【正文】 做客美食街操作形式 通過濰坊寶庭物業(yè)公司成立及行業(yè)同盟的建立，提高項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)軟環(huán)境及項(xiàng)目美譽(yù)度，逐步完善項(xiàng)目功能； 通過經(jīng)營(yíng)業(yè)主的全面展開裝修，運(yùn)用廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng)，將項(xiàng)目開業(yè)信息廣而告之。美國(guó)營(yíng)銷大師湯姆（1）直接上門拜訪 通過招商人員直接電話聯(lián)系，上門拜訪或邀請(qǐng)面談等方式，直接面向客戶推介項(xiàng)目和洽談項(xiàng)目定位、招商政策、租金優(yōu)惠條件、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、消費(fèi)潛力和發(fā)展前景等事宜。發(fā)展商設(shè)立的項(xiàng)目公用收費(fèi)廣告位除為更好的為進(jìn)駐的商家服務(wù)外，還可以增加額外的收益，為項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理提供大力支持。一方面可以增加經(jīng)營(yíng)商戶的歸屬感，另一方面是為后期項(xiàng)目的項(xiàng)目銷售及客帶客做鋪墊，同時(shí)形成口碑宣傳。（2）視覺效果：消費(fèi)者可直接注意到商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于其他商鋪，差價(jià)比例控制在10%~15%；（3）門面數(shù)量：一般多門面的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于少門面的，但還要考慮其租賃面積大小、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)回報(bào)等因素另行屆定；（4）門面尺寸：門面長(zhǎng)度大的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于門面長(zhǎng)度小的商鋪，差價(jià)比例控制在4%~8%。屆時(shí)將通過電話預(yù)約、郵寄信函、登門拜訪等策略促進(jìn)我們項(xiàng)目的招商工作。示范經(jīng)營(yíng)區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營(yíng)者的信心。定向招商通常首先需要大量搜集商戶信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目可通過采取豐厚的優(yōu)惠措施，重點(diǎn)引入知名品牌餐飲、品牌娛樂行業(yè)的商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，以帶動(dòng)其他商戶的招商工作。在執(zhí)行過程中，主力店、國(guó)際、國(guó)內(nèi)名店要提前招商，其他隨后進(jìn)行。（3） 建立行業(yè)同盟 通過與政府部門，消費(fèi)者協(xié)會(huì)、餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行等機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，積極提升經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)信心。 整合空間，進(jìn)行合理業(yè)態(tài)業(yè)種布局。多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。商業(yè)街必須由優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的業(yè)態(tài)組合而成。本項(xiàng)目的銷售操作思路是通過核心租戶在各層不同區(qū)域的安置，將相對(duì)位置較差的單位通過“品牌商家”（在當(dāng)?shù)乇容^具有影響力的餐飲、娛樂行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，如：舍得粥俯等）的入駐變成相對(duì)較佳的位置，從而帶動(dòng)各套的銷售以及順利完成價(jià)格的初步拉開。在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮的重要因素。美食街招商方案二00九年四月 第一部分 招商總體思路 第二部分 ： 招商實(shí)施計(jì)劃目錄前 言招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商。招商難度大的主要原因在于主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)化趨勢(shì)把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟，他的裝修進(jìn)度會(huì)直接影響到中小店群的入駐。屆時(shí)將根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度及銷售招商進(jìn)度制定媒體投放計(jì)劃。當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間，可同步進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。6平F5：中餐、足浴、KTV茶館、中餐館中小餐館中餐館咖啡、西餐中餐、足浴、KTV、西餐招商說明招商暫定單位6家，共計(jì)招商暫定面積約為：，在實(shí)際招商過程中會(huì)根據(jù)商家情況調(diào)整。（3） 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，給消費(fèi)者一個(gè)享受的娛樂天堂。（2） 成立物業(yè)管理公司 成立物業(yè)管理公司的主要職能有兩個(gè)方面：一方面是為本項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)及統(tǒng)一管理提供服務(wù)，并為商戶之間搭建有效的溝通平臺(tái)，特別是作為項(xiàng)目招商期的重要成員，積極協(xié)助項(xiàng)目開展招商；另一方面為商戶整合行政上所有的相關(guān)服務(wù)。（2）通過項(xiàng)目招商成功，達(dá)到整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)租賃價(jià)格的提升，使本項(xiàng)目大、小業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者均獲得良好的回報(bào)。核心主力店對(duì)本項(xiàng)目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項(xiàng)目的品牌形象，主力客戶群、經(jīng)營(yíng)前景、人流量和人流動(dòng)線等。 加盟招商方式 國(guó)內(nèi)外品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟或聯(lián)營(yíng)，而昌樂及濰坊地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場(chǎng)上立足并打開市場(chǎng)，更是其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的保證，建議可設(shè)立品牌加盟數(shù)據(jù)庫(kù)，提供品牌推介及解答投資者咨詢交流洽談會(huì)等服務(wù)，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達(dá)到滿足雙方需求以至雙贏的目的。再通過經(jīng)營(yíng)大戶先行建立經(jīng)營(yíng)示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)預(yù)期值，心理防線受到商鋪數(shù)量有限和確保經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)的雙重?cái)D壓，徹底排除他們對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的顧慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。對(duì)主力商戶、重點(diǎn)商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。品牌店項(xiàng)目整體租金與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的主要來源以接近面價(jià)或略低于面價(jià)5%~10%作為優(yōu)惠。經(jīng)營(yíng)者在此站穩(wěn)腳跟需要一定的時(shí)間，本項(xiàng)目要做強(qiáng)做旺，首先必須使經(jīng)營(yíng)者能夠生存并持續(xù)發(fā)展，因此在項(xiàng)目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。屆時(shí)優(yōu)惠策略將在具體活動(dòng)方案中體現(xiàn)。這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須建立在項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)之上并使目標(biāo)商戶有充分的理由相信本項(xiàng)目是一個(gè)引領(lǐng)市場(chǎng)的好項(xiàng)目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。渠道策? 以主力店商戶的簽約、裝修等契機(jī)作為媒體宣傳的主要訴求點(diǎn)，結(jié)合主力店商戶的雄厚實(shí)力、強(qiáng)大背景、品牌的美譽(yù)度、知名度、信譽(yù)度，展開招商推廣的宣傳工作，并通過專業(yè)雜志、報(bào)紙、電視、網(wǎng)站等媒體進(jìn)行專題報(bào)道，塑造項(xiàng)目品牌，打造項(xiàng)目知名度。推廣媒介及手段商務(wù)考察、旅游SP公關(guān)活動(dòng)、開盤、行業(yè)雜志、信息海報(bào)、濰坊晚報(bào)、DM、短信、網(wǎng)絡(luò) 第三執(zhí)行階段：時(shí)間2009年5月29日—2009年6月30日（主體竣工階段）推廣目的 根據(jù)實(shí)際招商情況，展開項(xiàng)目的第二輪招商工作； 結(jié)合主力店入駐、開盤節(jié)點(diǎn)，推出“帶租約銷售模式”； 延續(xù)開盤階段的熱潮，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的招商目標(biāo)； 傳達(dá)項(xiàng)目施工進(jìn)度，明確項(xiàng)目開街時(shí)間； 感受項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)氛圍，預(yù)見美食街項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)勝景。費(fèi)用預(yù)算總額招商經(jīng)營(yíng)面積初始月租金總額：16130㎡/3*㎡/天*30天*2月=193560元 招商費(fèi)用階段性投放比例招 商 費(fèi) 用 投 放 比 例 計(jì) 劃 表類 別第一執(zhí)行階段第二執(zhí)行階段第三執(zhí)行階段第四執(zhí)行階段費(fèi)用投放比例35%25%25%15%費(fèi)用投放額度備 注該招商費(fèi)用投放比例屆時(shí)將根據(jù)具體招商進(jìn)度適當(dāng)調(diào)整。推廣媒介及手段答謝會(huì)、行業(yè)雜志、信息海報(bào)、濰坊晚報(bào)、DM、短信、網(wǎng)絡(luò) 第四執(zhí)行階段：時(shí)間2009年7月—2009年8月（項(xiàng)目交房階段）推廣目的 提高項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)軟環(huán)境及項(xiàng)目美譽(yù)度，逐步完善項(xiàng)目功能； 營(yíng)造熱烈的開業(yè)氛圍，在開業(yè)時(shí)吸引大量的人流前來參觀、消費(fèi)； 促進(jìn)尾房的招商，務(wù)求利用開業(yè)的有利時(shí)機(jī)，使項(xiàng)目達(dá)到更高的招商率。造勢(shì)策略在媒體以上高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進(jìn)行軟文炒作，強(qiáng)勢(shì)炒作項(xiàng)目由“唯一美食街”上升到“走進(jìn)寶石城，做