【正文】 ...........................33 推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 .........................................34 優(yōu)點(diǎn) ......................................................34 缺點(diǎn) ......................................................34 結(jié)論及建議 ...................................................34 結(jié)論 ......................................................34 建議 ......................................................35附 錄 .............................................................36謝 辭 .............................................................45參考文獻(xiàn) .........................................................46 / 52摘 要本論文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究分析進(jìn)行了探討性研究，并利用可行性研究點(diǎn)相關(guān)理論及方法對(duì)河南省駐馬店市房地產(chǎn)業(yè)點(diǎn)一個(gè)具體案例進(jìn)行了詳細(xì)的可行性分析。本文是一篇采用經(jīng)營(yíng)管理理論與房地產(chǎn)業(yè)點(diǎn)具體實(shí)踐相結(jié)合，解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的實(shí)際問(wèn)題，提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析點(diǎn)參考性點(diǎn)論文，具有一定的代表性和現(xiàn)實(shí)意義。論文首先介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析點(diǎn)有關(guān)理論依據(jù)，主要包括市場(chǎng)分析及經(jīng)濟(jì)分析方面的一些理論。其次，介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析的概念及作用，并給出了規(guī)范的可行性分析應(yīng)包括的步驟流程及可行性報(bào)告應(yīng)涵蓋的具體內(nèi)容。在“置地住宅小區(qū)”項(xiàng)目的可行性分析部分，從該項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性、工程可行性、經(jīng)濟(jì)可行性三方面對(duì)其進(jìn)行了分析并重點(diǎn)分析了該項(xiàng)目所處的市場(chǎng)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以及從該項(xiàng)目的投資估算、銷售收入的測(cè)算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取與計(jì)算、不確定性分析等方面進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)。最后，得出了該項(xiàng)目可行性分析的結(jié)論，并對(duì)存在的問(wèn)題提出了相關(guān)的建議。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；可行性分析；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)；不確定性I / 52Feasibility study report of real esateAbstractThis thesis is the study for real estate project feasibility also analyzing a real case39。s feasibility of a nanyang real estate enterprise. It solves a real problem for an enterprise and provides a case in real estate feasibility analysis. The thesis is typical and ,the thesis introduces some theory basis about real estate project feasibility ,it introduces the concept and function of real estate project feasibility analyzing,and alsoprovides a perfect procedure and exact content of a feasibility analyzing report.. In the part of feasibility analyzing of the “zhidi home munity”real estate project,it analyzes thefeasibility of the wan zheng shi jia real estate project from three aspects including marketing feasibility, engineering and technology feasibility,economical feasibility,then makes a conclusion of feasibility analyzing of the wan zheng shi jia real estate project,together with some suggestion to the problem of real estate project.Key words: real estate；feasibility analysis；economic evaluation；risk；indefiniteness0 / 52 1 總 論 項(xiàng)目名稱駐馬店市置地住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國(guó)家及駐馬店市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）駐馬店市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）駐馬店市 2022022 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）駐馬店市城市總體規(guī)劃大綱（2022—2020 年）（6）駐馬店市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《駐馬店市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）駐馬店市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料 項(xiàng)目提出的過(guò)程和理由 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其是住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約 —2 個(gè)百分點(diǎn)。 現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，我們?yōu)榱隧憫?yīng)國(guó)家的安居工程、保障性住房的要求，確保增加住房的有效供給和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。決定開(kāi)發(fā)置地住宅小區(qū)，為駐馬店人民提供滿意的住房。1 / 52 項(xiàng)目概況 擬建地點(diǎn)本工程擬建于駐馬店市開(kāi)源大道與銅山大道交叉口東北方向，距離銅山大道約 400500 米. 位于市政府與新火車站的黃金節(jié)點(diǎn)，雄踞城市的脊梁——開(kāi)源大道上。東鄰建設(shè)中的市體育館、體育場(chǎng)，西臨交通大動(dòng)脈銅山大道，南界開(kāi)源大道，交通便利。距黃淮學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院（電視科學(xué)技術(shù)學(xué)院）、圖書館僅 700 米左右，距駐馬店市的名校地區(qū)高級(jí)中學(xué)分校只有兩三分鐘路程。周圍為農(nóng)家田地，桃樹環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美，形成絕佳的居住環(huán)境。（具體位置相見(jiàn)附圖 1 紅色矩形處為擬建地點(diǎn)） 建設(shè)規(guī)模與資金自有資金 6000 萬(wàn)元，置地住宅小區(qū)規(guī)劃總用地 15 畝，約 平方米，建筑面積 33157 平方米，其中住宅 28349 平方米，公建 2300 平方米，商鋪面積 4808 平方米?？偩幼魯?shù) 216 戶，規(guī)劃總居住人口 600 人，容積率，綠化覆蓋率 35%。小區(qū)內(nèi)設(shè)配套有會(huì)所、健身中心、居委會(huì)、等設(shè)施。項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的生活環(huán)境。 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 本項(xiàng)目投入自有資金 6000 萬(wàn)元，貸款 8000 萬(wàn)元，共投入總資金 萬(wàn)元。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 萬(wàn)元，扣除成本 萬(wàn)元，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加和印花稅、管理費(fèi)、土地增值稅 萬(wàn)元、所得稅 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 萬(wàn)元。（詳見(jiàn)附表 6） 表 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目 單位 數(shù)量占地面積 平方米 總建筑面積 平方米 33157居住建筑面積 平方米 24872公共建筑面積 平方米 2100商鋪面積 平方米 4808居住戶數(shù) 平方米 216平均每戶建筑面積 平方米 容積率 綠化率 % 352 / 52住宅棟數(shù) 棟 3地下車庫(kù)面積 平方米 2404平均層數(shù) 層 20停車位 個(gè) 100 問(wèn)題與建議考慮到置地住宅小區(qū)建成以后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免形式單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于駐馬店市的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 投資環(huán)境的分析 政策環(huán)境的分析（1）國(guó)家的政策環(huán)境分析2022 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，1 月 10 日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國(guó)十一條”，加強(qiáng)保障性住房和普通商品住房的有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。3 月 10 日國(guó)土部關(guān)于 加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知，確定了關(guān)于住房用地的規(guī)章制度。今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化，但近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，投機(jī)性購(gòu)房再度活躍，為進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)；堅(jiān)決抑制不合理住房需求；增加住房的有效供給；加強(qiáng)市場(chǎng)管理等，各有關(guān)部門各司其職、分工協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)各地的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，引導(dǎo)居民住房理性消費(fèi)，形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。（2）地方的政策環(huán)境隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，相應(yīng)中央的政策，河南省政府和駐馬3 / 52店市也相繼出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》和《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》及 15 條新政策涉及住房保障、降低住房交易稅費(fèi)、金融支持優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境等，此外還有關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠措施如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下的普通住房契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅等。除此之外，市政府加大扶持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步加大保障性住房的建設(shè)力度，這一系列措施也給開(kāi)發(fā)商吃了一個(gè)定心丸。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析駐馬店市的經(jīng)濟(jì)處于河南省的下游水平，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展較迅速，09 年前三季度生產(chǎn)總值為 億元，增長(zhǎng) %，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7282 元，增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2715 元，增長(zhǎng) %。金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比年初增加 億元，增長(zhǎng) %，貸款余額 億元，比年初增加 億元，增長(zhǎng)%。06 年房地產(chǎn)同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資的 %。09 年前三季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) % ，其中房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)%。08 年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，施工面積 萬(wàn)平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米。隨著市區(qū)近兩年的發(fā)展，政府加大引進(jìn)外資，大膽創(chuàng)新，改進(jìn)對(duì)企業(yè)、項(xiàng)目的管理模式，雖然起步較晚，但發(fā)展迅速，人們的收入也逐漸增加，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，由此可見(jiàn)駐馬店市發(fā)展前景較好。 房地產(chǎn)的投資環(huán)境分析目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種拐點(diǎn)論的說(shuō)法，特別是從去年 10 月份開(kāi)始，全國(guó)各級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展遇到了前所未有的困難，成交量大規(guī)模萎縮，在河南市場(chǎng)，鄭州、洛陽(yáng)、開(kāi)封三地的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。與此同時(shí)，由于金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)（特別是在 2022 年下半年到 2022 年期間）波動(dòng)較大，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)和價(jià)格即將大規(guī)?；芈涞纳鐣?huì)輿論全面出現(xiàn)，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量大量萎縮的一個(gè)重要原因，大量的購(gòu)房客戶持幣觀望。但是截至到 2022 年 2 月初的情況來(lái)看，雖然房地產(chǎn)的成交量有所下降，但是我們可以清晰地看到房?jī)r(jià)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的降低，整體房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，只是房?jī)r(jià)的上4 / 52漲速度有所放慢。因此所謂的拐點(diǎn)論目前并沒(méi)有得到市場(chǎng)的驗(yàn)證。同時(shí)，雖然房地產(chǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)輿論所講的房?jī)r(jià)大規(guī)模降價(jià)的事實(shí)，但是我們也清晰地看到迫于社會(huì)輿論的壓力，房地產(chǎn)的成交量確實(shí)受到了很大的影響，這勢(shì)必要引起我們的注意，因?yàn)檫@些輿論會(huì)直接影響到本地市場(chǎng)的房地產(chǎn)消化速度。 目前市場(chǎng)的供需及價(jià)格情況 根據(jù)駐馬店市居民住房面積的抽樣調(diào)查表明,住宅面積在 90㎡以上的占總量的 %,其中，住宅面積在 60㎡以下的占總量的 %,60—90㎡占總量的%,90—120㎡的占總量的 %,120㎡以上的占總量的 %。從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)果看,大都數(shù)家庭戶型面積較小，90—120㎡的住宅面積市場(chǎng)上仍缺乏，從調(diào)查顯示，居民家庭住房需求面積在 90120㎡之間的占 %，是目前駐馬店市住宅市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)供應(yīng)的主力,市場(chǎng)接受程度最高。60㎡ 以 下6090㎡90120㎡