【正文】 ..11 項(xiàng)目的 SWOT 分析小結(jié) ........................................114 項(xiàng)目的定位分析 .................................................12 市場(chǎng)的細(xì)分 ....................................................12 目標(biāo)市場(chǎng)的定位 ................................................13 目標(biāo)客戶的定位 ................................................13 產(chǎn)品的定位 ....................................................13 主題定位 ...................................................14 形象定位 ...................................................14 功能定位 ...................................................14 檔次定位 ...................................................145 建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案 .......................................15 建設(shè)規(guī)模 ......................................................15 產(chǎn)品方案 ......................................................15 方案的設(shè)計(jì) .................................................15 戶型的選擇 .................................................156 項(xiàng)目的建設(shè)條件及方案 ..........................................16 建設(shè)的條件 ....................................................16 自然條件 ...................................................16 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 .........................................16 周邊環(huán)境條件 ...............................................16 總體規(guī)劃布局 ..................................................17 建筑方案設(shè)計(jì) ..................................................17 戶型設(shè)計(jì)建議 ...............................................17 項(xiàng)目園林景觀建議 ...........................................18 項(xiàng)目的配套設(shè)施建議 .........................................18 項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)建議 .......................................18 環(huán)境保護(hù) ......................................................18 節(jié)能節(jié)水措施 ..................................................18 節(jié)能措施 ...................................................18II / 52 節(jié)水措施 ...................................................18 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ..................................................19 環(huán)境條件調(diào)查 ...............................................19 施工期環(huán)境影響分析 .........................................20 施工期環(huán)境影響分析 .........................................21 公眾參與 ...................................................22 安全消防分析與建議 ............................................22 安全措施方案 ...............................................22 消防設(shè)施 ...............................................227 項(xiàng)目的進(jìn)度安排 .................................................23 項(xiàng)目整體控制計(jì)劃 ..............................................238 投資估算與籌資安排 ............................................25 成本分析 ......................................................25 項(xiàng)目的籌資 ....................................................25 項(xiàng)目的自有資金情況 .........................................26 項(xiàng)目貸款資金 ...............................................269 財(cái)務(wù)分析及不確定性分析 .......................................26 財(cái)務(wù)分析 ......................................................26 經(jīng)營(yíng)方式的確定 .............................................26 項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入的計(jì)算 .........................................26 利潤(rùn)的計(jì)算 .................................................26 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ...............................................27 不確定性分析 ..................................................27 盈虧平衡分析 ...............................................28 敏感性分析 ................................................2810 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 ...............................................30 社會(huì)評(píng)價(jià) .....................................................30 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響 ..........................................30 項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 ..................................30 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ..............................................31 風(fēng)險(xiǎn)分析 .....................................................31 自然風(fēng)險(xiǎn) ..................................................32III / 52 政策風(fēng)險(xiǎn) ..................................................32 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) ..................................................32 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) ..................................................32 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) ........................................32 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 ...............................................3311 研究結(jié)論及建議 ...............................................33 推薦方案的總體描述 ...........................................33 推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述 .........................................34 優(yōu)點(diǎn) ......................................................34 缺點(diǎn) ......................................................34 結(jié)論及建議 ...................................................34 結(jié)論 ......................................................34 建議 ......................................................35附 錄 .............................................................36謝 辭 .............................................................45參考文獻(xiàn) .........................................................46 / 52摘 要本論文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究分析進(jìn)行了探討性研究，并利用可行性研究點(diǎn)相關(guān)理論及方法對(duì)河南省駐馬店市房地產(chǎn)業(yè)點(diǎn)一個(gè)具體案例進(jìn)行了詳細(xì)的可行性分析。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。東鄰建設(shè)中的市體育館、體育場(chǎng)，西臨交通大動(dòng)脈銅山大道，南界開(kāi)源大道，交通便利。本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 萬(wàn)元，扣除成本 萬(wàn)元，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加和印花稅、管理費(fèi)、土地增值稅 萬(wàn)元、所得稅 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 萬(wàn)元。（2）地方的政策環(huán)境隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，相應(yīng)中央的政策，河南省政府和駐馬3 / 52店市也相繼出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》和《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》及 15 條新政策涉及住房保障、降低住房交易稅費(fèi)、金融支持優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境等，此外還有關(guān)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠措施如對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90 平方米及以下的普通住房契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅等。 房地產(chǎn)的投資環(huán)境分析目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一種拐點(diǎn)論的說(shuō)法，特別是從去年 10 月份開(kāi)始，全國(guó)各級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展遇到了前所未有的困難，成交量大規(guī)模萎縮，在河南市場(chǎng)，鄭州、洛陽(yáng)、開(kāi)封三地的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出。以上調(diào)查結(jié)果顯示,駐馬店市購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在 2035 萬(wàn)之間，比例占到總量的 60%以?？傮w而言，置地大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。據(jù)調(diào)查，今年駐馬店市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與 2022 年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)駐馬店市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。7 / 52（4）住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。由以上分析及現(xiàn)在駐馬店市市場(chǎng)的房?jī)r(jià)看，到項(xiàng)目建成后即 2022 年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)可達(dá)到 29003400 元/㎡。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必影響房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，緩慢的價(jià)8 / 52格上漲也會(huì)使本來(lái)就不多的投資客戶轉(zhuǎn)向選擇其它的投資行為，造成結(jié)構(gòu)性的客戶群流失。西擴(kuò)：以京廣快速鐵路和鄭信快速通道建設(shè)為契機(jī)，切實(shí)發(fā)揮交通干線經(jīng)濟(jì)輻射作用，向西擴(kuò)展規(guī)劃區(qū)域面積，帶動(dòng)整個(gè)西部城區(qū)的快速發(fā)展。由此可見(jiàn)在北區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)氣息濃厚，銷售市場(chǎng)較好，開(kāi)發(fā)潛力較大。周圍文化休閑中心和高新科技中心逐漸形成，必然帶動(dòng)著經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技的全面繁榮，很多高校和機(jī)構(gòu)辦事處云集于此，高端的商務(wù)氛圍聚集著大量的高端商務(wù)客戶群，有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。 產(chǎn)品的定位結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)細(xì)分，客戶的需求特征分析，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位以客戶需求為導(dǎo)向，整體定位要滿足目標(biāo)客戶中的三類人：城市企業(yè)技術(shù)管理人員（如金融、房地產(chǎn)、電信、制藥等行業(yè)的從業(yè)人士） 、個(gè)體戶及私營(yíng)企業(yè)主（如三資及小型私企管理人等） 、教育醫(yī)生等及事業(yè)單位人員，這三類人群都有一個(gè)共同特點(diǎn)：即為中產(chǎn)階級(jí)，在追求物質(zhì)的同時(shí)還在意