【正文】 三、招商費(fèi)用預(yù)算推廣費(fèi)用計(jì)算原則通常商業(yè)項(xiàng)目的招商推廣費(fèi)用相當(dāng)于整體經(jīng)營(yíng)面積兩個(gè)月租金的數(shù)額，因此本項(xiàng)目的招商推廣費(fèi)用預(yù)算可以此為依據(jù)計(jì)算。宣傳口號(hào) 走進(jìn)寶石城 做客美食街操作形式 通過(guò)濰坊寶庭物業(yè)公司成立及行業(yè)同盟的建立，提高項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)軟環(huán)境及項(xiàng)目美譽(yù)度，逐步完善項(xiàng)目功能； 通過(guò)經(jīng)營(yíng)業(yè)主的全面展開(kāi)裝修，運(yùn)用廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)，將項(xiàng)目開(kāi)業(yè)信息廣而告之。美食街項(xiàng)目的投資信心、經(jīng)營(yíng)信心、消費(fèi)導(dǎo)向； 結(jié)合主力店的簽約、裝修、入駐等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，展開(kāi)“領(lǐng)袖風(fēng)采”“蝴蝶效應(yīng)”的宣傳攻勢(shì)，以此展開(kāi)對(duì)中小型經(jīng)營(yíng)業(yè)主的招商工作，達(dá)到完成中小型商戶的積累及入駐意向簽約的目的； 通過(guò)組織項(xiàng)目投資者、經(jīng)營(yíng)者及關(guān)注本項(xiàng)目的消費(fèi)者前赴濟(jì)南中華名優(yōu)小吃城、濟(jì)寧江南春美食街進(jìn)行商務(wù)考察、旅游等SP公關(guān)活動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前積累足夠數(shù)量的投資客戶的目的； 開(kāi)盤(pán)選房活動(dòng)并提出“帶租約銷售模式”。美國(guó)營(yíng)銷大師湯姆充分展示策略項(xiàng)目包裝是項(xiàng)目推廣的關(guān)鍵，由于項(xiàng)目區(qū)位并無(wú)商業(yè)基礎(chǔ)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的包裝，營(yíng)造強(qiáng)烈商業(yè)氛圍，有力塑造項(xiàng)目商業(yè)財(cái)富形象。（1）直接上門(mén)拜訪 通過(guò)招商人員直接電話聯(lián)系，上門(mén)拜訪或邀請(qǐng)面談等方式，直接面向客戶推介項(xiàng)目和洽談項(xiàng)目定位、招商政策、租金優(yōu)惠條件、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)潛力和發(fā)展前景等事宜。本部分關(guān)鍵詞 keywords⊙點(diǎn)滲透式策略⊙充分展示策略⊙針對(duì)性媒介⊙事件營(yíng)銷一、招商推廣實(shí)施策略本項(xiàng)目的招商推廣，是一個(gè)目標(biāo)商戶對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不斷提升信心的過(guò)程。發(fā)展商設(shè)立的項(xiàng)目公用收費(fèi)廣告位除為更好的為進(jìn)駐的商家服務(wù)外，還可以增加額外的收益，為項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理提供大力支持。 老客戶介紹新客戶給予租金折扣優(yōu)惠 對(duì)于已承租的客戶介紹新客戶入駐商業(yè)街的激勵(lì)策略：A：新客戶租賃面積在500㎡以內(nèi)的，給予已承租客戶免除新承租客戶等值的1個(gè)月房租或增加減免6個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策；B：新客戶租賃面積在500㎡以上的，給予已承租客戶免除新承租客戶等值的3個(gè)月房租或增加減免12個(gè)月物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠政策； 特定時(shí)間簽約給予一定優(yōu)惠 在招商推介會(huì)或其他特定推廣時(shí)段，可給予前若干位簽約客戶一定的優(yōu)惠，如租金折扣。一方面可以增加經(jīng)營(yíng)商戶的歸屬感，另一方面是為后期項(xiàng)目的項(xiàng)目銷售及客帶客做鋪墊，同時(shí)形成口碑宣傳。招商八大優(yōu)惠條件免租三—六個(gè)月會(huì)員制——可免費(fèi)參加項(xiàng)目舉辦的各種活動(dòng)租賃合同期多樣化，暫定3或5年管理費(fèi)酌情優(yōu)惠或給予1年和2年期的減免客戶介紹新客戶給予租金優(yōu)惠或贈(zèng)送管理費(fèi)特定時(shí)間簽約給予一定優(yōu)惠前期免費(fèi)宣傳推廣（美食報(bào)或信息海報(bào)）贈(zèng)送3——12個(gè)月的廣告位 招商優(yōu)惠條件（一）內(nèi)在優(yōu)惠條件 免租三——六個(gè)月 本項(xiàng)目所處的區(qū)域目前屬于初始開(kāi)發(fā)階段，人口數(shù)量偏低，商業(yè)氣氛缺乏，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門(mén)檻。（2）視覺(jué)效果：消費(fèi)者可直接注意到商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其他商鋪，差價(jià)比例控制在10%~15%；（3）門(mén)面數(shù)量：一般多門(mén)面的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于少門(mén)面的，但還要考慮其租賃面積大小、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)回報(bào)等因素另行屆定；（4）門(mén)面尺寸：門(mén)面長(zhǎng)度大的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于門(mén)面長(zhǎng)度小的商鋪，差價(jià)比例控制在4%~8%。局部區(qū)域低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠。屆時(shí)將通過(guò)電話預(yù)約、郵寄信函、登門(mén)拜訪等策略促進(jìn)我們項(xiàng)目的招商工作。招商條件優(yōu)惠的方式有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。示范經(jīng)營(yíng)區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營(yíng)者的信心。并在項(xiàng)目招商過(guò)程中，通過(guò)分批推出商鋪的控制，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐。定向招商通常首先需要大量搜集商戶信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說(shuō)服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。避免行業(yè)撞車現(xiàn)象，盡量按本項(xiàng)目招商業(yè)態(tài)配比50：35：15的比例進(jìn)行招商。本項(xiàng)目可通過(guò)采取豐厚的優(yōu)惠措施，重點(diǎn)引入知名品牌餐飲、品牌娛樂(lè)行業(yè)的商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)其他商戶的招商工作。 因此，本項(xiàng)目的主力商戶應(yīng)該優(yōu)先招商，應(yīng)該以大帶小，即核心主力店來(lái)帶動(dòng)次主力店和中小商家。在執(zhí)行過(guò)程中，主力店、國(guó)際、國(guó)內(nèi)名店要提前招商，其他隨后進(jìn)行。合理回報(bào)（1）保證發(fā)展商和商家合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏。（3） 建立行業(yè)同盟 通過(guò)與政府部門(mén)，消費(fèi)者協(xié)會(huì)、餐飲、娛樂(lè)行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行等機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，積極提升經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)信心。（1） 稅費(fèi)減免政策 向政府及主管部門(mén)爭(zhēng)取稅收、工商管理等費(fèi)用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務(wù)，讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶受益。 整合空間，進(jìn)行合理業(yè)態(tài)業(yè)種布局。（2） 項(xiàng)目開(kāi)街前期，聯(lián)合主力商家針對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行全方位包裝，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，廣而告之，讓全昌樂(lè)市民都熟知本項(xiàng)目，吸引其來(lái)此消費(fèi)。多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。招商暫定單位 因本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和面積配比均遵循市場(chǎng)原則而定，所以我們所要考慮的意向商家必須也要遵循這個(gè)原則，根據(jù)項(xiàng)目房源狀況及招商要求，我們暫定招商房位如下：A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)12345612345678123456781231234567812345678A2：B4：C3：D3：E8：514。商業(yè)街必須由優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的業(yè)態(tài)組合而成。（2）對(duì)于中小店招商與施工進(jìn)度的關(guān)系：由于中小店則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，同時(shí)中小店是否入駐，在很大程度上會(huì)受國(guó)內(nèi)外知名連鎖企業(yè)的入駐直接影響，這是“領(lǐng)袖風(fēng)采”和“蝴蝶效應(yīng)”的直接寫(xiě)照，所以，中小店的招商主要集中在項(xiàng)目主體封頂和項(xiàng)目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項(xiàng)目統(tǒng)一開(kāi)街的整個(gè)過(guò)程。本項(xiàng)目的銷售操作思路是通過(guò)核心租戶在各層不同區(qū)域的安置，將相對(duì)位置較差的單位通過(guò)“品牌商家”（在當(dāng)?shù)乇容^具有影響力的餐飲、娛樂(lè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，如：舍得粥俯等）的入駐變成相對(duì)較佳的位置，從而帶動(dòng)各套的銷售以及順利完成價(jià)格的初步拉開(kāi)。宣傳造勢(shì)入市 入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示，在前期的招商中對(duì)客戶心理具有較大的影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商做市場(chǎng)鋪墊。在進(jìn)駐決策過(guò)程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮的重要因素。就餐飲、娛樂(lè)、休閑行業(yè)業(yè)態(tài)的主力店群招商一般集中在