【正文】 比例為4：3：3。商業(yè)街必須由優(yōu)勢互補的業(yè)態(tài)組合而成。娛樂、休閑業(yè)在商業(yè)街中的地位也舉足輕重，而且發(fā)展勢頭很迅猛。招商暫定單位 因本項目業(yè)態(tài)組合和面積配比均遵循市場原則而定，所以我們所要考慮的意向商家必須也要遵循這個原則，根據(jù)項目房源狀況及招商要求，我們暫定招商房位如下：A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)12345612345678123456781231234567812345678A2：B4：C3：D3：E8：514。三、經營模式與招商策略 經營業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項目的硬件功能，而招商與經營模式則完善了本項目的軟件功能，只有好的硬件基礎，再加上強大的軟件支持，本項目才能獲得良好的招商和經營成果。多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。 本項目的招商可采用聯(lián)營、加盟或租賃等方式展開，其中主力商家和大型品牌商家可考慮采用聯(lián)營或加盟方式展開，中小商戶以租賃為主。（2） 項目開街前期，聯(lián)合主力商家針對消費者進行全方位包裝，形成強大的宣傳攻勢，廣而告之，讓全昌樂市民都熟知本項目，吸引其來此消費。旨在打造昌樂餐飲、娛樂、休閑行業(yè)新中式食尚文化，即實現(xiàn)水印江南美食街提出 “走進寶石城，做客美食街” 的昌樂休閑消費理念。 整合空間，進行合理業(yè)態(tài)業(yè)種布局。 整合推廣，整個項目前期由物業(yè)管理公司聯(lián)合主力店進行統(tǒng)一的廣告宣傳推廣。（1） 稅費減免政策 向政府及主管部門爭取稅收、工商管理等費用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務，讓在此經營的商戶受益。本項目的商戶就有了更多的服務保障，經營信心自然更加高漲。（3） 建立行業(yè)同盟 通過與政府部門，消費者協(xié)會、餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會、銀行等機構建立良好的合作關系，積極提升經營者對本項目的經營信心。美食街的長期發(fā)展提供戰(zhàn)略保障。合理回報（1）保證發(fā)展商和商家合理的收益，實現(xiàn)雙贏。（3）通過主力商家的不斷進駐，促進剩余房源的銷售和價格持續(xù)提升。在執(zhí)行過程中，主力店、國際、國內名店要提前招商，其他隨后進行。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個原因：第一：主力店在商業(yè)項目中發(fā)揮著領袖風采的作用，對項目的形象、銷售會產生一定的影響力，可在較大程度上促進項目其他商戶的招商，同時主力店的簽約（入駐）將大大提升整條商業(yè)街的附加值和投資者信心。 因此，本項目的主力商戶應該優(yōu)先招商，應該以大帶小，即核心主力店來帶動次主力店和中小商家。 品牌商戶帶動招商 大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強其他商戶經營的信心，促進整個項目的招商工作。本項目可通過采取豐厚的優(yōu)惠措施，重點引入知名品牌餐飲、品牌娛樂行業(yè)的商戶進場經營，以帶動其他商戶的招商工作。 分區(qū)域招商本項目市場定位為集餐飲、娛樂、休閑、觀光于一體的新中式文化商業(yè)街區(qū)，是以餐飲、娛樂為主題的商業(yè)街，從昌樂目前餐飲、娛樂行業(yè)經營環(huán)境及檔次，兩極化相對比較嚴重，本項目應該進行區(qū)域招商，同時濰坊、壽光由于距離上的優(yōu)勢，也是本項目的重點招商區(qū)域，屆時將根據(jù)項目實際招商情況適當放大招商區(qū)域（例：濟南、青島）。避免行業(yè)撞車現(xiàn)象，盡量按本項目招商業(yè)態(tài)配比50：35：15的比例進行招商。 定向招商 由于目前本項目周邊的商業(yè)氛圍尚未濃厚，但本項目的主題性較強，對商家的類型、性質、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項目定位的要求，所以定向招商是項目招商活動的必要方式。定向招商通常首先需要大量搜集商戶信息資料，然后選擇確定適應本項目經營需要的目標商戶，再與之聯(lián)系，說服其進場經營。 總量控制原則 在本項目的招商中，實現(xiàn)有效的招商控制將成為項目關鍵。并在項目招商過程中，通過分批推出商鋪的控制，引起市場轟動，促使商家進駐。 以外壓內原則 以外壓內，以外地成功招商促進本地招商。示范經營區(qū)的成功招商將大大提升潛在經營者的信心。 建議與濰坊區(qū)域的餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會結成聯(lián)盟，在行業(yè)中奠定權威地位，通過行業(yè)協(xié)會的積極引導，為項目招商造勢。招商條件優(yōu)惠的方式有免租期、折扣租金、管理費優(yōu)惠、送廣告位等。優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。屆時將通過電話預約、郵寄信函、登門拜訪等策略促進我們項目的招商工作。寶昌路多為自建房，租金相對偏低，—*㎡，但是介于本項目所處地理位置毗鄰建西湖公園，周邊環(huán)境優(yōu)美；本項目功能定位比較明確——水印江南美食街，且量身式定做、訂單式開發(fā)，結合市場調研及餐飲行業(yè)的特點，并結合項目自身產品規(guī)劃設計、內部配套等因素，現(xiàn)將項目招商租賃價格表如下：招商租賃底價匯總表樓層樓層面積租賃價格（元/平方米/月）局部樓層租賃價格（元/平方米/月）一層4690*30天=27元/平方米/月一層*30天=27元/平方米/月二層4690*30天=18元/平方米/月二層*30天=18元/平方米/月三層4690*30天=三層*30天=四層2060*30天=13層平均單面積租金招商租賃報價系數(shù)確定為便于體現(xiàn)不同招商階段租賃價格的差異性以及對品牌商家的區(qū)別政策，根據(jù)區(qū)位不同建議在上述基準租賃價格的基礎上以區(qū)域形式調高25%——50%，作為對外公開招商的面價，在招商過程中視具體情況在面價的基礎上給予商戶25%~50%的折扣。局部區(qū)域低價招商策略，可考慮以低于面價30%作為優(yōu)惠。散戶項目整體租金的重要補充以接近面價或略高于面價5%~10%作為招租標準。（2）視覺效果：消費者可直接注意到商鋪租金單價高于其他商鋪，差價比例控制在10%~15%；（3）門面數(shù)量：一般多門面的商鋪租金單價高于少門面的，但還要考慮其租賃面積大小、經營業(yè)態(tài)回報等因素另行屆定；（4）門面尺寸：門面長度大的商鋪租金單價高于門面長度小的商鋪，差價比例控制在4%~8%。 保證金策略：建議向經營者收取三個月的租金與管理費作為保證金，在租賃合同同期滿退場時給予退還。招商八大優(yōu)惠條件免租三—六個月會員制——可免費參加項目舉辦的各種活動租賃合同期多樣化，暫定3或5年管理費酌情優(yōu)惠或給予1年和2年期的減免客戶介紹新客戶給予租金優(yōu)惠或贈送管理費特定時間簽約給予一定優(yōu)惠前期免費宣傳推廣（美食報或信息海報）贈送3——12個月的廣告位 招商優(yōu)惠條件（一）內在優(yōu)惠條件