【正文】 美食街的知名度、美譽(yù)度、信譽(yù)度擴(kuò)大到極致。宣傳口號走進(jìn)寶石城 做客美食街招商區(qū)域濰坊操作形式 通過網(wǎng)絡(luò)營銷→電話營銷→DM直郵→邀請函派發(fā)→登門拜訪等直復(fù)營銷的方式，進(jìn)行目標(biāo)招商客戶的收集→篩選→鎖定工作，達(dá)到完成主力商戶積累目的； 通過聚集國內(nèi)外知名餐飲、娛樂、休閑連鎖企業(yè)及投資經(jīng)營業(yè)主，聯(lián)合權(quán)威人士及權(quán)威部門（政府）以連鎖企業(yè)加盟或聯(lián)營洽談會和產(chǎn)品推介會的形式舉辦SP活動，形成市場熱點(diǎn)，一舉奠定項目在餐飲、娛樂行業(yè)中的地位，并達(dá)到主力商戶入駐意向簽約的目的（活動內(nèi)容見執(zhí)行附件）；推廣媒介及手段連鎖企業(yè)洽談會、行業(yè)雜志（《濰坊美食》期刊、《拍客》）、信息海報、濰坊晚報、DM、短信、網(wǎng)絡(luò)第二執(zhí)行階段：時間2009年5月16日—2009年5月28日（項目內(nèi)、外裝階段）招商推廣目的 通過主力店的招商簽約集中引爆項目銷售選房認(rèn)購工作，為項目開盤積累足夠數(shù)量的投資客戶； 通過主力店的簽約、裝修、入駐帶動中小型商戶的招商工作，將“領(lǐng)袖風(fēng)采”“蝴蝶效應(yīng)”的作用發(fā)揮到極致； 通過產(chǎn)品推介會的成功舉辦，擴(kuò)大本項目的影響力，吸引中小型經(jīng)營業(yè)主的注意力； 初步完成中小型商戶的積累及入駐意向簽約事宜。（3）重點(diǎn)商家突破：重點(diǎn)商家，特別是針對主力店商戶必須重點(diǎn)突破，要求有專門的招商小組負(fù)責(zé)洽談并展開招商工作。(建議發(fā)展商盡快落實以上政策)第二部分招商實施計劃 招商實施計劃本項目的招商推廣是目標(biāo)商戶對項目經(jīng)營不斷提升信心的過程。 管理費(fèi)酌情優(yōu)惠根據(jù)濰坊寶庭物業(yè)公司所提供的服務(wù)內(nèi)容，進(jìn)行合理化、公開化的項目服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，此費(fèi)用不僅包括清潔費(fèi)、保安費(fèi)、商務(wù)維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用，按實際運(yùn)營管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)偂?保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同同期滿退場時給予退還。寶昌路多為自建房，租金相對偏低，—*㎡，但是介于本項目所處地理位置毗鄰建西湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項目功能定位比較明確——水印江南美食街，且量身式定做、訂單式開發(fā)，結(jié)合市場調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點(diǎn)，并結(jié)合項目自身產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、內(nèi)部配套等因素，現(xiàn)將項目招商租賃價格表如下：招商租賃底價匯總表樓層樓層面積租賃價格（元/平方米/月）局部樓層租賃價格（元/平方米/月）一層4690*30天=27元/平方米/月一層*30天=27元/平方米/月二層4690*30天=18元/平方米/月二層*30天=18元/平方米/月三層4690*30天=三層*30天=四層2060*30天=13層平均單面積租金招商租賃報價系數(shù)確定為便于體現(xiàn)不同招商階段租賃價格的差異性以及對品牌商家的區(qū)別政策，根據(jù)區(qū)位不同建議在上述基準(zhǔn)租賃價格的基礎(chǔ)上以區(qū)域形式調(diào)高25%——50%，作為對外公開招商的面價，在招商過程中視具體情況在面價的基礎(chǔ)上給予商戶25%~50%的折扣。 建議與濰坊區(qū)域的餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會結(jié)成聯(lián)盟，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過行業(yè)協(xié)會的積極引導(dǎo)，為項目招商造勢。 總量控制原則 在本項目的招商中，實現(xiàn)有效的招商控制將成為項目關(guān)鍵。 分區(qū)域招商本項目市場定位為集餐飲、娛樂、休閑、觀光于一體的新中式文化商業(yè)街區(qū)，是以餐飲、娛樂為主題的商業(yè)街，從昌樂目前餐飲、娛樂行業(yè)經(jīng)營環(huán)境及檔次，兩極化相對比較嚴(yán)重，本項目應(yīng)該進(jìn)行區(qū)域招商，同時濰坊、壽光由于距離上的優(yōu)勢，也是本項目的重點(diǎn)招商區(qū)域，屆時將根據(jù)項目實際招商情況適當(dāng)放大招商區(qū)域（例：濟(jì)南、青島）。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個原因：第一：主力店在商業(yè)項目中發(fā)揮著領(lǐng)袖風(fēng)采的作用，對項目的形象、銷售會產(chǎn)生一定的影響力，可在較大程度上促進(jìn)項目其他商戶的招商，同時主力店的簽約（入駐）將大大提升整條商業(yè)街的附加值和投資者信心。美食街的長期發(fā)展提供戰(zhàn)略保障。 整合推廣，整個項目前期由物業(yè)管理公司聯(lián)合主力店進(jìn)行統(tǒng)一的廣告宣傳推廣。 本項目的招商可采用聯(lián)營、加盟或租賃等方式展開，其中主力商家和大型品牌商家可考慮采用聯(lián)營或加盟方式展開，中小商戶以租賃為主。娛樂、休閑業(yè)在商業(yè)街中的地位也舉足輕重，而且發(fā)展勢頭很迅猛。餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的招商與項目施工進(jìn)度的緊密結(jié)合（1）主力店與次主力店招商與施工進(jìn)度的關(guān)系：首先，主力店增設(shè)分店主要是考慮宏觀環(huán)境、企業(yè)運(yùn)作、市場占有率、品牌提升、投資前景等多項因素，所以他對分店的選址要求是非常嚴(yán)格的。第一部分 招商總體思路招商總體思路本部分關(guān)鍵詞 keywords⊙入市時機(jī)⊙招商經(jīng)營模式策略⊙招商優(yōu)惠條件 一 、招商入市時機(jī)規(guī)劃“良好的開始是成功的一半”，入市時機(jī)及方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商開局?？梢娬猩淘诘禺a(chǎn)開發(fā)中的重要地位。 地產(chǎn)商業(yè)的招商時間存在很多不確定性，從業(yè)態(tài)組合確定開始至項目全面營業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個招商階段。項目招商入市時機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾個方面因素：項目入市宣傳時間 目前項目的選房權(quán)認(rèn)籌階段已經(jīng)開始，選擇在此階段招商入市，既為項目的銷售造勢，又為正式招商積累有效客戶。其次，該類分店一次性投資成本相對較大，尤其是裝修成本、物料準(zhǔn)備、人員等成本一次性投入較大，從分店裝修節(jié)約成本和避免二次改造的角度來看，主力店的招商一般集中在項目施工至正負(fù)零后到項目主體竣工前最佳，因該階段客戶可以根據(jù)分店的店面的設(shè)計要求、裝修風(fēng)格、內(nèi)部空間布局及配備的商業(yè)經(jīng)營設(shè)施等方面，不僅可以提供自由發(fā)揮的空間，同時可以及時與工程部溝通盡量按其特殊性要求在不違背項目大原則的前提下，為其適當(dāng)給予調(diào)整。根據(jù)昌樂商業(yè)市場空白點(diǎn)和我司的商業(yè)資源整合，本項目的功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)搭配等進(jìn)行具體的招商細(xì)分（總按約16130/3平方米）業(yè)態(tài)餐飲娛樂休閑業(yè)種中餐、西餐等量版式KTV、足療、洗浴等咖啡館、商務(wù)賓館、茶社等比例50%35%15%面積8065㎡㎡3226㎡招商面積26881881806意向商家中餐廳2家、西餐廳1家量版式KTV1家、足浴2家茶社、咖啡館各1家招商對象定位因本項目定位于“集餐飲、娛樂、休閑、觀光于一體的新中式文化商業(yè)街區(qū)”，經(jīng)營者應(yīng)定位為：（1） 國內(nèi)外餐飲品牌、文化品牌及娛樂品牌（針對連鎖企業(yè)、加盟或聯(lián)營企業(yè)）；（2） 主要以濰坊、昌樂周邊縣市及昌樂本地大中型餐飲、文化、娛樂項目經(jīng)營者。統(tǒng)一管理（1） 本項目應(yīng)