【正文】 做客美食街操作形式 通過濰坊寶庭物業(yè)公司成立及行業(yè)同盟的建立，提高項目后期運(yùn)營軟環(huán)境及項目美譽(yù)度，逐步完善項目功能； 通過經(jīng)營業(yè)主的全面展開裝修，運(yùn)用廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢活動，將項目開業(yè)信息廣而告之。美國營銷大師湯姆（1）直接上門拜訪 通過招商人員直接電話聯(lián)系，上門拜訪或邀請面談等方式，直接面向客戶推介項目和洽談項目定位、招商政策、租金優(yōu)惠條件、經(jīng)營優(yōu)勢、消費(fèi)潛力和發(fā)展前景等事宜。發(fā)展商設(shè)立的項目公用收費(fèi)廣告位除為更好的為進(jìn)駐的商家服務(wù)外，還可以增加額外的收益，為項目長期運(yùn)營管理提供大力支持。一方面可以增加經(jīng)營商戶的歸屬感，另一方面是為后期項目的項目銷售及客帶客做鋪墊，同時形成口碑宣傳。（2）視覺效果：消費(fèi)者可直接注意到商鋪租金單價高于其他商鋪，差價比例控制在10%~15%；（3）門面數(shù)量：一般多門面的商鋪租金單價高于少門面的，但還要考慮其租賃面積大小、經(jīng)營業(yè)態(tài)回報等因素另行屆定；（4）門面尺寸：門面長度大的商鋪租金單價高于門面長度小的商鋪，差價比例控制在4%~8%。屆時將通過電話預(yù)約、郵寄信函、登門拜訪等策略促進(jìn)我們項目的招商工作。示范經(jīng)營區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營者的信心。定向招商通常首先需要大量搜集商戶信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項目經(jīng)營需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說服其進(jìn)場經(jīng)營。本項目可通過采取豐厚的優(yōu)惠措施，重點引入知名品牌餐飲、品牌娛樂行業(yè)的商戶進(jìn)場經(jīng)營，以帶動其他商戶的招商工作。在執(zhí)行過程中，主力店、國際、國內(nèi)名店要提前招商，其他隨后進(jìn)行。（3） 建立行業(yè)同盟 通過與政府部門，消費(fèi)者協(xié)會、餐飲、娛樂行業(yè)協(xié)會、銀行等機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，積極提升經(jīng)營者對本項目的經(jīng)營信心。 整合空間，進(jìn)行合理業(yè)態(tài)業(yè)種布局。多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。商業(yè)街必須由優(yōu)勢互補(bǔ)的業(yè)態(tài)組合而成。本項目的銷售操作思路是通過核心租戶在各層不同區(qū)域的安置，將相對位置較差的單位通過“品牌商家”（在當(dāng)?shù)乇容^具有影響力的餐飲、娛樂行業(yè)的經(jīng)營者，如：舍得粥俯等）的入駐變成相對較佳的位置，從而帶動各套的銷售以及順利完成價格的初步拉開。在進(jìn)駐決策過程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點也是考慮的重要因素。美食街招商方案二00九年四月 第一部分 招商總體思路 第二部分 ： 招商實施計劃目錄前 言招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)項目運(yùn)作成功與否就看是否能按計劃成功招商。招商難度大的主要原因在于主力店群對項目業(yè)態(tài)化趨勢把握不住，不容易與開發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟，他的裝修進(jìn)度會直接影響到中小店群的入駐。屆時將根據(jù)項目施工進(jìn)度及銷售招商進(jìn)度制定媒體投放計劃。當(dāng)然項目建設(shè)期間，可同步進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。6平F5：中餐、足浴、KTV茶館、中餐館中小餐館中餐館咖啡、西餐中餐、足浴、KTV、西餐招商說明招商暫定單位6家，共計招商暫定面積約為：，在實際招商過程中會根據(jù)商家情況調(diào)整。（3） 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，給消費(fèi)者一個享受的娛樂天堂。（2） 成立物業(yè)管理公司 成立物業(yè)管理公司的主要職能有兩個方面：一方面是為本項目的后期經(jīng)營及統(tǒng)一管理提供服務(wù)，并為商戶之間搭建有效的溝通平臺，特別是作為項目招商期的重要成員，積極協(xié)助項目開展招商；另一方面為商戶整合行政上所有的相關(guān)服務(wù)。（2）通過項目招商成功，達(dá)到整體機(jī)能的完善，帶動租賃價格的提升，使本項目大、小業(yè)主和經(jīng)營者均獲得良好的回報。核心主力店對本項目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項目的品牌形象，主力客戶群、經(jīng)營前景、人流量和人流動線等。 加盟招商方式 國內(nèi)外品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟或聯(lián)營，而昌樂及濰坊地區(qū)的投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市場，更是其長遠(yuǎn)發(fā)展的保證，建議可設(shè)立品牌加盟數(shù)據(jù)庫，提供品牌推介及解答投資者咨詢交流洽談會等服務(wù)，為知名品牌與投資者之間搭建一座橋梁，從而達(dá)到滿足雙方需求以至雙贏的目的。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升本地與外地高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪數(shù)量有限和確保經(jīng)營旺場的雙重擠壓，徹底排除他們對項目經(jīng)營的顧慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。對主力商戶、重點商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場經(jīng)營。品牌店項目整體租金與經(jīng)營業(yè)績的主要來源以接近面價或略低于面價5%~10%作為優(yōu)惠。經(jīng)營者在此站穩(wěn)腳跟需要一定的時間，本項目要做強(qiáng)做旺，首先必須使經(jīng)營者能夠生存并持續(xù)發(fā)展，因此在項目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。屆時優(yōu)惠策略將在具體活動方案中體現(xiàn)。這個目標(biāo)的實現(xiàn)必須建立在項目本身的優(yōu)勢之上并使目標(biāo)商戶有充分的理由相信本項目是一個引領(lǐng)市場的好項目，并能夠在短期內(nèi)做旺，后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｇ啦呗? 以主力店商戶的簽約、裝修等契機(jī)作為媒體宣傳的主要訴求點，結(jié)合主力店商戶的雄厚實力、強(qiáng)大背景、品牌的美譽(yù)度、知名度、信譽(yù)度，展開招商推廣的宣傳工作，并通過專業(yè)雜志、報紙、電視、網(wǎng)站等媒體進(jìn)行專題報道，塑造項目品牌，打造項目知名度。推廣媒介及手段商務(wù)考察、旅游SP公關(guān)活動、開盤、行業(yè)雜志、信息海報、濰坊晚報、DM、短信、網(wǎng)絡(luò) 第三執(zhí)行階段：時間2009年5月29日—2009年6月30日（主體竣工階段）推廣目的 根據(jù)實際招商情況，展開項目的第二輪招商工作； 結(jié)合主力店入駐、開盤節(jié)點，推出“帶租約銷售模式”； 延續(xù)開盤階段的熱潮，實現(xiàn)預(yù)定的招商目標(biāo)； 傳達(dá)項目施工進(jìn)度，明確項目開街時間； 感受項目現(xiàn)場氛圍，預(yù)見美食街項目后期的運(yùn)營勝景。費(fèi)用預(yù)算總額招商經(jīng)營面積初始月租金總額：16130㎡/3*㎡/天*30天*2月=193560元 招商費(fèi)用階段性投放比例招 商 費(fèi) 用 投 放 比 例 計 劃 表類 別第一執(zhí)行階段第二執(zhí)行階段第三執(zhí)行階段第四執(zhí)行階段費(fèi)用投放比例35%25%25%15%費(fèi)用投放額度備 注該招商費(fèi)用投放比例屆時將根據(jù)具體招商進(jìn)度適當(dāng)調(diào)整。推廣媒介及手段答謝會、行業(yè)雜志、信息海報、濰坊晚報、DM、短信、網(wǎng)絡(luò) 第四執(zhí)行階段：時間2009年7月—2009年8月（項目交房階段）推廣目的 提高項目后期運(yùn)營軟環(huán)境及項目美譽(yù)度，逐步完善項目功能； 營造熱烈的開業(yè)氛圍，在開業(yè)時吸引大量的人流前來參觀、消費(fèi)； 促進(jìn)尾房的招商，務(wù)求利用開業(yè)的有利時機(jī)，使項目達(dá)到更高的招商率。造勢策略在媒體以上高姿態(tài)發(fā)布廣告宣傳和進(jìn)行軟文炒作，強(qiáng)勢炒作項目由“唯一美食街”上升到“走進(jìn)寶石城，做