【正文】 下2~3層作為設(shè)備層和地下停車場說明：國際金融中心的定位使本項目成為區(qū)域內(nèi)首屈一指的高檔辦公空間，它將為大型金融公司、大型貿(mào)易公司、上市企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的辦公條件。5F樓的產(chǎn)品定位——酒店式公寓定位分析： 由于本樓與18F的SOLO公寓樓為連體建筑，順延的位置關(guān)系使不同的建筑間得到過度，同時，“酒店式公寓”的定位又與SOLO公寓的定位形成差異化，避免了項目自身定位的重復。 本樓鄰近整個項目的中心區(qū)，隨著后期項目中心區(qū)域大型景觀與休閑廣場的建成，此區(qū)域的公寓樓價值將得到很大提升。 戶型面積建議詳見《設(shè)計任務建議書》。關(guān)于5樓L區(qū)域輔街的建議輔街（花園東街）長約190米，寬約13米，目前道路已形成。5樓“L”型區(qū)域內(nèi)除了5的部分公寓樓和一棟住宅，再無其他物業(yè)。即，輔街的商業(yè)所能依靠的消費人群十分有限，目前看來并不具有很高的商業(yè)價值。因此，在努力實現(xiàn)項目商業(yè)價值最大化的前提下，現(xiàn)對輔街重新定位、規(guī)劃。①通過設(shè)置輔街，力求增強商業(yè)街區(qū)的開放性，多方吸引人氣；②充分利用現(xiàn)已形成的道路，設(shè)計臨街商鋪，提高輔街商業(yè)的價值；③5樓6F、5F的進深均在18米以上，通過設(shè)置輔街，分割商鋪的大進深，降低套價，利于銷售；（著重對5F）：劃分方案一劃分說明：①臨永安路與南小街的商鋪開間均為8米，進深12—16米，輔街商鋪的開間、進深為6—8米。如此設(shè)置，使得主街2層商鋪的總面積控制在260平米以內(nèi)，輔街商鋪的面積控制在130平米以內(nèi)（88的店鋪方正實用）。主、輔街商業(yè)的對應與大、小面積商鋪的搭配，緩解日后銷售上的壓力；②方案二中，將輔街商鋪與臨主街商鋪的開間做到統(tǒng)一，利于日后商業(yè)經(jīng)營時主街與輔街的貫通互動；③考慮到消防上的要求，5樓臨永安路的部分須與輔街打通。劃分方案二通過特色主題店鋪，輔街的業(yè)態(tài)定位盡可能與永安路、南小街形成差異，如“風情內(nèi)衣一條街”等?！蛔鲚o街，提出此建議。分析輔街的目前狀況及未來經(jīng)營的困難：①過多類似“內(nèi)街”的商業(yè)形式出現(xiàn)，可能不利于金世界商業(yè)主街區(qū)的整體形象，甚至有可能形成多條輔街與主街分流人群的局面，造成項目整體商業(yè)價值降低；②即使規(guī)劃輔街，由于其規(guī)模較小，日后形成良好商業(yè)氛圍也具有一定難度；③不規(guī)劃輔街，將5F樓的商業(yè)部分劃分為東西通透的商業(yè)店鋪，同樣可解決商業(yè)物業(yè)的銷售問題；且大進深的商鋪在南小街更適合做休閑消費類商業(yè)（如果本樓的進深確定在18米以內(nèi)的話）。因此，考慮到以上實際困難，可考慮不規(guī)劃本區(qū)域為輔街。從總體來說，營造輔街的商業(yè)氛圍對金世界項目全局的意義在于，最大程度地提高了現(xiàn)有街區(qū)的利用價值，努力創(chuàng)造出更多的商業(yè)街區(qū)，豐富項目的道路網(wǎng)絡(luò)。但同時須注意的是，輔街與南小街并行、僅20余米之隔的位置關(guān)系，使得兩條街在制造差異經(jīng)營上存在一定難度，容易導致客群分流：從圖中可以看到，輔街只有一面臨街商鋪，更多的人會選擇由南小街進入永安路而不是花園東街，且“L”型的街區(qū)內(nèi)僅一座回遷樓似乎也不足以支撐輔街上將近30個商業(yè)店鋪。因此，如果將此區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)輔街，只有通過在招商過程中，吸引更多特色經(jīng)營的商家進駐，營造小街獨特的商業(yè)氛圍，才能令其價值得到真正提升。（二）B區(qū)產(chǎn)品定位建議說明※定位詳見附件《“金世界”一期3樓(4樓)定位建議書》、《3設(shè)計任務建議書》、《4設(shè)計任務建議書》。（三）C區(qū)產(chǎn)品定位建議（詳見設(shè)計任務建議書，以附件形式提交）說明： C區(qū)產(chǎn)品定位分別為辦公樓、SOLO公寓、商業(yè)服務樓、產(chǎn)權(quán)商場以及SOHO公寓。其中SOLO公寓與A區(qū)定位完全相同，以下不再說明。6F樓定位建議——辦公樓定位分析：①本樓的進深較窄，類似于B區(qū)的4，由于其東西方向的特點，同樣不適宜定位成以居住為主的公寓產(chǎn)品。因此，建議初步定位為辦公樓。2層為底商，3—6層為簡裝辦公樓。②戶型面積及其他定位詳見《設(shè)計任務建議書》。3F/4F樓定位建議定位說明：①此樓基本處在永安路與南小街的交口位置，接近項目出入口，同時離站前街、火車站很近，外部環(huán)境不占優(yōu)勢；②本樓在位置上與A區(qū)的5F樓——酒店式公寓形成呼應之勢，因此可定位為商業(yè)服務類產(chǎn)品，如中檔旅館等；③本樓暫不屬一期范圍，在此僅作簡要說明。28F公寓定位建議——SOHO公寓①本區(qū)域為整體規(guī)劃中的公寓區(qū)，擁有4棟28層的高層公寓（一期為西側(cè)的兩棟）；②SOHO泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者。特色是自己掌握、調(diào)配工作時間；③類似以上關(guān)于SOLO公寓中的定位分析說明，SOHO公寓將目標客戶定在年輕一族，為其提供過度性居所或單身型居住空間；④高效的工作方式，休閑、快樂、自由的生活理念，決定了城市中新SOHO一族精致品味的消費定位。：50——95平方米戶型面積區(qū)間（平方米）配比A50——6035%B60——8040%C80——9525%產(chǎn)權(quán)式商場定位建議①在項目出入口的位置設(shè)置大型商城，可以起到引導消費人流的作用，利于項目今后商業(yè)的運營發(fā)展，同時，大型商業(yè)街區(qū)的商城亦可以豐富商業(yè)產(chǎn)品，達到商城與商業(yè)街的互相促進；②從本項目商業(yè)的整體規(guī)劃可以看到，目前只在中華大街與永安路交口位置存在類似商城的大型賣場，因此建議將SOHO公寓的5F裙樓設(shè)置為大型商城；③商城為5層裙樓，其中F5屋頂可設(shè)置生態(tài)花園與小型的休閑廣場，營造生活 氛圍，公寓用戶可到此游憩觀賞。方案一——“時代先鋒”數(shù)碼主題購物廣場隨著科技進步及生活水平的提高，數(shù)碼產(chǎn)品已由從前的“奢侈品”逐漸變?yōu)榱餍械钠胀ā巴婢摺?，越來越多的人擁有MP數(shù)碼相機、MP筆記本電腦等數(shù)碼產(chǎn)品……尤其是在近幾年，IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有目共睹，新產(chǎn)品的價格大戰(zhàn)時有發(fā)生。在石家莊，從太和電子城的火爆程度便可觀察到這一產(chǎn)業(yè)的巨大市場與活躍的競爭態(tài)勢。盡管其他商城，諸如北國商城、東方城市購物廣場等綜合性的商城也在經(jīng)營業(yè)態(tài)上設(shè)置了IT這一類別，然而由于綜合性的大型商城在租金與規(guī)模方面不具備優(yōu)勢，造成綜合商城中數(shù)碼產(chǎn)品的價格要比太和電子城等專業(yè)性市場內(nèi)數(shù)碼產(chǎn)品的價格高出許多，使得消費人群遠不如大小商家云集的太和電子城。逐年擴大的市場需求使得數(shù)碼主題的專業(yè)市場在石家莊仍具有很強的生存力與戰(zhàn)斗力。在此，定位方案一：建議將本樓定位為數(shù)碼主題購物廣場。同時考慮到目前市場中已存在的太和電子城、惠普生數(shù)碼廣場等同類競爭物業(yè)，本樓的定位要在檔次與功能設(shè)計、產(chǎn)品品類等差異化方面做文章，各樓層主題及經(jīng)營業(yè)態(tài)如下：樓層主題業(yè)態(tài)F1無線流行港小家電系列，包括有源音箱/麥克風/收音機/收錄機等F2時尚辦公港計算機軟件、辦公用品系列，包括傳真機/打印機/復印機/碎紙機等F3先鋒數(shù)碼港數(shù)字數(shù)碼產(chǎn)品，包括數(shù)碼相機/數(shù)碼攝像機/MP3/MP4/錄音筆等F4IT網(wǎng)絡(luò)港電腦產(chǎn)品，包括品牌臺式電腦/筆記本電腦及電腦配件等F5電子娛樂港設(shè)置大型電子娛樂設(shè)備，小型數(shù)碼影院，新游戲搶鮮試玩，新影視搶鮮觀賞由上圖表可見，將絕大多數(shù)的數(shù)碼產(chǎn)品進行歸類分區(qū)，做到商城的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；同時在經(jīng)營特色上尋求差異化，針對數(shù)碼產(chǎn)品主力消費群的特點，在F5設(shè)置了專門的電子游戲娛樂基地，能夠最大限度地發(fā)揮商城的聚客能力，保證建成后商城的人流充足。另外，數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場在其他城市已有成熟的典范。為方便日后的招商工作，可考慮引進數(shù)家數(shù)碼產(chǎn)品的品牌店，同時也利于產(chǎn)權(quán)商城的銷售。方案二——“流行前沿”數(shù)碼動漫城目前石家莊的商城多為百貨、電器、服飾等購物類商城，還沒有以娛樂為主題的大型體驗式商城，因此，通過全方位差異化定位，打造河北首家體驗式娛樂主題商城，將在項目東側(cè)形成一個能帶動人氣的主力店，從而提升項目一期的商業(yè)氛圍。各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)及主題定位如下：樓層主題業(yè)態(tài)F1數(shù)碼廣場手機概念店、音樂鈴聲下載、流行CD、MP3手機鈴聲下載、產(chǎn)品主營數(shù)字數(shù)碼產(chǎn)品、發(fā)燒音響視聽專門店等F2玩家天地電子游藝、動漫發(fā)燒友創(chuàng)意空間、動漫衍生產(chǎn)品（玩具、服裝、飾品等）、動漫服裝展示、大型動漫娛樂游戲、三維立體游戲節(jié)目等F3卡通天地卡通表演劇場、樹林兒童天地、天線寶寶、兒童英語教室、兒童反斗城等F4星光影城豪華放映廳、數(shù)碼影院首映廳、120度視聽環(huán)幕電影、免費上網(wǎng)樂園等F5鳳凰書城大型動漫圖書城，設(shè)置休閑書吧、品味書坊等此外，迎合本方案的定位特點，可規(guī)劃多個特色、好玩的商城游樂點，發(fā)揮其娛樂性。特色一、攀巖擂臺利用動漫城的中庭高度，設(shè)置攀巖擂臺，節(jié)假日可舉辦全民動員攀巖大賽，獲勝者可得到相應的物質(zhì)獎勵，作為商城吸引人氣尤其是年輕消費者的一大特色。特色二、風中舞臺、在商城中庭的三層處設(shè)置可伸縮的空中舞臺，配備專業(yè)的立體舞臺和燈光音響，站在各樓層民眾均可觀賞到舞臺上的表演節(jié)目，另外可設(shè)置300寸大型電子屏幕，可做現(xiàn)場節(jié)目實況轉(zhuǎn)播。特色三、網(wǎng)絡(luò)服務引領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)營銷新路線，經(jīng)由虛擬和實體資源交叉整合方式，滿足人們上網(wǎng)購物、上網(wǎng)娛樂的需求。如構(gòu)建虛擬廣場提供在線實時服務、結(jié)合EWEB服務機制于實體、商城內(nèi)設(shè)置信息服務站等。4透過虛擬廣場，可以上網(wǎng)查詢最新商品信息，享受在線購物樂趣，甚至在網(wǎng)絡(luò)上觀賞動漫城內(nèi)舉辦的各項娛樂活動。4置身動漫城的顧客，可以從各樓層所設(shè)置的信息服務站上查詢店家位置、打印商品折扣券或查詢商城正在進行的促銷活動；4針對E時代提供服務的虛擬廣場，可以提醒網(wǎng)友在朋友或親友生日時別忘記送禮物，甚至更進一步地推薦商品或代定禮物，結(jié)合實體虛擬，隨時與顧客互動，使動漫城成為一座科技型全生活廣場。 定位一充分考慮了IT產(chǎn)品潛在的巨大消費市場，借鑒并超越了太和電子城、惠普生數(shù)碼廣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)。通過全新的定位與包裝，把IT電子類商城上升到一個全新的階段； 方案二的業(yè)態(tài)定位在目前的石家莊是不存在，即商城的經(jīng)營業(yè)態(tài)在市場上還處在真空的狀態(tài)，嚴格遵守了商業(yè)項目的差異化定位原則，通過先進的經(jīng)營思路與運營理念，本商城將成為金世界商業(yè)街的特色所在； 同時須注意的是，全新的差異化定位需要有足夠消費人群的支持，才能使商業(yè)的經(jīng)營有所保障。方案二滿足了全新的差異化定位，但存在一定運營風險； 綜上所述，我方優(yōu)先推薦方案一。石家莊完美企劃顧問有限公司2006年4月