【文章內(nèi)容簡介】 ，制造供不應(yīng)求的局面。并在項(xiàng)目招商過程中，通過分批推出商鋪的控制，引起市場轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪數(shù)量有限和確保經(jīng)營旺場的雙重?cái)D壓，徹底排除他們對項(xiàng)目經(jīng)營的顧慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 以外壓內(nèi)原則 以外壓內(nèi)，以外地成功招商促進(jìn)本地招商。 本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立示范經(jīng)營區(qū)，這將對項(xiàng)目的整體經(jīng)營起到關(guān)鍵的示范作用。示范經(jīng)營區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營者的信心。示范經(jīng)營區(qū)主力引進(jìn)外地的知名品牌商家，通過示范經(jīng)營區(qū)的招商和經(jīng)營促進(jìn)項(xiàng)目本地的招商。 建議與濰坊區(qū)域的餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會(huì)結(jié)成聯(lián)盟，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過行業(yè)協(xié)會(huì)的積極引導(dǎo)，為項(xiàng)目招商造勢。 優(yōu)惠招商 優(yōu)惠招商是指在招商條件方面給予承租戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以降低承租戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)其經(jīng)營信心，促進(jìn)招商工作，這是最常用的傳統(tǒng)招商策略。招商條件優(yōu)惠的方式有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。對主力商戶、重點(diǎn)商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場經(jīng)營。優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項(xiàng)目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。 網(wǎng)絡(luò)招商充分利用網(wǎng)絡(luò)資源,搜集省內(nèi)知名品牌企業(yè)信息,結(jié)合我們項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行篩選，并根據(jù)昌樂縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)者消費(fèi)能力及主力商戶開店的特殊性要求等各個(gè)因素鎖定目標(biāo)招商客戶。屆時(shí)將通過電話預(yù)約、郵寄信函、登門拜訪等策略促進(jìn)我們項(xiàng)目的招商工作。 招商價(jià)格策略本案根據(jù)前期市場分析報(bào)告中提供的數(shù)據(jù)，目前餐飲、娛樂比較集中的街道是方山路、永康路、寶昌路。寶昌路多為自建房，租金相對偏低，—*㎡，但是介于本項(xiàng)目所處地理位置毗鄰建西湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項(xiàng)目功能定位比較明確——水印江南美食街，且量身式定做、訂單式開發(fā)，結(jié)合市場調(diào)研及餐飲行業(yè)的特點(diǎn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、內(nèi)部配套等因素，現(xiàn)將項(xiàng)目招商租賃價(jià)格表如下：招商租賃底價(jià)匯總表樓層樓層面積租賃價(jià)格（元/平方米/月）局部樓層租賃價(jià)格（元/平方米/月）一層4690*30天=27元/平方米/月一層*30天=27元/平方米/月二層4690*30天=18元/平方米/月二層*30天=18元/平方米/月三層4690*30天=三層*30天=四層2060*30天=13層平均單面積租金招商租賃報(bào)價(jià)系數(shù)確定為便于體現(xiàn)不同招商階段租賃價(jià)格的差異性以及對品牌商家的區(qū)別政策，根據(jù)區(qū)位不同建議在上述基準(zhǔn)租賃價(jià)格的基礎(chǔ)上以區(qū)域形式調(diào)高25%——50%，作為對外公開招商的面價(jià)，在招商過程中視具體情況在面價(jià)的基礎(chǔ)上給予商戶25%~50%的折扣。區(qū)域租金單價(jià)差異區(qū)域租金單價(jià)差異A區(qū)基準(zhǔn)低價(jià)上浮50%D區(qū)基準(zhǔn)低價(jià)上浮25%B區(qū)基準(zhǔn)低價(jià)上浮40%E區(qū)基準(zhǔn)低價(jià)上浮35%C區(qū)基準(zhǔn)低價(jià)上浮30%F區(qū)基準(zhǔn)低價(jià)上浮45%招商租賃報(bào)價(jià)表各區(qū)域分布位置差異調(diào)整租賃價(jià)格具體明細(xì)如下：區(qū) 域樓 層基準(zhǔn)底價(jià)招商報(bào)價(jià)區(qū)域均價(jià)區(qū) 域樓 層基準(zhǔn)底價(jià)招商報(bào)價(jià)區(qū)域均價(jià)A區(qū)一層D區(qū)一層二層二層三層三層四層四層B區(qū)一層C區(qū)一層二層二層三層三層E區(qū)一層F區(qū)一層二層二層三層三層四層四層暫定招商房位報(bào)價(jià)明細(xì)表房號樓層樓層面積租賃報(bào)價(jià)格整體均價(jià)房號樓層樓層面積租賃價(jià)格整體均價(jià)A2一層D3一層二層二層三層三層四層四層B4一層116C3一層93二層二層93三層124三層E8一層F5一層124二層二層124三層三層124四層四層 針對業(yè)態(tài)招商價(jià)格策略業(yè)態(tài)地位招商價(jià)格策略主力店整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)，維系項(xiàng)目整體招商成功率的前提，項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)與項(xiàng)目形成獨(dú)特經(jīng)營特色的保障。局部區(qū)域低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠。品牌店項(xiàng)目整體租金與經(jīng)營業(yè)績的主要來源以接近面價(jià)或略低于面價(jià)5%~10%作為優(yōu)惠。散戶項(xiàng)目整體租金的重要補(bǔ)充以接近面價(jià)或略高于面價(jià)5%~10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)店、服務(wù)業(yè)態(tài)項(xiàng)目整體經(jīng)營必要補(bǔ)充依據(jù)相應(yīng)業(yè)態(tài)在面價(jià)的基礎(chǔ)上做相應(yīng)調(diào)整 針對不同因素差異招商價(jià)格策略本項(xiàng)目應(yīng)該根據(jù)各商鋪位置差異、視覺效果差異、門面數(shù)量差異、門面尺寸大小差異、交通組織差異等因素來制定各商鋪的具體租金價(jià)格。（2）視覺效果：消費(fèi)者可直接注意到商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其他商鋪，差價(jià)比例控制在10%~15%；（3）門面數(shù)量：一般多門面的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于少門面的，但還要考慮其租賃面積大小、經(jīng)營業(yè)態(tài)回報(bào)等因素另行屆定；（4）門面尺寸：門面長度大的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于門面長度小的商鋪，差價(jià)比例控制在4%~8%。（5）流通情況：人流疏導(dǎo)良好的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格高于其他商鋪，差價(jià)比例控制在3%~5%。 保證金策略：建議向經(jīng)營者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同同期滿退場時(shí)給予退還。 租金遞增策略經(jīng)歷了頭兩三年的經(jīng)營期后，隨著商業(yè)街的經(jīng)營步入正軌、經(jīng)營狀況蒸蒸日上，在第四至第六年續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為10%~20%。招商八大優(yōu)惠條件免租三—六個(gè)月會(huì)員制——可免費(fèi)參加項(xiàng)目舉辦的各種活動(dòng)租賃合同期多樣化，暫定3或5年管理費(fèi)酌情優(yōu)惠或給予1年和2年期的減免客戶介紹新客戶給予租金優(yōu)惠或贈(zèng)送管理費(fèi)特定時(shí)間簽約給予一定優(yōu)惠前期免費(fèi)宣傳推廣（美食報(bào)或信息海報(bào)）贈(zèng)送3——12個(gè)月的廣告位 招商優(yōu)惠條件（一）內(nèi)在優(yōu)惠條件 免租三——六個(gè)月 本項(xiàng)目所處的區(qū)域目前屬于初始開發(fā)階段，人口數(shù)量偏低，商業(yè)氣氛缺乏，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，降低