【正文】 客美食街”，通過系列剖析“走進寶石城，做客美食街”這一倡導(dǎo)消費理念，形成對投資者、經(jīng)營者、消費者等區(qū)域經(jīng)濟主體的影響，展開“城市餐飲、娛樂、休閑消費的必去之處”的熱點話題議論。點滲透式策略 本項目的招商應(yīng)采用點滲透式策略，這是招商的重點策略，主要體現(xiàn)為點對點和重點深入攻破，是直接面對客戶的滲透式策略。 贈送廣告位待項目交工后，建議發(fā)展商設(shè)立項目公用收費廣告位（例如：外立面、沿街燈箱、樓頂看板、入街牌坊等），屆時對本項目的知名品牌商家、主力店贈送3~12個月部分廣告位廣告使用權(quán)（廣告發(fā)布費、制作費、電費等直接費用租戶自行承擔(dān)）。 會員制——可免費參加本項目舉辦的各種活動建議本項目推出會員制，進駐商戶可辦理會員卡，可以免費參加本項目舉辦的各種商業(yè)活動，如：座談會、商業(yè)交流會、外出考察等。專業(yè)店、服務(wù)業(yè)態(tài)項目整體經(jīng)營必要補充依據(jù)相應(yīng)業(yè)態(tài)在面價的基礎(chǔ)上做相應(yīng)調(diào)整 針對不同因素差異招商價格策略本項目應(yīng)該根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、門面數(shù)量差異、門面尺寸大小差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價格。 網(wǎng)絡(luò)招商充分利用網(wǎng)絡(luò)資源,搜集省內(nèi)知名品牌企業(yè)信息,結(jié)合我們項目實際情況進行篩選，并根據(jù)昌樂縣經(jīng)濟發(fā)展、消費者消費能力及主力商戶開店的特殊性要求等各個因素鎖定目標(biāo)招商客戶。 本項目應(yīng)設(shè)立示范經(jīng)營區(qū)，這將對項目的整體經(jīng)營起到關(guān)鍵的示范作用。定向招商是指招商人員主動上門與目標(biāo)商戶聯(lián)系，向目標(biāo)商戶推介本項目，并說服其進場經(jīng)營的招商方式。每個行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營的典范和楷模，他們的行為活動對行內(nèi)其他商家的經(jīng)營會產(chǎn)生較大的影響，具有重要的帶動效應(yīng)。四、招商核心策略主力商戶優(yōu)先招商本項目應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。項目管物業(yè)理公司的成立為本項目誠信經(jīng)營的軟環(huán)境添加了一個重要的砝碼。整合策略 整合功能，集購物、餐飲、休閑、觀光等功能于一體。招商與經(jīng)營模式 統(tǒng)一管理 多元招商 整合策略 完善政策 合理回報在招商與經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了相應(yīng)招商與經(jīng)營模式：多元招商、統(tǒng)一管理、整合市場、完善政策、合理回報。各業(yè)態(tài)具體所占比例，應(yīng)根據(jù)商圈的特點進行調(diào)整，做到資源共享、優(yōu)勢互補，并凝聚各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢以強化和突顯商業(yè)街的整體定位。建議本項目“先行造勢，租售并舉”，以核心租戶（主力店、品牌商家）的入駐（簽約）來帶動銷售。反之，則整個項目服務(wù)功能可能不盡理想，更是影響了項目整體的經(jīng)營。 水印江南美食街招商策劃報告水印江南商業(yè)項目功能分區(qū)的劃分會直接影響各類店的進駐決策，按照合理的功能分區(qū)計劃，順利入駐相應(yīng)的主力店及特色店可使各類店的經(jīng)營互動起來，對于項目和各店經(jīng)營有很大的幫助。有控制入市 根據(jù)選房策略分期、分批、有節(jié)奏地推出市場，避免一擁而上，實現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。二、招商對象特征分析業(yè)態(tài)業(yè)種分布業(yè)態(tài)組合沒有固定的比例，一般來講，商業(yè)街的餐飲、娛樂、休閑所占的比例為4：3：3。三、經(jīng)營模式與招商策略 經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則完善了本項目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強大的軟件支持，本項目才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。旨在打造昌樂餐飲、娛樂、休閑行業(yè)新中式食尚文化，即實現(xiàn)水印江南美食街提出 “走進寶石城，做客美食街” 的昌樂休閑消費理念。本項目的商戶就有了更多的服務(wù)保障，經(jīng)營信心自然更加高漲。（3）通過主力商家的不斷進駐，促進剩余房源的銷售和價格持續(xù)提升。 品牌商戶帶動招商 大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強其他商戶經(jīng)營的信心，促進整個項目的招商工作。 定向招商 由于目前本項目周邊的商業(yè)氛圍尚未濃厚，但本項目的主題性較強，對商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項目定位的要求，所以定向招商是項目招商活動的必要方式。 以外壓內(nèi)原則 以外壓內(nèi)，以外地成功招商促進本地招商。優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。散戶項目整體租金的重要補充以接近面價或略高于面價5%~10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。建議本項目免租期為三——六個月。 前期免費宣傳推廣（美食報或信息海報）本項目要創(chuàng)造和保持濃厚的商業(yè)氛圍，宣傳推廣是必不可少的，建議本項目結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)行量較大的平面直郵媒體聯(lián)合成立美食報（例如：中郵、晨鴻），在宣傳本項目的同時，可以給入駐商戶進行免費宣傳廣告，一是增加經(jīng)營者的信心，二是促進招商的進程及銷售速度。目標(biāo)商戶心理期望不斷提升，形成勢能，在能量積蓄到一定程度的時候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實現(xiàn)招商目標(biāo)。高調(diào)入市策略根據(jù)項目定位，入市時必須與權(quán)威人士及權(quán)威部門（政府）聯(lián)合舉辦相關(guān)SP活動，并結(jié)合項目招商優(yōu)惠政策，突出政府打造“昌樂唯一美食街”“昌樂城市名片”的決心，并奠定項目絕對權(quán)威的市場地位，搶占市場的制高點。宣傳口號 走進寶石城 做客美食街招商區(qū)域濰坊、昌樂、壽光、濟南、青島等城市操作形式 結(jié)合第一輪招商工作的具體情況，準(zhǔn)備展開第二輪招商工作，并通過擴大招商區(qū)域，對大量的投資客戶提供代租服務(wù)，以達到預(yù)定的項目和滿足投資者的招商目的； 通過項目業(yè)主答謝會活動及推出“帶租約銷售模式”，建立良好的客戶服務(wù)體系，積極提高客戶的集群效應(yīng)，繼續(xù)制造項目熱點策略，延續(xù)開盤的銷售和招商熱潮。特別說明：以上為水印江南美食街總體招商思路，具體每一階段的招商推廣計劃會在既定時間逐一上報，不足之處，另行商榷！ 山東信邦昌樂項目部 200941532濟南市經(jīng)十路46號 （TEL）0531 8262 5315 （FAX）0531 8262 5215 （EMail）sdreal 信邦房地產(chǎn)全程運營顧問機構(gòu)