWOT 分析 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)發(fā)揮10 / 52景觀優(yōu)勢(shì)—地塊周圍有開源河、桃園環(huán)繞,自然景觀好景觀優(yōu)勢(shì)將是項(xiàng)目最大也是最核心的優(yōu)勢(shì)所在,項(xiàng)目將是駐馬店第一生態(tài)景觀大盤地段優(yōu)勢(shì)—處于未來城市發(fā)展方向上,是政府規(guī)劃的主要居住區(qū)充分利用政府的發(fā)展規(guī)劃,完善自身配套設(shè)施,應(yīng)在良好的居住氛圍交通優(yōu)勢(shì)—項(xiàng)目周邊有多條城市主干道,交通便利地塊周圍都臨近城市主干道或次干道和新火車站,未來交通十分便利人文優(yōu)勢(shì)—地塊附近有市政府新行政大樓,黃淮學(xué)院,具有豐富教育與政府和附近高校進(jìn)行戰(zhàn)略合作,利用高校的師資資源,建成為人文教育基地,充分挖掘其人文教育內(nèi)涵商業(yè)價(jià)值—本項(xiàng)目有較長(zhǎng)的臨街面,且未來居住人口眾多,具有一定的商業(yè)價(jià)值分析地塊,結(jié)合市場(chǎng)商業(yè)狀況適量開發(fā)部分商業(yè)開發(fā)商優(yōu)勢(shì)—由于是本地企業(yè),且樹立了自己在本市的品牌形象,人脈關(guān)系好充分利用自己的優(yōu)勢(shì),吸引目標(biāo)客戶,增加自己的競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的劣勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì) 減少劣勢(shì)配套缺乏—項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū),市政配套設(shè)施尚未完善,且檔次較低當(dāng)?shù)厝穗x市中心距離較遠(yuǎn)醒目通過自身配套設(shè)施的開發(fā),彌補(bǔ)外部配套的不足經(jīng)驗(yàn)不足—置地開發(fā)公司還未曾涉及過郊區(qū)的開發(fā),開發(fā)經(jīng)營不足與全國知名的策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑,銷售代理公司合作,充分借助外腦彌補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)的不足規(guī)模劣勢(shì)—本項(xiàng)目規(guī)模小,與其他項(xiàng)目比,不易形成獨(dú)立的環(huán)境充分利用周圍的自然環(huán)境,完善生活設(shè)施,以好的生活氛圍增加競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)居住郊區(qū)化—市中心的高端消費(fèi)者開始選擇在郊區(qū)置業(yè),引導(dǎo)居住郊區(qū)化趨勢(shì),同時(shí)可吸引周邊縣市的高端消費(fèi)者到該區(qū)域購房充分突出該區(qū)域樓盤的環(huán)境優(yōu)勢(shì),挖掘自身獨(dú)特文化特殊特色吸引目標(biāo)消費(fèi)群,隨著交通設(shè)施的逐步完善,縮短與市中心區(qū)的時(shí)間距離市場(chǎng)發(fā)展快—板塊的起步較晚,但市場(chǎng)發(fā)展快,產(chǎn)品提升空間大充分利用市場(chǎng)快速發(fā)展的機(jī)會(huì),努力提高產(chǎn)品素質(zhì),突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),占領(lǐng)市場(chǎng)前端客戶機(jī)會(huì)—目前市場(chǎng)家庭居住質(zhì)量差,戶型小,年代久遠(yuǎn)充分分析客戶的需求,以客戶需求為目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),打造客戶需要的產(chǎn)品營銷機(jī)會(huì)—市場(chǎng)營銷整體水平仍有提升空間,為項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)加強(qiáng)營銷隊(duì)伍的建設(shè),積極引入“外腦” ,并與高水平營銷策劃代理公司精誠合作 項(xiàng)目的威脅分析項(xiàng)目威脅 轉(zhuǎn)化威脅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅—項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目逐漸開始聚集,且有相當(dāng)多高層建筑項(xiàng)目,壓力增大,競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈充分挖掘自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)實(shí)點(diǎn),行成獨(dú)特的文化優(yōu)勢(shì),搶占市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)威脅—本項(xiàng)目建設(shè)過程中不可預(yù)見因素多把握開發(fā)節(jié)奏,充分預(yù)見市場(chǎng)趨勢(shì),前期開發(fā)立足資金快速回籠,規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)11 / 52購買力威脅—城市經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平不高,導(dǎo)致城市客戶群購買能力有限搶占市場(chǎng)高端客戶群份額,擴(kuò)大目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng),并制定合理的價(jià)格政策風(fēng)險(xiǎn)威脅—即項(xiàng)目在長(zhǎng)期的開發(fā)過程中,由于宏觀房地產(chǎn)政策,金融政策等不確定性,后期開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和銷售推廣將受到不同程度的影響一方面建立起健全實(shí)效的危機(jī)公關(guān)關(guān)系,另一方面積極塑造自身過硬的品質(zhì),提高應(yīng)對(duì)政策變化引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的 SWOT 分析小結(jié)通過上訴分析說明,項(xiàng)目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯,發(fā)展?jié)摿Υ螅渚蛹业男…h(huán)境受一些因素的制約,因此只要開發(fā)商與代理商公司共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境和政府的政策及發(fā)展動(dòng)向,通過科學(xué)市場(chǎng)定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短,并制定有效的營銷策略,選擇恰當(dāng)?shù)?
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