【正文】 對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不斷提升信心的過(guò)程。招商八大優(yōu)惠條件免租三—六個(gè)月會(huì)員制——可免費(fèi)參加項(xiàng)目舉辦的各種活動(dòng)租賃合同期多樣化，暫定3或5年管理費(fèi)酌情優(yōu)惠或給予1年和2年期的減免客戶介紹新客戶給予租金優(yōu)惠或贈(zèng)送管理費(fèi)特定時(shí)間簽約給予一定優(yōu)惠前期免費(fèi)宣傳推廣（美食報(bào)或信息海報(bào)）贈(zèng)送3——12個(gè)月的廣告位 招商優(yōu)惠條件（一）內(nèi)在優(yōu)惠條件 免租三——六個(gè)月 本項(xiàng)目所處的區(qū)域目前屬于初始開(kāi)發(fā)階段，人口數(shù)量偏低，商業(yè)氣氛缺乏，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門(mén)檻。招商條件優(yōu)惠的方式有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。避免行業(yè)撞車(chē)現(xiàn)象，盡量按本項(xiàng)目招商業(yè)態(tài)配比50：35：15的比例進(jìn)行招商。合理回報(bào)（1）保證發(fā)展商和商家合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏。（2） 項(xiàng)目開(kāi)街前期，聯(lián)合主力商家針對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行全方位包裝，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，廣而告之，讓全昌樂(lè)市民都熟知本項(xiàng)目，吸引其來(lái)此消費(fèi)。（2）對(duì)于中小店招商與施工進(jìn)度的關(guān)系：由于中小店則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，同時(shí)中小店是否入駐，在很大程度上會(huì)受?chē)?guó)內(nèi)外知名連鎖企業(yè)的入駐直接影響，這是“領(lǐng)袖風(fēng)采”和“蝴蝶效應(yīng)”的直接寫(xiě)照，所以，中小店的招商主要集中在項(xiàng)目主體封頂和項(xiàng)目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項(xiàng)目統(tǒng)一開(kāi)街的整個(gè)過(guò)程。就餐飲、娛樂(lè)、休閑行業(yè)業(yè)態(tài)的主力店群招商一般集中在項(xiàng)目施工至正負(fù)零后到項(xiàng)目主體竣工前最佳，而中小店的招商主要集中在項(xiàng)目主體封頂和項(xiàng)目整體竣工期間，并一直延續(xù)到項(xiàng)目統(tǒng)一開(kāi)街的整個(gè)過(guò)程。合理的招商推廣策略是招商工作順利開(kāi)展的前提，招商推廣的好壞將直接影響到項(xiàng)目資金回籠計(jì)劃和招商效果，招商推廣策略應(yīng)符合策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，以保證招商工作投資少、效率高。其中不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店是商業(yè)街的重要組成部分，比例會(huì)保持上升趨勢(shì)。 整合招商，與投資者達(dá)成代租意向，進(jìn)行統(tǒng)一招商。主力店是商業(yè)項(xiàng)目吸納客源的錨固釘，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項(xiàng)目中處于核心地位。本項(xiàng)目的主力商戶，重點(diǎn)商戶都需要通過(guò)定向招商的方式才能將其引進(jìn)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)。 招商價(jià)格策略本案根據(jù)前期市場(chǎng)分析報(bào)告中提供的數(shù)據(jù)，目前餐飲、娛樂(lè)比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路。 租賃合同期多樣化 建議本項(xiàng)目的主力店和餐飲、娛樂(lè)主力店簽訂5年合約；與次主力店簽訂35年合約，與其他商家雙方商議而定。（2）DM直郵采用DM直郵，直接向目標(biāo)商家客戶發(fā)送郵件，尤其是對(duì)大型主力店等商家，要求有更為詳盡的DM郵件（含項(xiàng)目宣傳折頁(yè)及邀請(qǐng)函等），并且有專(zhuān)人聯(lián)系、跟進(jìn)、全程跟蹤服務(wù)。營(yíng)造熱烈的開(kāi)業(yè)氛圍，在開(kāi)業(yè)時(shí)吸引大量的人流前來(lái)參觀、消費(fèi)； 利用宣傳開(kāi)業(yè)信息的熱烈氣氛，同時(shí)發(fā)布尾房招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪； 通過(guò)“鋪王拍賣(mài)”活動(dòng)（待定），制造新的熱點(diǎn)，將水印江南宣傳口號(hào) 走進(jìn)寶石城 做客美食街招商區(qū)域?yàn)H坊、昌樂(lè)操作形式 結(jié)合產(chǎn)品推介會(huì)的成功舉辦，擴(kuò)大本項(xiàng)目的影響力，吸引中小型經(jīng)營(yíng)業(yè)主的注意力，同時(shí)增加投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者對(duì)水印江南目標(biāo)商戶心理期望提升到一定程度的時(shí)候，再開(kāi)閘泄洪，集中引爆市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)。 租金遞增策略經(jīng)歷了頭兩三年的經(jīng)營(yíng)期后，隨著商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上，在第四至第六年續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為10%~20%。 優(yōu)惠招商 優(yōu)惠招商是指在招商條件方面給予承租戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以降低承租戶的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)其經(jīng)營(yíng)信心，促進(jìn)招商工作，這是最常用的傳統(tǒng)招商策略。主力招商區(qū)域：濰坊次主力招商區(qū)域：昌樂(lè)、壽光邊緣招商區(qū)域：濟(jì)南、青島、華東區(qū)域 分行業(yè)招商 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位主要包含餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)，結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中經(jīng)營(yíng)業(yè)主的意向店面類(lèi)型及經(jīng)營(yíng)業(yè)種，在招商中應(yīng)該按行業(yè)分類(lèi)集中招商。（4） 倡導(dǎo)聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)理念，統(tǒng)一推廣，品牌化運(yùn)作 建議本項(xiàng)目聯(lián)合主力商家，多途徑、多方式地推廣本項(xiàng)目，同時(shí)推廣商業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌，目標(biāo)是不但打造項(xiàng)目的品牌，更重視打造經(jīng)營(yíng)者的品牌，令經(jīng)營(yíng)者感受到本項(xiàng)目與其利益捆綁，同舟共濟(jì)，從而增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的歸屬感與信任感。統(tǒng)一管理（1） 本項(xiàng)目應(yīng)采取統(tǒng)一管理的模式，杜絕臟、亂、差現(xiàn)象的出現(xiàn)，由物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，維護(hù)商業(yè)環(huán)境。其次，該類(lèi)分店一次性投資成本相對(duì)較大，尤其是裝修成本、物料準(zhǔn)備、人員等成本一次性投入較大，從分店裝修節(jié)約成本和避免二次改造的角度來(lái)看，主力店的招商一般集中在項(xiàng)目施工至正負(fù)零后到項(xiàng)目主體竣工前最佳，因該階段客戶可以根據(jù)分店的店面的設(shè)計(jì)要求、裝修風(fēng)格、內(nèi)部空間布局及配備的商業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施等方面，不僅可以提供自由發(fā)揮的空間，同時(shí)可以及時(shí)與工程部溝通盡量按其特殊性要求在不違背項(xiàng)目大原則的前提下，為其適當(dāng)給予調(diào)整。 地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)間存在很多不確定性，從業(yè)態(tài)組合確定開(kāi)始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個(gè)招商階段。第一部分 招商總體思路招商總體思路本部分關(guān)鍵詞 keywords⊙入市時(shí)機(jī)⊙招商經(jīng)營(yíng)模式策略⊙招商優(yōu)惠條件 一 、招商入市時(shí)機(jī)規(guī)劃“良好的開(kāi)始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)及方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開(kāi)局。娛樂(lè)、休閑業(yè)在商業(yè)街中的地位也舉足輕重，而且發(fā)展勢(shì)頭很迅猛。 整合推廣，整個(gè)項(xiàng)目前期由物業(yè)管理公司聯(lián)合主力店進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳推廣。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個(gè)原因：第一：主力店在商業(yè)項(xiàng)目中發(fā)揮著領(lǐng)袖風(fēng)采的作用，對(duì)項(xiàng)目的形象、銷(xiāo)售會(huì)產(chǎn)生一定的影響力，可在較大程度上促進(jìn)項(xiàng)目其他商戶的招商，同時(shí)主力店的簽約（入駐）將大大提升整條商業(yè)街的附加值和投資者信心。 總量控制原則 在本項(xiàng)目的招商中，實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。寶昌路多為自建房，租金相對(duì)偏低，—*㎡，但是介于本項(xiàng)目所處地理位置毗鄰建西湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項(xiàng)目功能定位比較明確——水印江南美食街，且量身式定做、訂單式開(kāi)發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點(diǎn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、內(nèi)部配套等因素，現(xiàn)將項(xiàng)目招商租賃價(jià)格表如下：招商租賃底價(jià)匯總表樓層樓層面積租賃價(jià)格（元/平方米/月）局部樓層租賃價(jià)格（元/平方米/月）一層4690*30天=27元/