【正文】 會(huì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)居住郊區(qū)化—市中心的高端消費(fèi)者開始選擇在郊區(qū)置業(yè)，引導(dǎo)居住郊區(qū)化趨勢(shì)，同時(shí)可吸引周邊縣市的高端消費(fèi)者到該區(qū)域購(gòu)房充分突出該區(qū)域樓盤的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，挖掘自身獨(dú)特文化特殊特色吸引目標(biāo)消費(fèi)群，隨著交通設(shè)施的逐步完善，縮短與市中心區(qū)的時(shí)間距離市場(chǎng)發(fā)展快—板塊的起步較晚，但市場(chǎng)發(fā)展快，產(chǎn)品提升空間大充分利用市場(chǎng)快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，努力提高產(chǎn)品素質(zhì)，突出產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，占領(lǐng)市場(chǎng)前端客戶機(jī)會(huì)—目前市場(chǎng)家庭居住質(zhì)量差，戶型小，年代久遠(yuǎn)充分分析客戶的需求，以客戶需求為目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造客戶需要的產(chǎn)品營(yíng)銷機(jī)會(huì)—市場(chǎng)營(yíng)銷整體水平仍有提升空間，為項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)加強(qiáng)營(yíng)銷隊(duì)伍的建設(shè)，積極引入“外腦” ，并與高水平營(yíng)銷策劃代理公司精誠(chéng)合作 項(xiàng)目的威脅分析項(xiàng)目威脅 轉(zhuǎn)化威脅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅—項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目逐漸開始聚集，且有相當(dāng)多高層建筑項(xiàng)目，壓力增大，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈充分挖掘自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)實(shí)點(diǎn)，行成獨(dú)特的文化優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)威脅—本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)因素多把握開發(fā)節(jié)奏，充分預(yù)見(jiàn)市場(chǎng)趨勢(shì)，前期開發(fā)立足資金快速回籠，規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)11 / 52購(gòu)買力威脅—城市經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平不高，導(dǎo)致城市客戶群購(gòu)買能力有限搶占市場(chǎng)高端客戶群份額，擴(kuò)大目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)，并制定合理的價(jià)格政策風(fēng)險(xiǎn)威脅—即項(xiàng)目在長(zhǎng)期的開發(fā)過(guò)程中，由于宏觀房地產(chǎn)政策，金融政策等不確定性，后期開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和銷售推廣將受到不同程度的影響一方面建立起健全實(shí)效的危機(jī)公關(guān)關(guān)系，另一方面積極塑造自身過(guò)硬的品質(zhì)，提高應(yīng)對(duì)政策變化引起的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的 SWOT 分析小結(jié)通過(guò)上訴分析說(shuō)明，項(xiàng)目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿Υ?，但其居家的小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理商公司共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境和政府的政策及發(fā)展動(dòng)向，通過(guò)科學(xué)市場(chǎng)定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，并制定有效的營(yíng)銷策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，采用整合營(yíng)銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)用熟練的銷售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶，促成銷售，必將確保項(xiàng)目開發(fā)的圓滿成功。而且周邊地段由于駐馬店市近兩年來(lái)的發(fā)展，城市的重新規(guī)劃，特別是 08 年以后，致使周邊居民住房困難，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)， ，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此給項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 根據(jù)調(diào)查，目前駐馬店市房地產(chǎn)投資大幅增加，2022 年上半年駐馬店市完成住宅建設(shè)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，由于金融危機(jī)的影響，房?jī)r(jià)（特別是在 2022 年下半年到 2022 年期間）波動(dòng)較大，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)和價(jià)格即將大規(guī)?；芈涞纳鐣?huì)輿論全面出現(xiàn)，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量大量萎縮的一個(gè)重要原因，大量的購(gòu)房客戶持幣觀望。（詳見(jiàn)附表 6） 表 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目 單位 數(shù)量占地面積 平方米 總建筑面積 平方米 33157居住建筑面積 平方米 24872公共建筑面積 平方米 2100商鋪面積 平方米 4808居住戶數(shù) 平方米 216平均每戶建筑面積 平方米 容積率 綠化率 % 352 / 52住宅棟數(shù) 棟 3地下車庫(kù)面積 平方米 2404平均層數(shù) 層 20停車位 個(gè) 100 問(wèn)題與建議考慮到置地住宅小區(qū)建成以后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其是住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；可行性分析；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；風(fēng)險(xiǎn)；不確定性I / 52Feasibility study report of real esateAbstractThis thesis is the study for real estate project feasibility also analyzing a real case39。項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的生活環(huán)境。08 年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，施工面積 萬(wàn)平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米。 在置地大道沿線聚集了吉安住宅小區(qū)、領(lǐng)袖花園、通達(dá)生活小區(qū)等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2800 元/平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 2400 元/平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以市白領(lǐng)階級(jí)為主。（3）購(gòu)買力的增強(qiáng)，按揭的作用。所以 2022 年市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)速度要稍慢于房地產(chǎn)的投放量，這樣就造成了客戶的選擇范圍更廣，選擇條件也更加苛刻。北區(qū)以市政府為中心，努力打造成為高新科技中心，以城北為主要居住區(qū)，同時(shí)建設(shè)一批住房來(lái)保障當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨螅瑥鸟v馬店市的整體規(guī)劃看，城北為主要發(fā)展方向，隨著市政新區(qū)和高新的建設(shè)，北區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?，同時(shí)，新火車站及新高速的建設(shè)，周圍相鄰開源大道和銅山大道交通大動(dòng)脈，交通便利，這些都會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)增長(zhǎng)。在這些客戶中，企業(yè)管理技術(shù)人員和教師醫(yī)生等事業(yè)單位人員占 62%，是主要的購(gòu)房群體。（具體樓層設(shè)置見(jiàn)附圖 2） 戶型的選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔高層商住混合社區(qū)，因此，要突出項(xiàng)目規(guī)劃上對(duì)該區(qū)域板塊住宅及商業(yè)市場(chǎng)的引領(lǐng)性，凸現(xiàn)項(xiàng)目整體的現(xiàn)代、大氣感。 總體規(guī)劃布局置地住宅小區(qū)總平面圖一風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)，建筑以合理的分布保證日照間距在 之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置休息廳，小區(qū)設(shè)東南兩個(gè)主出入口；對(duì)于臨路住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。 對(duì)小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。 施工期環(huán)境影響分析（1）施工期污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋? (3)對(duì)危險(xiǎn)場(chǎng)所，按勞動(dòng)安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。（3）建筑安裝費(fèi)：據(jù)調(diào)查及查閱相關(guān)資料，地下室開發(fā)成本大致為 30003500元/㎡，商鋪安裝費(fèi)較高配套設(shè)施取 800 元/㎡，地上住宅開發(fā)成本 12001500元/㎡，水、電、氣、消防費(fèi)及綠化費(fèi)按相應(yīng)比例計(jì)取。 （投資計(jì)劃及貸款情況分析見(jiàn)下附表附表 3）9 財(cái)務(wù)分析及不確定性分析 財(cái)務(wù)分析 經(jīng)營(yíng)方式的確定為了更好的結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)短期利益和長(zhǎng)期利益的兼顧，綜合考慮項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，應(yīng)采用出售方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，銷售收入的計(jì)算按每半年一次。本項(xiàng)目選擇的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為 10%。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。小區(qū)內(nèi)設(shè)配套有會(huì)所、文化健身中心、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪○ 2聲滿足環(huán)保要求；工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)”，○ 3環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障，或在○ 4使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。 節(jié)能節(jié)水措施 節(jié)能措施 置地住宅小區(qū)小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。5 建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，分析論證擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。周圍文化休閑中心和高新科技中心逐漸形成，必然帶動(dòng)著經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技的全面繁榮，很多高校和機(jī)構(gòu)辦事處云集于此，高端的商務(wù)氛圍聚集著大量的高端商務(wù)客戶群，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。西擴(kuò)：以京廣快速鐵路和鄭信快速通道建設(shè)為契機(jī)，切實(shí)發(fā)揮交通干線經(jīng)濟(jì)輻射作用，向西擴(kuò)展規(guī)劃區(qū)域面積，帶動(dòng)整個(gè)西部城區(qū)的快速發(fā)展。由以上分析及現(xiàn)在駐馬店市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)看，到項(xiàng)目建成后即 2022 年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)到 29003400 元/㎡。據(jù)調(diào)查，今年駐馬店市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2022 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)駐馬店市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。以上調(diào)查結(jié)果顯示,駐馬店市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2035 萬(wàn)之間，比例占到總量的 60%以。（2）地方的政策環(huán)境隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，相應(yīng)中央的政策，河南省政府和駐馬3 / 52店市也相繼出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》和《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》及 15 條新政策涉及住房保障、降低住房交易稅費(fèi)、金融支持優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境等，此外還有關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠措施如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下的普通住房契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅等。東鄰建設(shè)中的市體育館、體育場(chǎng)，西臨交通大動(dòng)脈銅山大道，南界開源大道，交通便利。目 錄摘 要 .............................................................VABSTRACT ......................................................VI1 總 論 ............................................................1 項(xiàng)目名稱 .......................................................1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) .........................................1 項(xiàng)目提出的過(guò)程和理由 ...........................................1 項(xiàng)目概況 .......................................................2 擬建地點(diǎn) ....................................................2 建設(shè)規(guī)模與資金 ..............................................2 項(xiàng)目投入總資金及效益情況 ................................2 問(wèn)題與建議 .....................................................32 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ..................................................3 投資環(huán)境的分析 .................................................3 政策環(huán)境的分析 ..............................................3 經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析 ..............................................4 房地產(chǎn)的投資環(huán)境分析 ...........................................4 目前市場(chǎng)的供需及價(jià)格情況 ....................................5 周圍樓盤的供應(yīng)調(diào)查 ..........................................6 產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) ...............................................6 價(jià)格預(yù)測(cè) ....................................................7 競(jìng)爭(zhēng)力分析 .....................................................8 周圍競(jìng)爭(zhēng)力的分析 ............................................8 我市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析 ..........................................83 項(xiàng)目的背景及 SWOT 分析 .........................................9 項(xiàng)目的概況 .....................................................9 項(xiàng)目基本情況 ................................................9 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)