【正文】 項(xiàng)目施工至正負(fù)零后到項(xiàng)目主體竣工前最佳，而中小店的招商主要集中在項(xiàng)目主體封頂和項(xiàng)目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項(xiàng)目統(tǒng)一開(kāi)街的整個(gè)過(guò)程。美食街招商方案二00九年四月 第一部分 招商總體思路 第二部分 ： 招商實(shí)施計(jì)劃目錄前 言招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)商雖然并不重視策劃（即市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作。招商難度大的主要原因在于主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)化趨勢(shì)把握不住，不容易與開(kāi)發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟，他的裝修進(jìn)度會(huì)直接影響到中小店群的入駐。合理的招商推廣策略是招商工作順利開(kāi)展的前提，招商推廣的好壞將直接影響到項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，以保證招商工作投資少、效率高。屆時(shí)將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度及銷(xiāo)售招商進(jìn)度制定媒體投放計(jì)劃。綜合以上因素，根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的要求確定本項(xiàng)目從2009年4月份開(kāi)始進(jìn)行主力店的正式招商工作。當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間，可同步進(jìn)行各類(lèi)中小店的招商咨詢(xún)登記工作。其中不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店是商業(yè)街的重要組成部分，比例會(huì)保持上升趨勢(shì)。6平F5：中餐、足浴、KTV茶館、中餐館中小餐館中餐館咖啡、西餐中餐、足浴、KTV、西餐招商說(shuō)明招商暫定單位6家，共計(jì)招商暫定面積約為：，在實(shí)際招商過(guò)程中會(huì)根據(jù)商家情況調(diào)整。對(duì)于投資者購(gòu)買(mǎi)的商鋪，應(yīng)采用返租的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。（3） 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，給消費(fèi)者一個(gè)享受的娛樂(lè)天堂。 整合招商，與投資者達(dá)成代租意向，進(jìn)行統(tǒng)一招商。（2） 成立物業(yè)管理公司 成立物業(yè)管理公司的主要職能有兩個(gè)方面：一方面是為本項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)及統(tǒng)一管理提供服務(wù)，并為商戶(hù)之間搭建有效的溝通平臺(tái)，特別是作為項(xiàng)目招商期的重要成員，積極協(xié)助項(xiàng)目開(kāi)展招商；另一方面為商戶(hù)整合行政上所有的相關(guān)服務(wù)。建立行業(yè)同盟，為水印江南（2）通過(guò)項(xiàng)目招商成功，達(dá)到整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)租賃價(jià)格的提升，使本項(xiàng)目大、小業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者均獲得良好的回報(bào)。主力店是商業(yè)項(xiàng)目吸納客源的錨固釘，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項(xiàng)目中處于核心地位。核心主力店對(duì)本項(xiàng)目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項(xiàng)目的品牌形象，主力客戶(hù)群、經(jīng)營(yíng)前景、人流量和人流動(dòng)線(xiàn)等。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣(mài)點(diǎn)信息，及時(shí)傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶(hù)，以刺激其他商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商工作。 加盟招商方式 國(guó)內(nèi)外品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟或聯(lián)營(yíng)，而昌樂(lè)及濰坊地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場(chǎng)上立足并打開(kāi)市場(chǎng)，更是其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保證，建議可設(shè)立品牌加盟數(shù)據(jù)庫(kù)，提供品牌推介及解答投資者咨詢(xún)交流洽談會(huì)等服務(wù)，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達(dá)到滿(mǎn)足雙方需求以至雙贏的目的。本項(xiàng)目的主力商戶(hù)，重點(diǎn)商戶(hù)都需要通過(guò)定向招商的方式才能將其引進(jìn)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。再通過(guò)經(jīng)營(yíng)大戶(hù)先行建立經(jīng)營(yíng)示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)預(yù)期值，心理防線(xiàn)受到商鋪數(shù)量有限和確保經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的雙重?cái)D壓，徹底排除他們對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的顧慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。示范經(jīng)營(yíng)區(qū)主力引進(jìn)外地的知名品牌商家，通過(guò)示范經(jīng)營(yíng)區(qū)的招商和經(jīng)營(yíng)促進(jìn)項(xiàng)目本地的招商。對(duì)主力商戶(hù)、重點(diǎn)商戶(hù)，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 招商價(jià)格策略本案根據(jù)前期市場(chǎng)分析報(bào)告中提供的數(shù)據(jù)，目前餐飲、娛樂(lè)比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路。品牌店項(xiàng)目整體租金與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的主要來(lái)源以接近面價(jià)或略低于面價(jià)5%~10%作為優(yōu)惠。（5）流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格高于其他商鋪，差價(jià)比例控制在3%~5%。經(jīng)營(yíng)者在此站穩(wěn)腳跟需要一定的時(shí)間，本項(xiàng)目要做強(qiáng)做旺，首先必須使經(jīng)營(yíng)者能夠生存并持續(xù)發(fā)展，因此在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期，必須給予租戶(hù)足夠而合理的免租期。 租賃合同期多樣化 建議本項(xiàng)目的主力店和餐飲、娛樂(lè)主力店簽訂5年合約；與次主力店簽訂35年合約，與其他商家雙方商議而定。屆時(shí)優(yōu)惠策略將在具體活動(dòng)方案中體現(xiàn)。（二）外在優(yōu)惠條件自經(jīng)營(yíng)之日起，試營(yíng)業(yè)（啟動(dòng)期）五年；自項(xiàng)目開(kāi)街之日起五年內(nèi)給予營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅縣內(nèi)留成部分同等數(shù)額的減免或獎(jiǎng)勵(lì)；辦理相關(guān)手續(xù)和各種證照除收取工本費(fèi)外，免收其他行政性事業(yè)收費(fèi)，經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)按最低標(biāo)準(zhǔn)收取；優(yōu)先解決投資者戶(hù)籍落戶(hù)昌樂(lè)縣城及其子女入托、入學(xué)問(wèn)題，有關(guān)規(guī)費(fèi)與城鎮(zhèn)居民同等待遇；國(guó)稅局、地稅局實(shí)行聯(lián)合辦理稅務(wù)登記辦法，為納稅人共同核發(fā)一個(gè)稅務(wù)登記證；工商管理部門(mén)為經(jīng)營(yíng)業(yè)主辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照免收工本費(fèi)及相應(yīng)變更手續(xù)費(fèi)用，并免收相關(guān)管理費(fèi)用；對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的消防安檢審查及經(jīng)營(yíng)業(yè)主二次裝修后的消防安檢驗(yàn)收給予開(kāi)辟綠色通道；對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)主免費(fèi)辦理衛(wèi)生許可證及從業(yè)人員的健康證；聯(lián)合轄區(qū)公安部門(mén)建立綠色保護(hù)區(qū)；公務(wù)員購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策落實(shí)；備注：根據(jù)昌樂(lè)目前餐飲、娛樂(lè)、休閑行業(yè)所涉及的工商管理、稅費(fèi)登記、行政審批、衛(wèi)生管理、消防安檢等特定事項(xiàng)的具體情況給予及時(shí)調(diào)整。這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須建立在項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)之上并使目標(biāo)商戶(hù)有充分的理由相信本項(xiàng)目是一個(gè)引領(lǐng)市場(chǎng)的好項(xiàng)目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。?）DM直郵采用DM直郵，直接向目標(biāo)商家客戶(hù)發(fā)送郵件，尤其是對(duì)大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM郵件（含項(xiàng)目宣傳折頁(yè)及邀請(qǐng)函等），并且有專(zhuān)人聯(lián)系、跟進(jìn)、全程跟蹤服務(wù)。渠道策略 以主力店商戶(hù)的簽約、裝修等契機(jī)作為媒體宣傳的主要訴求點(diǎn)，結(jié)合主力店商戶(hù)的雄厚實(shí)力、強(qiáng)大背景、品牌的美譽(yù)度、知名度、信譽(yù)度，展開(kāi)招商推廣的宣傳工作，并通過(guò)專(zhuān)業(yè)雜志、報(bào)紙、電視、網(wǎng)站等媒體進(jìn)行專(zhuān)題報(bào)道，塑造項(xiàng)目品牌，打造項(xiàng)目知名度。布朗說(shuō)項(xiàng)目為什么賣(mài)不好，主要沒(méi)有制造有效的熱點(diǎn)！創(chuàng)新性的熱點(diǎn)！爆炸式的熱點(diǎn)！二、招商推廣步驟第一執(zhí)行階段： 時(shí)間2009年4月16日——2009年5月15日（項(xiàng)目部分主體封頂階段）招商推廣目的 通過(guò)招商帶動(dòng)銷(xiāo)售，為項(xiàng)目的正式推出（開(kāi)盤(pán)）做鋪墊； 通過(guò)新聞深度報(bào)道的形式制造新聞熱點(diǎn)，建立輿論導(dǎo)向和宣傳陣地； 初步完成主力商戶(hù)積累及入駐意向簽約事宜。推廣媒介及手段商務(wù)考察、旅游SP公關(guān)活動(dòng)、開(kāi)盤(pán)、行業(yè)雜志、信息海報(bào)、濰坊晚報(bào)、DM、短信、網(wǎng)絡(luò) 第三執(zhí)行階段：時(shí)間2009年5月29日—2009年6月30日（主體竣工階段）推廣目的 根據(jù)實(shí)際招商情況，展開(kāi)項(xiàng)目的第二輪招商工作； 結(jié)合主力店入駐、開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)，推出“帶