【文章內(nèi)容簡介】 120㎡ 以 上圖 住房面積調(diào)查 購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 2130 萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占 %承受總價格在 4150 萬的占 8%,承受總價格在 50 萬以上的占 4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,駐馬店市購房者所能承受的價格在 2035 萬之間，比例占到總量的 60%以。上可見是主要購買力的承受范圍5 / 5220萬 以 下2130萬3040萬4150萬50萬 以 上圖 客戶對住房價格的承受力調(diào)查 周圍樓盤的供應(yīng)調(diào)查另外，我們重點調(diào)查了項目所在地及駐馬店市市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2022 年第四季度駐馬店市樂山大道沿線樓盤銷售均價在 2400 元/平方米左右，且銷售情況良好。置地大道附近，均價在 2600 元/平方米左右的生活住宅小區(qū)一季度取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是隨著駐馬店市政府的搬遷（現(xiàn)市政府位于樂山大道與開園大道交叉口西北方向），從駐馬店市規(guī)劃上看，主要往西北方向擴展以后發(fā)展?jié)摿Υ?。從市場現(xiàn)狀看，樂山路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 在置地大道沿線聚集了吉安住宅小區(qū)、領(lǐng)袖花園、通達生活小區(qū)等多個住宅項目，除了名都花園價格達到 2800 元/平方米以外，其他樓盤均價在 2400 元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以市白領(lǐng)階級為主。建業(yè)森林半島 2022 一季度銷售量在 6000 平方米以上；民生集團本季度銷量也保持在 5000 平方米左右?？傮w而言，置地大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。 產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前駐馬店市房地產(chǎn)投資大幅增加，2022 年上半年駐馬店市完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長 %，施工面積達到 萬平方米。2022 年總投資額為 億元，同比增長 %。其中住宅投資 億元，同比增長 %，占總投資的 75%，經(jīng)濟房開發(fā)投資 億元，6 / 52占總投資的 %.從銷售投資比率來看，09 年銷售額只占到投資額的%，09 年上升到 60%，在 2022 年，全市銷預(yù)售總面積為 萬㎡（其中住宅銷售面積 萬㎡）同比增長 %；總銷售額為 億元，同比增長 %。再結(jié)合入住駐馬店市的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品經(jīng)濟房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 價格預(yù)測 市場的發(fā)展、產(chǎn)品品質(zhì)的提升也必然伴隨市場價格的整體上揚。07 年，市區(qū)房地產(chǎn)價格上漲幅度超過 10%，08 年至 09 年趨于穩(wěn)定，但隨著區(qū)域市場由起步階段向成熟階段的發(fā)展，近兩年的市場價格仍然會保持穩(wěn)定并趨于小幅增長，同時產(chǎn)品的多元還和差異化也會改變目前房地產(chǎn)的價格狀況。據(jù)調(diào)查，今年駐馬店市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2022 年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動駐馬店市房價繼續(xù)走高。今年駐馬店市繼續(xù)向外發(fā)展，老城改造，新城建設(shè)，使得大量居民重新置業(yè)，為駐馬店市商品房的銷售提供了契機，同時，受全國一線、二線城市房地產(chǎn)價格上漲對三線城市產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)，駐馬店市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。從原因上看，主要有四：（1）在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊（特別是北邊和西邊）開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。（2）需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。（3）購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。7 / 52（4）住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚。（5）競爭激烈。對于駐馬店這樣規(guī)模的三線、甚至是四線城市來講，國家相關(guān)的房地產(chǎn)政策以及全國房地產(chǎn)發(fā)展大勢對其發(fā)展影響并不是最重要的，影響駐馬店本地房地產(chǎn)發(fā)展最重要的因素是市場本身的供給、需求和價格之間的關(guān)系。駐馬店市商品房主要靠本地購買，自住為主，炒房、投資客戶總量稀少，而前兩年連續(xù)拉高的房價已經(jīng)使本地市場出現(xiàn)了購買力短期被透支的跡象。同時，盡管不能把所有的城市一概而論，但所謂的房價拐點說法，已經(jīng)波及并影響到本地市民的購買熱情。市民即便有購買意向，也是更愿意持幣觀望要么期待政策方面的嚴格調(diào)控，要么期待本地市場樓盤增多，從更激烈的房產(chǎn)競爭中有所收獲。由以上分析及現(xiàn)在駐馬店市市場的房價看，到項目建成后即 2022 年房價預(yù)計可達到 29003400 元/㎡。 競爭力分析 周圍競爭力的分析從目前來看，周圍銅山大道路上地區(qū)高級中學(xué)分校西面 50 米處正在建設(shè)的新天地未來城住宅小區(qū)以及開源大道上正在建設(shè)的明珠港灣，周圍設(shè)施與本項目開發(fā)處差不多，總體競爭力平衡。 我市房地產(chǎn)競爭分析從 07 年開始，隨著市政府的搬遷，我市已開工銷售和將要立項、開工的房地產(chǎn)項目確實增加了很多，2022 年投放量將會更大，計劃建設(shè)各類住房 萬套，總建筑面積 115 萬平方米。其中，新建商品住房建設(shè) 萬套，建筑面積70 萬平方米；城中村改造 萬套，建筑面積 24 萬平方米；政策性住房建設(shè) 萬套，建筑面積 21 萬平方米；其中，經(jīng)濟適用房 15 萬平方米，廉租房 6 萬平方米。市場上 813 個項目在同時銷售，總投放量預(yù)計將超過 70 多萬平方米，這就造成了市場供應(yīng)充足、消費需求不足、影響價格的攀升。激烈的競爭是不可避免的。所以 2022 年市場的需求增長速度要稍慢于房地產(chǎn)的投放量，這樣就造成了客戶的選擇范圍更廣，選擇條件也更加苛刻。這也無疑會給我們的銷售帶來很大的困難。激烈的市場競爭勢必影響房地產(chǎn)價格的上漲速度，緩慢的價8 / 52格上漲也會使本來就不多的投資客戶轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為，造成結(jié)構(gòu)性的客戶群流失。而且周邊地段由于駐馬店市近兩年來的發(fā)展，城市的重新規(guī)劃，特別是 08 年以后，致使周邊居民住房困難，與此同時居民的購買力增強， ，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此給項目的開發(fā)帶來了無限的商機。由此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。3 項目的背景及 SWOT 分析 項目的概況 項目基本情況本項目位于駐馬店市開源大道與銅山大道交叉口東北方向，占地約 15 畝，東臨地區(qū)高中分校、職業(yè)學(xué)院和黃淮學(xué)院，西鄰交通大動脈銅山大道，南臨開源大道。土地用途：商業(yè)兼容住宅土地使用年限：商業(yè)用地 40 年、住宅用地 70 年該地塊位于目前城北方向，總規(guī)劃面積為 15 畝，現(xiàn)為農(nóng)田用地，西面北面分別鄰開源河，視野開闊，景色優(yōu)美。 項目所在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（1）市區(qū)的整體規(guī)劃本項目位于城北新開發(fā)地段，隨著市政府規(guī)劃措施的出臺，北區(qū)就成了房地產(chǎn)的首選市場，目前北區(qū)項目較多。09 年市政府提出了本市的初步規(guī)劃構(gòu)想，即：北延、西擴、東進、南改、中優(yōu)。北延：以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設(shè)為契機，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的駐馬店。西擴：以京廣快速鐵路和鄭信快速通道建設(shè)為契機，切實發(fā)揮交通干線經(jīng)濟輻射作用，向西擴展規(guī)劃區(qū)域面積，帶動整個西部城區(qū)的快速發(fā)展。東進：向東打造工業(yè)走廊，以駿馬化工、藍天集團、天方藥業(yè)、中集華俊等大型企業(yè)建設(shè)為契機，強力發(fā)展天然氣、火電、化工等工業(yè)，以項目建設(shè)、工業(yè)建設(shè)帶動整個鐵東經(jīng)濟的發(fā)展。9 / 52南改：以練江河改造和華達西湖居住小區(qū)、戀江堡住宅小區(qū)建設(shè)為試點，發(fā)揮城市南部區(qū)域一類居住面積大、范圍廣的優(yōu)勢，打造精品住宅小區(qū)，努力建設(shè)駐馬店的“后花園” 。中優(yōu)：中部舊城區(qū)以完善公共基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造為重點，著重解決“城中村”的問題，力爭使公共設(shè)施少、配套設(shè)施不完善的問題得到初步解決，以人為本、優(yōu)化城市人居環(huán)境。此外，將城市劃分為：三個中心、四縱四橫發(fā)展軸、五個功能區(qū)。三個中心：開源大道兩側(cè)建設(shè)城市行政中心和文化休閑中心 解放大道和火車站西廣場地區(qū)建設(shè)市級商業(yè)中心 火車站東廣場地區(qū)建設(shè)地區(qū)物流中心四縱四橫發(fā)展軸：文明大道、樂山大道、前進大道、驛城大道為南北發(fā)展軸 開源大道、淮河大道、雪松大道、中華大道為東西發(fā)展軸五個功能區(qū)：老城區(qū)、城東物流區(qū)、城東工業(yè)區(qū)、城北高新技術(shù)和高校區(qū)、城北行政文化新區(qū)（2）北區(qū)的發(fā)展規(guī)劃北區(qū)規(guī)劃主題：以行政新區(qū)北遷和新中心區(qū)建設(shè)為契機，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，全力打造精品工程，努力出精品、出形象，塑造全新的駐馬店。北區(qū)以市政府為中心，努力打造成為高新科技中心，以城北為主要居住區(qū)，同時建設(shè)一批住房來保障當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨?，從駐馬店市的整體規(guī)劃看，城北為主要發(fā)展方向，隨著市政新區(qū)和高新的建設(shè)，北區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，同時，新火車站及新高速的建設(shè)，周圍相鄰開源大道和銅山大道交通大動脈，交通便利，這些都會給經(jīng)濟帶來增長。據(jù)調(diào)查，隨著人們對城市文化行政區(qū)和房地產(chǎn)水平的發(fā)展區(qū)域的認同感提升，75%的市民選擇在城北買房，20%的選擇在城西買房，其他 5%選擇其他地區(qū)。由此可見在北區(qū)開發(fā)商業(yè)氣息濃厚，銷售市場較好，開發(fā)潛力較大。 項目自身的 SWOT 分析 項目的優(yōu)勢分析項目優(yōu)勢 優(yōu)勢發(fā)揮10 / 52景觀優(yōu)勢—地塊周圍有開源河、桃園環(huán)繞，自然景觀好景觀優(yōu)勢將是項目最大也是最核心的優(yōu)勢所在，項目將是駐馬店第一生態(tài)景觀大盤地段優(yōu)勢—處于未來城市發(fā)展方向上，是政府規(guī)劃的主要居住區(qū)充分利用政府的發(fā)展規(guī)劃，完善自身配套設(shè)施，應(yīng)在良好的居住氛圍交通優(yōu)勢—項目周邊有多條城市主干道，交通便利地塊周圍都臨近城市主干道或次干道和新火車站，未來交通十分便利人文優(yōu)勢—地塊附近有市政府新行政大樓，黃淮學(xué)院，具有豐富教育與政府和附近高校進行戰(zhàn)略合作，利用高校的師資資源，建成為人文教育基地，充分挖掘其人文教育內(nèi)涵商業(yè)價值—本項目有較長的臨街面，且未來居住人口眾多，具有一定的商業(yè)價值分析地塊，結(jié)合市場商業(yè)狀況適量開發(fā)部分商業(yè)開發(fā)商優(yōu)勢—由于是本地企業(yè)，且樹立了自己在本市的品牌形象，人脈關(guān)系好充分利用自己的優(yōu)勢，吸引目標(biāo)客戶，增加自己的競爭力 項目的劣勢分析項目劣勢 減少劣勢配套缺乏—項目所在區(qū)域?qū)儆诔鞘薪紖^(qū)，市政配套設(shè)施尚未完善，且檔次較低當(dāng)?shù)厝穗x市中心距離較遠醒目通過自身配套設(shè)施的開發(fā)，彌補外部配套的不足經(jīng)驗不足—置地開發(fā)公司還未曾涉及過郊區(qū)的開發(fā)，開發(fā)經(jīng)營不足與全國知名的策劃、規(guī)劃、設(shè)計、建筑，銷售代理公司合作，充分借助外腦彌補經(jīng)驗的不足規(guī)模劣勢—本項目規(guī)模小，與其他項目比，不易形成獨立的環(huán)境充分利用周圍的自然環(huán)境，完善生活設(shè)施，以好的生活氛圍增加競爭力 項目的機會分析項目機會 利用機會居住郊區(qū)化—市中心的高端消費者開始選擇在郊區(qū)置業(yè)，引導(dǎo)居住郊區(qū)化趨勢，同時可吸引周邊縣市的高端消費者到該區(qū)域購房充分突出該區(qū)域樓盤的環(huán)境優(yōu)勢，挖掘自身獨特文化特殊特色吸引目標(biāo)消費群，隨著交通設(shè)施的逐步完善，縮短與市中心區(qū)的時間距離市場發(fā)展快—板塊的起步較晚，但市場發(fā)展快，產(chǎn)品提升空間大充分利用市場快速發(fā)展的機會，努力提高產(chǎn)品素質(zhì)，突出產(chǎn)品優(yōu)勢，占領(lǐng)市場前端客戶機會—目前市場家庭居住質(zhì)量差，戶型小，年代久遠充分分析客戶的需求，以客戶需求為目標(biāo)進行規(guī)劃設(shè)計，打造客戶需要的產(chǎn)品營銷機會—市場營銷整體水平仍有提升空間，為項目提供了機會加強營銷隊伍的建設(shè)，積極引入“外腦” ，并與高水平營銷策劃代理公司精誠合作 項目的威脅分析項目威脅 轉(zhuǎn)化威脅項目競爭威脅—項目周邊的項目逐漸開始聚集，且有相當(dāng)多高層建筑項目，壓力增大，競爭環(huán)境激烈充分挖掘自身獨特的優(yōu)勢實點，行成獨特的文化優(yōu)勢，搶占市場項目開發(fā)威脅—本項目建設(shè)過程中不可預(yù)見因素多把握開發(fā)節(jié)奏，充分預(yù)見市場趨勢，前期開發(fā)立足資金快速回籠，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險11 / 52購買力威脅—城市經(jīng)濟整體發(fā)展水平不高，導(dǎo)致城市客戶群購買能力有限搶占市場高端客戶群份額，擴大目標(biāo)區(qū)域市場，并制定合理的價格政策風(fēng)險威脅—即項目在長期的開發(fā)過程中，由于宏觀房地產(chǎn)政策，金融政策等不確定性，后期開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計和銷售推廣將受到不同程度的影響一方面建立起健全實效的危機公關(guān)關(guān)系，另一方面積極塑造自身過硬的品質(zhì)，提高應(yīng)對政策變化引起的市場風(fēng)險 項目的 SWOT 分析小結(jié)通過上訴分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿Υ?，但其居家的小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理商公司共同努力、優(yōu)勢互補，結(jié)合市場環(huán)境和政府的政策及發(fā)展動向，通過科學(xué)市場定位、合理的規(guī)劃設(shè)計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)?