【導(dǎo)讀】招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)商雖然并不重視策劃，但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作?？梢?jiàn)招商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要地位。地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)間存在很多不確定性，從業(yè)態(tài)組合確定開(kāi)始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個(gè)招商階段。招商難度大的主要原因在于主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)化趨勢(shì)把握不住，不容易與開(kāi)發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟，他的裝修進(jìn)度會(huì)直接影響到中小店群的入駐。在進(jìn)駐決策過(guò)程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮的重要因素。屆時(shí)將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度及銷售招商進(jìn)度制定媒體投放計(jì)劃。建議本項(xiàng)目“先行造勢(shì)，租售并舉”，以核心租戶的入駐（簽約）來(lái)帶動(dòng)銷售。根據(jù)昌樂(lè)商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)和我司的商業(yè)資源整合，本項(xiàng)目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)搭配等進(jìn)行具體的招商細(xì)分

　　

【正文】 的形式制造新聞熱點(diǎn)，建立輿論導(dǎo)向和宣傳陣地； 初步完成主力商戶積累及入駐意向簽約事宜。宣傳口號(hào)走進(jìn)寶石城 做客美食街招商區(qū)域?yàn)H坊操作形式 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷→電話營(yíng)銷→DM直郵→邀請(qǐng)函派發(fā)→登門拜訪等直復(fù)營(yíng)銷的方式，進(jìn)行目標(biāo)招商客戶的收集→篩選→鎖定工作，達(dá)到完成主力商戶積累目的； 通過(guò)聚集國(guó)內(nèi)外知名餐飲、娛樂(lè)、休閑連鎖企業(yè)及投資經(jīng)營(yíng)業(yè)主，聯(lián)合權(quán)威人士及權(quán)威部門（政府）以連鎖企業(yè)加盟或聯(lián)營(yíng)洽談會(huì)和產(chǎn)品推介會(huì)的形式舉辦SP活動(dòng)，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，一舉奠定項(xiàng)目在餐飲、娛樂(lè)行業(yè)中的地位，并達(dá)到主力商戶入駐意向簽約的目的（活動(dòng)內(nèi)容見(jiàn)執(zhí)行附件）；推廣媒介及手段連鎖企業(yè)洽談會(huì)、行業(yè)雜志（《濰坊美食》期刊、《拍客》）、信息海報(bào)、濰坊晚報(bào)、DM、短信、網(wǎng)絡(luò)第二執(zhí)行階段：時(shí)間2009年5月16日—2009年5月28日（項(xiàng)目?jī)?nèi)、外裝階段）招商推廣目的 通過(guò)主力店的招商簽約集中引爆項(xiàng)目銷售選房認(rèn)購(gòu)工作，為項(xiàng)目開(kāi)盤積累足夠數(shù)量的投資客戶； 通過(guò)主力店的簽約、裝修、入駐帶動(dòng)中小型商戶的招商工作，將“領(lǐng)袖風(fēng)采”“蝴蝶效應(yīng)”的作用發(fā)揮到極致； 通過(guò)產(chǎn)品推介會(huì)的成功舉辦，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引中小型經(jīng)營(yíng)業(yè)主的注意力； 初步完成中小型商戶的積累及入駐意向簽約事宜。宣傳口號(hào) 走進(jìn)寶石城 做客美食街招商區(qū)域?yàn)H坊、昌樂(lè)操作形式 結(jié)合產(chǎn)品推介會(huì)的成功舉辦，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引中小型經(jīng)營(yíng)業(yè)主的注意力，同時(shí)增加投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者對(duì)水印江南美食街項(xiàng)目的投資信心、經(jīng)營(yíng)信心、消費(fèi)導(dǎo)向； 結(jié)合主力店的簽約、裝修、入駐等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，展開(kāi)“領(lǐng)袖風(fēng)采”“蝴蝶效應(yīng)”的宣傳攻勢(shì)，以此展開(kāi)對(duì)中小型經(jīng)營(yíng)業(yè)主的招商工作，達(dá)到完成中小型商戶的積累及入駐意向簽約的目的； 通過(guò)組織項(xiàng)目投資者、經(jīng)營(yíng)者及關(guān)注本項(xiàng)目的消費(fèi)者前赴濟(jì)南中華名優(yōu)小吃城、濟(jì)寧江南春美食街進(jìn)行商務(wù)考察、旅游等SP公關(guān)活動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)盤前積累足夠數(shù)量的投資客戶的目的； 開(kāi)盤選房活動(dòng)并提出“帶租約銷售模式”。推廣媒介及手段商務(wù)考察、旅游SP公關(guān)活動(dòng)、開(kāi)盤、行業(yè)雜志、信息海報(bào)、濰坊晚報(bào)、DM、短信、網(wǎng)絡(luò) 第三執(zhí)行階段：時(shí)間2009年5月29日—2009年6月30日（主體竣工階段）推廣目的 根據(jù)實(shí)際招商情況，展開(kāi)項(xiàng)目的第二輪招商工作； 結(jié)合主力店入駐、開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)，推出“帶租約銷售模式”； 延續(xù)開(kāi)盤階段的熱潮，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的招商目標(biāo)； 傳達(dá)項(xiàng)目施工進(jìn)度，明確項(xiàng)目開(kāi)街時(shí)間； 感受項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)氛圍，預(yù)見(jiàn)美食街項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)勝景。宣傳口號(hào) 走進(jìn)寶石城 做客美食街招商區(qū)域?yàn)H坊、昌樂(lè)、壽光、濟(jì)南、青島等城市操作形式 結(jié)合第一輪招商工作的具體情況，準(zhǔn)備展開(kāi)第二輪招商工作，并通過(guò)擴(kuò)大招商區(qū)域，對(duì)大量的投資客戶提供代租服務(wù)，以達(dá)到預(yù)定的項(xiàng)目和滿足投資者的招商目的； 通過(guò)項(xiàng)目業(yè)主答謝會(huì)活動(dòng)及推出“帶租約銷售模式”，建立良好的客戶服務(wù)體系，積極提高客戶的集群效應(yīng)，繼續(xù)制造項(xiàng)目熱點(diǎn)策略，延續(xù)開(kāi)盤的銷售和招商熱潮。推廣媒介及手段答謝會(huì)、行業(yè)雜志、信息海報(bào)、濰坊晚報(bào)、DM、短信、網(wǎng)絡(luò) 第四執(zhí)行階段：時(shí)間2009年7月—2009年8月（項(xiàng)目交房階段）推廣目的 提高項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)軟環(huán)境及項(xiàng)目美譽(yù)度，逐步完善項(xiàng)目功能； 營(yíng)造熱烈的開(kāi)業(yè)氛圍，在開(kāi)業(yè)時(shí)吸引大量的人流前來(lái)參觀、消費(fèi)； 促進(jìn)尾房的招商，務(wù)求利用開(kāi)業(yè)的有利時(shí)機(jī)，使項(xiàng)目達(dá)到更高的招商率。宣傳口號(hào) 走進(jìn)寶石城 做客美食街操作形式 通過(guò)濰坊寶庭物業(yè)公司成立及行業(yè)同盟的建立，提高項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)軟環(huán)境及項(xiàng)目美譽(yù)度，逐步完善項(xiàng)目功能； 通過(guò)經(jīng)營(yíng)業(yè)主的全面展開(kāi)裝修，運(yùn)用廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)，將項(xiàng)目開(kāi)業(yè)信息廣而告之。營(yíng)造熱烈的開(kāi)業(yè)氛圍，在開(kāi)業(yè)時(shí)吸引大量的人流前來(lái)參觀、消費(fèi)； 利用宣傳開(kāi)業(yè)信息的熱烈氣氛，同時(shí)發(fā)布尾房招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪； 通過(guò)“鋪王拍賣”活動(dòng)（待定），制造新的熱點(diǎn)，將水印江南美食街的知名度、美譽(yù)度、信譽(yù)度擴(kuò)大到極致。 項(xiàng)目開(kāi)街前的預(yù)熱活動(dòng)，如昌樂(lè)首屆美食文化節(jié)，昌樂(lè)首屆啤酒文化節(jié)等推廣媒介及手段行業(yè)雜志、網(wǎng)站、DM信息海報(bào)、濰坊晚報(bào)、短信招商整體計(jì)劃時(shí)間表招 商 整 體 計(jì) 劃 時(shí) 間 表 時(shí)間步驟2009年23456789招商調(diào)查 招商籌備招商推廣 公開(kāi)招商 開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備備注：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售進(jìn)度，招商進(jìn)度的具體情況，對(duì)各執(zhí)行階段及媒體發(fā)布予以相關(guān)調(diào)整；屆時(shí)將根據(jù)項(xiàng)目需要，具體的SP活動(dòng)方案、媒體發(fā)布計(jì)劃、相關(guān)設(shè)計(jì)等工作以附件的形式逐一提交。三、招商費(fèi)用預(yù)算推廣費(fèi)用計(jì)算原則通常商業(yè)項(xiàng)目的招商推廣費(fèi)用相當(dāng)于整體經(jīng)營(yíng)面積兩個(gè)月租金的數(shù)額，因此本項(xiàng)目的招商推廣費(fèi)用預(yù)算可以此為依據(jù)計(jì)算。費(fèi)用預(yù)算總額招商經(jīng)營(yíng)面積初始月租金總額：16130㎡/3*㎡/天*30天*2月=193560元 招商費(fèi)用階段性投放比例招 商 費(fèi) 用 投 放 比 例 計(jì) 劃 表類 別第一執(zhí)行階段第二執(zhí)行階段第三執(zhí)行階段第四執(zhí)行階段費(fèi)用投放比例35%25%25%15%費(fèi)用投放額度備 注該招商費(fèi)用投放比例屆時(shí)將根據(jù)具體招商進(jìn)度適當(dāng)調(diào)整。特別說(shuō)明：以上為水印江南美食街總體招商思路，具體每一階段的招商推廣計(jì)劃會(huì)在既定時(shí)間逐一上報(bào)，不足之處，另行商榷！ 山東信邦昌樂(lè)項(xiàng)目部 200941532濟(jì)南市經(jīng)十路46號(hào) （TEL）0531 8262 5315 （FAX）0531 8262 5215 （EMail）sdreal@ 信邦房地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)