【正文】 合功能，集購(gòu)物、餐飲、休閑、觀光等功能于一體。（3） 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，給消費(fèi)者一個(gè)享受的娛樂天堂。統(tǒng)一管理（1） 本項(xiàng)目應(yīng)采取統(tǒng)一管理的模式，杜絕臟、亂、差現(xiàn)象的出現(xiàn)，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，維護(hù)商業(yè)環(huán)境。對(duì)于投資者購(gòu)買的商鋪，應(yīng)采用返租的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。招商與經(jīng)營(yíng)模式 統(tǒng)一管理 多元招商 整合策略 完善政策 合理回報(bào)在招商與經(jīng)營(yíng)模式的建立方面，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則，制定了相應(yīng)招商與經(jīng)營(yíng)模式：多元招商、統(tǒng)一管理、整合市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)。6平F5：中餐、足浴、KTV茶館、中餐館中小餐館中餐館咖啡、西餐中餐、足浴、KTV、西餐招商說明招商暫定單位6家，共計(jì)招商暫定面積約為：，在實(shí)際招商過程中會(huì)根據(jù)商家情況調(diào)整。根據(jù)昌樂商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)和我司的商業(yè)資源整合，本項(xiàng)目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)搭配等進(jìn)行具體的招商細(xì)分（總按約16130/3平方米）業(yè)態(tài)餐飲娛樂休閑業(yè)種中餐、西餐等量版式KTV、足療、洗浴等咖啡館、商務(wù)賓館、茶社等比例50%35%15%面積8065㎡㎡3226㎡招商面積26881881806意向商家中餐廳2家、西餐廳1家量版式KTV1家、足浴2家茶社、咖啡館各1家招商對(duì)象定位因本項(xiàng)目定位于“集餐飲、娛樂、休閑、觀光于一體的新中式文化商業(yè)街區(qū)”，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)定位為：（1） 國(guó)內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌及娛樂品牌（針對(duì)連鎖企業(yè)、加盟或聯(lián)營(yíng)企業(yè)）；（2） 主要以濰坊、昌樂周邊縣市及昌樂本地大中型餐飲、文化、娛樂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者。其中不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店是商業(yè)街的重要組成部分，比例會(huì)保持上升趨勢(shì)。各業(yè)態(tài)具體所占比例，應(yīng)根據(jù)商圈的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，做到資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并凝聚各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)以強(qiáng)化和突顯商業(yè)街的整體定位。當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間，可同步進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。其次，該類分店一次性投資成本相對(duì)較大，尤其是裝修成本、物料準(zhǔn)備、人員等成本一次性投入較大，從分店裝修節(jié)約成本和避免二次改造的角度來看，主力店的招商一般集中在項(xiàng)目施工至正負(fù)零后到項(xiàng)目主體竣工前最佳，因該階段客戶可以根據(jù)分店的店面的設(shè)計(jì)要求、裝修風(fēng)格、內(nèi)部空間布局及配備的商業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等方面，不僅可以提供自由發(fā)揮的空間，同時(shí)可以及時(shí)與工程部溝通盡量按其特殊性要求在不違背項(xiàng)目大原則的前提下，為其適當(dāng)給予調(diào)整。綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目從2009年4月份開始進(jìn)行主力店的正式招商工作。建議本項(xiàng)目“先行造勢(shì)，租售并舉”，以核心租戶（主力店、品牌商家）的入駐（簽約）來帶動(dòng)銷售。屆時(shí)將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度及銷售招商進(jìn)度制定媒體投放計(jì)劃。項(xiàng)目招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾個(gè)方面因素：項(xiàng)目入市宣傳時(shí)間 目前項(xiàng)目的選房權(quán)認(rèn)籌階段已經(jīng)開始，選擇在此階段招商入市，既為項(xiàng)目的銷售造勢(shì)，又為正式招商積累有效客戶。合理的招商推廣策略是招商工作順利開展的前提，招商推廣的好壞將直接影響到項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，以保證招商工作投資少、效率高。反之，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想，更是影響了項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)。招商難度大的主要原因在于主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)化趨勢(shì)把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟，他的裝修進(jìn)度會(huì)直接影響到中小店群的入駐。 地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)間存在很多不確定性，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個(gè)招商階段。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)商雖然并不重視策劃（即市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作。 水印江南美食街招商策劃報(bào)告水印江南美食街招商方案二00九年四月 第一部分 招商總體思路 第二部分 ： 招商實(shí)施計(jì)劃目錄前 言招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商?？梢娬猩淘诘禺a(chǎn)開發(fā)中的重要地位。就餐飲、娛樂、休閑行業(yè)業(yè)態(tài)的主力店群招商一般集中在項(xiàng)目施工至正負(fù)零后到項(xiàng)目主體竣工前最佳，而中小店的招商主要集中在項(xiàng)目主體封頂和項(xiàng)目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項(xiàng)目統(tǒng)一開街的整個(gè)過程。商業(yè)項(xiàng)目功能分區(qū)的劃分會(huì)直接影響各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計(jì)劃，順利入駐相應(yīng)的主力店及特色店可使各類店的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)起來，對(duì)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營(yíng)有很大的幫助。在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮的重要因素。第一部分 招商總體思路招商總體思路本部分關(guān)鍵詞 keywords⊙入市時(shí)機(jī)⊙招商經(jīng)營(yíng)模式策略⊙招商優(yōu)惠條件 一 、招商入市時(shí)機(jī)規(guī)劃“良好的開始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)及方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。宣傳造勢(shì)入市 入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示，在前期的招商中對(duì)客戶心理具有較大的影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商做市場(chǎng)鋪墊。有控制入市 根據(jù)選房策略分期、分批、有節(jié)奏地推出市場(chǎng)，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。本項(xiàng)目的銷售操作思路是通過核心租戶在各層不同區(qū)域的安置，將相對(duì)位置較差的單位通過“品牌商家”（在當(dāng)?shù)乇容^具有影響力的餐飲、娛樂行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，如：舍得粥俯等）的入駐變成相對(duì)較佳的位置，從而帶動(dòng)各套的銷售以及順利完成價(jià)格的初步拉開。餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的招商與項(xiàng)目施工進(jìn)度的緊密結(jié)合（1）主力店與次主力店招商與施工進(jìn)度的關(guān)系：首先，主力店增設(shè)分店主要是考慮宏觀環(huán)境、企業(yè)運(yùn)作、市場(chǎng)占有率、品牌提升、投資前景等多項(xiàng)因素，所以他對(duì)分店的選址要求是非常嚴(yán)格的。（2）對(duì)于中小店招商與施工進(jìn)度的關(guān)系：由于中小店則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，同時(shí)中小店是否入駐，在很大程度上會(huì)受國(guó)內(nèi)外知名連鎖企業(yè)的入駐直接影響，這是“領(lǐng)袖風(fēng)采”和“蝴蝶效應(yīng)”的直接寫照，所以，中小店的招商主要集中在項(xiàng)目主體封頂和項(xiàng)目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項(xiàng)目統(tǒng)一開街的整個(gè)過程。二、招商對(duì)象特征分析業(yè)態(tài)業(yè)種分布業(yè)態(tài)組合沒有固定的比例，一般來講，商業(yè)街的餐飲、娛樂、休閑所占的