【正文】 項目施工至正負零后到項目主體竣工前最佳，而中小店的招商主要集中在項目主體封頂和項目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項目統(tǒng)一開街的整個過程。美食街招商方案二00九年四月 第一部分 招商總體思路 第二部分 ： 招商實施計劃目錄前 言招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功與否就看是否能按計劃成功招商。因而，對于商業(yè)地產(chǎn)來說與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)商雖然并不重視策劃（即市場定位和業(yè)態(tài)組合等），但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作。招商難度大的主要原因在于主力店群對項目業(yè)態(tài)化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟，他的裝修進度會直接影響到中小店群的入駐。合理的招商推廣策略是招商工作順利開展的前提，招商推廣的好壞將直接影響到項目資金回籠計劃和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項目的市場定位、功能定位和亮點設(shè)計、項目營銷推廣方案等內(nèi)容進行招商推廣策略的制訂和實施，以保證招商工作投資少、效率高。屆時將根據(jù)項目施工進度及銷售招商進度制定媒體投放計劃。綜合以上因素，根據(jù)項目運作的要求確定本項目從2009年4月份開始進行主力店的正式招商工作。當然項目建設(shè)期間，可同步進行各類中小店的招商咨詢登記工作。其中不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店是商業(yè)街的重要組成部分，比例會保持上升趨勢。6平F5：中餐、足浴、KTV茶館、中餐館中小餐館中餐館咖啡、西餐中餐、足浴、KTV、西餐招商說明招商暫定單位6家，共計招商暫定面積約為：，在實際招商過程中會根據(jù)商家情況調(diào)整。對于投資者購買的商鋪，應(yīng)采用返租的形式，進行統(tǒng)一招商。（3） 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，給消費者一個享受的娛樂天堂。 整合招商，與投資者達成代租意向，進行統(tǒng)一招商。（2） 成立物業(yè)管理公司 成立物業(yè)管理公司的主要職能有兩個方面：一方面是為本項目的后期經(jīng)營及統(tǒng)一管理提供服務(wù)，并為商戶之間搭建有效的溝通平臺，特別是作為項目招商期的重要成員，積極協(xié)助項目開展招商；另一方面為商戶整合行政上所有的相關(guān)服務(wù)。建立行業(yè)同盟，為水印江南（2）通過項目招商成功，達到整體機能的完善，帶動租賃價格的提升，使本項目大、小業(yè)主和經(jīng)營者均獲得良好的回報。主力店是商業(yè)項目吸納客源的錨固釘，對商業(yè)項目的商業(yè)經(jīng)營活動會產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項目中處于核心地位。核心主力店對本項目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項目的品牌形象，主力客戶群、經(jīng)營前景、人流量和人流動線等。在項目的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，及時傳達給其他的目標商戶，以刺激其他商戶的經(jīng)營需求，促進本項目的招商工作。 加盟招商方式 國內(nèi)外品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟或聯(lián)營，而昌樂及濰坊地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市場，更是其長遠發(fā)展的保證，建議可設(shè)立品牌加盟數(shù)據(jù)庫，提供品牌推介及解答投資者咨詢交流洽談會等服務(wù)，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達到滿足雙方需求以至雙贏的目的。本項目的主力商戶，重點商戶都需要通過定向招商的方式才能將其引進本項目經(jīng)營。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪數(shù)量有限和確保經(jīng)營旺場的雙重擠壓，徹底排除他們對項目經(jīng)營的顧慮，從而使招商達到預(yù)期的目標。示范經(jīng)營區(qū)主力引進外地的知名品牌商家，通過示范經(jīng)營區(qū)的招商和經(jīng)營促進項目本地的招商。對主力商戶、重點商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進場經(jīng)營。 招商價格策略本案根據(jù)前期市場分析報告中提供的數(shù)據(jù)，目前餐飲、娛樂比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路。品牌店項目整體租金與經(jīng)營業(yè)績的主要來源以接近面價或略低于面價5%~10%作為優(yōu)惠。（5）流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪租賃價格高于其他商鋪，差價比例控制在3%~5%。經(jīng)營者在此站穩(wěn)腳跟需要一定的時間，本項目要做強做旺，首先必須使經(jīng)營者能夠生存并持續(xù)發(fā)展，因此在項目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。 租賃合同期多樣化 建議本項目的主力店和餐飲、娛樂主力店簽訂5年合約；與次主力店簽訂35年合約，與其他商家雙方商議而定。屆時優(yōu)惠策略將在具體活動方案中體現(xiàn)。（二）外在優(yōu)惠條件自經(jīng)營之日起，試營業(yè)（啟動期）五年；自項目開街之日起五年內(nèi)給予營業(yè)稅、企業(yè)所得稅縣內(nèi)留成部分同等數(shù)額的減免或獎勵；辦理相關(guān)手續(xù)和各種證照除收取工本費外，免收其他行政性事業(yè)收費，經(jīng)營性收費按最低標準收取；優(yōu)先解決投資者戶籍落戶昌樂縣城及其子女入托、入學(xué)問題，有關(guān)規(guī)費與城鎮(zhèn)居民同等待遇；國稅局、地稅局實行聯(lián)合辦理稅務(wù)登記辦法，為納稅人共同核發(fā)一個稅務(wù)登記證；工商管理部門為經(jīng)營業(yè)主辦理營業(yè)執(zhí)照免收工本費及相應(yīng)變更手續(xù)費用，并免收相關(guān)管理費用；對于項目經(jīng)營場所的消防安檢審查及經(jīng)營業(yè)主二次裝修后的消防安檢驗收給予開辟綠色通道；對于項目經(jīng)營業(yè)主免費辦理衛(wèi)生許可證及從業(yè)人員的健康證；聯(lián)合轄區(qū)公安部門建立綠色保護區(qū)；公務(wù)員購房優(yōu)惠政策落實；備注：根據(jù)昌樂目前餐飲、娛樂、休閑行業(yè)所涉及的工商管理、稅費登記、行政審批、衛(wèi)生管理、消防安檢等特定事項的具體情況給予及時調(diào)整。這個目標的實現(xiàn)必須建立在項目本身的優(yōu)勢之上并使目標商戶有充分的理由相信本項目是一個引領(lǐng)市場的好項目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。?）DM直郵采用DM直郵，直接向目標商家客戶發(fā)送郵件，尤其是對大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM郵件（含項目宣傳折頁及邀請函等），并且有專人聯(lián)系、跟進、全程跟蹤服務(wù)。渠道策略 以主力店商戶的簽約、裝修等契機作為媒體宣傳的主要訴求點，結(jié)合主力店商戶的雄厚實力、強大背景、品牌的美譽度、知名度、信譽度，展開招商推廣的宣傳工作，并通過專業(yè)雜志、報紙、電視、網(wǎng)站等媒體進行專題報道，塑造項目品牌，打造項目知名度。布朗說項目為什么賣不好，主要沒有制造有效的熱點！創(chuàng)新性的熱點！爆炸式的熱點！二、招商推廣步驟第一執(zhí)行階段： 時間2009年4月16日——2009年5月15日（項目部分主體封頂階段）招商推廣目的 通過招商帶動銷售，為項目的正式推出（開盤）做鋪墊； 通過新聞深度報道的形式制造新聞熱點，建立輿論導(dǎo)向和宣傳陣地； 初步完成主力商戶積累及入駐意向簽約事宜。推廣媒介及手段商務(wù)考察、旅游SP公關(guān)活動、開盤、行業(yè)雜志、信息海報、濰坊晚報、DM、短信、網(wǎng)絡(luò) 第三執(zhí)行階段：時間2009年5月29日—2009年6月30日（主體竣工階段）推廣目的 根據(jù)實際招商情況，展開項目的第二輪招商工作； 結(jié)合主力店入駐、開盤節(jié)點，推出“帶