【正文】 第七章 建設(shè)進(jìn)度 建設(shè)進(jìn)度和計(jì)劃安排可研將本工程建設(shè)進(jìn)度分三期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。一期2008年5月至2009年8月，二期2010年5月至2011年9月，三期2011年5月至2012年12月，2012年12月全部竣工交付使用。工作安排大體分籌備期、施工期和運(yùn)營期三個(gè)階段。目前處于第一階段。 第八章 工程財(cái)務(wù)分析說明 “景泰苑小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案編制。工程內(nèi)容包括：住宅建設(shè)，市政配套設(shè)施，包括小區(qū)內(nèi)道路，雨污水、給水、電力、通訊、照明、熱力、燃?xì)饧熬G化工程。工程總估算值15060萬元。2004年內(nèi)蒙古自治區(qū)市政工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格2004年內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑安裝市政工程間接費(fèi)定額2004年內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格《全國市政工程投資估算指標(biāo)》 建設(shè)部（1996年）《市政工程可行性研究投資估算編制辦法》 建設(shè)部（1996年）《給水排水設(shè)計(jì)手冊—第10冊技術(shù)經(jīng)濟(jì)》 （2000年）《建筑工程可行性研究投資估算編制辦法》建標(biāo)（1996）628號(hào)及國家有關(guān)規(guī)定。間接費(fèi)調(diào)整系數(shù)執(zhí)行內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程標(biāo)準(zhǔn)定額管理站發(fā)布的文件及文件匯編 資料為依據(jù)。不足部分材料價(jià)格參考市場調(diào)價(jià)?！肮こ探ㄔO(shè)其他費(fèi)用編制辦法”規(guī)定編制。具體取費(fèi)如下：依據(jù)錫林浩特市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法規(guī)定，工程建設(shè)單位管理費(fèi)按前期工程費(fèi)；房屋建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的2%計(jì)。%計(jì)。工程勘察費(fèi)按《工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，按設(shè)計(jì)費(fèi)的10%計(jì)。設(shè)計(jì)費(fèi)按《工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，按20元/平方米計(jì)。施工圖審查費(fèi)按建安工程費(fèi)用的1%計(jì)。施工圖預(yù)算、%計(jì)。%計(jì)。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)費(fèi)減半收取，%計(jì)。其它：熱力入網(wǎng)費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、市政公共設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)、水資源建設(shè)費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi) 、消防費(fèi)、供熱配套費(fèi)等根據(jù)錫林浩特市政府的相關(guān)文件減半收取或免交。 預(yù)備費(fèi)按國家計(jì)委1999年第1340號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，只計(jì)取基本預(yù)備費(fèi)，考慮項(xiàng)目具體情況，暫按第（一）（二）（三）（四）部分費(fèi)用之和的2%計(jì)取。任何投資分析都要基于一定的基本假設(shè)。我們根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)、市場調(diào)查數(shù)據(jù)、行業(yè)一般規(guī)律、顧問方積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)制定如下基本假設(shè)和界定：：本次分析的研究對象是以初步設(shè)計(jì)方案為分析依。在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析中，年度貼現(xiàn)率取10%，；,項(xiàng)目的自有資金占項(xiàng)目投資額的35%可滿足要求，本項(xiàng)目資金貸款60%，因此本項(xiàng)目滿足要求。：本報(bào)告的動(dòng)態(tài)分析以2008年5月為起始點(diǎn)，2017年12月結(jié)束，以年度為時(shí)間單位。第九章 “景泰苑小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程投資情況投資估算匯總表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱合計(jì)(萬元)各部分投資比例(%)一建筑安裝工程費(fèi)用 %1土建工程10310 　2室外工程1402 　3設(shè)備購置及安裝 　二工程建設(shè)其他費(fèi)用 %三基本預(yù)備費(fèi) %四貸款利息 %五流動(dòng)資金 　合計(jì)　15060　 “景泰苑小區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的工程總投資為15060萬元。，，不可預(yù)見費(fèi)269萬元。建安工程及設(shè)備工器具費(fèi)用估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱單位數(shù)量建筑工程估算金額總計(jì)（萬元）編制依據(jù)指標(biāo)（萬元）合計(jì)（萬元）　　一土建工程　　　　《建設(shè)工程投資估算指標(biāo)》、內(nèi)蒙古工程造價(jià)定額、造價(jià)信息等1居住用房平方米77000 115088552商業(yè)公用平方米8000130010403地下車庫平方米30001383二設(shè)備及安裝工程　　三室外配套工程　　 1給水官線米 6501432排水管線米 5501543熱力管線米 9004054其他平方米36788　合計(jì)　　　　?。ㄒ唬┓績r(jià) 普通公寓：按1980元/平方米價(jià)格銷售（20082009） 按3000元/平方米價(jià)格銷售（20102011） 商業(yè)：按一二層10000元/平方米四~六層2300價(jià)格銷售； 高層建筑：按每平方米4500元/平方米價(jià)格銷售。 地下： 按每平方米4500元/平方米價(jià)格銷售。（2） 銷售收入 按照年估算面積扣除返遷面積后年銷售收入；2008年1584萬，2009年990萬。2010年5510萬，2011年7250萬，7430萬 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 利潤總額利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運(yùn)營費(fèi)用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費(fèi)附加合計(jì)為營業(yè)稅的11%。 利潤率投資利潤率＝（利潤總額247?？偼顿Y）100%=%銷售利潤率＝（利潤總額247。銷售收入）100%=%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項(xiàng)目在設(shè)定計(jì)算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)。經(jīng)計(jì)算，評(píng)價(jià)結(jié)果說明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好綜上評(píng)價(jià)可知，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析是在技術(shù)方案、工程方案、融資方案和社會(huì)評(píng)價(jià)論證中已進(jìn)行的初步風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。揭示風(fēng)險(xiǎn)來源。判斷風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的全過程，這里結(jié)合本項(xiàng)目的情況從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和工程幾方面分析如下：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是面向未來的評(píng)價(jià)與分析，由于未來不確定性因素的影響，項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預(yù)測、估計(jì)和假定的成分，從而使分析結(jié)果存在一定的不確定性。 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹是一個(gè)全球性問題，在發(fā)展中國家更為嚴(yán)重。通貨膨脹可能使物價(jià)大幅上漲，材料費(fèi)和人工費(fèi)等都超過預(yù)計(jì)。 風(fēng)險(xiǎn)來源：通貨膨脹 風(fēng)險(xiǎn)事件：物價(jià)上漲 工人工資上漲（1）水文地質(zhì)條件復(fù)雜工程水文地質(zhì)條件復(fù)雜，與預(yù)測發(fā)生重大偏差導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)來源：水文地質(zhì)條件復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)事件：補(bǔ)充勘察 施工方案的調(diào)整修改設(shè)計(jì)（2）自然氣候變化出現(xiàn)的異常氣候，如特大暴雨、洪水、泥石流、坍方等，會(huì)造成工程延期。風(fēng)險(xiǎn)來源：自然氣候變化 風(fēng)險(xiǎn)事件：嚴(yán)寒，酷暑，多雨 特大暴雨，洪水，泥石流，坍方 風(fēng)險(xiǎn)來源：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)事件：技術(shù)難度高 技術(shù)規(guī)范不合理 風(fēng)險(xiǎn)來源：設(shè)備和材料供應(yīng) 風(fēng)險(xiǎn)事件：質(zhì)量不合格 供應(yīng)不合格 設(shè)備不配套 包括設(shè)計(jì)變更和工程量變更兩方面。 風(fēng)險(xiǎn)來源：工程變更 風(fēng)險(xiǎn)事件：設(shè)計(jì)變更 工程量變更項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本對策為風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)自留和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等三種。這三種對策各自有不同的性質(zhì)、優(yōu)點(diǎn)和局限性。因此，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員規(guī)劃和決策時(shí)，選擇的常常不只是一種對策，而是幾種對策的組合。風(fēng)險(xiǎn)控制包括所有為避免或減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性以及其潛在的損失而采取的各種措施。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理人員必須和各專業(yè)人員共同識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以及使損失趨于嚴(yán)重的各種條件，然后，通過對這些條件的控制而控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。對于上述經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、變更風(fēng)險(xiǎn)就可以采取控制的方法，加強(qiáng)項(xiàng)目前期預(yù)測和研究工作、加強(qiáng)項(xiàng)目過程管理，以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中非常重要而廣泛的一項(xiàng)措施。對于上述技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和工程風(fēng)險(xiǎn)都可以采用這種方法，主要有兩種形式：（1）非保險(xiǎn)或合同的轉(zhuǎn)移方式通常通過簽訂協(xié)議等方式將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商、設(shè)計(jì)方、材料設(shè)備供應(yīng)方等非保險(xiǎn)方。這種方式的具體手段主要包括以下幾種：A．分包和轉(zhuǎn)包。這種方式可以轉(zhuǎn)移大部分風(fēng)險(xiǎn)，但并非使損失轉(zhuǎn)嫁，而是把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給更能控制或較少風(fēng)險(xiǎn)的另一方。如一些專業(yè)技術(shù)要求較高的分項(xiàng)工程應(yīng)該分包給有條件的分包商。B．通過具體合同的某些條款轉(zhuǎn)移某類風(fēng)險(xiǎn)。這主要是為了達(dá)到責(zé)任明確劃分和風(fēng)險(xiǎn)合理承擔(dān)的目的。如 FIDIC合同條件規(guī)定了承包商的一般責(zé)任以及業(yè)主不能轉(zhuǎn)移而必須自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。（ 2）工程保險(xiǎn)工程保險(xiǎn)的歷史比較短，在我國也是一種新險(xiǎn)種。工程保險(xiǎn)的目的在于通過把伴隨著工程的進(jìn)行而發(fā)生的大部分風(fēng)險(xiǎn)作為保險(xiǎn)對象，而減輕與工程建設(shè)有關(guān)者的損失負(fù)擔(dān)以及圍繞負(fù)擔(dān)這種損失所發(fā)生的糾紛，謀求工程實(shí)施的順利完成。，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。本項(xiàng)目資金部分自籌和貸款,從自有資金使用和貸款時(shí)間考慮，減少占用資金風(fēng)險(xiǎn)，使開發(fā)資金中的貸款按預(yù)期到位，減少金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第十一章 結(jié)論與建議 近年來房地產(chǎn)成為錫市核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。本項(xiàng)目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項(xiàng)目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對營造良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)將起到積極作用。經(jīng)初步測算分析，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上總體可行。建議項(xiàng)目單位： 加快辦理有關(guān)前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費(fèi)的減免。 研究采用社會(huì)融資等其它方案解決項(xiàng)目資金來源的可能性。 周密策劃項(xiàng)目的營銷方案，以準(zhǔn)確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。同時(shí)盡量擴(kuò)大期房銷售量，以減輕項(xiàng)目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目營銷中要加強(qiáng)廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃景泰苑的宣傳，讓本項(xiàng)目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合興建公司的良好品牌，為社會(huì)廣泛認(rèn)知，形成品牌營銷優(yōu)勢。