【正文】 對項目經(jīng)營不斷提升信心的過程。招商八大優(yōu)惠條件免租三—六個月會員制——可免費參加項目舉辦的各種活動租賃合同期多樣化，暫定3或5年管理費酌情優(yōu)惠或給予1年和2年期的減免客戶介紹新客戶給予租金優(yōu)惠或贈送管理費特定時間簽約給予一定優(yōu)惠前期免費宣傳推廣（美食報或信息海報）贈送3——12個月的廣告位 招商優(yōu)惠條件（一）內(nèi)在優(yōu)惠條件 免租三——六個月 本項目所處的區(qū)域目前屬于初始開發(fā)階段，人口數(shù)量偏低，商業(yè)氣氛缺乏，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項目形成強烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營風(fēng)險，降低其進(jìn)駐門檻。招商條件優(yōu)惠的方式有免租期、折扣租金、管理費優(yōu)惠、送廣告位等。避免行業(yè)撞車現(xiàn)象，盡量按本項目招商業(yè)態(tài)配比50：35：15的比例進(jìn)行招商。合理回報（1）保證發(fā)展商和商家合理的收益，實現(xiàn)雙贏。（2） 項目開街前期，聯(lián)合主力商家針對消費者進(jìn)行全方位包裝，形成強大的宣傳攻勢，廣而告之，讓全昌樂市民都熟知本項目，吸引其來此消費。（2）對于中小店招商與施工進(jìn)度的關(guān)系：由于中小店則對形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，同時中小店是否入駐，在很大程度上會受國內(nèi)外知名連鎖企業(yè)的入駐直接影響，這是“領(lǐng)袖風(fēng)采”和“蝴蝶效應(yīng)”的直接寫照，所以，中小店的招商主要集中在項目主體封頂和項目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項目統(tǒng)一開街的整個過程。就餐飲、娛樂、休閑行業(yè)業(yè)態(tài)的主力店群招商一般集中在項目施工至正負(fù)零后到項目主體竣工前最佳，而中小店的招商主要集中在項目主體封頂和項目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項目統(tǒng)一開街的整個過程。合理的招商推廣策略是招商工作順利開展的前提，招商推廣的好壞將直接影響到項目資金回籠計劃和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項目的市場定位、功能定位和亮點設(shè)計、項目營銷推廣方案等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實施，以保證招商工作投資少、效率高。其中不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店是商業(yè)街的重要組成部分，比例會保持上升趨勢。 整合招商，與投資者達(dá)成代租意向，進(jìn)行統(tǒng)一招商。主力店是商業(yè)項目吸納客源的錨固釘，對商業(yè)項目的商業(yè)經(jīng)營活動會產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項目中處于核心地位。本項目的主力商戶，重點商戶都需要通過定向招商的方式才能將其引進(jìn)本項目經(jīng)營。 招商價格策略本案根據(jù)前期市場分析報告中提供的數(shù)據(jù)，目前餐飲、娛樂比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路。 租賃合同期多樣化 建議本項目的主力店和餐飲、娛樂主力店簽訂5年合約；與次主力店簽訂35年合約，與其他商家雙方商議而定。（2）DM直郵采用DM直郵，直接向目標(biāo)商家客戶發(fā)送郵件，尤其是對大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM郵件（含項目宣傳折頁及邀請函等），并且有專人聯(lián)系、跟進(jìn)、全程跟蹤服務(wù)。營造熱烈的開業(yè)氛圍，在開業(yè)時吸引大量的人流前來參觀、消費； 利用宣傳開業(yè)信息的熱烈氣氛，同時發(fā)布尾房招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪； 通過“鋪王拍賣”活動（待定），制造新的熱點，將水印江南宣傳口號 走進(jìn)寶石城 做客美食街招商區(qū)域濰坊、昌樂操作形式 結(jié)合產(chǎn)品推介會的成功舉辦，擴大本項目的影響力，吸引中小型經(jīng)營業(yè)主的注意力，同時增加投資者、經(jīng)營者、消費者對水印江南目標(biāo)商戶心理期望提升到一定程度的時候，再開閘泄洪，集中引爆市場，實現(xiàn)招商目標(biāo)。 租金遞增策略經(jīng)歷了頭兩三年的經(jīng)營期后，隨著商業(yè)街的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在第四至第六年續(xù)簽租賃合同時，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為10%~20%。 優(yōu)惠招商 優(yōu)惠招商是指在招商條件方面給予承租戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以降低承租戶的經(jīng)營風(fēng)險，增強其經(jīng)營信心，促進(jìn)招商工作，這是最常用的傳統(tǒng)招商策略。主力招商區(qū)域：濰坊次主力招商區(qū)域：昌樂、壽光邊緣招商區(qū)域：濟南、青島、華東區(qū)域 分行業(yè)招商 根據(jù)項目業(yè)態(tài)定位主要包含餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)，結(jié)合項目銷售過程中經(jīng)營業(yè)主的意向店面類型及經(jīng)營業(yè)種，在招商中應(yīng)該按行業(yè)分類集中招商。（4） 倡導(dǎo)聯(lián)合營銷理念，統(tǒng)一推廣，品牌化運作 建議本項目聯(lián)合主力商家，多途徑、多方式地推廣本項目，同時推廣商業(yè)經(jīng)營品牌，目標(biāo)是不但打造項目的品牌，更重視打造經(jīng)營者的品牌，令經(jīng)營者感受到本項目與其利益捆綁，同舟共濟，從而增強經(jīng)營者對本項目的歸屬感與信任感。統(tǒng)一管理（1） 本項目應(yīng)采取統(tǒng)一管理的模式，杜絕臟、亂、差現(xiàn)象的出現(xiàn)，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，維護(hù)商業(yè)環(huán)境。其次，該類分店一次性投資成本相對較大，尤其是裝修成本、物料準(zhǔn)備、人員等成本一次性投入較大，從分店裝修節(jié)約成本和避免二次改造的角度來看，主力店的招商一般集中在項目施工至正負(fù)零后到項目主體竣工前最佳，因該階段客戶可以根據(jù)分店的店面的設(shè)計要求、裝修風(fēng)格、內(nèi)部空間布局及配備的商業(yè)經(jīng)營設(shè)施等方面，不僅可以提供自由發(fā)揮的空間，同時可以及時與工程部溝通盡量按其特殊性要求在不違背項目大原則的前提下，為其適當(dāng)給予調(diào)整。 地產(chǎn)商業(yè)的招商時間存在很多不確定性，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個招商階段。第一部分 招商總體思路招商總體思路本部分關(guān)鍵詞 keywords⊙入市時機⊙招商經(jīng)營模式策略⊙招商優(yōu)惠條件 一 、招商入市時機規(guī)劃“良好的開始是成功的一半”，入市時機及方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局。娛樂、休閑業(yè)在商業(yè)街中的地位也舉足輕重，而且發(fā)展勢頭很迅猛。 整合推廣，整個項目前期由物業(yè)管理公司聯(lián)合主力店進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳推廣。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個原因：第一：主力店在商業(yè)項目中發(fā)揮著領(lǐng)袖風(fēng)采的作用，對項目的形象、銷售會產(chǎn)生一定的影響力，可在較大程度上促進(jìn)項目其他商戶的招商，同時主力店的簽約（入駐）將大大提升整條商業(yè)街的附加值和投資者信心。 總量控制原則 在本項目的招商中，實現(xiàn)有效的招商控制將成為項目關(guān)鍵。寶昌路多為自建房，租金相對偏低，—*㎡，但是介于本項目所處地理位置毗鄰建西湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項目功能定位比較明確——水印江南美食街，且量身式定做、訂單式開發(fā)，結(jié)合市場調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點，并結(jié)合項目自身產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、內(nèi)部配套等因素，現(xiàn)將項目招商租賃價格表如下：招商租賃底價匯總表樓層樓層面積租賃價格（元/平方米/月）局部樓層租賃價格（元/平方米/月）一層4690*30天=27元/